Все юридические тонкости сделки по продаже квартиры в долевой собственности

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Все юридические тонкости сделки по продаже квартиры в долевой собственности". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как можно продать квартиру в долевой собственности?

Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке. Но условие это соблюдать нужно не всегда.

Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Процедура продажи

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

[2]

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

  • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
  • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
  • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
  • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
  • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
  • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
  • Место составления документа.
  • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

  • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания. В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
  • При личном визите. Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
  • Обратиться за услугой к нотариусу. Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

  1. Оформляют один общий для всех ДКП. Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
  2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор. Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

  • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
  • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
  • Выписка из Росреестра о праве собственности.
  • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
  • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
  • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

  • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
  • Нотариально заверенный договор.
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.
Читайте так же:  Выбивание денег с должников

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Рекомендованные для вас статьи:

Практика принудительной продажи квартиры в долевой собственности

Практика оформления жилья в долевую собственность распространена в нашей стране повсеместно.

Случается, что обстоятельства складываются таким образом, что возникает необходимость

Разберемся, что делать в таком случае.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое принудительная продажа доли в квартире?

Для начала следует определится с понятием долевого владения недвижимостью.

Доля в квартире — это некоторая часть права владения недвижимостью.

Она может быть равна ½, 1/3, ¼ или другой обозначенной части права владения жилплощадью.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ гражданин может осуществить следующие действия со своей долей:
  • ее продажу;
  • заложение;
  • оформление завещания на кого-либо;
  • оформление договора дарения на кого-либо.

Если владельцы не могут прийти к общему решению в процессе обсуждений, существует возможность оформить сделку через принудительную продажу части владения недвижимостью в суде.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Когда можно заставить собственника продать долю?

Законом предусмотрено несколько факторов, позволяющих доказать правомерность принудительного выкупа доли у одного из собственников:

  1. Малый размер доли. Если размер доли слишком мал и не представляется возможным выделить ее.
  2. Невозможность выделения доли. Доля не может быть выделена без ущерба для проживания других собственников помещения (однокомнатная квартира, квартира с одной ванной комнатой и с одним входом).
  3. Отсутствие интереса к имеющийся доле у ее владельца и нахождение у него в собственности другой недвижимости.

Зачастую владельцы могут не проживать в квартире, быть не зарегистрированными в ней и не нести ответственности за оплату услуг ЖКХ.

Как законно заставить продать долю в квартире

По закону, гражданин, желающий продать свою часть права владения квартирой,

После уведомления последние могут выкупить обозначенную часть доли в течение 30 дней.

Процедура продажи по закону проходит в несколько этапов.

  1. . Установленного образца для заявления не существует, но в документе обязательно должна содержаться информация об условиях продажи и сумме доли.
  2. . В случае, если желающих выкупить долю будет несколько, владелец вправе выбрать наиболее выгодное предложение.

Продавец может продать свою долю ранее обозначенного срока только в том случае, если остальные владельцы дадут на это свое согласие в письменном виде, заверенное нотариусом.

  • . После заключения сделки обязательно нужно зарегистрировать право перехода в Росреестре с предъявлением письменных нотариально заверенных отказов прочих собственников либо уведомления их о продаже.
  • Исковое заявление обязательно должно содержать полные данные заявителя, подробное описание с указанием требований, показания свидетелей, личную подпись заявителя.


    Скачать образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе квартиры.

    К заявлению необходимо приложить всю имеющуюся документацию по делу (документы на право собственности, паспорт жилого помещения, оценка стоимости и т.д.).

    В случае, если будет доказано, что доля в квартире незначительна, выделить ее невозможно или совладелец не заинтересован в пользовании жилплощадью, суд может обязать заявителя выплатить денежную компенсацию за выкуп права владения недвижимостью ответчику без его согласия.

    Однако такое решение будет принято, если ответчик не проживает в квартире постоянно, и она не является его единственным местом жительства.

    На сегодняшний момент большинство квартир в долевой собственности оформляется при равных правах на недвижимость.

    Принудительная продажа в таких случаях возможна при соблюдении следующих законных условий:

    • невозможность выделения доли;
    • незаинтересованность владельца части квартиры в ее использовании;
    • невыполнение владельцем обязательств по содержанию общего имущества.

    При совершении сделки по принудительному выкупу доли недвижимости составляется стандартный договор купли-продажи с последовательностью следующих этапов:

    [1]

    1. Подготовка необходимой документации на недвижимость (документы на право владения недвижимостью, справка из ЕГРН, БТИ, выписка из домовой книги).
    2. Подписание договора с обязательным заверением его у нотариуса.
    3. Обращение в Росреестр. Переоформление права собственности происходит в срок до 18 дней с момента подачи документов.

    Во всех остальных случаях в соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ гражданин может владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и обязать его продать собственность не представляется возможным.

    Можно ли через суд продать квартиру в долевой собственности

    Все сделки с квартирой, находящейся в долевой собственности, регулирует статья 246 Гражданского кодекса РФ.

    При заключении сделки с третьими лицами важно соблюсти условия, на которых предлагалась продажа другим собственникам квартиры.

    Иначе собственники могут обратиться с исковым заявлением о нарушении преимущественных прав в суд и переоформить право купли-продажи на себя.

    Особенности и нюансы

    В процессе осуществления сделки необходимо учитывать ряд нюансов.
    1. . В таком случае речь о преимущественном праве идти не может. Ограничения действуют в случае если данная собственность является единственным жильем должника и у него нет в собственности другой недвижимости.
    2. . Разрешение на продажу следует получить либо у опекуна гражданина, либо у органов социальной защиты или органов социальной опеки по месту жительства. Разрешение будет получено только в том случае, если органы будут уверены в том, что интересы их подопечного не пострадают.
    3. . Кроме согласия совладельцев жилплощади необходимо будет получить согласие у муниципальных властей.
    4. . Если местонахождение совладельцев квартиры неизвестно, можно запросить в Росреестре выписку о всех собственниках недвижимости с указанием их адреса, на который следует отправить уведомление о продаже.

    При долевой форме собственности владения недвижимостью возражение или несогласие совладельца на продажу не может стать поводом для отмены сделки, но может затянуть процесс на длительный срок.

    — долгий и трудный процесс, требующий от участников юридической грамотности и терпения.

    Принудительно продать долю в недвижимости можно только с привлечением суда при условии соблюдения ряда условий по статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    Причем у совладельцев существует преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

    В остальных случаях принудительная продажа собственности оказывается невозможной.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Читайте так же:  Продажа дома, квартиры после вступления в наследство

    Продажа доли в однокомнатной квартире на выгодных условиях для собственника: инструкция к применению

    Продажа доли в однокомнатной квартире является достаточно сложным процессом.

    Трудность заключается в том, что такой вариант менее всего интересен для покупателя.

    Поэтому на практике такой объект недвижимости обычно продают по заниженной цене.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Можно ли продать долю в однокомнатной квартире?

    По своей сути недвижимое имущество относится к неделимым объектам, но при этом вполне реально, что оно может находиться во владении сразу у двух и более собственников.

    Для каждого отдельного обладателя все действия по отчуждению такого имущества будут совершаться только в отношении их части квартиры.

    Поэтому продать долю в однокомнатной квартире можно. Но при этом важно знать юридические тонкости такого процесса.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Какими законами регламентируется процедура продажи доли в однокомнатной квартире?

    Главным регулятором законности осуществления процедуры купли-продажи части квартиры выступает Гражданский Кодекс Российской Федерации.

    Согласно ст. 244 ГК РФ, недвижимое имущество может находиться в долевой собственности как с выделением доли каждого собственника, так и без такового (в случае совместной собственности).

    Преимущественное право покупки доли, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, принадлежит остальным собственникам.

    В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, продать часть жилой недвижимости постороннему покупателю можно не ранее, чем через месяц после направления извещения о своем намерении другим собственникам или сразу же после получения от них отказа от преимущественной покупки.

    В п. 3 ст. 250 ГК РФ описаны последствия нарушения преимущественного права покупки.

    Договор купли-продажи части в однокомнатной квартире оформляется стандартным образом в соответствии со ст. 554 и ст. 555 ГК РФ.

    Передача объекта осуществляется по акту приемки-передачи, согласно ст. 556 ГК РФ.

    Для долевого собственника

    Для долевого собственника продать свою часть в однокомнатной квартире не составит труда, если будут соблюдены все формальности.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Главное — оповестить других владельцев о своем намерении в оговоренные законом сроки.

    Для совместного собственника

    Если квартира находится в совместной собственности, то осуществить сделку купли-продажи невозможно, пока не будут выделены доли для каждого из владельцев по соглашению сторон.

    Собственники имеют право делить объект недвижимости как на равные, так и неравные части.

    Кому нужна доля в однокомнатной квартире?

    Можно выделить следующие причины, по которым приобретают долю в однокомнатной квартире:

    • недостаток финансовых средств для покупки целого объекта недвижимости или комнаты в коммуналке;
    • если в квартире никто не проживает — чтобы фактически использовать объект целиком по прямому назначению;
    • чтобы стать единоличным владельцем недвижимого имущества (применимо для других собственников);
    • для оформления регистрации по месту нахождения квартиры.

    Инструкция, как продать долю в однокомнатной квартире

    Чтобы продать долю в однокомнатной квартире, собственник должен совершить следующие действия.

    1. Определиться с ценой на объект.
    2. Направить уведомление, оформленное в письменном виде, о продаже другим собственникам, указав стоимость продаваемой части и условия совершения сделки.
    3. В случае, если другие владельцы изъявят желание купить ещё одну часть квартиры, подписать договор и направить документы на регистрацию в Росреестр.

  • Разместить объявление о продаже на всех доступных ресурсах (через интернет, средства массовой информации) или обратиться за помощью в агентство недвижимости.
  • Когда найден покупатель, заключить с ним договор.
  • Подписанное сторонами соглашение заверить у нотариуса, согласно ФЗ № 218 от 13.07.2015 г.
  • Предоставить в Росреестр полный пакет документов, в обязательном порядке включающий документ, подтверждающий факт получения более месяца назад остальными собственниками уведомления о продаже доли или их письменный отказ от права преимущественной покупки.
  • Особенности и нюансы

    Для долевого собственника

    Долевой собственник при продаже своей части квартиры должен руководствоваться нормами действующего законодательства.

    Если объект недвижимости продается постороннему лицу, необходимо иметь на руках доказательства направления уведомления о продаже другим собственникам.

    Для совместного собственника

    Поскольку, пока не выделены доли в совместной собственности для каждого из владельцев, невозможно продать свою часть недвижимого имущества, существует два выхода:

    1. Квартиру можно продать совместно как единый объект, и после разделить полученные деньги по соглашению сторон.
    2. В судебном порядке вполне реально добиться выделение доли, и самостоятельно начать продажу только своей части.

    Если имеется малая доля

    Когда в собственности находится малая часть квартиры, продать такую недвижимость бывает проблематично. В приобретении небольшой доли по низкой стоимости, прежде всего, заинтересованы другие собственники, чтобы, в конечном счёте, стать единоличными обладателями всего объекта.

    Такая покупка будет привлекательна и для иногородних граждан в целях оформления постоянной прописки по месту фактического нахождения имущества.

    Когда возникают проблемы с реализацией малой доли, продавец может пойти на ряд хитростей.

    1. Подарить микродолю стороннему лицу. Тогда у нового обладателя части квартиры появляется преимущественное право покупки оставшейся части доли.
    2. Подарить стороннему покупателю всю свою часть квартиры (с неофициальной передачей денежных средств).
    3. Заложить свою часть объекта недвижимости и впоследствии уступить залог займодавцу. Сумма предоставляемого займа и будет составлять цену за продаваемое имущество.

    Продажа 1/2 доли в однокомнатной квартире

    Если собственник желает продать 1/2 доли в однокомнатной квартире, то ему нужно действовать обычным порядком:

    • известить заинтересованных лиц надлежащим образом;
    • в случае получения отказа найти постороннего покупателя;
    • заключить договор купли-продажи и оформить сделку;
    • пройти процедуру регистрации в Росреестре.

    Риски при продаже доли

    Даже если соблюдены все формальности при отчуждении доли в квартире, высока вероятность вмешательства совладельцев в соглашение о продаже.

    Если другой собственник не успел вовремя выразить свое желание воспользоваться правом преимущественной покупки, он в течение 3 месяцев может обжаловать в суде законность совершенной сделки купли-продажи.

    На момент оспаривания соглашения ему придется подтвердить свою платежеспособность.

    В случае, если другим собственником выступает несовершеннолетний гражданин, нужно получить согласие органов опеки на отчуждение недвижимого имущества.

    Определенные риски связаны с востребованностью такой недвижимости на российском рынке.

    Не каждый захочет стать собственником только части квартиры без возможности нормального проживания. Продать долю в однокомнатной квартире вполне реально. Покупатель найдется всегда, особенно, если назначена низкая цена за объект.

    Важно соблюсти все тонкости юридического оформления купли-продажи. Тогда у других собственников не появится возможность оспорить сделку.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Особенности сделок с долями с 01.01.2016 г. и 02.06.2016г.

    Доброго времени суток уважаемые читатели. В этой статье рассмотрим особенности проведения сделок и нововведения в законодательстве РФ в сфере сделок с недвижимостью которые произошли в 2016 году.

    План статьи:

    1. Разбор ситуации, случай из жизни.
    2. Юридические особенности и тонкости долевых сделок.
    3. Определение и расшифровка сокращений.
    4. Выдержки и ссылки на статьи ФЗ.
    Читайте так же:  Алиментное соглашение у нотариуса образец составления
    Разбор ситуации, случай из жизни.

    Всем известно, что проблема покупки долей в квартирах для прописки давно наболевшая тема, но есть ещё более негативная тема — покупка долей с целью захвата имущества и «создания хорошей жизни» бывшим собственникам имущества. иногда получается вот такое: https://youtu.be/8jziitWZJ_I

    Рассмотрим один случай моих клиентов: муж (далее М), жена (далее Ж) и 2-е детей, приняли решение развестись и поделить имущество, и не смогли договориться. Гражданин М в результате решил уйти, и оставить большую часть от совместного имущества гражданки Ж, которая получила опеку над детьми. В принципе, всё-бы было хорошо, если они смогли договориться. Предложение гр. М было продать 3-х комн. и купить гр. Ж 2-комн. кв. в этом районе, а остаток гр. М использовал бы на первоначальный взнос для покупки на 1- комн. кв. И всё бы было хорошо, если люди смогли договориться, но что-то пошло не так. Эмоции, принципы и в результате переговоры они провалили, окончательно поссорившись и перестав общаться друг с другом. Гражданин М остался прописанным и был собственником 1/4 доли в 3-х комн. кв. но не проживал там, ему пришлось снимать квартиру. За это время Ж получала несколько писем с предложением о выкупе 1/4 доли, но игнорировала их, а время всё шло, ситуация не решалась. В результате в один прекрасный день, 1/4 квартиры продают по договору составленным в простой письменной форме (далее ППФ) неким лицам (лица Х).

    Всё было-бы хорошо, если это была коммуналка, но поскольку это совершенно обычная 3-х комн. квартира в спальном районе г Москвы, где никогда не было коммуналок — с этого момента начинались проблемы.

    Юридические особенности и тонкости долевых сделок.

    В каждом свидетельстве о собственности есть особенности, которые может знать только эксперт. На сегодняшний день использование профессионального риэлтора как никогда необходимо. Покупая или приватизируя квартиру на 2-х человек (супругов и их детей) вы не задумываетесь как корректно составить договор, обычно нет разницы, будет это общая совместная собственность или каждый будет владеть на основании долевой собственности 1/2 от объекта недвижимости.

    1. Сделки с долями совершенные до 31.12.2015 года.
    2. Сделки с долями совершенные с 01.01.2016 года.
    3. Сделки с долями совершенные с 02.06.2016 года
    4. Сделки с долями совершенные с 01.01.2017 года

    1) Продавать и покупать доли можно было через договор в ППФ и последующей подачей на гос. регистрацию. Сделки с несовершеннолетними собственниками и людьми находящихся под опекой совершались под надзором и с разрешения местных органов опеки и попечительства.

    2) Продавать и покупать квартиры с несколькими собственниками владеющих долевой собственностью можно было через договор в ППФ и последующей подачей на гос. регистрацию. Сделки с несовершеннолетними собственниками и людьми находящихся под опекой имеющими доли либо являющихся единственным собственником объекта возможно совершать в нотариальной форме и с разрешения местных органов опеки и попечительства с последующей подачей на гос. регистрацию.

    3) Сделки с объектами имеющими долевую собственность или общую долевую собственность возможно совершить только в нотариальной форме. Сделки с несовершеннолетними и людьми находящихся под опекой возможны только в нотариальной форме и с разрешения местных органов опеки и попечительства с последующей подачей на гос. регистрацию.

    Исключение: если собственность индивидуальная или общая совместная собственность сделки можно совершать в ППФ.

    4) 02.07.2016 принят законопроект который останавливает выдачу «бумажных» свидетельств о праве собственности, теперь правоподтверждающим документом вместо свидетельства о праве собственности будет являться выписка из ЕГРП. Предположительно, большая часть сделок теперь должны совершаться через нотариуса.Сейчас всем большим банкам дано «указание сверху» использовать преимущественно безналичную схему взаиморасчетов, для отслеживания перемещения денег. Возможно в перспективе с 2017 года все расчеты по сделкам с недвижимостью будут производиться через аккредитив по безналичному расчету .

    ВАЖНО: Каждая сделка в нотариальной форме будет оплачиваться по тарифам нотариуса, в основном это 0,2-0,7% от кадастровой стоимости доли в объекте недвижимости. Внимание: Если квартиру покупали с использованием средств материнского капитала, а сейчас решили продать — необходимо наделить долей несовершеннолетних после снятия обременения, потом согласовать данную сделку в органах опеки, и желательно проводить сделку в нотариальной форме. Продавая квартиру купленную с использованием средств мат капитала без наделения ребёнка долевой собственностью Вы нарушаете статью 159 ч1 УК РФ, согласно закону данная сделка подлежит расторжению и является не действительной поскольку нарушает права несовершеннолетнего гражданина. На данный момент законодательная база для таких сделок отсутствует, но в последствии сделка легко может быть оспорена и расторгнута через суд! Оспорить такую сделку может любой человек. В скором времени будет наблюдаться целая лавина квартир которые были куплены в ипотеку с мат капиталом и в последствии были проданы без наделения несовершеннолетних детей собственностью.

    Определение и расшифровка сокращений.

    Индивидуальная собственность – данная форма собственности определяет принадлежность одного объекта недвижимости только одному человеку. Если рассматривать приватизацию, такое может произойти когда 3-е из 4-х прописанных в данном объекте жильцов отказались от приватизации в пользу одного из их числа.

    Долевая собственность – В основном используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли объекта у каждого собственника. К примеру 3-х комн. кв. проживают 3-е если это члены одной семьи такая форма собственности позволит закрепить за каждым ее членом семьи одну из комнат в данном объекте;

    Общая долевая собственность – все прописанные жильцы, имеют право и готовы на приватизацию объекта, тогда согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);

    Общая совместная собственностьв этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей. Это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

    При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

    Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

    Читайте так же:  Протокол о рассмотрении дела об административном правонарушении

    После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

    Если у Вас возникли вопросы, звоните! 8-967-055-51-66

    Выдержки и ссылки на статьи ФЗ.

    Начиная с 01.01.2016 года на основании Федерального закона №391 статьи №3 от 29.12.2015 года .

    1) сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу ;
    2) сделки по продаже земельной доли ;
    3) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
    Все эти сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению!

    Пояснение: если у Вас в свидетельстве на квартиру в пункте «Вид права» есть дробные числа, общая совместная собственность или общая долевая собственность — регистрация сделки по продаже всей квартиры или её доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению!

    На основании Федерального закона №391 статьи №2 от 29.12.2015 года «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.».

    Пояснение: любая сделка с долевой собственностью должна происходить с согласия супруга(супруги), которое должно быть оформлено нотариально.

    02.06.2016 года вступил в силу ФЗ №172 — Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ»О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Статья №2 которого гласит : «все сделки, связанные с отчуждением долей недвижимости подлежат обязательному удостоверению нотариусом.»

    [3]

    Пояснение: Любая сделка с долями включая мену и дарение, или даже в случаи если отчуждаются все доли собственников одновременно (то есть продается квартира с долевой собственностью) подлежит обязательному нотариальному удостоверению!

    Понравилась статья? можете отблагодарить меня отправив деньги в любой сумме на яндекс кошелёк:

    Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

    С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу. С 1 июня 2016 года законодательство Российской Федерации внесло новые коррективы по продаже долевой собственности жилья. Эти нововведения начали действовать с появлением нового Федерального закона 172-ФЗ. Он включал в себя полный пакет услуг, связанный с отчуждением прав на владение недвижимой собственностью, которая, в свою очередь, должна быть заверена нотариусом.

    В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

    С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления. А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются. Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

    Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку. При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

    По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

    Какие функции выполняет нотариус?

    Главная задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки. С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев. Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

    Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

    Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

    Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

    • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
    • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
    • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
    • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

    Отрицательными моментами можно считать:

    • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
    • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
    • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

    Примерная стоимость

    Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей. Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене. При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.
    Читайте так же:  Доверенность на получение выписки из егрюл в налоговой в 2019 году

    Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

    После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

    Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

    Последствия принятия закона

    Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью. Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится. Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

    Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

    Собственность несовершеннолетних

    Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

    Заключение

    Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности. Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников. Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

    Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома. Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок. На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

    Добрый день! Очень нужна консультация! Подскажите, пожалуйста, как все правильно сделать. Имеется земельный участок с домами, 4 владельца. Один из дольщиков решил продать свой дом. Дома разделили, теперь у этого продавца на дом целая часть (не доля), а земля — 1/4 доля. 1.Нужен ли отказ остальных 3х собственников от покупки его доли земли?
    2.В данном случае необходимо ли оформление сделки купли-продажи у нотариуса или можно в мфц заключить договор (обойтись без нотариуса)?
    3.Может, лучше сначала составить соглашение о разделе земельного участка (но кто его составляет? Нотариус? Или самим можно составить и зарегистрировать через юстицию?) и выделиться, чтоб земля была уже не в доле, и провести обычную уже сделку купли-продажи между покупателей и продавцом, не привлекая уже всех оставшихся соседей по участку.

    здравствуйте.Есть доля у мужа и доля у меня в общей долевой собственности,где ,кроме нас,есть еще совладельцы,не имеющие к нам никакого родства.Хотим с мужем объединить свои доли путем дарения одному от другого.Есть ли преимущество в оформлении дарения или продаже по новому законодательству о сделках с долевой собственности между родственниками.являющимися совладельцами недвижимости?

    у нас дом с долевой собственностью, на 3 взрослых по 1/3 доли и так же по 1/3 доли участка, у всех троих свои свидетельства о собственности на дом и участок, я и сын хотим продать свои доли, бывший муж против, доли не отделены, совместное пользование. Можем ли продать, а уже новые собственники пусть сами делят кому что, с бывшим мужем?

    Екатерина, добрый день! Ваш бывший муж имеет преимущественное право покупки вашей доли. Если он отказывается, Вы можете продать свою долю любому лицу. Но при этом полтребуется согласие бывшего мужа.

    Добрый день. У нас такая ситуация: на земельном участке 4 владельца. У всех долевая собственность ( доли в договоре купли-продажи прописаны у каждого разные). Один из собственников решил продать свою часть, остальные владельцы согласились ее купить. НО за данную долю ( причем у него самая маленькая доля из всех нас) он назначил сумму миллион. Его доля в самом плачевном состоянии. Мы согласны ее выкупить, но не за такую сумму. Подскажите, регламентируется как- то стоимость доли законом и наши дальнейшие действия? Спасибо

    Светлана, добрый день! Каждый вправе распоряжаться своей частной собственностью единолично. Государство законодательно не регламентирует стоимость имущества собственника.

    Добрый вечер. У мужа с бывшей женой при разводе остался дом, в котором они оба собственники (по 1/2 Как совместно нажитое). У них 2 ребенка 15 и 8 лет. Сейчас хотим выкупить долю у его бывшей. 1. Может ли она после продажи доли отозвать, к примеру через пару месяцев, сделку? 2. Претендуют ли его дети от первого брака на этот дом (или любую другую недвижимость) ? Спасибо.

    Татьяна, добрый день! По закону дети не имеют права собственности на имущество родителей. Оснований признать сделку недействительной из-за наличия детей, нет.

    Здравствуйте. Прошу помочь разобраться в вопросе купли-продажи. На средства мат. капитала купили комнату. Выделили доли в равной степени на 2 детей и нас с мужем. Хотим эту комнату продать. У мужа 1/2 в двухкомнатной квартире. Вторая половина на брата мужа. Там никто не живёт, квартира в плачевном состоянии. Опека дала отказ на выделение в ней долей детям. Надо делать ремонт. Вопрос заключается в том, сможем ли мы провести сделку купли-продажи комнаты и выкупом доли у брата мужа в пользу детей(брат не против).

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Фаина здравствуйте.
    Продать, обменять комнату, купленную за материнский капитал, можно с письменного разрешения органов опеки и с условием, что в собственность несовершеннолетних детей перейдет доля в другом жилом помещении, которая будет равна или же больше нынешней.

    Источники


    1. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.

    2. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС — Москва, 2008. — 265 c.

    3. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.
    Все юридические тонкости сделки по продаже квартиры в долевой собственности
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here