Встречная покупка квартиры

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Встречная покупка квартиры". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Продажа квартиры со встречной покупкой (альтернативная сделка)

Продажа квартиры со встречной покупкой не является продажей в полном смысле слова. В этом случае скорее имеет место фактический обмен равноценной недвижимостью. При необходимости стороны производят доплату.

Обмен в общепринятом смысле допускается только в отношении муниципального жилья. Однако в виду ежегодного сокращения муниципального жилого фонда, этот процесс представляет большую проблему для собственников. Поэтому альтернативные продажи приобретают все большую популярность.

Эту категорию сделок отличает специфический способ расчетов, при котором средства вносит первый покупатель «в цепочке», а получает их последний в « цепочке» продавец.

Как заключить альтернативную сделку

Продажа квартиры со встречной покупкой происходит в несколько этапов:

Главный недостаток альтернативной «цепочки»

Продавцу не рекомендуется соглашаться на альтернативные сделки, в которых больше трех участников. Особенно, если его собственность считается высоко ликвидной или у него имеются средства, достаточные для покупки новой квартиры без продажи прежней. Это обусловлено тем, что слишком длинные «цепочки» участников легко уязвимы.

Избежать этого риска или свести его к минимуму сторонам альтернативной сделки поможет правильно составленный договор. А конкретно в его содержании должно указываться требование о том, что один из участников будет использовать только безальтернативные способы продажи или покупки. Это требование не позволит «цепочке» чрезмерно увеличиваться.

Квартиры «по цепочке»: как не стать слабым звеном

Продавцов и покупателей жилья «в чистом виде» на рынке немного. Большинство хочет, доплатив некую сумму, улучшить свои жилищные условия. Вариант с прямым обменом, распространенный в советские времена, осуществить сложно. Приходится искать другие пути.

Как говорят риэлторы, решить вопрос можно посредством схемы с встречной покупкой. То есть агенты по недвижимости, исходя из пожеланий своих клиентов, выстраивают цепочку. С одного ее конца обязательно должен быть прямой покупатель, с другого – «чистый» продавец. В середине — те, кто пытается переехать в квартиру побольше, внеся доплату (или поменьше, получив ее). Далее следует многоступенчатый «денежно-квартирный обмен». Число звеньев в цепи может колебаться от трех до десяти.

Встречка в лицах

Рассмотрим конкретный пример многоступенчатой сделки с встречной покупкой. Предположим, в Петербург приезжает студент, которому родители готовы купить комнату в коммуналке за 1 млн руб. В комнате живет молодая семья, которая мечтает переехать в собственную квартиру. Миллион молодожены собираются выручить от продажи комнаты и еще 1,5 млн думают взять в кредит. В подходящей им «однушке» проживает бизнесмен. Он хочет приобрести четырехкомнатную квартиру и готов из собственных сбережений доплатить 3,5 млн. В свою очередь, четырехкомнатными апартаментами владеет известный ученый, планирующий уехать на постоянное место жительство в США.

Итак, эти люди обращаются к профессионалам. При этом вероятность того, что все пришли в одно и тоже агентство недвижимости минимальна. В дело включаются агенты разных компаний. Не найдя в базах данных своих фирм подходящих вариантов, они обращаются к базам коллег по бизнесу. Таким образом и формируется цепочка.

Допустим, цены, и площади квартир устраивают все заинтересованные стороны. Но неожиданно возникает заминка с кредитом. Первоочередная задача агентов: не допустить развала цепочки и уговорить всех немного подождать. Когда кредит получен, наступает самый важный этап: студент платит молодой семье и въезжает в комнату, те передают деньги (вырученные от реализации комнаты и полученные в банке) бизнесмену и оказываются собственниками отдельного жилья. Коммерсант добавляет к полученной от молодоженов сумме свои сбережения и расширяет пространство, а ученый переводит полученные средства в американский банк и уезжает в США. Отметим, что подписание договоров и их заверение у нотариуса происходит, как правило, в один день и лучше на него других дел не планировать. Задача риэлтора заключается в том, чтобы собрать всех участников цепочки со всеми документами на руках в одно время и в одном месте.

Риэлтор придет на помощь

Описанная выше ситуация – практически идеальный пример. В жизни молодая семья могла вообще не получить кредит, а бизнесмен — передумать тратить деньги на жилье и цепочка бы распалась. Выходит, схема со встречной покупкой очень сложный и затянутый во времени процесс. И осуществить все операции без помощи опытного риэлтора практически невозможно.

К тому же, как отмечают эксперты, сейчас на рынке встречаются квартиры с поддельными правоустанавливающими документами (от личных паспортов их якобы владельцев до фальшивых документов о приватизации, купли-продажи, обмена, дарения и так далее). Примером варианта откровенного мошенничества является совершение сделки без согласия одного из супругов (по поддельной доверенности).

Объективной сложностью можно считать и наличие среди собственников несовершеннолетних. В случае, если у вас есть несовершеннолетние дети, осуществить операцию по купле-продаже квартиры можно только с разрешения муниципальной комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав.

Определенных проблем можно избежать, если сначала проконсультироваться с независимым юристом. После этого последует поход в агентство недвижимости. Тут есть один нюанс: человек либо выбирает определенную квартиру (которой уже занимается определенное агентство), либо изначально определяется с риэлтором, который впоследствии подыскивает ему подходящее жилье.

Если вы решили пойти вторым путем, то критериев выбора риэлтора несколько. Самый простой — рекомендации друзей и родственников. Кроме того, необходимо собрать сведения об агентстве в СМИ. Первичную информацию можно получить через интернет. Там можно узнать, как долго компания работает на рынке и состоит ли в профессиональных ассоциациях, почитать отзывы благодарных (или не очень) клиентов.

За документы – в ответе

Итак, предположим, выбор сделан в пользу того или иного агентства. Вы направляетесь туда и просите проекты договоров, которые вскоре вам предложат заключить. «Каждая сделка уникальна, — говорит нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Елена Ульянова. — Поэтому прежде чем подписывать договор, лучше проконсультироваться у независимого эксперта. Он подскажет: какие пункты надо изменить, дабы ваши интересы были максимально соблюдены». Кстати, то, как отреагируют сотрудники агентства недвижимости на вашу просьбу дать типовые договоры на ознакомление с юристом (нотариусом или адвокатом) – тоже своего рода лакмусовая бумажка. Если вам в этом отказывают, стоит задуматься: а надо ли иметь дело с подобной организацией. Вторым показателем профессионализма агентства является готовность компании вносить по желанию клиентов изменения в свой «шаблонный» вариант.

Если предлагаемый договор устраивает клиента риэлторской компании, он может переходить к следующему этапу – подписанию бумаг. Поскольку, как прямые покупки, так и продажи крайне редки, то, как правило, заключается договор на предоставление услуг по продаже объекта и дополнительное соглашение об оказании услуг о покупке жилья.

Размер вознаграждения агентства составляет 6–8% от суммы сделки и зависит от сложности ее проведения. «Некоторые агентства предлагают заниженные проценты, — рассказывает ведущий специалист по недвижимости АН «Авентин» Виктор Левин. — Но это может свидетельствовать о том, что и качество услуг будет невысоким». Поэтому предложение организовать сделку за 1–2% должно насторожить.

Читайте так же:  Какие документы должны быть на приватизированную квартиру

Если вы хотите принимать участие в сборе необходимых для осуществления сделки документов, агентство препятствовать не будет. Но, как правило, люди дорожат своим временем и перепоручают это агенту (выписывая через нотариуса соответствующую доверенность). Если квартира находится в муниципальной собственности, ее приватизируют и регистрируют сделку в УФРС по Петербургу и Ленинградской области (бывшем ГБР). Далее, агент начинает собирать справки (из паспортного стола, ПИБа и т. д.). Параллельно с этим ведется поиск альтернативного жилья. Сначала составляется цепочка.

После того, как все ее участники посмотрели предназначающееся им жилье и остались им довольны, агенты (а их может быть столько же, сколько звеньев в цепи) начинают проверку правоустанавливающих документов.

«Подготовкой договора купли-продажи объекта недвижимости должен заниматься юрист», — говорит председатель специализированной коллегии адвокатов «Зона Закона» Алексей Пономарев. Риэлтор, по его словам, может проверить «чистоту» объекта, но на следующем этапе в работу должен включиться эксперт в области юриспруденции.

Встреча у ячейки

В случае прямой продажи схема передвижения денег следующая. «При заключении сделки оговоренная сумма проверяется в банке, предложенном продавцом (так как именно он должен получить деньги), и пересчитывается вручную, — рассказывает Алексей Пономарев. — Затем деньги закладываются в ячейку, при этом составляется договор пользование ячейкой, где указываются условия допуска сторон».

На практике, продавец получает деньги за свою квартиру в три этапа. Первую часть суммы – после регистрации сделки в УФРС, вторую — после снятия с регистрационного учета собственников и третьих лиц. К третьей части денег он получает доступ после подписания акта освобождения квартиры.

Если же речь идет о цепочке, грамотный риэлтор прописывает до мелочей все правила, устанавливающие допуск тех или иных участников сделки к ячейке. Кстати, перед тем как подписывать этот договор нелишним будет показать его проект независимому юристу. Отметим, что любая передача денег возможна только в том случае, когда все квартиры зарегистрированы в УФРС на новых владельцев. Передача эта происходит в соответствии с условиями, которые прописаны в составленном банковском договоре.

Смотрим и подписываем

Когда человек впервые приходит в свою будущую квартиру, составляется акт осмотра, в котором указывается ее состояние, вплоть до мелочей. Итак, предположим, все стороны пришли к соглашению. Подписали договор купли-продажи, отдали документы в нотариат. По словам юристов, нотариус нужен для того, чтобы заверить подписи лиц, проверить их дееспособность, а также убедиться в полноте комплекта необходимых документов.

Следующий этап — регистрация в УФРС, после которого следует второй визит в квартиру. В ходе него сверяется состояние квартиры (до и после), проверяются оплаченные счета за коммунальные платежи, а также то, что все собственники и третьи лица сняты с регистрационного учета.

«Без подписанного акта сдачи-приемки, — комментирует ситуацию Виктор Левин, — продавец денег в банке не получит. Как вариант ему будет предложено оплатить недостающее в квартире из полагающейся за жилье суммы». Но на практике, такие случаи очень редки. Если человек решил продать квартиру, он заинтересован в том, чтобы она находилась в приглядном состоянии.

И вот сделка совершена, государственная регистрация пройдена, продавец получает часть причитающейся ему суммы и сторонам предстоит перерегистрация. Далее – паспортный стол, где вы должны сняться с регистрации по старому адресу и прописаться в приобретенной квартире. Потом остается лишь подождать немного разрешения бюрократического вопроса и все деньги у вас в кармане.

Как видите, процесс улучшения жилищных условий посредством схемы со встречной покупкой чрезвычайно сложный и кропотливый. И ключевые роли для в них играют риэлтор и независимый юрист. Агент обеспечивает прохождение всего процесса, проверяет «чистоту» всех квартир, второй — консультирует клиента по ключевым и спорным вопросам.

Дата публикации: 10:19 29 октября 2007

Каталог статей

Как правильно продать квартиру?

Как грамотно продать недвижимость?

Как должен вести себя продавец, для того чтобы получить в результате продажи как можно больше денег, максимум удовольствия и уложиться в кратчайшие сроки?

Если Вы решили совершить сделку с недвижимостью, отнеситесь к этому серьезно и обдуманно. Как часто бывает трудно риэлторам после первого телефонного разговора уговорить продавца прийти в офис, увидеться лично.

Вспомните: никакие серьезные дела не решаются по телефону. Это посещение дает очень много. От того, как Вас встретили, как поговорили, рассказали ли, как проходят расчеты, как проверяются деньги, как в целом совершаются сделки с недвижимостью, зависит, захотите ли Вы вообще им Вы доверяете абсолютно. Все равно придите в фирму, развейте последние сомнения и страхи. Дайте агенту почувствовать Ваше доверие и выложиться полностью. Посмотрите договор, который будете подписывать. Отношения с агентом должны быть доверительными. Если же почувствовали, что происходит что-то не то, попросите риэлтора раскрыть суть положений договора, в котором заложен опыт многочисленных сделок.

Некоторые владельцы квартир, чувствуя себя достаточно уверенно, самостоятельно подают объявления о продаже на домашний телефон. Сразу скажем, что вероятность найти покупателя и оформить сделку без участия посредника близка к нулю. Появляется больше шансов пригласить на просмотр квартирных грабителей и бандитов. Даже если Вам позвонит непосредственно покупатель, он привлечет для проведения сделки специалиста, который нужен ему для того, чтобы оценить юридическую чистоту сделки и провести передачу денег безопасно для него.

Прямая (чистая) продажа

— лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.

Встречная покупка

(«встречка», «встреча», «обмен») — продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если нет другой квартиры, куда можно выехать и выписаться (хотя бы на время), если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение.

Расселение

аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать несколько квартир, подготовить все документы, получить разрешения, покупателю обычно приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

Сегодня встречная покупка остается наиболее быстрым и технологичным способом обмена. Но только при одном обязательном условии: стоимость Вашего варианта должна быть значительно ниже, чем у подобных квартир в прямой продаже.

После кризиса спрос упал. На рынке появилось достаточное количество квартир, в которых никто не прописан, которые можно быстро купить и вскоре переехать, не ожидая, пока будут выстроены цепочки. Очень сложно найти покупателя, который готов ждать и даже потерять время, если в какой-то момент продавцы откажутся от обмена. Для этого квартира должна быть очень интересной, не типовой или стоить меньше.

Читайте так же:  Предприятие в гражданском праве это

Что дает обращение в агентство при продаже дома или квартиры?

Предварительная реклама. Для успешной и быстрой продажи квартира должна рекламироваться постоянно и продуманно во внутренних электронных риэлтерских базах, Интернет, во всевозможных и необходимых средствах массовой информации. Такое рекламирование квартиры может обеспечить только агентство, с которым заключен эксклюзивный договор. В этом случае агент знает, что рекламирует. Когда покупатель будет найден, агентство проводит сделку четко и в кратчайшие сроки.

Опытный агент по телефонному разговору поймет, что представляет собой покупатель и запишет его координаты. Когда будет договариваться на просмотр, перезвонив, проверит оставленный телефон. Он встретит его у дома и проводит в квартиру. Вам не нужно каждый раз с трепетом разглядывать в глазок, кто это пришел, сколько их и что у них на уме.

Что такое встречная покупка квартиры

Крайне редко когда у покупателя квартиры есть, что называется, «прямые деньги», то есть, для покупки квартиры ему не нужно продавать свою недвижимость. Ещё большая редкость «прямая продажа», когда продавец квартиры просто забирает деньги и не приобретает никакой квартиры взамен своей. Почти всегда квартиры продаются с целью улучшения жилищных условий, и одновременно с продажей квартиры приобретается квартира большей площади или в другом районе или вместо одной большой квартиры приобретаются две поменьше. Такая покупка в практике агентств недвижимости называется «встречной». Таких встречных покупок может быть сразу несколько, например, при расселении коммунальных квартир.

Как провести сделку

Сделки со встречными покупками, тем более, когда такая покупка не одна, являются особенно сложными. Провести их без помощи профессиональных риэлторов довольно затруднительно или даже вообще невозможно. Эти сделки сопряжены с большим количеством рисков, поэтому кроме обращения в агентство недвижимости крайне желательно прибегнуть к услугам юристов, специализирующихся в области сделок с квартирами.

В ситуации, когда для продажи квартиры нужно провести целую цепочку сделок, крайне важно, чтобы ни одна сделка не сорвалась, иначе разрушится вся цепочка. Чтобы обезопасить себя и свести риск срыва сделок к минимуму специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» рекомендуют в каждом случае оформлять соглашение о задатке. Как сделать это правильно мы писали в одной из наших публикаций. Кроме того после нахождения подходящего варианта, желательно сразу заключить предварительный договор купли-продажи, чтобы квартира от вас не ушла.

Все договоры по встречным покупкам необходимо заключать в один день. Для этого все стороны должны присутствовать на сделке с паспортами и не употреблять спиртное накануне сделки и, тем более, в день самой сделки. Поскольку такая многоходовая операция с несколькими встречными покупками действительно является достаточно сложной, рекомендуется все сделки совершать в нотариальной форме. Для этого нужно заранее определиться с конкретным нотариусом.

Не забудьте проверить все документы, которые обычно проверяются при купле-продаже квартиры. Нотариусу эти документы или, по крайней мере, их копии, нужно передать за несколько дней до сделки, чтобы к самой сделке нотариус их проверил и подготовил тексты вех договоров. Но в любом случае нужно быть готовым к тому, что подписание и оформление всех договоров займёт целый день.

Что необходимо указать в договоре купли-продажи квартиры

Договор, по которому продаётся квартира на условиях встречной покупки, отличается некоторыми особенностями по сравнению с обычным договором купли-продажи квартиры. В договоре необходимо прямо указать, что квартира продаётся только при обязательном одновременном приобретении другой жилой площади и, если встречная покупка найдена, указать конкретную квартиру. Это поможет вернуть проданную квартиру, если встречная покупка по каким-либо причинам не состоится.

Также желательно предусмотреть срок освобождения квартиры. В договоре можно описать последовательность действий – сначала вам по акту передаётся встречная квартира, в определённый срок от указанной даты вы переезжаете и вывозите все свои вещи, и только затем передаёте свою квартиру покупателю.

При встречной покупке очень важно правильно организовать расчёты, что бывает довольно непросто. В цепочке может быть больше 10-ти сделок и продавец каждой квартиры должен получить причитающиеся ему денежные средства, по крайней мере, по документам. Особенностью таких сделок является то, что деньги по ним фактически не передаются, а зачитываются по встречным договорам. Передаётся только доплата, но расписками должно оформляться получение всей суммы. Денежные средства по всем сделкам закладываются в ячейку одновременно. О том, как правильно заключить договор аренды ячейки, читайте в нашей специальной публикации на эту тему.

Как видно из приведённого обзора, проведение сделок со встречной покупкой является довольно сложно операцией, как с юридической точки зрения, так и с организационной. Поэтому мы настоятельно рекомендуем для сопровождения таких сделок обращаться к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

И, разумеется, перед покупкой квартиры необходимо самым внимательным образом ознакомиться с договором купли-продажи и документами на квартиру, чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Инструкция: как продать квартиру или комнату самостоятельно

Какие документы нужны для продажи квартиры или комнаты? Как правильно рекламировать и показывать жилье потенциальным покупателям? Что такое «прямая продажа» и «встречная покупка»? Готовимся к продаже квартиры или комнаты самостоятельно.

Нам часто задают эти вопросы те наши клиенты, которые хотят сэкономить и решили воспользоваться нашей услугой сопровождение сделки при продаже квартиры или комнаты. Действительно, если у вас есть время и силы, а лишних денег сейчас нет, то можно часть работы агентства сделать самостоятельно, а самые сложные этапы продажи квартиры оставить профессионалам.

Услуга сопровождения сделки при продаже квартиры или комнаты подразумевает, что вы самостоятельно выполняете основные этапы, а специалисты агентства «Ареал» осуществляют лишь финальное оформление сделки – помогают провести безопасные расчеты, контролируют юридические аспекты сделки, подготавливают договор, подают его на регистрацию права и сопровождают передачу жилья новому владельцу. Все остальное делаете вы сами: сбор документов, необходимых для продажи, рекламирование объекта, демонстрация квартиры покупателям.

«Прямая продажа» и «продажа со встречной покупкой»

Прежде всего, рассмотрим цель продажи как тип сделки. У риэлтеров принято различать так называемую «прямую продажу» (в Москве называется «свободная продажа») и «встречку» (сделка со встречной покупкой, в Москве называется «альтернатива» или сделка «с альтернативной покупкой»). Прямой продажей называется сделка, при которой вы продаете свою недвижимость и взамен получаете деньги, т.е. продажа вашей квартиры или комнаты никак напрямую не сопряжена с приобретением другого жилья. Сделкой со встречной покупкой называется ситуация, когда денежные средства, получаемые вами от продажи вашего жилья, частично или полностью направляются на приобретение другого объекта. Почему это важно различать? Потому, что это напрямую влияет на то, как будет проходить сделка. Прямая продажа более привлекательна для покупателя т.к. обычно проходит быстрее. Сама сделка при этом состоит лишь из одного этапа. Сделка с альтернативной покупкой означает для покупателя, что передача приобретаемой им квартиры напрямую зависит от того, как быстро вы подберете встречный вариант и от того, как пройдет регистрация прав на другие объекты, участвующие в сделке. По этой причине сделка со встречной покупкой – всегда дополнительный повод для торга.

Читайте так же:  Что означает условное наказание

Собираем документы

Видео (кликните для воспроизведения).

Свидетельство о праве собственности

Прежде чем начинать рекламировать объект соберите необходимый комплект документов. Обычно он состоит из:

— свидетельства о регистрации права собственности;

— документа, являющегося основанием для возникновения у вас права собственности (обычно это договор купли-продажи, дарения, приватизации, долевого участия в строительстве и т.п.) — этот документ всегда указывается в свидетельстве (иногда это может быть несколько документов);

— кадастрового паспорта на вашу квартиру (можно заказать в МФЦ Санкт-Петербурга или на сайте Росреестра);

— форма 7 (характеристика жилого помещения) и форма 9 (справка о зарегистрированных лицах) – выдаются в вашей жилконторе;

— нотариально заверенное согласие вашего супруга (супруги) на продажу, если жилье приобреталось в браке или же нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения вы не состояли в браке;

— доверенность на продажу, подачу документов на регистрацию и сбор справок, если вы планируете осуществлять сделку по доверенности. На практике никто не соглашается покупать недвижимость по доверенности, если собственник не присутствует лично на сделке;

— свежая выписка из ЕГРП – документ, подтверждающий, что на дату его получения вы действительно являетесь собственником жилого помещения, к тому же в выписке видно наличие ипотеки, арестов, запретов либо других правовых обременений, если таковые имеются;

— технический паспорт жилого помещения – не обязателен, но это достаточно информативный документ, описывающий характеристики жилого помещения и дома — его можно оформить в районных отделениях проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ);

— разрешение органов опеки – требуется, если среди собственников квартиры или комнаты есть несовершеннолетние дети, с тем, чтобы условия проживания детей не были ухудшены при продаже жилья;

— согласие сособственников (отказ от первоочередного права покупки), если продается доля в квартире (комната) — оформляется или в простой письменной форме или направляется письменно с помощью нотариуса на адрес проживания.

Придаем товарный вид

Делаем фотографии

Без фото сейчас рекламируются лишь те объекты, продавцы которых боятся напугать потенциальных покупателей интерьерами предлагаемых объектов. Делайте фото днем, в солнечный день. На фото не должно быть беспорядка, животных, незастеленной постели, разбросанных вещей. Постарайтесь не снимать загроможденное мелкими предметами пространство. Не ленитесь перемещать предметы за пределы кадра, если они не вписываются. Подчеркивайте достоинства и не афишируйте недостатки. Старайтесь делать горизонтальные кадры, а не вертикальные. Лучше использовать фотокамеру с широким углом объектива. Если объект дорогой лучше воспользоваться услугами профессионального фотографа или обратиться к нам. Так же не забудьте сделать фото дома и парадной.

Размещаем объявление

Опубликуйте объявление на нескольких сайтах по недвижимости. Можно воспользоваться и печатными изданиями. Максимально подробно опишите продаваемую квартиру – метражи, вид из окон, удобства и их конфигурацию. Добавьте к объявлению планировку и фотографии. Определяя цену, посмотрите предложения конкурентов – продавцов аналогичных квартир в районе. Начинайте с максимальной цены, а затем постепенно понижайте ей по результатам просмотров. Опишите микрорайон, расскажите об инфраструктуре — потенциальным покупателям важно знать о детских садах, школах, магазинах, транспортной ситуации.

Показываем квартиру потенциальным покупателям

Перед показом проветрите все помещения, откройте шторы, чтобы было больше света. Включите искусственное освещение везде, где можно. Убедитесь в чистоте и порядке. Не используйте благовония и духи. Резкие запахи нежелательны. Проведите потенциальных покупателей по всем комнатам, стараясь обратить их внимание на достоинства вашей квартиры – отделку, вид из окон, форму комнат, особенности планировки, наличие встроенных шкафов и т.п. Просмотры лучше назначать на светлое время суток. Всегда лучше продаются квартиры, в которых никто не проживает и отсутствует мебель.

Договариваемся о сделке

Итак, у вас появился долгожданный покупатель. Вы обсудили цену и теперь остается только договориться о сделке. На этом этапе необходимо назначить дату ее совершения, выбрать банк для расчетов, способ расчетов (наличный или безналичный), согласовать порядок освобождения продаваемого жилья, сроки снятия с регистрации по месту жительства, срок, не позднее которого жилье должно быть передано покупателю продавцом. Если вы продаете квартиру с мебелью ил техникой необходимо составить опись такого имущества. Не забывайте учесть и вопросы налогообложения, ведь если вы владели квартирой менее 3 лет, то при продаже может образоваться доход, с которого полагается уплатить налог. С 2016 года этот период увеличивается до 5 лет. Подробнее читайте в нашей статье налог при продаже квартиры в 2015 и 2016 годах.

Почти готово!

Стоимость сопровождения сделки при продаже квартиры или комнаты – 30 тыс. руб. Будем рады вам помочь!

На «встречке» без риска

В последние полгода в Петербурге заметно увеличилось число встречных (или альтернативных) сделок – цены на недвижимость снизились, рынок наполнился продавцами. Однако вместе с количеством сделок возросли и риски их участников.

С начала года основной объем операций на рынке недвижимости приходится именно на встречные сделки? – пишет «Бюллетень недвижимости». Покупателей сейчас мало, поэтому, если таковые находятся, риэлторы стараются на одного интересанта «завязать» сразу несколько продавцов. В результате одна прямая покупка иногда позволяет осуществить четыре-пять переездов. Таким образом, в последние месяцы «цепочки» проходят максимально эффективно. Но даже в условиях, когда продавцы и покупатели могут не торопиться и просчитать все возможные риски, множество «встречек» срывается из-за непредвиденных или сознательно запланированных одной из сторон сделки обстоятельств.

Заложено в истоках

Продажа квартиры со встречной покупкой альтернативного жилья, или «цепочка», популярна в России еще с начала 90-х годов. Причина создания столь непростой комбинации – нехватка наличных средств продавца для покупки новой жилплощади. Противоположной стороне по сделке, то есть приобретателю этой квартиры, многошаговая процедура покупки объекта, как правило, доставляет массу неудобств. Поэтому, говорят риэлторы, клиенты соглашаются участвовать в подобных сделках только из-за уникальных особенностей выставленного на продажу жилья. Чаще всего покупатели ввязываются в «цепочку», если объект продается с существенным дисконтом или в случае, если его характеристики полностью устраивают будущего владельца.

Читайте так же:  Можно ли прописать родственника или другого человека в ипотечную квартиру какова реакция банков

«Люди с достатком не любят сделки со встречной покупкой – их используют граждане, у которых нет на руках полной суммы денег для приобретения квартиры. Скажем те, кто не может позволить себе купить трехкомнатную квартиру, выплатив единовременно ее полную стоимость. Чтобы получить деньги им сначала нужно продать свою старую жилплощадь. Поэтому риэлторы и придумали «цепочки», – рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский альянс» Юрий Полищук.

Подготовка встречной сделки обычно занимает довольно много времени. И здесь кроется основной минус таких операций. «Если «цепочка» длинная и ее оформление затягивается, продавец может просто отказаться продавать квартиру по оговоренной ранее цене, ведь ее стоимость уже возросла. В результате риэлторам приходится искать нового продавца, что опять затягивает сделку», – сетует заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров.

В борьбе со временем

Основной риск участников встречных сделок заключается в том, что одна из сторон по каким-либо причинам может затягивать процесс передачи права собственности на объект. Также зачастую бывшие владельцы отказываются освобождать помещение в оговоренные ранее сроки. «Покупателям приходится снимать жилье и в связи с этим нести дополнительные расходы», – делится опытом старший юрист корпорации «Адвекс. Недвижимость» Мария Тафинцева.

Если в «цепочке» только два объекта, то на переезды и перерегистрацию уходит примерно месяц. Но если в сделке участвует, скажем, пять объектов, то процесс смены собственников может занять в четыре раза больше времени. К тому же в данном случае существенно возрастает риск столкнуться с недобросовестными участниками сделки.

«Чем длиннее «цепочка», тем выше риск срыва сделки, так как существенно увеличивается количество ее участников и возрастает число факторов, которые нужно предусмотреть организатору сделки», – поясняет Юрий Полищук.

Вероятность, что одна из составляющих «цепочку» сделок не закроется, присутствует всегда. «Если в такой сделке участвует продавец или риэлтор, которые не умеют договариваться и выставляют неприемлемые условия расчетов или выписки жильцов, то велика вероятность, что между участниками «цепочки» возникнет конфликт. Это может привести к срыву сделки. В таком случае только опытные специалисты по недвижимости могут ликвидировать конфликт и довести работу до конца», – рассказывает представитель «Невского альянса». Разрешение конфликтов, по оценкам специалистов, может занимать до полугода.

Однако ситуации, когда «цепочки» распадаются, встречаются довольно редко: одна из задач профессионального риэлтора – помогать договариваться сторонам по сделке. Поскольку сейчас на рынке достаточное количество предложений, риск, что «цепочки» рассыплются, существенно снизился – найти подходящий на замену объект можно в течение одной-двух недель.

Продажные сюрпризы

По мнению менеджера отдела городской недвижимости агентства недвижимости «Александр» Натальи Матиборской, с основными проблемами продавцы, участвующие во встречных сделках, сталкиваются при внесении авансов для покупки альтернативного жилья, особенно если нет опытного посредника. Как правило, участники «встречек» не имеют на руках крупной суммы наличных, необходимой для внесения предоплаты за новую квартиру.

Поэтому сначала им приходится продавать предыдущее жилье. Однако остальные участники «цепочки» могут отказаться идти на компромисс и «вставать на сторону» продавца. В этом случае участникам будет очень сложно договориться о взаиморасчетах, предупреждают эксперты. Также довольно рискованно оставлять без контроля профессионалов снятие объектов с регистрационного учета и экономить на юридической проверке чистоты документов на жилплощадь.

[1]

Как вспоминает преподаватель НОУ «Институт недвижимости» Вера Закревская, до кризиса на петербургском рынке недвижимости нередко случалось, что покупатели не хотели ждать, пока риэлторская компания подберет для продавцов альтернативное жилье и проверит его. «Они приходили к нашим клиентам и просили продать приглянувшуюся квартиру в прямой сделке, чтобы можно было ее сразу зарегистрировать и стать собственниками. Обещали не торопить продавца с освобождением квартиры и снятием с регистрационного учета. Покупатели хотели как можно скорее получить право собственности. И многие продавцы соглашались на такие условия», – рассказывает Вера Закревская.

По словам Веры Закревской, если продавец идет на такую продажу и передает право собственности на объект, он тут же теряет право проживать в данной квартире и регистрацию в ней. А добровольные договоренности, которые были достигнуты при подготовке сделки, утрачивают свою силу.

Специалисты знают немало случаев, когда покупатель, получив право собственности, начинал требовать у продавца освободить квартиру в положенный срок и сняться с регистрационного учета. Таким образом, основной риск для продавца, который участвует в «цепочке», – отсутствие необходимого запаса времени для подбора альтернативного варианта жилья.

Неожиданно, но возможно

При многоступенчатой сделке покупатели часто ставятся перед фактом, что в приобретаемой квартире зарегистрированы третьи лица. Особенно велика вероятность такого «сюрприза» в случае, если документы на выбранный объект не прошли юридическую экспертизу.

[3]

Внезапные осложнения могут возникнуть и в случае покупки квартиры, обремененной залогом по ипотечному кредиту. В последнее время такие продажи стали происходить чаще. «Ипотечные» объекты, как правило, предлагаются по цене ниже рыночной и благодаря этому достаточно привлекательны для покупателей. Но в случае приобретения обремененной жилплощади покупатель должен помнить, что перед передачей права собственности ему сначала придется погасить кредит, взятый продавцом. Только после этого в течение 50 дней с жилплощади будет снято обременение, и участники сделки смогут заключить договор купли-продажи. «Но два месяца для рынка недвижимости – это очень значительный срок.

За это время с ценами может произойти все, что угодно. Если работать по такой схеме, возникает риск, что сделка вообще не состоится», – уточняет госпожа Закревская.

Также нельзя забывать о наборе «классических» рисков, характерных для любой сделки купли-продажи: обман и нарушение договоренностей при взаиморасчетах, подделка документов, двойные продажи и т. д.

Правила покупателя

Чтобы свести все риски к минимуму, по мнению Юрия Полищука, в «цепочке» должен быть кто-то главный – например, опытный риэлтор, знающий, как проводить такие сделки. «Перед началом работы все стороны должны собраться в одном месте и обговорить этапы сделки. Это обязательно нужно сделать до закладки денег в банковскую ячейку. Каждый человек – и продавец, и покупатель – должен понимать свои риски и реально их оценивать.

[2]

Необходимо прописать всю «цепочку» от начала и до конца: кто с кем входит в ячейку, кто какие суммы закладывает, кто и когда получает деньги. Это нужно внести в протокол о взаиморасчетах. Такой документ надо иметь на руках всем участникам сделки», – настаивает эксперт.

Подстраховаться от рисков, если бывшие жильцы затягивают переезд и перерегистрацию, можно, включив во все нотариально заверенные договоры пункт о сроках выезда предыдущих владельцев и их регистрации на новом месте. «Также необходимо указать в договоре штрафные санкции на случай несоблюдения этих сроков», – советует Николай Лавров.

Весь перечень рисков, говорят эксперты, предусмотреть трудно. Но, по мнению Марии Тафинцевой, участникам сложных сделок все-таки можно дать ряд советов. Во-первых, тщательно проверять юридическую чистоту приобретаемого объекта. Во-вторых, быть очень внимательными, если квартира продается по заниженной цене или если продавец объекта находится в местах лишения свободы. В-третьих, тщательно изучать документы по сделке и, если что-то кажется не ясным, не стесняться задавать вопросы и добиваться четких ответов.

Читайте так же:  Можно ли вернуть телевизор в магазин в течении 14 дней

Встречная покупка квартиры

«Арифметика» встречной покупки

Львиную долю всех сделок на вторичном рынке Петербурга составляют встречные покупки. Так на профессиональном риэлтерском языке называется операция, в которой задействованы два жилых объекта: одна квартира или комната продается, другая — покупается.

По утверждениям риэлтеров, не менее 70% городского жилья в Петербурге выставляется на продажу на условиях встречной покупки. Поэтому в трех случаях из четырех, найдя желаемый вариант, потенциальный приобретатель (который одновременно продает «старую» жилплощадь) столкнется с тем, что продавец в свою очередь тоже ищет себе другую квартиру. Состояться все сделки могут только одновременно. Длина цепочек, которые виртуозно выстраивают «гроссмейстеры риэлтерских наук», порой доходит до полутора десятков звеньев. Впрочем, такие длинные цепочки — редкость, зато пять-семь звеньев — на сегодняшний день явление рядовое.
Какие на сегодняшний день самые распространенные ситуации встречных покупок и с чего профессионалы рекомендуют начинать решение «квартирного вопроса»?

Кто-то хочет новое жилье, кто-то — деньги

Путь к новой квартире

Как провести встречную покупку при купле-продаже квартиры

Крайне редко когда у покупателя квартиры есть, что называется, «прямые деньги», то есть, для покупки квартиры ему не нужно продавать свою недвижимость. Ещё большая редкость «прямая продажа», когда продавец квартиры просто забирает деньги и не приобретает никакой квартиры взамен своей. Почти всегда квартиры продаются с целью улучшения жилищных условий, и одновременно с продажей квартиры приобретается квартира большей площади или в другом районе или вместо одной большой квартиры приобретаются две поменьше. Такая покупка в практике агентств недвижимости называется «встречной». Таких встречных покупок может быть сразу несколько, например, при расселении коммунальных квартир.

Как провести сделку

Сделки со встречными покупками, тем более, когда такая покупка не одна, являются особенно сложными. Провести их без помощи профессиональных риэлторов довольно затруднительно или даже вообще невозможно. Эти сделки сопряжены с большим количеством рисков, поэтому кроме обращения в агентство недвижимости крайне желательно прибегнуть к услугам юристов, специализирующихся в области сделок с квартирами.

В ситуации, когда для продажи квартиры нужно провести целую цепочку сделок, крайне важно, чтобы ни одна сделка не сорвалась, иначе разрушится вся цепочка. Чтобы обезопасить себя и свести риск срыва сделок к минимуму специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» рекомендуют в каждом случае оформлять соглашение о задатке. Как сделать это правильно мы писали в одной из наших публикаций. Кроме того после нахождения подходящего варианта, желательно сразу заключить предварительный договор купли-продажи, чтобы квартира от вас не ушла.

Все договоры по встречным покупкам необходимо заключать в один день. Для этого все стороны должны присутствовать на сделке с паспортами и не употреблять спиртное накануне сделки и, тем более, в день самой сделки. Поскольку такая многоходовая операция с несколькими встречными покупками действительно является достаточно сложной, рекомендуется все сделки совершать в нотариальной форме. Для этого нужно заранее определиться с конкретным нотариусом.

Не забудьте проверить все документы, которые обычно проверяются при купле-продаже квартиры. Нотариусу эти документы или, по крайней мере, их копии, нужно передать за несколько дней до сделки, чтобы к самой сделке нотариус их проверил и подготовил тексты вех договоров. Но в любом случае нужно быть готовым к тому, что подписание и оформление всех договоров займёт целый день.

Что необходимо указать в договоре купли-продажи квартиры

Договор, по которому продаётся квартира на условиях встречной покупки, отличается некоторыми особенностями по сравнению с обычным договором купли-продажи квартиры. В договоре необходимо прямо указать, что квартира продаётся только при обязательном одновременном приобретении другой жилой площади и, если встречная покупка найдена, указать конкретную квартиру. Это поможет вернуть проданную квартиру, если встречная покупка по каким-либо причинам не состоится.

Также желательно предусмотреть срок освобождения квартиры. В договоре можно описать последовательность действий – сначала вам по акту передаётся встречная квартира, в определённый срок от указанной даты вы переезжаете и вывозите все свои вещи, и только затем передаёте свою квартиру покупателю.

При встречной покупке очень важно правильно организовать расчёты, что бывает довольно непросто. В цепочке может быть больше 10-ти сделок и продавец каждой квартиры должен получить причитающиеся ему денежные средства, по крайней мере, по документам. Особенностью таких сделок является то, что деньги по ним фактически не передаются, а зачитываются по встречным договорам. Передаётся только доплата, но расписками должно оформляться получение всей суммы. Денежные средства по всем сделкам закладываются в ячейку одновременно. О том, как правильно заключить договор аренды ячейки, читайте в нашей специальной публикации на эту тему.

Разные суммы нужно упаковать в отдельные пакеты. Например, квартира, которую вы хотите купить, стоит 5 000 000 рублей – за вашу квартиру вам дают 3 000 000, и 2 000 000 вы докладываете. Эти суммы нужно разложить по разным пакетам и подписать, какой пакет кому передаётся. Также в ячейку обычно закладываются расписки в получении денежных средств. После регистрации всех сделок продавцы получают из ячейки деньги, покупатели забирают расписки.

Как видно из приведённого обзора, проведение сделок со встречной покупкой является довольно сложно операцией, как с юридической точки зрения, так и с организационной. Поэтому мы настоятельно рекомендуем для сопровождения таких сделок обращаться к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

И, разумеется, перед покупкой квартиры необходимо самым внимательным образом ознакомиться с договором купли-продажи и документами на квартиру, чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Видео (кликните для воспроизведения).

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Источники


  1. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.

  2. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.

  3. Баршев, Я. Историческая записка о содействии Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии развитию юридических наук в России / Я. Баршев. — Москва: СИНТЕГ, 2011. — 245 c.
Встречная покупка квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here