Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. как вернуть свою недви

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. как вернуть свою недви". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как правильно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?

Продажа (покупка) различного имущества является одной из самых распространенных ан сегодня сделок. Немало число среди них занимает продажа объектов недвижимости, в том числе, квартир. В сделках с таким имуществом очень много нюансов, без учета которых могут возникнуть проблемы с ее действительностью.

О том, как можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, читайте далее.

Значение недействительности купли-продажи недвижимости

Можно ли признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной? Фото № 1

Заключая сделку по приобретению (отчуждению) жилья, ее стороны надеются на добросовестность контрагента. Однако нередко выясняется, что ее оформление или содержание не соответствует закону.

Когда интересы одной из сторон сделки нарушены, она может заявить о ее недействительности при наличии определенных оснований. Это позволяет сторонам вернуться к их прежнему состоянию. Сделка, не являющаяся действительной, не порождает для заключивших ее лиц каких-либо последствий. Она считается несостоявшейся изначально.

Данный институт призван защитить стороны от разного рода мошенничества в сфере недвижимости, а также недобросовестности контрагентов.

Поскольку продажа такого имущества относится к серьезным дорогостоящим сделкам, то стоит обезопасить себя заранее от неприятностей. Перед их совершением не лишним будет ознакомиться с основаниями, по которым может оспариваться их действительность.

Основания для признания договоров недействительными

Оспаривать действительность сделки можно лишь в определенных случаях. Недовольство заключенной сделкой, ее невыгодность для одной из сторон в их число не входит. Сделка может признаваться таковой только при наличии серьезных оснований. Их список содержится в соответствующем разделе главы Гражданского кодекса РФ о сделках.

Недействительными могут быть следующие сделки:

  • противоречащие законам (иным правовым актам);
  • совершенные с противоправными или безнравственными целями;
  • мнимые;
  • притворные;
  • заключенные недееспособным лицом;
  • совершенные лицом моложе четырнадцати лет;
  • заключенные лицо в возрасте 14-18 лет;
  • противоречащие целям деятельности организации (иного юр. лица);
  • заключенные лицом, не понимавшим значение своих действий;
  • совершенные посредством введения в заблуждение;
  • совершенные при воздействии на одну из сторон обманом, угрозами, насилием, неблагоприятными обстоятельствами.

По иным основаниям оспаривать действительность заключенных сделок нельзя. По указанным основаниям может ставиться под сомнение действительность любого вида сделок.

Перспективы принятия судом решения о недействительности договора

В каких случая сделку могут признать недействительной? Фото № 2

Иски такого рода попадают в суды достаточно часто. Однако далеко не всегда они удовлетворяются. Эта категория дел не относится к простым, а неподготовленному лицу сложно будет учесть все ее нюансы. Поэтому лучше поручать их ведение специалистам или, по крайней мере, получить их консультацию по этому вопросу.

При наличии оснований суды выносят решения в пользу заявителей. Но наличие этих оснований нужно еще доказать. Степень сложности их доказывания будет зависеть и от основания для подачи заявления. Если подтвердить возраст лица, заключившего сделку несложно, то засвидетельствовать имевшее место насилие уже сложнее.

Кроме того, важно составить иск без ошибок, иначе его не примут к рассмотрению. Важно не упустить сроки, предусмотренные, для подачи исков по оспариванию действительности сделок. Но даже при соблюдении всех условий суд может по своей инициативе не применить последствия признания сделок недействительными. Это возможно, если их применение будет противоречить правопорядку, а также нравственности.

Виды недействительных сделок

Действительность сделок может оспариваться в нескольких (точнее двух) формах. Они могут быть ничтожными и оспоримыми. При этом это относится не только к целым сделкам, но и их частям. Недействительность части не влечет за собой автоматически признания таковой всей сделки.

Общим в них является то, что они влекут признание сделок несостоявшимися, что для их сторон подразумевает возврат к первоначальному положению. Однако имеются определенные различия в основаниях их возникновения и в наступаемости последствий. Подробнее рассмотрим их ниже.

Ничтожные сделки

Что такое «ничтожная сделка»? Фото № 3

Ничтожными называются те сделки, которые вступают в явное противоречие с действующими в стране законами. Их особенность в том, что они являются таковыми уже в момент их совершения.

Для признания их ничтожности нет надобности обращаться в суд. Она наступает из-за нарушения законов без какого-либо судебного решения. В суд подается лишь заявление о применении последействий ничтожности сделки. Суд также может применять их и по собственной инициативе.

[3]

Разберемся, когда они могут признаваться ничтожными.

  1. Имеется нарушение закона, а также посягательство на права (интересы) третьих лиц. Если такой сделкой ничьи права не ущемляются, то она будет считаться оспоримой.
  2. Сделки совершены с противоправными или безнравственными целями. Примерами такой сделки могут служить договоры о продаже детей, провозе контрабанды, , продаже квартиры при выдвижении каких-либо встречных безнравственных условий.
  3. При совершении сделок лицами, не обладающими дееспособностью. Законодатель предписывает возможность заключения сделок и осуществления иных прав лицам, достигшим совершеннолетнего возраста и являющихся полностью дееспособными.
  4. Заключенные договоров с лицами младше четырнадцати лет. Дети признаются малолетними до достижения ими возраста 14 лет. До этого времени практически все сделки за них должны заключать и подписывать их родители, иные заменяющие их лица.
  5. Сделки, совершенные мнимо, т.е. без намерения на самом деле что-либо продавать (покупать). Такие случаи встречаются при желании должников избежать ареста своего имущества и взыскания долгов.
  6. Притворность сделок подразумевает прикрытие под видом одной сделки другой. К примеру, дарением оформляется продажа недвижимости.
  7. Сделки, заключаемые в отношении имущества, продажа которого запрещена (ограничена), например при банкротстве.

Оспоримые сделки

Сделки не являются оспоримыми автоматически. Для этого необходимо заявление заинтересованных в этом лиц в суд. Это могут быть стороны оспариваемой сделки или иными указанными законом лицами.

Если никто не заявит об оспоримости сделки, то она будет считаться действительной. На возможность оспаривания сделки должно быть прямо указано законом.

К числу оснований для оспаривания их действительности относится:

  1. Превышение пределов правоспособности юридическими лицами, совершение сделок, противоречащих целях их деятельности;
  2. Заключение сделок лицами в возрасте с 14 до 18 лет;
  3. Совершение их лицами, имеющими ограничение в дееспособности;
  4. Подписание договоров лицами, не понимающими значение своих действий, неспособных руководить ими;
  5. Совершение сделок под воздействием существенного заблуждения,
  6. Заключение их под воздействием обмана, угрозы, насилия, при стечении тяжелых для стороны сделки обстоятельств.

Сроки обращения в суд

В какие сроки можно обратиться в суд для признания сделки по купле-продаже недействительной? Фото № 4

Для того, чтобы оспорить сделку или применить последствия ее ничтожности нужно обращаться в суд. Рекомендуется делать это как только станет известно о наличии основания для недействительности сделок. Ведь по данной категории дел также устанавливаются сроки давности для предъявления исков.

Читайте так же:  Законно ли начисление пени на квартплату

Желательно при отсутствии уважительности причин пропуска подавать заявления в пределах их действия.

Сроки давности для недействительности сделок

Общий для всех требований срок давности для их предъявления в суд устанавливается равным трем годам. По ничтожным сделкам срок остается таким же. Заявить о применении последствий ее недействительности или признании ничтожности сделки можно в пределах трехгодичного срока. Для участников сделки он начинает течь с момента ее заключения.

Для иных лиц со времени, когда им стало о ней известно, но не более десяти лет с даты ее совершения. Для оспоримых сделок он составляется всего год. В этих случаях сроки начинают исчислять с момента, когда стало известно о нарушениях.

При пропуске указных сроков можно опробовать заявить об их восстановлении, указав на уважительность послуживших этому причин. Стоит иметь в виду, что судом самостоятельно последствия его пропуска не могут применяться. Об этом должна заявить другая сторона спора. При отсутствии такого заявления на сроки никто обращать внимания не будет.

При заключении сделок с квартирами и иной недвижимостью существует множество разных рисков. К их числу относится и оспаривание действительности сделок. Происходит оно при наличии указных законом оснований и имеет весьма неблагоприятные для сторон последствия. Поэтому перед заключением сделок рекомендуется изучить эти основания и проверить подписываемый договор на предмет их наличия.

Консультацию адвоката о признании недействительным договора купли-продажи квартиры вы можете получить, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью

Перед тем, как купить квартиру или дом, следует провести юридическую экспертизу, чтобы не пришлось потом остаться без денег и без жилья.

В законодательстве РФ прописаны основания как для признания сделки недействительной, так и условия, на которых она считается законной.

Так, сделку нельзя будет расторгнуть, если:

  • содержание и результат не противоречит закону;
  • все участники сделки дееспособны или за них выступают законные опекуны;
  • волеизъявление всех участников сделки соответствует их реальному желанию;
  • сделка оформлена по форме, требуемом законом.

В законодательстве РФ существует два основания, на основании которых сделка может быть признаны недействительной — признание ее оспоримой или ничтожной. В первом случае все понятно: есть основания расторгнуть ее через суд. Второй случай несколько сложнее: даже если одна сторона считает ее таковой, не факт, что и вторая сторона признает сделку ничтожной, поэтому и здесь нужно идти в суд.

По закону, если сделка нарушает права третьих лиц, то ее можно признать ничтожной или недействительной — на следующих основаниях:

  • если она противоречит закону;
  • если она противоречит нравственности и морали (например, в случае, если нарушены права несовершеннолетнего);
  • если есть основания считать сделку мнимой (часто случается, когда требуется незаконно обналичить материнский капитал);
  • если одна из сторон сделки недееспособна или несовершеннолетняя.

Кроме того, как объяснила юридическая консультация государственной жилищной инспекции (ГЖИ РФ), совершенную покупку можно оспорить, если:

  • участник сделки был в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий (это часто бывает, когда мошенники заставляют одиноких больных пенсионеров или алкоголиков подписывать договоры купли-продажи жилья);
  • когда сделка были совершена вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

В общем, оснований, опираясь на которые, хороший юрист в суде добьется, чтобы сделка была признана недействительной, на самом деле много. И хотя для положительного решения суда (для истца) придется добиваться долго, при упорстве, желании, наличии времени и денег все возможно.

Еще один немаловажный вопрос, который часто волнует продавцов и покупателей — в течение какого срока сделку можно оспорить? Общий ответ на такой вопрос — в течение трех лет. Однако! В статье 200 ГК РФ есть указание: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Таким образом, если через десяток лет после завершения сделки вдруг выясняется, что на момент совершения покупки (продажи) существовали не озвученные одной из сторон обстоятельства, то сделку можно будет оспорить.

Чем это грозит участникам сделки? Согласно законодательству — двухсторонняя реституция, то есть все возвращается «на круги своя» — каждая из сторон возвращает все обратно (одна — жилье, другая — деньги), указывает ГЖИ РФ.

«Согласно статистике по РФ, от 5 до 15% всех сделок с недвижимостью затем становятся предметом судебного разбирательства, — рассказал Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь». — Что касается Самары, то у нас в городе каждая тридцатая сделка расторгается. Следствие — даже добросовестный покупатель может остаться и без жилья, и без денег; законодательство прямо указывает в случае, если договор о купле-продаже в суде будет признан недействительным, то вся цепь сделок с квартирой сразу признается также недействительной».

Как правило, указывает юрист Алена Соколова, для большинства сделок лучшей защитой от признания недействительности служит заверение заключенного договора о купле-продаже у нотариуса и предварительная подготовка сделки через квалифицированных юристов.

Отметим, что в Самаре самое распространенное основание, которое выдвигается в суде истцом для признания сделки недействительной — это участие в сделке недееспособного гражданина.

«Самый частый пример — когда после завершения сделки родственники продавшего квартиру (дом) гражданина внезапно возникают у покупателя и заявляют, что продавец недееспособен. Поэтому нужно-де вернуть квартиру обратно «больному» родственнику. Причем выступить на «пострадавшей» стороне могут дети, родители, дяди-тети и пр. Как правило, это те, чьи интересы непосредственно были затронуты сделкой», — отметил Трифонов.

Все подобные споры решаются только через суд. Родственникам нужно будет доказать, что продавец действительно недееспособен — чаще всего они утверждают, что у него психическое заболевание. Как следствие, если они представят реальные доказательства заболевания, то по суду продавец признается недееспособным, ему назначается опекун. Однако даже в этом случае назначенный опекун обязан вернуть деньги за жилье обратно. Поэтому, советуют юристы, при покупке квартиры лучше потребовать от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.

Как разъясняет ГЖИ РФ, если же выясняется, что продавец — лицо недееспособное, нужно выяснить, кто его опекун и заключать сделку только с ним.

Чтобы проверить юридическую чистоту сделки и установить, что оснований для ее расторжения через суд не возникнет, лучше всего получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Таким образом можно выяснить, сколько в реальности у квартиры собственников и не находится ли она под судом, залогом или обременением.

В Самаре квартиры старого жилого фонда иногда не числятся в ЕГРП. На практике это означает, что после приватизации с ними не проводилось никаких сделок, то есть, с точки зрения покупателя, это «чистая», идеальная квартира.

Читайте так же:  Развод в одностороннем порядке с детьми и без детей

Факторы риска, которые выясняются при получении выписки из ЕГРП:

  • если обнаруживается, что прежний владелец квартиры умер, а новый не является его родственником;
  • если квартира часто перепродается.

И последнее. Оснований для оспаривания сделки, как видно из законодательства, множество. Самый «рисковый» период — первые три года. Поэтому для душевного спокойствия при сделках с недвижимостью стоит не экономить и проверить чистоту предлагаемого жилья, желательно — с помощью специалистов (юристов с соответствующим образованием, опытом работы и большим сроком присутствия на рынке).

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Сегодня я хочу вам рассказать о том как можно и в каких случаях договор купли продажи квартиры признается недействительным.

Признать недействительным договор купили продажи квартиры вполне реально, но данная процедура является одной из самых сложных и трудозатратных и если у вас есть потребность в признании такой сделки недействительной, то вам нужно очень постараться, чтобы признать ее таковой, а также у вас должны быть не это, довольно веские основания. Также хочу заранее вас слегка огорчить, признать такой договор недействительным, удается не всегда, так что будьте заранее готовы, сто процентной вероятности нет.

Как правило квартира фактически передана другому собственнику после сделки и формально переход права собственности зарегистрирован, ведь имеются приложенные и подписанные к договору акты приема передачи и расписка в получении денежных средств продавцом. Из этого исходит, что сделка юридически состоялась и завершена.

Законодатель в главе 9 ГК РФ, раскрывает основания по которым договор купли продажи квартиры может быть признан недействительным. Как правило данных основания 2:

  1. Это оспоримая сделка;
  2. Ничтожная сделка.

Выходит, что если сделка состоялась, но она оспоримая или ничтожная, то исходя из этого, есть все основания признать ее недействительной.

Если сделка оспоримая, то лицу необходимо признать ее таковой в судебном порядке, а если она ничтожная, то соответственно признать ее ничтожной, также в судебном порядке. Знайте, что данные вопросы разрешаются исключительно в судебном порядке.

Ничтожным договор купли продажи квартиры является если не соблюдены требования закона к оформлению, то есть отсутствует письменная форма, либо подписи сторон договора. Либо если договор подписан недееспособным лицом, которое признано таковым по решению суда, либо если договор подписан малолетним лицом не достигшим возраста 14 лет.

Кроме того, договор является ничтожным, если установлены признаки мнимости, то есть договор признан судом мнимым. Мнимость подразумевает, что стороны не намеревались заключить именно такой договор, но заключили, при этом создав некую фикцию.

Кроме того, ничтожным договор является тогда, когда суд признает его притворным, то есть это договор, стороны которого прикрывая таким договором, договор купли продажи квартиры, имели намерение заключить иной договор дарения, но при этом заключили договор купли продажи. Если данное обстоятельство будет установлено, до ДКП будет признан ничтожным.

Оспариваемым ДКП квартиры является в тех случаях когда он заключен с нарушениями требований закона, или иных нормативно правовых актов. Либо если он заключен лицом в возрасте от 14 до 18 лет, без согласия родителей или законного представителя. Либо если договор подписан ограниченно дееспособным лицом, или заключен с гражданином который на момент подписания договора не мог понимать совершаемых им действий и не мог руководить ими.

Также оспоримым договор является тогда, когда он был подписан лицом под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия.

По оспоримым сделкам он равен 1 году.

По ничтожным сделкам срок исковой давности равен 3 года.

Исчисляться срок давности начинает с того момента, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своих прав и законных интересов.

ДКП квартиры признается недействительным только в судебном порядке, обратиться в суд с таким требованием имеет право одна из сторон сделки, либо лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в признании договора недействительным, к примеру это наследники, после смерти участника сделки.

Заявление о признании сделки недействительной рассматривается по месту нахождения данной квартиры, это исключительная и обязательная подсудность. Другая в данном случае применяться не может.

Если ДКП квартиры, суд признает недействительным, то он аннулируется и стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть покупателю возвращаются денежные средства, а продавцу недвижимое имущество.

Если какая то из сторон не может возвратить полученное в натуре, то она возмещает стоимость объекта недвижимости в денежном выражении.

Надеюсь данная статья была вам полезна и вы нашли ответы на ваши вопросы, в любом случае если вам, что то не понятно, то задавайте вопросы на нашем сайте.

Реально ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и как это сделать? Полезные рекомендации

Приобретение или продажа квартиры не всегда заканчивается хорошо для участников сделки. Может выясниться, что на квартиру претендует какой-то человек, ранее зарегистрированный в ней, обнаружиться большой долг по коммунальным платежам.

Покупатель может так и не расплатиться за приобретенную недвижимость. Можно ли оспорить сделку и вернуть проданное жилье? Как это сделать? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли оспорить договор и вернуть купленное жилье продавцу?

Под расторжением договора понимается полное прекращение его действия и каких-то отношений между его сторонами. Прекратить действие договора можно только по согласию другой стороны или путем судебного разбирательства. Договор расторгается в той же форме, в какой он был создан, т.е. письменно.

Сделка купли-продажи квартиры считается завершенной, когда обе стороны осуществили свои обязательства, т.е. квартира зарегистрирована в ЕГРН, и покупатель получил оттуда выписку. Требуемая сумма выплачена продавцу.

Основания для аннулирования

Условия, на основании которых можно расторгать договор купли-продажи квартиры, указаны в статье 450 ГК РФ. Чаще всего стороны расторгают договор при появлении каких-то непредвиденных обстоятельств, которые были неизвестны при заключении сделки. Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в 167 статье ГК РФ. В главе 29 ГК РФ подробно рассматривается возможность расторжения договора и последствия этого действия.

Сделку можно признать недействительной в следующих случаях:

[2]

Какие должны соблюдаться условия?

Проще всего аннулировать сделку, если она была совершена еще до государственной регистрации права на собственность. В этом случае стороны должны подать соглашение о расторжении договора в ЕГРН.
Видео (кликните для воспроизведения).

Расторгнуть договор можно, если он еще действует. Если стороны выполнили свои обязанности, договор считается исполненным.

Если регистрация уже совершена, а стороны хотят разорвать сделку добровольно, можно произвести акт обратной продажи. Продавец выступит покупателем, а покупатель продавцом.

Иск подается в том случае, если другая сторона отказывается решать дело миром. Другой стороне на ответ дается 30 дней. Если получен отказ или ответ не последовал вовсе, можно подавать документы в суд.

Читайте так же:  Деяние совершенное по неосторожности признается преступлением

Для такого рода дел существуют свои сроки исковой давности:

  1. Один год для оспоримых сделок. Дата начинается с того момента, когда истец получил сведения об обстоятельствах, позволяющих оспорить сделку. Под оспоримой сделкой понимается такая сделка, которая требует доказательства своей ничтожности в суде на основании серьезных подтверждающих фактов.
  2. Три года для того, чтобы признать сделку ничтожной. При отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер. Время исчисляется с момента подписания договора. Такая сделка недействительна изначально. Нужно лишь установить этот факт.
  3. Десять лет для оспаривания сделок третьими лицами, которые не принимали участие в сделке купли-продажи. Например, если на данной площади были зарегистрированы несовершеннолетние. Либо квартира была продана без необходимого согласия супруга. Отсчитывается этот срок с того дня, когда истец должен был получить сведения об основаниях, что сделка будет считаться недействительной.

Как признать соглашение недействительным?

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Необходимая документация

Базовый комплект:

  • Доказательство попыток досудебного урегулирования.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Документ, что госпошлина была оплачена.
  • Исковое заявление.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

  • Справку, что деньги были переданы продавцу.
  • Подтверждение права собственности.
  • Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
    1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
    2. документ о наличии обременений;
    3. видео или другие подтверждения угроз.
  • Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

    Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
  1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
  2. отсутствие расписок, что средства были получены.
  • Иные доказательства противозаконности сделки.
  • Сбор доказательств

    • В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
    • Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
    • При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
    • Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

    Составление иска

    В иске указывается:

    1. Сведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
    2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
    3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
    4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
    5. Требования, которые выдвигает истец.
    6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от покупателя
    • Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от покупателя
    • Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости от продавца

    Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

    Сроки рассмотрения дела и вынесения решения

    Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

    1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
    2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
    3. Отклонить требования истца.

    Пошлина и другие расходы

    Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

    Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 + 0,5% от суммы иска.

    Что делать, если всё пошло не по плану?

    Если суд выносит решение не в вашу пользу, можно обратиться в вышестоящее учреждение с апелляцией. Срок подачи апелляции – 10 дней со дня получения решения суда. Апелляция подается в тот суд, где рассматривалось дело. Оттуда ее потом отправляют в вышестоящий суд.

    Апелляция дает возможность приобщить к делу новые доказательства, если они были найдены. Однако следует доказать, что эти сведения нельзя было предъявить при рассмотрении дела в суде 1-й инстанции.

    Вероятные трудности

    Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.

    Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.

    Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.

    Полезное видео

    Смотрите видео о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Признание сделки купли продажи квартиры недействительной

    Сделка — это свершившийся юридический факт. Чтобы признать сделку недействительной, нужны весомые обстоятельства. Особенно тщательно нужно готовиться к делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной — в судах понимают ценность недвижимости в Москве и разбирают такие дела тщательно.

    Важно знать: сделки могут быть признаны недействительными по разным причинам. Вы можете узнать их все на консультации — наши юристы подробно расскажут, как признать недействительной сделку по покупке или продаже квартиры.

    Какие сделки могут быть признаны недействительными?

    Важно знать: с юридической точки зрения признание сделки купли продажи квартиры недействительной отличается от расторжения договора купли продажи квартиры, о чем можно узнать по ссылке.

    Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать – подробнее об этом сказано ниже.

    О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:

    Читайте так же:  Цели фиктивного трудоустройства как взять кредит, уменьшить алименты, заработать стаж

    Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными – оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.

    Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?

    Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность — это самая маленькая часть проблем.

    В иске должны быть указаны:

    • наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
    • имя истца, его место жительства;
    • имя ответчика и его место жительства;
    • описание ситуации — когда был заключён договор и т.д.;
    • причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
    • перечень прилагаемых документов.

    Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная — 13 200 рублей +0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).

    Ну и самая большая сложность в подобных делах – доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?

    В практике бывает так, что люди подают иск о признании сделки недействительной, но не прописывают в иске требование восстановить существовавшее ранее положение – то есть вернуть квартиру продавцу, а покупателю – деньги. Если этого не сделать, то придётся подавать новый иск. Часть 2 статьи 167 ГК РФ ясно говорит, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», то есть прописывать в иске это требование, казалось бы, не нужно – оно ведь уже установлено законом. Но в судах иное мнение. В судах любят, чтобы требование «вернуть всё на свои места» в иске было указано явно.

    Важно знать: это только небольшая часть сложностей, которые возникают на практике. Поэтому нужно участие профессионального юриста или хотя бы его консультация.

    Почему нужна помощь юриста

    Признание сделки купли продажи квартиры недействительной — это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

    Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры? По общему правилу – да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

    Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

    Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

    Услуги наших юристов

    • бесплатная юридическая консультация по вопросам признания сделки купли продажи квартиры недействительной;
    • анализ ситуации и судебной перспективы дела;
    • сбор документов для подтверждения верности вашей позиции;
    • написание и подача искового заявления;
    • представительство в суде.

    Помните — признание сделки купли продажи квартиры недействительной — достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.

    Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.

    Признание сделки недействительной

    Так уж получилось, что для заключения сделки, достаточно желания и возможности сторон это сделать. Расторгнуть же сделку крайне сложно, потому как одна сторона, как правило, расторгать её не хочет. Да, расторгнуть сделку можно, но чтобы это сделать по инициативе только одной из сторон, нужны достаточные основания.

    Из этой статьи вы узнаете об основных аспектах признания сделки недействительной – не важно, что именно было объектом заключения сделки – покупка, продажа, дарение, рента, какая либо услуга и прочее – мы коснемся общих юридических аспектов признания сделок недействительными. Кроме того, расскажем о относительно новом явлении в гражданском праве — признании сделки недействительной при банкротстве физического лица.

    Виды недействительных сделок: ничтожная и оспоримая сделки

    Итак, статья 166 ГК РФ говорит о том, что недействительные сделки бывают:

    • Оспоримые (для этого требуется решение суда о недействительности данной сделки, т.е. нужно еще доказать, что она недействительна).
    • Ничтожные (такая сделка недействительна сама по себе, и решения суда не требуется).

    Пример оспоримой сделки: представитель компании заключил договор, но по доверенности или учредительным документам у него не было полномочий его заключать.

    Пример ничтожной сделки: суд арестовал квартиру, но её владелец каким-то образом ухитрился её продать. Такая сделка будет ничтожной.

    Об основаниях признания сделки недействительной

    Основания для признания сделки недействительной прописаны в ГК РФ (статьи 166-181).

    Сделка оспоримая, если:

    • она совершена юр.лицом, но противоречит целям его деятельности или у юр.лица нет соответствующей лицензии;
    • она совершена лицом, вышедшим за пределы своих полномочий, то есть лицо не могло совершать такую сделку;
    • она совершена человеком в возрасте с 14-ти до 18-ти лет без согласия родителей;
    • она совершена человеком, которого суд ограничил в дееспособности, и при совершении сделки не было согласия попечителя;
    • она совершена человеком, который в момент её совершения не мог понимать своих действий;
    • она совершена под влиянием заблуждения, насилия, угроз, обмана.

    Важно знать: и да, как всегда самое главное – нужно ещё доказать в суде, что имеются таки основания для признания сделки недействительной. А чтобы доказать это, требуется собрать аргументы и юридически грамотно их оформить и представить в суде — в этом может помочь поддержка, или хотя бы консультация, опытного юриста. Если упустить мелкие детали и не суметь отстоять свои права в суде, то дело можно проиграть.

    Ничтожными сделками (признания судом их недействительности не требуется) считаются:

    • сделки, противоречащие законам и другим правовым актам;
    • сделки, идущие в разрез с нормами нравственности и правопорядка;
    • мнимые сделки — то есть такие, которые совершаются только «для вида»;
    • притворные сделки — совершается сделка, которая «прикрывает» настоящую сделку;
    • сделки, совершённые недееспособным;
    • сделки, совершённые лицом младше 14-ти лет.
    Читайте так же:  Правила и порядок регистрации несовершеннолетних детей как и что нужно, чтобы прописать ребенка

    Обязательно ли направлять другой стороне претензию при расторжении договора?

    Да, если был факт заключения договора, то претензионный порядок для признания этой сделки недействительной — обязателен, это закреплено частью 2 статьи 452 ГК РФ. Желающий расторгнуть договор может подать иск в суд только после того, как направит досудебную претензию другой стороне договора, а другая сторона откажется расторгать договор или проигнорирует претензию. На ответ у адресата претензии есть 30 дней. Конечно, можно отправить иск в суд и без написания претензии. Только суд не будет рассматривать такой иск (статья 136 ГПК РФ).

    Важно знать: подробнее о досудебных претензиях и досудебном порядке урегулирования споров читайте по ссылке.

    Отдельно о недействительности сделок купли продажи какой либо недвижимости

    Признание недействительной сделки купли продажи недвижимости – очень сложный процесс. В отличии от других типов сделок, сделки с недвижимостью проходят несколько этапов. На разных этапах порядок необходимых действий и сложность их реализации будет различаться.

    [1]

    Нужно помнить, что завершающая стадия любой сделки с недвижимостью – это ее регистрация в Росреестре и внесение изменений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) (подробнее об оформлении и регистрации сделок с недвижимостью). В двух словах – если сделка уже зарегистрирована в Росреестре, то отменить её можно или по суду (в случае, если одна из сторон возражает), или, свершив «обратную» сделку — то есть заново продать и купить друг у друга имущество (это если обе стороны согласны расторгнуть договор добровольно). Детали и особенности признания сделок с недвижимостью недействительными вы можете узнать по ссылке.

    Если говорить о земельных участках, то Земельный кодекс установил дополнительные основания признания договоров купли продажи земли недействительными.

    Важно знать: более подробную информацию о признании недействительной сделки купли продажи какой либо недвижимости вы сможете узнать на юридической консультации у наших специалистов – по телефону или онлайн. Консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

    О признании сделки недействительной при банкротстве физического лица

    С 1-го октября 2015 года индивидуальные предприниматели и физические лица получили право обращаться в суд, чтобы быть признанными банкротами. При этом, в случае признания человека банкротом, его имущество распродаётся с открытых торгов, и из вырученных средств кредиторам выплачиваются деньги, которые им должен был банкрот.

    Но иногда возникают ситуации, что у должника имущества нет: он продал, подарил, обменял всё, что можно было у него взыскать. Например, должник продал квартиру и машину своему брату. Ни то, ни другое теперь взыскать невозможно, ведь ни квартира, ни машина больше не принадлежат должнику. Это подозрительно и наталкивает на мысль, что должник просто избавился от всего имущества, чтобы его не могли взыскать и продать с торгов. При этом он продолжает жить в квартире, а на машине ездит по доверенности.

    Именно такие сделки банкрота можно оспорить. Однако при признании сделки недействительной при банкротстве физического лица нужно учесть, что иск можно подать относительно сделок:

    • совершённых в течение 1 года до подачи должником иска в суд о признании его банкротом;
    • после принятия судом заявления о банкротстве (статья 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

    Такие дела разбирает не суд общей юрисдикции, а арбитражный суд.

    Последствия признания сделки недействительной

    В общих чертах об этом сказано в статье 167 ГК РФ. Смысл в том, что при признании сделки недействительной каждая из сторон должна вернуть другой стороне всё, что она получила по сделке.

    Например, сделка купли продажи квартиры признаётся недействительной. Это значит, что покупатель квартиры обязан вернуть её продавцу. А продавец обязан вернуть покупателю деньги за эту квартиру. На практике же бывает так, что продавец может успеть потратить деньги, и ему будет уже нечего возвращать. Тогда суд по новому иску покупателя должен обязать продавца выплачивать деньги в течение какого-то времени. А покупатель может отказаться выезжать из квартиры, и тогда начнут работать приставы.

    Важно знать: далеко не всё так просто с последствиями признания сделки недействительной. Бывают случаи, когда суд оставляет сделку в силе, хотя есть причины признать её недействительной. Чтобы узнать в каких случаях такое происходит, и есть ли вероятность этого для вашего случая, запишитесь на бесплатную консультацию.

    Почему для признания сделки недействительной нужен опытный юрист

    При заключении сделок юрист требуется лишь иногда. Но при их расторжении — всегда. Расторгнуть сделку сложнее, чем заключить, т.к. обычно интересы у сторон прямо противоположные. Поэтому, подавая в суд иск о признании сделки недействительной, вы должны не только предъявить суду свои аргументы и юридически правильно их оформить – необходимо быть готовым и отражать контраргументы оппонента, а это под силу лишь тому, кто знает законы и как их применять.

    Кроме того, другая сторона может начать саботировать заседания суда — пропускать их, ходатайствовать о перенесении. Юрист возьмёт всё на себя – вы избавитесь от утомительных заседаний суда и подготовок к ним.

    Услуги наших юристов

    • бесплатная юридическая консультация по вопросам признания сделок недействительными, в том числе при банкротстве физического лица;
    • анализ ситуации — есть ли правовая возможность признать сделку недействительной в вашем случае и стоит ли пытаться это делать;
    • сбор документов, подтверждающих правильность вашей позиции;
    • переговоры с другой стороной, убеждение согласиться на расторжение договора;
    • представительство в суде.

    Признание сделки недействительной — это юридически сложный процесс, причем даже тогда, когда все основания для этого есть. В юриспруденции основания не гарантируют, что процесс пройдёт гладко, так как обычно всплывает много нюансов. В таких делах без поддержки опытного юриста, ну или хотя бы его консультации, не обойтись.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Воспользуйтесь консультацией наших специалистов по гражданским делам — консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает. А записаться на неё очень просто — достаточно всего лишь позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.

    Источники


    1. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.

    2. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.

    3. Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.
    Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. как вернуть свою недви
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here