Жилье в залоге. может ли банк продать квартиру в ипотеке

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Жилье в залоге. может ли банк продать квартиру в ипотеке". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как грамотно совершить сделку и можно ли продать квартиру в ипотеке?

Приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредитования – это, при наличии стабильного дохода, вполне разумное решение жилищного вопроса.

Однако ситуации, когда люди, купившие жилье в ипотеку, намереваются его продать ещё до полного погашения кредита, встречаются довольно часто.

Можно ли купить или продать квартиру, если она уже куплена в ипотеку, и вообще, допускает ли российское законодательство куплю-продажу недвижимости, взятую в ипотечный кредит и когда такое возможно?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Возможно ли продать невыплаченную ипотечную недвижимость?

Какие основания банк может посчитать уважительными для разрешения продажи заложенной у него недвижимости? Владельцы квартир, имеющих обременение в виде непогашенного ипотечного кредита, принимают решение об их продаже, в основном, по одной из следующих причин:

  1. невозможностью выплачивать взносы;
  2. желанием приобрести более просторное или комфортное жилье;
  3. намерением извлечь из этой продажи прибыль.

Первая из них для банков является самой уважительной, поэтому, при утрате финансовой возможности погашать кредит по ипотеке, рекомендуется не увеличивать задолженность по невыплаченной ипотеке, а обращаться с этой проблемой в банковскую организацию, у которой квартира находится в залоге.

Если решено недвижимость продавать, то банк, с большой долей вероятности, может с таким решением согласиться, и тогда уже можно задуматься, какой вариант продажи выбрать.

О том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в ВТБ-24, написано тут, а здесь вы узнаете о продаже ипотечной квартиры от Сбербанка.

Варианты продажи

  • Владелец продаваемой квартиры берет взаймы у кого-либо деньги для досрочного погашения ипотеки, полностью выплачивает кредит, продает купленную недвижимость обычным образом и с вырученной суммы отдает долг.
  • Квартира продается человеку, который сам выплачивает банку задолженность по взятой ипотеке, дожидается, когда он снимет с неё обременение, и лишь потом покупает недвижимость у её владельца, но, разумеется, за цену, которая значительно ниже её рыночной стоимости. Сегодня – это самый популярный вариант продажи обремененных ипотекой квартир, но и самый рисковый для их покупателей (в чем риски купли-продажи ипотечной квартиры?).
  • Квартиру продает банк, в котором она заложена. Все действия по оформлению сделки, в том числе, и внесение сведений в реестр Регистрационной палаты, ведут его структуры. Для покупателя квартиры – это самый приемлемый вариант сделки, но для продавца он не очень выгоден. Цель банка – получить с владельца недвижимости долг по ипотеке, поэтому и жилье он может продать за цену, лишь немного превышающую его величину.
  • Продавец квартиры вместе с ней продает покупателю и свои долговые обязательства перед банком, а банковская организация просто переоформляет ипотеку на новое имя. Покупатель при этом становится и собственником жилья, и новоприобретенным должником банка.

Любой из этих вариантов, за исключением первого, предусматривает, что для продавца квартиры сделка будет невыгодной изначально, и это надо учитывать при решении её продать.

Когда жилье, которое находится в кредите, реализовать невозможно?

По существующим правилам продавать квартиры можно хоть на следующий день после их приобретения. Невозможно продать обремененную ипотекой квартиру только в случаях, когда:

  • не получено согласие на это банка-залогодержателя;
  • наложен арест на неё и на любые с ней сделки;
  • квартира перепланирована незаконным образом.

И не следует забывать, что сегодня при продаже квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет и была приобретена после 2017 года (или менее 3 лет при приобретении до 2016 года) придется заплатить 13% НДФЛ.

Реально ли купить недвижимость с обременением, находящуюся в залоге у банка?

Приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, можно, и возможность эта определена всё тем же Федеральным законом №102 «Об ипотеке». Более того, такая сделка для покупателя квартиры может оказаться очень выгодной по следующим причинам:

  1. Жилье, находящееся в банковском залоге, на 15-20% дешевле аналогичных квартир, не имеющих обременений, и, очень часто продавец готов «подвинуться в цене» ещё больше.
  2. Недвижимость, находящаяся в залоге у банковской организации, многократно проверена её юристами, соответственно, и риск стать участником мошеннической схемы при её покупке минимален.

При покупке недвижимости, обремененной ипотекой, необходимо обязательно удостовериться, что у продавца есть документ, подтверждающий согласие банка-залогодержателя с её продажей. Основными условиями успешной покупки ипотечной квартиры являются:

  • наличие у покупателя суммы, достаточной, чтобы погасить банковский долг продавца;
  • наличие у продавца выписки из ЕГРН, причем, не старше 10 дней, так как возможно, что у продаваемой квартиры помимо ипотеки есть и другие обременения;
  • согласование с банком-залогодержателем всех действий по оформлению сделки купли-продажи, а ещё лучше – использование его в качестве посредника.

Если продавец не согласен с такой формой ведения сделки и настаивает на получении средств «из рук в руки», то это должно насторожить: вполне возможно, что после погашения задолженности банком и снятия обременения с квартиры, от дальнейшей её купли-продажи на прежних условиях он откажется.

Как купить жилье на заемные средства, если оно уже в залоге у другого банка?

Переоформление ипотеки – это отличный способ приобрести недорогое жилье, если денежных средств на его единовременную покупку не хватает. К тому же, банки-залогодержатели обычно охотно меняют неплатежеспособного должника на состоятельного (о том, как купить или продать ипотечную квартиру по передаче прав, читайте тут). Однако случается, что другие кредитные организации предлагают более интересные предложения по ипотечному кредитованию. Можно ли приобрести в ипотеку квартиру, находящуюся в залоге другой банковской организации? Можно, хотя это и непросто.

Читайте так же:  Декретный отпуск расчет пособия

То есть, для того чтобы купить в ипотеку квартиру в одном банке, если она уже заложена в другом, необходимо:

  1. Перерегистрировать выданный на неё ипотечный кредит на себя в банке-залогодателе.
  2. Получить у него согласие на повторный заклад квартиры в другом банковском учреждении.
  3. Заложить её повторно или, по-другому, купить в ипотеку в новом банке.

Правда, процедура эта сложная и, к тому же, первый банк-залогодержатель очень редко разрешает повторный заклад недвижимости, требуя погашения кредита.

Несмотря на то, что квартиры, за которые ещё не выплачен полностью ипотечный кредит, юридически собственностью их владельцев не являются, купля-продажа такой недвижимости сегодня практикуется на законных основаниях и достаточно широко. Главное – это подходить к делу грамотно и при необходимости не пытаться сэкономить на привлечении помощи юриста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

[3]

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Жилье в залоге. Может ли банк продать квартиру в ипотеке?

С каждым годом возрастает спрос среди населения на покупку жилья с помощью ипотечного кредитования, несмотря на рост ставок. К сожалению, не все заемщики правильно оценивают свои возможности перед заключением договора или оказываются бессильны перед внезапно возникшими жизненными обстоятельствами, и вынуждены признать финансовую несостоятельность.

В таком случае следует уведомлять как можно быстрее банк о невозможности платить своевременно и срочно договариваться о выходе из создавшейся ситуации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях банковские организации реализуют жильё в ипотеке?

Оформленное в ипотеку жилье находится в залоге у банка до снятия обременения. При систематических просрочках платежа по кредиту или при отказе заемщика возвращать денежные средства, банк вправе продать объект недвижимости.

По сути, банку нужна не квартира, а денежные средства, которые теряет банк, не получая платежей. Просрочка, допущенная более трех раз в течение года, или непогашенный частичный долг в течении двух месяцев дает право банку инициировать продажу квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Может ли быть реализация, если имущество в залоге?

Банк продает ипотечное жилье двумя способами:
  1. во внесудебном порядке;
  2. согласно решению суда.

Первый сценарий предусматривает наличие добровольного согласия заемщика на продажу жилья. Если заемщик убежден в своей финансовой несостоятельности и не видит перспектив к изменению ситуации, он заинтересован в скорейшей продаже залогового жилья для погашения долга, который растет ежемесячно.

Решение суда требуется, если заемщик не согласен на досудебный порядок продажи единственного ипотечного жилья. Оно же требуется, если в ипотечной квартире прописаны несовершеннолетние дети. И в том, и в другом случае решение суда является, скорее, формальностью, и, так как квартира находится в залоге, то к вынесению решения о её продаже у банка есть все основания.

Как происходит продажа — пошаговый процесс

Процесс продажи залогового жилья предусматривает следующий порядок.

  1. Уведомление заемщика. При возникновении задолженности или регулярных просрочек по оплате кредита банк предлагает заемщику решить проблему с помощью реструктуризации долга или путем погашения оставшейся задолженности по кредиту досрочно. Если заемщик не находит путей решения проблем, банк действует кардинально – открывает процедуру продажи залогового жилья.
  2. Банк предлагает заемщику составить заявление о согласии продажи банком квартиры. Так как квартира с торгов может быть продана со значительным дисконтом, то должнику имеет смысл попытаться самому продать её подороже. Для этого запрашивается разрешение от банка, которое действует в течение 3 месяцев.

Если кредитный договор не расторгнут, то проценты начисляются и в процессе продажи квартиры, и после суда.

Заемщик вправе влиять на устанавливаемую судом цену, так как в его интересах продать квартиру более выгодно: после покрытия задолженности перед банком оставшиеся средства возвращаются ему. Если согласования добиться не удается, привлекается независимая экспертиза, и первоначальная цена устанавливается в 80% от суммы независимой оценки.

  • Службой судебных приставов организуются торги.Начинают с самой низкой цены, ведя к её повышению. Обязательное условие торгов – должно присутствовать не менее двух участников. Покупателем объявляется тот, кто назначит более высокую цену.
  • В случае если первые торги не смогли состояться, организуются повторные. На них стоимость жилья понижается еще на 15% от оценочной ( в итоге – на 35 % к первоначальной).
  • При отсутствии покупателей и на вторых торгах процедура объявляется несостоявшейся и выносится решение о переходе квартиры в собственность банка. Такое решение, которое включает в себя пакет документов (согласие банка о передаче квартиры, протокол с результатами торгов, акт о передаче имущества), готовят судебные приставы и передают в службу росреестра. Предмет залога служит банку для покрытия задолженности по кредитному договору.
  • В случае появления у заемщика в процессе судебного разбирательства, которое зачастую длится от полугода до года, денежных средств, банк идет навстречу. Если торги еще не начались, должник может погасить задолженность и продолжать выплачивать по договору, сохранив имущество за собой, даже если решение суда вступило в силу.
    Читайте так же:  Обязателен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры и когда он не нужен

    При заключении ипотечного договора трудно предусмотреть все жизненные коллизии, которые могут приключиться и повлиять на платежеспособность по кредиту. Однако при столкновении с ними не следует выбирать страусиную политику и прятаться от них, а, напротив, незамедлительно искать компромиссы в отношениях с кредитным учреждением и не доводить дело до судебных тяжб.

    Мы рассмотрели, можно ли продать банку квартиру в счет погашения ипотеки в сложных ситуациях. В большинстве же случаев, если заемщик обнаруживает ответственный подход, банк предоставляет различные пути выхода из кризиса («платежные отпуска», реструктуризации), так как заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика, а не в том, чтобы как можно скорее присвоить квартиру.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

    Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

    Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

    Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

    При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

    Как продать ипотечную квартиру?

    Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

    1. Досрочное погашение займа.
    2. Самостоятельная продажа.
    3. Продажа с помощью банка.
    4. Продажа долговых обязательств.

    Досрочное погашение

    Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

    Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

    Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

    1. Определение суммы задолженности по кредиту.
    2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
    3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
    4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
    5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
    6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

    Самостоятельная продажа

    Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

    Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

    1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
    2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
    3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
    4. С квартиры снимается обременение.
    5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
    6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

    Продажа ипотечного жилья банком

    При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

    Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

    Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

    Продажа долговых обязательств

    Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

    Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

    • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
    • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

    Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

    В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

    Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

    Налоговые обязательства

    Читайте так же:  Возврат товара полученного наложенным платежом
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

    Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

    Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

    Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

    Алгоритм проведения сделки следующий:

    1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
    2. Уточняет в банке сумму долга.
    3. Погашает сумму задолженности.
    4. Находит покупателя на жильё.
    5. Получает документ о снятии обременения.
    6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
    7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

    Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

    Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

    Документы для продажи ипотечной недвижимости

    Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
    • документ, подтверждающий платёжеспособность;
    • договор купли-продажи с покупателем;
    • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
    • закладная по займу;
    • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
    • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

    Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

    Как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты

    Продажи ипотечной квартиры – это достаточно сложная процедура, которая, как правило, требует значительных временных затрат.

    Прежде всего, продать квартиру, находящуюся под ипотекой, можно только с согласия банка, выдавшего ипотечный кредит на покупку данной квартиры. Именно поэтому обращение в банк – это первый обязательный шаг, который должен предпринять продавец квартиры, обремененной ипотекой.

    При этом нужно учесть, что пока действует запрет на досрочное погашение кредита, ипотечную квартиру продать невозможно. Если такой запрет уже снят, можно встретиться с сотрудником банка для переговоров о продаже квартиры.

    Большинство банков, узнав причину продажи квартиру, идут навстречу клиенту. Однако нужно обязательно уточнять на каких условиях будет происходить продажа ипотечной квартиры, поскольку эти условия могут оказаться далеко не самыми выгодными для клиента.

    Существуют и такие банки, у которых получить разрешение на продажу ипотечной квартиры практически невозможно. Они применяют серьезные штрафные санкции, которые зачастую меняют решение заемщика о продаже квартиры.

    Это связано с тем, что банк, оценивший при выдаче ипотеки платежеспособность заемщика и свои возможные риски, не очень заинтересован в смене заемщика, поскольку это потребует дополнительных трудозатрат.

    Немного по-другому обстоит ситуация, если заемщик желает продать квартиру, обремененную ипотекой, из-за отсутствия возможности своевременно вносить платежи по кредиту. В этом случае банк, заинтересованный в своевременном погашении кредита и отсутствии просроченных платежей, как правило, разрешает заемщику продать квартиру платежеспособному лицу и даже может предложить заемщику надежного покупателя.

    Варианты продажи квартиры находящейся в ипотеке

    Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры. Эти варианты отличаются друг от друга, в основном, тем, когда и на каких условиях будет снято обременение с продаваемой квартиры. Выбор подходящего варианта продажи квартиры, находящейся в ипотеке – это совместное решение банка, продавца и покупателя.

    Первый вариант: самостоятельная продажа квартиры

    В случае самостоятельной продажи ипотечной квартиры заемщиком, банк сначала дает свое согласие на смену собственника, а затем снимает обременение. При данном варианте продажи залогодателем на какое-то время становится покупатель, являющийся новым собственником квартиры, процедура следующая:

    1. Как только банк дает согласие на продажу квартиры, обремененной ипотекой, и определяет общую сумму задолженности по кредиту, в нотариальном порядке подписывается предварительное соглашение о продаже между покупателем и продавцом квартиры. Такое соглашение является дополнительной гарантией того, что покупатель не передумает и выплатит сумму долга банку.

    2. После заключения такого соглашения покупатель осуществляет расчеты с банком по ипотечному кредиту, перечисляя деньги на расчетный счет банка-залогодержателя. Возможен также вариант, когда денежные средства, равные сумме задолженности перед банком, кладутся покупателем в депозитарную ячейку банка. После регистрации прав нового собственника, сотрудники банка забирают деньги из ячейки. После полной оплаты долга продавец получает справку об отсутствии задолженности перед банком.

    Если продавец продает ипотечную квартиру по более высокой цене, превышающей сумму долга по кредиту, оставшаяся денежная сумма закладывается покупателем под контролем банковского сотрудника в день сделки в депозитарную ячейку любого банка по выбору сторон сделки. Продавец квартиры сможет забрать деньги из ячейки после завершения сделки купли-продажи и государственной регистрации возникшего у покупателя права собственности на квартиру.

    3. После снятия с квартиры обременения между продавцом и покупателем ипотечной квартиры заключается договор купли-продажи и осуществляется регистрация права собственности продавца на покупаемую квартиру.

    Вариант второй: продажа квартиры при участии банка

    Второй вариант похож на первый, но в данном случае банк-залогодержатель берется сопровождать сделку купли-продажи квартиры:

    1. Банк предоставляет свою депозитарную ячейку, куда покупатель квартиры вносит деньги в счет погашения ипотечной задолженности перед банком. Разница между суммой покупки и суммой задолженности вносится покупателем в другую ячейку для получения продавцом после оформления сделки купли-продажи.
    2. Банк самостоятельно связывается с регистрационным органом и передает уведомление о том, что кредит погашен, и другую необходимую документацию.
    3. Осуществляется регистрация перехода права собственности на ипотечную квартиру от продавца к покупателю.

    Узнайте, как оформить дарственную на квартиру, сроки оформления, предстоящие расходы.

    Можно ли оспорить дарственную на квартиру, можно узнать прочитав эту статью.

    Читайте так же:  Исковое заявление о разделе имущества после развода

    Вариант третий: покупка кредита

    В этом случае, по существу юридической сделки, происходит не покупка квартиры, а смена заемщика. Квартира же по-прежнему остается у банка в залоге. Покупатель в данном случае рассматривается банком-залогодержателем как новый заемщик на уже оформленный ипотечный кредит прежнего заемщика (продавца квартиры).

    При покупке-продаже ипотечного кредита, прежде всего, нужно получить согласие банка на смену заемщика. Если одобрение получено, производится переоформление кредита.

    Для этого продавец, покупатель и уполномоченный сотрудник банка подписывают соглашение о переходе всего долга по кредиту на нового заемщика – покупателя квартиры, в котором устанавливается его обязанность выплатить задолженность, а также другие условия кредитования. Обременение с квартиры снимается лишь после полного погашения задолженности.

    По данной схеме происходит и процедура перекредитования, когда один банк выкупает ипотечный кредит у другого. Данная услуга сейчас достаточно востребована на рынке финансовых услуг, поскольку кредитные ставки в последнее время существенно снизились.

    Пользуясь услугой перекредитования, заемщик имеет возможность получить ипотечный кредит на более выгодных условиях. Для этого оформляется кредит на сумму задолженности перед банком-залогодержателем квартиры, а сама квартира становится объектом залога по новому кредитному договору.

    Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

    Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

    Что это значит: квартира в ипотеке?

    Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

    Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

    Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.

    Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

    Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

    В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

    А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

    Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

    Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

    Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

    Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

    У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.

    Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

    Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

    Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

    [1]

    Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку?

    Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита.

    Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

    В России все больше распространяются ситуации, когда покупателям предлагается квартира, уже находящаяся в залоге у кредитной организации. Возникновение таких ситуаций и внедрение различных схем продажи заложенных квартир стало ответом на требования российского рынка недвижимости, поскольку подавляющее большинство граждан, по статистике, приобретает жилье в ипотеку.

    Причины, по которым владелец заложенного жилья, не погасивший ипотечный кредит, желает реализовать свою квартиру, еще находящуюся под обременением, различны. Причиной может выступать, и приобретение нового жилья в ипотеку, и невозможность продолжать выплачивать банку ежемесячные платежи из-за финансовых затруднений, и другие причины.

    Заложенные банку квартиры стали новым сектором рынка недвижимости, который, по словам специалистов, продолжил динамично развиваться в условиях экономического кризиса.

    Читайте так же:  Место жительства ребенка при разводе родителей

    В большинстве случаев, считается, что приобретение квартир, заложенных кредитной организации, выгодно сторонам сделки: заемщик избавляется от финансовых обязательств перед банком, которые не смог выполнить, кредитная организация получает невыплаченный долг (что особенно актуально при неплатежеспособности заемщика), а покупатель соответствующей недвижимости – более низкую цену и (или) выгодные условия приобретения заложенной квартиры.

    Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

    Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

    Основные схемы продажи заложенных квартир

    Особенности реализации заложенного жилья, имеющего обременение, заключаются в необходимости каким-то образом снять это обременение.

    Существует три основных схемы продажи квартир, заложенных кредитной организации:

    Следует отметить, что, по статистике, добровольная продажа гражданами заложенной недвижимости с согласия банка-кредитора из-за желания заемщика обменять небольшую «ипотечную» квартиру на более просторное по площади жилье, в настоящее время встречается гораздо чаще, чем продажа заложенной недвижимости банком-кредитором из-за наличия непогашенного долга у заемщика и проблем с неплатежами.

    В первом варианте отчуждения заложенной квартиры, когда должник за счет средств покупателя должен погасить оставшийся ипотечный долг, тоже существуют вариации в зависимости от порядка расчетов:

    [2]

    1) Продажа квартиры покупателю в сопровождении банка-кредитора. В этом случае банковская организация предоставляет свою депозитарную ячейку. Покупатель заложенного жилья вносит обозначенную сумму для погашения ипотечного кредита в эту ячейку, а оставшуюся разницу между долгом по кредиту и общей ценой квартиры – во вторую ячейку банка.

    После завершения сделки и проведения регистрации в регистрирующем органе, банк-кредитор получает остаток ипотечного долга, а продавец берет из ячейки разницу между ценой отчуждаемой квартиры и оставшейся задолженностью перед банком.

    Как считают специалисты, данный вариант является самым безопасным при покупке залоговой квартиры. В указанном случае сделка безопасна и для продавца, и для покупателя, и для банка. Покупатель заложенной квартиры закладывает свои деньги под условием их выемки банком, только после регистрации совершенной сделки купли-продажи, а банк приобретает уверенность, что все финансовые средства по ипотечному кредиту будут получены, поскольку они уже находятся у него в ячейке.

    Если совершенная сделка не будет зарегистрирована, доступ к финансовым средствам в банковской ячейке получит сам покупатель, чтобы забрать свои деньги. Таким образом продать заложенную квартиру можно, разумеется, только с согласия кредитора. В последнее время банки, заинтересованные в своевременном погашении задолженности по ипотеке, охотно идут на подобную процедуру.

    Однако при этом важно, чтобы, сумма непогашенного долга по ипотечному кредиту была меньше, чем конечная цена продажи квартиры, находящейся в залоге. В противном случае должник, выступающий в сделке продавцом заложенного жилья, должен будет дополнительно вносить денежные средства для полного погашения своей задолженности.

    2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке. Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

    3) Есть и иной вариант покупки заложенной квартиры. Продавец заключает предварительный договор с покупателем, заранее получив согласие банка-кредитора, на досрочное погашение задолженности по ипотечному кредиту. Деньги за квартиру перечисляются покупателем на банковский счет кредитора. После этого продавец получает соответствующую документацию, подтверждающую отсутствие у него кредитной задолженности. Это позволяет снять имеющееся обременение с продаваемой квартиры. После снятия обременения оформляется обычная купля-продажа, происходит государственная регистрация прав, перешедших от продавца к покупателю, и продавцу выплачивается вся оставшаяся стоимость.

    При данном варианте покупки заложенной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Если продавец заложенного жилья в дальнейшем нарушит условия предварительного договора, у покупателя могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Тем не менее, преимуществом названного варианта является отсутствие у заемщика необходимости согласовывать с кредитором продажу заложенной квартиры, поскольку продавец с банком прекращает свои взаимоотношения по взятому кредитному обязательству еще до оформления договора купли-продажи.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    4) Еще один вариант продажи, достаточно рискованный для покупателя, это передача непосредственно продавцу задатка в размере задолженности перед банком. Продавец квартиры, получивший задаток (или аванс) в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, может погасить свой долг и снять обременение. После того, как обязательства продавца-заемщика по выплате ипотеки перед банком будут исполнены, он сможет продать квартиру, не согласовывая продажу с кредитором и не учитывая требования банка. Однако здесь существуют риски для покупателя заложенной недвижимости.

    Источники


    1. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.

    2. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.

    3. Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.
    4. Смирнов; Петренко Политология; М.: Велби, 2011. — 336 c.
    Жилье в залоге. может ли банк продать квартиру в ипотеке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here