Тонкости переуступки прав собственности на квартиру что это и как продать объект в строящемся или сд

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Тонкости переуступки прав собственности на квартиру что это и как продать объект в строящемся или сд". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке: что это такое и как происходит

В последние годы в нашем государстве активно развивается жилищное строительство. Многие до сих пор предпочитают вторичку, но существует и такая практика, как покупка квартир в строящихся многоэтажках на разных этапах готовности. Подобный вид договора является способом инвестирования в возведение будущего жилища с целью получения его на более выгодных условиях. Однако продажа квартир в недавно сооруженных домах или находящихся на завершающем этапе возможна также на основании такого документа, как договор переуступки прав собственности на квартиру.

Как происходит переуступка прав собственности на квартиру в новостройке и что это такое?

Что это за сделка

Потребитель, заключивший с застройщиком договор купли-продажи, получает предварительные права на данное имущество. По желанию он может передавать эти права другому человеку, заключив с ним еще одно подобное соглашение.

Переуступка прав собственности на квартиру – что это? Термин обозначает передачу прав на жилое имущество в руки третьего лица. Как правило, он еще имеет название «цессия», поэтому человек, приобретающий будущие квадратные метры, и тот, кто их непосредственно передает, именуются: цедент и цессионарий.

В качестве третьей стороны подобного документа выступает организация, которая взяла на себя обязательство построить жилое помещение. Необходимость нахождения в договоре застройщика, обусловлена тем, что передача прав собственности на квартиру, то есть непосредственно сама уступка, производится с его участием. После того как данный тип договора будет заключен между покупателем и продавцом, далее все интересующие вопросы первый будет обсуждать напрямую с компанией, которая занимается строительством дома.

Один из ключевых пунктов в соглашении подобного рода: договор переуступки подписывается до того, как новостройка будет завершена и сдана. То есть сделка совершается, как правило, пока здание не станет официально использоваться по назначению.

Поэтапное рассмотрение переуступки на то или иное жилое помещение:

  1. Будущий владелец заключает с компанией, которая приняла на себя обязательство построить дом, договор на долевое участие. Дольщик обязуется внести определенную сумму, а строительная компания – возвести здание в пределах установленных сроков.
  2. Процесс подписания соглашения долевого участия. На этом этапе дольщик имеет право требовать от застройщика передачи ему в собственность одной из строящихся квартир.
  3. Заключение договора переуступки с человеком, который готов купить данную собственность у дольщика. На основании документа права на пользование данным жильем получает непосредственно покупатель с возможной выплатой оставшихся денежных средств застройщику либо же передачей денег исключительно своему продавцу.

Какие бывают виды переуступки

Существует всего две формы переуступки прав собственности:

Заключение таких контрактов устраивает далеко не всех. Например, строительная компания зачастую выступает против заключения подобных сделок по ряду причин:

  • застройщик не желает, чтобы впоследствии квартира многократно перепродавалась;
  • люди, которые инвестируют строительство того или иного жилого помещения, как правило, продают впоследствии квартиру по более низким ценам по сравнению с ценами застройщика;
  • процесс переоформления прав на собственность представляет собой весьма долгую и затянутую работу, поэтому застройщик предпочитает отказываться от сделок подобного формата.

Что нужно сделать, чтобы оформить договор переуступки

Сам процесс переуступки жилого помещения является весьма долгим и изнурительным в материальном и интеллектуальном смысле, причем для всех сторон сделки. Человеку, который продает собственность, необходимо совершить следующие действия:

  • сообщить компании, которая проводит соответствующие работы в доме, что он собирается переоформить ДДУ на другого человека;
  • застройщик рассматривает это обстоятельство и впоследствии выдает официальное согласие на заключение сделки, за что дольщик должен отдать немалую сумму денег;
  • инвестор должен запросить у строительной фирмы справку, которая свидетельствует об отсутствии долгов фирмы перед другими;
  • необходимо сдать выписку, полученную из ЕГРП;
  • если инвестор состоит в брачном союзе, то ему необходимо оформить официальное согласие супруги (супруга) на сделку, поскольку при наличии семьи он не имеет права решать подобные вопросы самостоятельно;
  • продавец должен посетить банк и получить официальное уведомление, что все транши перед застройщиком были погашены. Если же часть денег, которые осталось выплатить, переадресовывается покупателю, необходимо указать это в соответствующем пункте договора.

При оформлении сделки продавец теряет возможность передавать данную недвижимую собственность каким-либо другим лицам бесплатно, то есть, например, по договору дарения или же по праву наследования родным и близким. Если же договор в свое время имел какие-то несовершенства, по которым можно признать его недействительным, то родственникам придется продолжительное время доказывать свою правоту, и что они имеют определенные права на жилое помещение. При этом также невозможна сдача жилого участка другим лицам, опять же при оговорке, что в договоре имелись моменты, при наличии которых его могут признать недействительным.

Договор переуступки на конкретное жилое помещение может заключаться непосредственно в юридической конторе либо же в офисе застройщика, давшего согласие на осуществление сделки. В процессе регистрации официального соглашения между покупателем и продавцом необходимо присутствие каждой стороны и представителя регистрирующего органа.

Когда продавец сдает во владение жилье не в новостройке, а во вторичке, то набор документов для регистрации договора несколько отличается от перечня, предоставленного выше. Однако все равно весь процесс регистрации должен проходить под неусыпным наблюдением представителя того органа, где соглашение регистрируется.

Читайте так же:  Неполная семья льготы

Дольщик, который передает права на свое имущество другому человеку, также обязан заплатить государству государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Какие еще налоги должен уплатить продавец

Когда дольщик заключает договор переуступки прав, он обязан, помимо госпошлины, заплатить государству с земли, на которой расположен дом, тринадцать процентов. Причем они берутся не в качестве земельного налога, а в виде части денежных средств от проданного недвижимого имущества. Перечислить данные средства государству необходимо до конца апреля года, следующего за тем, в который была совершена сделка купли-продажи. Конечно, пользы от этого продавцу мало, но, как говорится, с законодательством не спорят.

Срок, в течение которого регистрируют соглашение о переуступке прав на то или иное жилое имущество, составляет 10 дней после того, как вся документация будет подана в регистрирующий орган.

Моменты, требующие особого внимания

Весь процесс передачи прав на квартиру с первого взгляда кажется легким и не затруднительным. Однако на практике граждане сталкиваются с проблемами в процессе регистрации подобного соглашения либо же на этапе сбора всей необходимой документации.

Например, в договоре уступки обязательно присутствие третьей стороны. Зачастую в качестве нее выступает строительная организация, которая возложила на себя обязательство возвести здание. Без наличия организации, которая вела и ведет строительные работы на участке, соглашение не может быть заключено. В том случае, если жилое помещение перепродается с использованием ипотечных средств, то при заключении сделки обязательно присутствует представитель банка, в котором покупателю был выдан кредит.

Заключение договора переуступки является еще половиной дела. Многие строительные организации после того как сделка уже совершена, требуют внушительные проценты, которые получил продавец. И в данной ситуации дольщик ничего не может сделать, поскольку подобные моменты никак не регулируются законодательством нашей страны.

В тот момент, когда жилое помещение передается другому лицу по договору уступки, оно не должно быть обременено.

Каковы риски при заключении

Сделка может быть признана сомнительной, если при ее заключении не присутствует представитель государственного органа. Поэтому необходимо, чтобы весь процесс регистрации проходил на его глазах. Именно в этом случае сделка может быть признана безопасной, так как будут защищены все права и интересы каждой из сторон.

В тексте самого договора очень важно указать полную сумму, которую продавец требует с покупателя. Если между сторонами возникают какие-то разногласия или конфликтные ситуации, приводящие к расторжению договора переуступки, то покупателю возвращаются все денежные средства, которые он уплатил предварительно продавцу. В том случае, если в тексте договора не приведена полная стоимость недвижимого имущества, такая сделка не может быть признана действительной. Тогда либо договор переписывается и оформляется заново, либо же расторгается.

Жилое помещение нельзя многократно передавать по договору уступки, поэтому сначала необходимо убедиться, что та квартира, которую вы хотите приобрести, не передавалась ранее аналогичным образом. Стоит также отметить, что договор уступки необязательно регистрировать. Как правило, процесс регистрации проходят для того, чтобы обезопасить само соглашение.

Отдельно стоит отметить, что оплачивать стоимость квартиры человеку, который ее приобретает, необходимо только после того, как ему на руки будет выдана вся документация, подтверждающая его право на владение данным недвижимым имуществом.

Бывает так, что договор переуступки дольщик оформляет практически сразу после того, как ему становится известно о финансовой несостоятельности застройщика. В подобной ситуации покупатель уже не сможет вернуть свои денежные средства, даже в порядке судебного разбирательства.

Покупка квартиры по переуступке прав

Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями о переуступке права. Такая схема обретения недвижимости законна и пользуется популярностью, поскольку позволяет участнику долевого строительства реализовать объект, не доведенный до стадии завершения. Покупка квартиры по переуступке прав предполагает заключение между сторонами договора, согласно которому права и обязанности переходят от первоначального вкладчика последующему, готовому дождаться окончания строительства.

Что значит переуступка при покупке квартиры

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

  • получение выгоды;
  • жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Читайте так же:  Начисляются ли алименты с больничного листа

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

  1. Договор долевого участия (ДДУ) — заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Ключевые моменты

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

  • уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
  • заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
  • если цедент — юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Риски и особенности покупки квартиры по переуступке прав

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

[3]

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

  1. Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
  2. Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
  3. Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

  1. Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
  2. Трудности с поиском кредитодателя.
  3. Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект. Иной случай — переезд потенциального владельца квартиры. Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Впоследствии приобретателя ожидают те же риски, что и цедента: невыполнение сроков строительства, претензии к застройщику со стороны третьих лиц.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав

Покупателю квартиры по переуступке права необходимо позаботиться о минимизации всевозможных рисков, а для этого необходимо следовать инструкции:

Что должен делать покупатель

Проанализировать предложения на первичном рынке. Под подозрением недвижимость, предлагаемая по «неприлично» выгодной цене. Следует запросить у застройщика документы, подтверждающие правомерность его деятельности.

Выставить объявление о продаже. Цена, как правило, одинакова для подобных квартир в строящемся доме, и ее определяет застройщик.

Осмотреть предлагаемый объект. Если дома еще нет — оценить удобство расположения, инфраструктуру, ознакомиться с технической документацией и изучить параметры будущей квартиры.

Показать покупателю дом или участок, где проходит строительство.

Запросить у застройщика документы.

Обратиться к должностному лицу компании-застройщика и уведомить о намерении передать право требования. Впоследствии застройщик принимает участие в оформлении договора как третья сторона. В некоторых случаях от застройщика требуется письменное согласие на совершение сделки.

Договориться о порядке проведения взаиморасчетов.

Оформить договор переуступки. Необходимо зарегистрировать документ у нотариуса. Он проверит правомерность осуществления сделки, даст достоверную информацию о том, не является ли недвижимость залоговым имуществом. Следует учесть, что без нотариального заверения документ не будет зарегистрирован в Росреестре.

После окончания строительства новые содольщики должны поверить соответствие квартиры техническим и санитарным нормам, заявить о выявленных недостатках. У застройщика есть 2 месяца, чтобы устранить мелкие недоработки. После принятия объекта оформляется право собственности.

Читайте так же:  Сколько стоит написать завещание

Оформление договора

Видео (кликните для воспроизведения).

Бланк договора уступки права требования обычно предоставляет компания-застройщик.

На рынке первичного жилья более надежной считается переуступка права на квартиру на основании ДДУ. Это минимизирует для покупателя риск неполучения собственности. Следует учесть, что при оформлении договора уступки права требования ДДУ остается в силе, а меняются в нем только стороны. То есть все права и обязанности переходят иному лицу — Покупателю.

Согласно договору, Продавец передает только право, но не отвечает за дальнейшее выполнение застройщиком обязательств.

Образец договора уступки права требования по договору ДДУ

Образец приведен в качестве наглядного примера. У другого застройщика могут быть иные условия уступки права требования.

До совершения сделки покупателю рекомендуется запросить у застройщика следующие документы:

  • устав предприятия, учредительные документы;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • выписка из ЕГРН или ЕГРП;
  • проект строительства, где указаны сроки;
  • акт сверки платежей, в котором видно, когда вносились суммы по договору;
  • бухгалтерскую отчетность.

Если документы в порядке, можно заключать договор. Для этого Покупателю понадобится:

  • паспорт;
  • письменное согласие супруга на сделку.

При оформлении договора Продавец предоставляет:

  • договор, согласно которому производится переуступка прав;
  • договор уступки права требования (2 экз.);
  • согласие застройщика на уступку, если есть невыплаченный остаток по договору; если же остатка нет, достаточно уведомить застройщика о передаче прав;
  • разрешение органа опеки и попечительства, если участник ДДУ — несовершеннолетний, недееспособный гражданин;
  • квитанции обо всех произведенных оплатах по договору;
  • если квартира приобреталась в ипотеку — согласие банка на уступку;
  • согласие второго супруга на передачу прав.

Когда договор заключен, необходимо его зарегистрировать. Для этого достаточно обратиться в Росреестр с документами:

  • заявлением, заполненным по образцу, выданному в госоргане или отделении МФЦ;
  • в случае использования кредитных средств — кредитным договором, заявлением на регистрацию ипотеки «в силу закона»;
  • квитанцией об оплате госпошлины;
  • договором уступки.

Чтобы получить разрешение застройщика на заключение договора, необходимо оплатить комиссию, которая варьируется в пределах 1-5% от стоимости объекта. Затраты несет или покупатель, или сумма делится между сторонами по договоренности.

Впоследствии договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сумма госпошлины составит 2000 руб.

После регистрации покупатель станет обладателем права требования квартиры от застройщика. Распорядиться квартирой после завершения строительства получится только по итогам получения акта приема-передачи и госрегистрации права собственности в Росреестре.

Покупка недвижимости предполагает значительные расходы, и даже если квартира недорогая, ее стоимость крайне редко бывает ниже полумиллиона. Большие суммы привлекают любителей «проворачивать» мошеннические схемы продажи недвижимости, и идея купить квартиру по переуступке права может обернуться потерей времени и денег.

Чтобы приобрести жилье по низкой цене и не остаться обманутым, не ждать квартиру годами, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: как проверить надежность застройщика? Какие документы запросить у цедента для проверки чистоты сделки? Как долго ждать заселения в квартиру, приобретенную по переуступке прав? Наши специалисты предоставляют бесплатные консультации для всех посетителей портала.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Все нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика по ДДУ

Приобретение квартиры в новостройке – достаточно выгодный способ решения жилищных проблем. Купить ее можно у застройщика, инвестора или подрядной организации. В последнем случае цена часто оказывается самой низкой. Но у такой сделки, как покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки, риски существуют серьезные. Стоит разобраться, как себя обезопасить и есть ли смысл покупать недвижимость у подрядчиков.

В чем состоит суть сделки

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Этапы покупки жилья у подрядчика

Схема покупки квартиры у подрядной организации выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
  • Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
  • Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
  • Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

Таким образом, при заключении договора в процессе строительства будущему владельцу передается не само жилье, а право его требовать.

Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают предварительное соглашение купли-продажи. Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.

Читайте так же:  Федеральные льготники имеющие право на получение социальных услуг

Необходимые документы

Если все-таки принято решение приобрести квадратные метры у подрядчика, понадобится не так много документов. Для оформления договора достаточно паспорта покупателя. Если он состоит в браке, также нужно приготовить нотариальное согласие на сделку от супруга или супруги.

Что касается государственной регистрации перехода прав, она потребует предоставления следующих документов:

  1. Чек об оплате госпошлины (в большинстве случаев эти расходы несет покупатель). Стоимость такой услуги составляет 2 000 рублей. Можно оформить через МФЦ.
  2. Заявление о том, чтобы уполномоченные органы произвели регистрацию.
  3. Договор цессии, заключенный покупателем и подрядной организацией.
  4. Первичное соглашение, которое было заключено подрядчиком и строителями.
  5. Справка о том, что у подрядчика отсутствуют долги перед застройщиком. В противном случае может быть произведен перевод долга на покупателя.

Еще один документ, который может понадобиться – письменное разрешение строителей на переход прав, либо уведомление о таком переходе. Эта бумаги не относятся к числу обязательных, но строители часто включают в текст договора соответствующее условие.

Возможные риски

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

  1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
  2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
  3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Еще пример – ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, хотя по закону это необходимо. Если соглашение не проходит регистрацию, возможны двойные продажи и другие мошеннические схемы.

Налоговый вычет и другие особенности

Большим минусом заключения таких сделок является то, что произвести налоговый вычет, скорее всего, не получится. Когда недвижимое имущество не поступает в собственность подрядчика, он выступает своего рода посредником. При этом применяется зачетная схема, которая делает невозможным возврат подоходного налога.

Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит. Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит.

Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку. Чтобы получить кредит, необходимо принести в банк полный пакет бумаг на строящееся жилье. Для этого потребуется участие подрядной компании, которая выполнит роль посредника между строителями и будущим хозяином жилья. Как правило, подобные сделки затягиваются надолго, а подрядчики совсем в этом не заинтересованы.

Несколько правил безопасной сделки

Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших. Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста. Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП — egrul.nalog.ru

Проверка в налоговой

Проверить долги подрядчика — fssprus.ru

Федеральная служба судебных приставов

Проверить на банкротство и арбитражные процессы — kad.arbitr.ru

[2]

Арбитражные процессы

Поиск по судебным делам (выбираете районный суд, где компания строит недвижимость) — mos-gorsud.ru

Московский суд, поиск по судебным делам

Кроме того, нужно помнить, что в составлении договора участвуют обе стороны. Если покупателя смущают какие-то его пункты, он имеет право настаивать на внесении изменений.

Перед тем как купить у подрядчика готовое или недостроенное жилье, стоит тщательно изучить все нюансы. На рынке недвижимости возникает немало случаев мошенничества, и невнимательность может обойтись слишком дорого.

Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора. Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

  1. Договор долевого участия (ДДУ), который необходимо регистрировать в госорганах. Переуступить права в этом случае надо до того момента, когда будет подписан акт о приемке жилья.
  2. Предварительное соглашение купли-продажи. Регистрировать его нет необходимости. Переуступить право необходимо до момента заключения основного договора купли-продажи.

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Читайте так же:  Федеральные льготники имеющие право на получение социальных услуг

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией. Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг. Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

Источники


  1. Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.

  2. Медик, В. А. Заболеваемость населения. История, современное состояние и методология изучения / В.А. Медик. — М.: Медицина, 2016. — 512 c.

  3. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
Тонкости переуступки прав собственности на квартиру что это и как продать объект в строящемся или сд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here