Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке основные нюансы процедуры

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке основные нюансы процедуры". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как купить жилье, которое находится в залоге? Покупка квартиры с обременением по ипотеке

До момента всех выплат по ипотеке квартира находится в собственности банка.

Однако у заемщика может возникнуть необходимость в продаже жилья.

Можно ли выставить на продажу квартиру с обременением?

Проведение сделки возможно, но нужно иметь в виду все сопутствующие сложности.

Как купить квартиру с обременением по ипотеке?

Существует два варианта покупки жилья в ипотеке:

  • выплата остатка ипотечной задолженности с последующим приобретением квартиры;
  • выплата долга продавцом.

Вне зависимости от того, кто именно будет выплачивать задолженность, алгоритм приобретения является одинаковым:

  1. получение разрешения банка на досрочное погашение долга.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи. Документ подтверждает намерение выкупить жилье с обременением.

В договоре указываются сроки выплаты задолженности. Он требуется для предъявления в банке для получения разрешения на продажу. На основании документа вносится аванс по ипотечному долгу.
  • Сумма, которую нужно внести покупателю, делится на две части: оплата долга и оплата самой недвижимости.
  • После получения разрешения от банка и оплаты долга требуется обратиться в Росреестр с заявлением для снятия обременения.
  • Оформляется основной договор купли-продажи. Документ заверяется у нотариуса.
  • Перечисляется остаток оплаты.
  • Новый владелец регистрирует право собственности в органе Росреестра.
  • Нет никакой гарантии, что банк даст согласие на досрочное погашение ипотеки. Связано это с тем, что финансовому учреждению выгодно получать выплаты на протяжении всего ипотечного срока, так как в процессе «набегает» больший процент.

    Если банк не даст своего разрешения, сделка купли-продажи будет считаться незаконной. Связано это с тем, что недвижимость не находится в собственности продавца, следовательно, он не может ей распоряжаться.

    Риски при покупке недвижимости, которая находится в залоге

    У последнего куда больше рисков:

      до погашения долга не может быть заключен договор купли-продажи. Покупатель может погасить долг, после чего продавец станет собственником.

    Есть вероятность, что он раздумает передавать жилье в руки нового собственника, и покупатель ничего не сможет доказать. Выход: нужно заключать предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все нюансы сделки.
    Продавец может ввести человека в заблуждение, оформляя сделку без согласия банка. В этом случае она признается незаконной, тогда как деньги уже были переданы.

    Выход: при покупке нужно контактировать не только со второй стороной сделки, но и непосредственно с банковскими сотрудниками.
    Человек может передать средства, но нет гарантии, что продавец, получив деньги, передаст право собственности на квартиру.

    Выход: деньги следует передавать исключительно через банковскую ячейку с заключением договора, по которому продавец получает средства только после вступления нового владельца в права на недвижимость.

    Рассматривая сделка считается рискованной, а потому при ее проведении вдвойне важно соблюдать правила безопасности.

    Можно ли купить ипотечную квартиру в кредит?

    Существует два варианта приобретения ипотечного жилья в ипотеку:

    1. переоформление уже имеющегося кредита на покупателя. Самый простой вариант по оформлению. Единственный, но значимый минус – банки редко дают согласие на изменение заемщика.
    2. Получение нового ипотечного займа на остаток стоимости квартиры.

    Приобретение жилья с обременением – длительная процедура, предполагающая ряд рисков. При оформлении важно соблюдать основы финансовой безопасности: заключение договора, использование банковской ячейки при передаче средств.

    Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке? Основные нюансы процедуры

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке? Основные нюансы процедуры

    В России в 21 веке более 50% жилья покупается по ипотечному кредиту. Со временем, у заемщика может возникнуть необходимость продать квартиру ввиду различных обстоятельств: расширение площади, невозможность уплаты долга, переезд и т. д.

    Реализация ипотечного жилья возможна, но существует ряд тонкостей, которые необходимо учитывать.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Можно ли продать жилье, обремененное ипотечным кредитом?

    Реализовывать квартиру, находящуюся в залоге можно, но с разрешения залогодержателя (банка-кредитора) и при условии, что в договоре об ипотеке не предусмотрено каких-либо ограничений (Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), ст. 37).

    Если в ипотечном договоре установлены запрещения на продажу жилья, но несмотря на это владелец недвижимости заключил сделку по передаче собственности, то вторичное соглашение будет признано судом недействительным (ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст. 43).

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    [2]

    Чем регламентируется?

    Основные документы, регламентирующие обращение с недвижимостью, находящейся в ипотеке:

    Как реализовать недвижимость?

    Ипотечная квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока долг по ипотеке не будет выплачен. Поэтому перед тем, как осуществлять операции с недвижимостью, необходимо оповестить кредитора о своих намерениях и согласовать с ним схему, по которой будет осуществляться процедура продажи.

    Читайте так же:  Как оформить договор дарения на квартиру

    Основные способы

    Существуют несколько вариантов реализации ипотечного жилья:

    1. Досрочное погашение ипотеки.
    2. Оплата ипотечного кредита в процессе сделки купли-продажи (за счет средств покупателя).
    3. Продажа жилья вместе с ипотечным долгом (по переуступке залоговых обязательств).
    4. Продажа ипотечного жилья банком (кредитор реализует заложенную квартиру с публичных торгов).

    Досрочное погашение кредита

    Суть этого метода: продавец получает задаток от покупателя, с помощью этих денег закрывает кредит, снимает обременение с жилья и свободно продает недвижимость.

    Для проведения сделки, необходимо пройти следующие этапы:

    1. Заручиться согласием банка-кредитора. В заявлении заемщик должен указать причину досрочного погашения денежного обязательства.
    2. Определить сумму остатка выплат по ипотеке.
    3. Заключить нотариально заверенное соглашение между владельцем собственности и покупателем.
    4. Снять с регистрационного учета всех проживающих в продаваемой квартире.
    5. Закрыть задолженность по кредиту и снять обременение с недвижимости.
    6. Оформление права собственности нового владельца в регистрационной палате.

    Плюсы данного способа: сделка проводится достаточно быстро, участие банка-кредитора в операциях минимально.

    Минусы: высокий риск потери денег, выданных в качестве задатка, если продавец решил отказаться от сделки, сбежал, умер и т. д., возвращение средств возможно лишь в судебном порядке, что займет долгий срок.

    Оплата займа

    Способ эффективен в том случае, если покупатель имеет «на руках» денежные средства, необходимые для приобретения жилья. Сделку проводит продавец или его посредник, а банк является получателем задатка. Если сумма по ипотечному долгу небольшая, покупатель передает денежные средства в счет аванса или задатка, тем самым закрывает ипотеку и квартира становится «чистой».

    В случае большого остатка по кредитной задолженности, то к сделке привлекается банк, расчеты проводятся через две ячейки. Одна — для кредитной организации, другая для продавца.

    Плюсы: безопасный вид сделки. Деньги находятся под охраной, операции контролируются банком.

    Минусы: кредитная организация назначает сроки и даты встреч, что может быть неудобно продавцу или покупателю.

    Отторжение жилья вместе с ипотечным долгом

    Под данным способом понимают переуступку заёмщиком своих обязательств по ипотеке другому лицу. Банк снимает с должника залоговые обязательства, покупатель становится новым собственником жилья и ипотечного кредита.

    Этапы процедуры:

    1. Покупатель получает согласие залогодержателя на реализацию собственности.
    2. Желающий приобрести квартиру подает документы в банк, в котором был ранее выдан кредит, для ипотечного займа.
    3. После получения одобрения для проведения сделки, оформляются необходимые документы.
    4. Банк перерегистрирует залог в Росреестре. Настоящий заемщик дает письменное согласие на переуступку долга по ипотеке.
    5. Подписывается договор купли-продажи и продавцу выплачиваются денежные средства за жилье.
    6. Регистрация права собственности.

    Плюсы: риски минимизированы, операция находится под защитой банка. Чаще всего стоимость жилья по переуступке ниже, чем цена на недвижимость без обременения.

    Минусы: не всегда банк дает согласие на проведение подобных операций.

    Реализация недвижимости банком

    Данный способ применяется, если заемщик не может платить по кредиту и допускает просрочки по платежам. Банк проводит сделку от начала и до конца, оформляет документы и выдает ячейку.

    1. Прежде всего кредитная организация и заемщики должны дать согласие на проведение сделки.
    2. Банк оценивает стоимость жилья и страхует его, самостоятельно ищет покупателя. Чаще всего квартира на торгах продается долго и постепенно цена на недвижимость снижается.
    3. Когда желающий приобрести собственность найден, открываются две ячейки: в одной хранятся деньги, оставшиеся выплатить по кредиту, во второй — средства, оставшиеся после погашения ипотеки (может и не быть денег, если сумма задолженности была высокой).
    4. Заключается договор купли-продажи между покупателем и продавцом и предварительное соглашение между банком-кредитором и покупателем.
    5. Документы передаются в Росреестр, где с жилья снимается обременение.
    6. Регистрация права собственности.

    Плюсы: продавец только ставит подписи, всем остальным занимается кредитная организация.

    Минусы: Банк заинтересован в возврате своих средств, поэтому снижает стоимость жилья без учета интересов заемщика. Покупатель может оказаться без денежных средств после реализации квартиры.

    Особенности и нюансы

    Покупка квартиры с обременением имеет свои преимущества:

    • рыночная стоимость жилплощади ниже рыночной;
    • квартира проверена банком и находится на балансе кредитора, поэтому жилье считается «чистым».

    Однако, риск для покупателя существует:

    • потеря денег, если продавец оказался недобросовестным или произошел форс-мажор;
    • банк может запретить сделку на любом этапе и, уплаченные покупателем денежные средства, могут быть «заморожены» на неопределенное время.

    При реализации недвижимости с обременением, продавец практически не рискует ничем. Человека никто не может лишить жилья, пока не снято обременение с квартиры и не завершилась сделка купли-продажи.

    Если на жилой площади зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, его нельзя выписать «в никуда». На такую сделку банк не даст разрешения.

    Продажа квартиры, находящейся в ипотечном долге — процесс длительный и достаточно сложный. Чтобы сделка прошла успешно, необходимо получить согласие банка-залогодателя и соблюдать все требования по проведению операции. Тесное сотрудничество с кредитной организацией дает возможность избежать дальнейших имущественных споров.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов.

    Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
    Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

    ○ Особенности ипотечного жилья.

    Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

    • Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
    • Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
    • Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
    • Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.
    Читайте так же:  Как правильно составить заявление на возврат ндфл при покупке квартиры

    Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

    ○ Как продать ипотечную квартиру?

    Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

    ✔ Самостоятельная продажа

    Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

    • Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
    • После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
    • Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
    • Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
    • Кредит полностью погашается.
    • С квартиры снимается обременение.
    • Заключается договор купли-продажи.
    • Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
    • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

    ✔ Продажа банком

    Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.
    Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.
    Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

    ✔ Продажа в случае, если покупатель платит наличными

    Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф. Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
    Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий. Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

    • Срок заключения основного соглашения.
    • Обязанности и права сторон.
    • Порядок расчетов.
    • Цена квартиры и размер залога.
    • Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон.

    ✔ Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

    Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.
    Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор. Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).
    Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга. То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.
    Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

    ○ Риски при покупке ипотечного жилья.

    Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

    • Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
    • Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
    • Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
    • Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

    Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

    ✔ Продажа без согласия банка

    Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца. Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
    В чем плюсы покупки через банк?

    • Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
    • Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
    • В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
    • В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

    Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

    • Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
    • Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

    ○ Обзор ипотечных программ банков.

    Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту.
    Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья. Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится.
    ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье. Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.
    Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.
    Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.

    Читайте так же:  Смена паспорта в связи с замужеством

    ○ Советы юриста:

    ✔ Квартира была приобретена в 2015 году за наличные, оказалось, что денежные средства банку переданы не были и теперь нас выселяют и перепродают жилье, что делать?

    Поведение продавца наказуемо. Вам необходимо обратиться в суд и потребовать назад уплаченные деньги. Обосновать свое требование можно ст. 1102 ГК РФ, которая обязывает продавца вернуть незаконно полученные средства. Также требуйте расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ и требуйте возвращения всех Ваших денег, а также убытков.
    Кроме того, Вы вправе привлечь продавца к уголовной ответственности в порядке ст. 159 УК РФ.

    ✔ Продажа ипотечной квартиры затянулась, так как банк не дает согласие на проведение сделки, а платить по кредиту уже практически нечем. Что делать?

    Некоторые банки действительно не желают терять плательщиков кредита и процентов. Попробуйте предложить своему покупателю и банку другой вариант – перевод долга. В этом случае для банка практически ничего не изменится. Вы получите деньги от покупателя, и новый собственник будет далее платить кредит.

    Специалист Албутова Ольга Николаевна расскажет, как продать квартиру обремененную ипотекой.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

    Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

    Последовательность реализации квартиры по ипотеке

    Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

    Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

    • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
    • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
    • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
    • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
    • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
    • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
    • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
    • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

    Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

    Варианты расчетов

    Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

    1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
    2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

    Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

    Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

    Какие документы понадобятся

    Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

    • копия паспорта собственников жилья;
    • технический паспорт квартиры;
    • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
    • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
    • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
    • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
    • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
    • оценка стоимости жилья.

    Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

    Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

    На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

    [3]

    • предоставить только копии документов;
    • лично сопроводить сдачу документации в банк;
    • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.
    Читайте так же:  Дела по корпоративным спорам

    Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

    Какие риски несет продавец?


    Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:
    • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
    • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
    • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

    Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

    Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

    В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

    Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

    Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

    Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

    Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке? Основные нюансы процедуры

    Смотрите видео по теме статьи

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

    Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

    Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке? Основные нюансы процедуры

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Как продать квартиру в ипотеке?

    – Как продать квартиру в ипотеке?

    Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

    Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

    Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

    Читайте так же:  Акт приема-передачи здания по форме ос-1а с образцом

    Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

    Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

    Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

    Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

    В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

    1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

    2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

    3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

    4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

    Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

    И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

    Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

    Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

    По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

    Может быть две схемы расчетов.

    1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
    2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

    Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

    Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

    1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
    2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
    3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
    4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    [1]

    Источники


    1. Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.

    2. Бирюков, Б.М. Приватизация и деприватизация жилья: вопросы правового регулирования; М.: Ось-89, 2011. — 208 c.

    3. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.
    Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке основные нюансы процедуры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here