В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключен

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключен". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

[2]

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

  1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
  2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

[1]

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Читайте так же:  Повреждение лакокрасочного покрытия

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

    Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

    Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Риски продавца при продаже квартиры

    Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

    С чем связаны основные риски продажи квартиры?

    Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

    Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

    Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

    1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
    2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
    3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
    4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

    Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

    Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

    • заключением сделки;
    • передачей денег;
    • в операциях с оригиналами документации;
    • при продаже ипотечного жилья;
    • при продаже жилья в рассрочку;
    • реализация при участии посредника;
    • иными способами помимо купли-продажи.

    Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

    Какие бывают риски при продаже квартиры?

    В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

    Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

    • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
    • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
    • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
    • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

    В момент передачи денег возможны следующие риски:

    • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
    • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
    • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

    Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

    Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

    • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
    • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
    • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

    Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

    Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

    Риски при отчуждении без купли-продажи

    Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

    На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

    • переуступка прав;
    • по жилищному сертификату;
    • по материнскому капиталу;
    • по дарственной.

    Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

    Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

    Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

    • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
    • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
    • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.
    Читайте так же:  Отпуск за полгода работы

    При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

    Продажа квартиры: техника безопасности

    Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

    Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

    Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

    Мошенников могут выдать следующие действия:

    • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
    • подталкивание к поспешному заключению сделки;
    • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

    Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

    Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

    К числу таких правил можно отнести следующие:

    • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
    • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
    • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

    Как оформить сделку?

    Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

    Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

    • документ необходимо внимательно изучать;
    • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
    • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
    • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

    Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

    Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

    В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

    Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

    Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца 2019

    Чтобы самостоятельно продать квартиру гражданину, имеющему возможность приобрести недвижимость только по ипотеке, необходимо знать несколько юридических тонкостей, чтобы не «попасть впросак».

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Риск для продавца сведен практически к нулю, поскольку перечисление денег происходит через банк. Однако, чтобы оформить сделку, необходимо собрать документы и правильно составить договор с покупателем.

    Особенности

    Порядок, который должен соблюдаться при продаже недвижимости по ипотеке несколько отличается от обычного процесса продажи жилья, это связано с наличием некоторых обременений. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, поскольку это позволяет провести проверку сделки на чистоту за короткие сроки. Для продавца такое сотрудничество также немаловажно.

    Нередко собственники квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку.

    Распространенные опасения владельцев недвижимости:

    • не поступят деньги на счет;
    • клиент не сможет погасить задолженность перед банком и придется возвращать уплаченную за квартиру сумму;
    • на оформление придется потратить очень много времени, а в результате сделка не состоится.

    Продавец получает большие преимущества, прежде всего, он может быть уверен в том, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом, а покупателя проверят на добросовестность.

    Деньги перечисляются сразу же, после чего квартира находится в залоге у банка. Если по каким – либо причинам гражданин не может выплачивать ипотеку, возврат средств не осуществляется.

    Продать квартиру по ипотеке можно двумя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки:

    1. Самостоятельный сбор и оформление документов, сделки, заключение договора. Может осуществляться как собственником недвижимости, так и членами его семьи.
    2. Оформление с помощью специалистов – юриста, риелтора, сотрудника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит.

    Справиться с оформлением сделки самостоятельно могут далеко не все граждане, однако достоинства очевидны:

    • огромная экономия денег – услуги профессионалов по ведению юридических сделок стоят недешево;
    • продавец получает возможность контролировать все этапы сделки, устанавливать максимально выгодные для себя условия;
    • не будет допущено мошенничество со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогостоящих услуг, без которых можно было бы обойтись.

    При этом плюсы есть и в обращении к специалистам:

    • экономия времени и сил – оформление документов, это зачастую длительный и хлопотный процесс;
    • гарантия того, что все будет сделано правильно, юридически грамотно и в соответствии с законодательством РФ;
    • опытный специалист знает, как сократить время на оформление сделки, что очень важно, если сроки поджимают.
    Читайте так же:  Платят ли женщины алименты

    Занимаясь оформлением продажи квартиры по ипотеке, следует заранее наметить план действий, чтобы не пропустить ни один из важных этапов. В первую очередь, после того, как будет достигнута устная договоренность с покупателем, нужно приступить к сбору документов.

    Образец договора купли – продажи квартиры по ипотеке можно скачать здесь.

    Какие документы нужны для продажи ипотечной квартиры? Найдите ответ на этой странице.

    Необходимые документы

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Основная задача продавца недвижимости – собрать все необходимые бумаги для предоставления их по месту требования: в банк, в государственные инстанции, такие, как регистрационная палата, а также в БТИ.

    Список документов:

    Чаще всего, банки запрашивают подтверждение того, что в квартире не была проведена незаконная перепланировка. В качестве подтверждающего документа может быть использован технический паспорт, полученный в БТИ незадолго или в процессе оформления сделки.

    Пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке для продавца

    Действия при продаже квартиры по ипотеке:

    1. Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
    2. Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
    3. Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
    4. Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
    5. Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
    6. Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
    7. Осуществляется перевод денежных средств продавцу.

    После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт приема – передачи недвижимости.

    В акте обязательно указываются следующие данные:

    • персональные данные всех участников сделки – ФИО, дата рождения, место регистрации и проживания. Данные должны полностью соответствовать с паспортными;
    • рыночная стоимость квартиры, она должна полностью соответствовать с той, что указана в договоре и была передана покупателем;
    • описание нынешнего состояния квартиры – в каком виде она передается покупателю (капитальный ремонт, средняя степень изношенности и.т.д.);
    • дата составления документа и подписи сторон.

    Если документы подготовлены заблаговременно, процедура по оформлению сделки не займет много времени.

    Возможные риски

    Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.

    Обман при оформлении продажи квартиры по ипотеке не возможет также потому, что:

    • сегодня кредиторы практически не выдают клиентам деньги на руки, а сами перечисляют продавцам на указанный в документах счет;
    • продавец может выбрать вариант, при котором деньги будут заранее переведены на банковскую ячейку, в таком случае, они уже принадлежат ему, но могут быть сняты лишь после передачи права собственности покупателю;
    • даже если, по каким – то причинам, оплата поступит не в полном размере, сделка может быть оспорена в суде, и собственник квартиры вновь станет ее полноправным владельцем.

    Также можно не опасаться, что будут переданы поддельные купюры, банк, по определению не может расплатиться с собственником жилья поддельными деньгами. Даже в том случае, если часть денег передается покупателем наличкой (залог), они могут быть сразу же проверены сотрудником банка.

    [3]

    Плюсы и минусы

    В большинстве случаев, продажа квартиры по ипотеке оказывается наилучшим вариантом для собственника недвижимости, особенно, если он не разбирается в юридических тонкостях и может допустить ошибку при оформлении сделки.

    Вероятность обмана и мошенничества сводится практически к нулю. Банк тщательно проверяет все документы, по большей части из – за того, что продаваемая квартира будет находиться в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатит ипотечный кредит.

    Плюсы сделки:

    1. Получение бесплатной консультации профессионального юриста в банке, правильное оформление всех документов, в том числе и договора купли – продажи.
    2. Гарантированное перечисление денег на счет продавца в указанный срок.
    3. Проверка чистоты сделки.

    Минусы:

    1. Большой список документов, необходимых для предъявления кредитору.
    2. Длительное оформление, в связи с тем, что необходимо дождаться решения банка по кредиту.
    3. Высокая вероятность того, что сделка будет закрыта после заключения предварительного договора из – за того, что клиент не получит одобрение банка.

    Для продавца заключение сделки с продажей квартиры по ипотеке может оказаться самым лучшим вариантом. Дается гарантия того, что деньги действительно будут переведены на счет, даже после передачи прав на недвижимость другому гражданину.

    Сегодня все больше россиян приобретают квартиры в ипотеку, поскольку накопить на жилье при нынешних зарплатах и уровне цен практически нереально. Первый этап оформления сделки – заключение предварительного договора, в котором описываются все условия, договоренности между сторонами сделки.

    Про продажу ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 читайте здесь.

    С необходимыми документами для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ознакомьтесь тут.

    В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

    Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

    Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

    Читайте так же:  Примерный договор дарения квартиры

    Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

    Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

    Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

    Перечень минусов
    По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

    Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

    1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
    2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
    3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
    4. Справка с психоневрологического диспансера.

    Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

    Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

    При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

    Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

    • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
    • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
    • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

    Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

    Плюсы
    Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

    Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

    Квартира в ипотеку: риски для продавца

    Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

    В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

    Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

    Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

    Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

    Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

    • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
    • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

    Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

    Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

    Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

    Распространенные риски продавца при продаже квартиры

    Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

    Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
    Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

    Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

    У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
    Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

    Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

    • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
    • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
    • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
    • Реализации ипотечной квартиры;
    • Показы квартиры покупателям и посредникам;
    • Продаже недвижимости в рассрочку;
    • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
    • Найме неопытного посредника или юриста;
    • На этапе заключения сделки.

    Риски продавца при продаже квартиры: перечень

    На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

    Оценка стоимости жилплощади

    Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

    Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

    Читайте так же:  Как трудоустроиться инвалиду порядок, квоты, льготы, особенности

    Этап заключения сделки:

    • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
    • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
    • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

    Показы жилья

    Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

    Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

    Портрет потенциального покупателя:

    • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
    • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
    • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
    • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

    Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

    1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
    2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
    3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

    Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

    Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

    1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
    2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
    3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
    4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

    Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

    Юридические риски продавца квартиры

    Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

    Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

    Недействительность сделки

    • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
    • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

    Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
    Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

    Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

    Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
    Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

    Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

    1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
    2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
    3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

    Риски при оформлении продавцом документов

    Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

    Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

    1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
    2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

    Риски при продаже недвижимости самостоятельно

    Причины, которые увеличивают риск:

    1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
    2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
    3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
    4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

    Чем рискует продавец квартиры:

    • Потеря жилья;
    • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

    Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

    Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

    Источники


    1. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.

    2. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.

    3. Мацкевич, И.М. Организация научной деятельности и выполнение научных работ по юриспруденции. Научно-практическое пособие / И.М. Мацкевич. — М.: Проспект, 2017. — 915 c.
    В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключен
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here