Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Перевод квартиры в нежилое помещение по-новому. Обзор изменений законодательства

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

С 9 июня вступят в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями. Рассмотрим, что изменится для предпринимателя с указанной даты.

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

[2]

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Что должно быть указано в согласии от соседей?

Как уже было указано выше, согласие необходимо получить от собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (ч. 2.2. ст. 23 Жилищного кодекса РФ)

Согласие оформляется письменно в произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственников примыкающих помещений.

Если к формулировкам такого согласия требований нет, то к наличию обязательных реквизитов есть. В нем должны быть указаны:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
  • паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, номер принадлежащего такому собственнику помещения, примыкающего к переводимому помещению, реквизиты документов, подтверждающих право собственности этого собственника на указанное помещение.

Ответа на вопрос, необходимо ли делать согласие от каждого собственника в виде отдельных документов или можно подготовить один документ, в котором указать всех собственников в виде списка. Я считаю, что решение остается на усмотрение собственника, подготавливающего документы.

Повторюсь, главное требование содержания согласия – возможность определить волеизъявление собственников примыкающих помещений. При этом какие-либо критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены. В итоге, я допускаю, что на практике возможны случаи, когда собственники таких помещений могут злоупотреблять своим правом и без наличия объективных причин – не давать соответствующее согласие. Также не исключаю и вариант наличия коррупционной составляющей, где собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать оплату какой-либо суммы. В то же время возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена жилищным законодательством.

Требования к протоколу общего собрания

Во-первых, для возможности принятия решений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, был расширены полномочия общего собрания собственников. Возможность решения такого вопроса предусмотрена п. 4.5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Во-вторых, для получения согласия на общем собрании был введен новый механизм определения кворума (необходимого количества голосов для принятия решений на собрании).

Так, если в многоквартирном доме больше двух подъездов, кворум будет, если в собрании приняли участие более 50% голосов в доме, включая:

  • более чем две трети голосов от числа голосов, которыми владеют собственники подъезда, где находится переводимое помещение;
  • не менее половины голосов, которые обладают собственники примыкающих к переводимому помещению.

Для принятия решения будет достаточным наличие количества голосов «ЗА» более 50 % от количества принявших участие, но при условии, что «ЗА» принятие указанного решения проголосовали большинство голосов от принявших участие и являющимися, собственниками помещений в подъезде, где находится переводимое помещение (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если в доме один подъезд, то для кворума необходимо:

  • более две трети голосов, принявшие участие в собрании от общего количества голосов;
  • не менее половины голосов, которые принадлежат собственникам, примыкающих помещений к переводимому.

А для принятия решения требуется большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании (ч. 1.2. ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Рассмотренные выше нововведения не коснутся собственников, приобретающих нежилое помещение в многоквартирном доме, которое уже было переведено из квартиры или изначально было в составе дома.

А тем собственникам, которые планировали подавать документы на перевод в ближайшее время, рекомендую поторопиться, и если успеть это сделать до 9 июня, то представлять дополнительные документы не потребуется. Напомню, что жилищное законодательство, как и гражданское не имеет обратной силы, если иное не указано в принимаемом законе (ст. 6 Жилищного кодекса РФ).

Читайте так же:  Обустройство парковочных мест

Согласие собственников квартир на перевод жилого помещения в нежилое

Пункт 2 ст. 17 ЖК РФ закрепляет положение о том, что может быть допущена эксплуатация жилого помещения для реализации частной предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не нарушает законных прав и интересов других владельцев квартир этого же дома.

Решение о переводе жилой квартиры в нежилой фонд принимает специальная комиссия органа местного самоуправления субъекта федерации, на основании предоставленного заявителем пакета документов.

Нужно ли согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое

В соответствии с нормами, содержащимися в ст. 23 ЖК РФ, существует закрытый список документов, требуемых от заявителя для перевода жилого помещения в нежилое. Истребование документов, не входящих в указанный закрытый перечень и мотивирование данным фактом отказа в выдаче санкции на перевод – незаконно.

Протокол о согласии общего собрания владельцев жилого дома на перевод квартиры в нежилой фонд не входит в этот перечень. Но, тем не менее, необходимо учитывать положения ст. 36 ЖК РФ и 290 статьи ГК РФ. Сообразно с которыми, за исключением квартир, все помещения (лестницы, чердаки, тех. этажи и т. д.), оборудование дома (тех. подвалы, крыши, электрическое оборудование и т. д.), а также участок земли, на котором расположен дом, являются общей долевой собственностью жильцов. Поэтому, на основании положений пункта 2 ст. 40 ЖК РФ и пункта 1 246 статьи ГК РФ, когда переустройство помещения невозможна без приобщения к нему части от всего общего имущества (при оборудовании дополнительного входа и т. д.) или когда изменяется фасад здания (меняется размер проемов окон и т. д.), а также если затрагиваются несущие конструкции строения, то необходимо испрашивать согласие всех собственников о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

Так, в ст. 47 ЖК РФ закреплено право на проведение собрания всех владельцев помещений дома в форме заочного референдума при условии присутствия на таком собрании и обсуждения вопросов, стоящих на повестке дня, а также принятия по ним решения, не менее 50% от общего числа всех владельцев или их законных представителей (кворум). В случае отсутствия необходимого количества владельцев, все волеизъявления общего собрания не будут обладать юридической силой. Так, заочное голосование собственников помещений проводится посредством передачи их решений по вопросам голосования (исключительно в письменной форме) по указанному в извещении о проведении собрания собственников адресу. В решении владельца по поставленным на референдум вопросам указываются:

  1. личные данные владельца помещения многоквартирного дома, участвующего в голосовании
  2. сведения о документе, доказывающие право владения участвующего в референдуме гражданина на помещение в соответствующем доме
  3. ответ на каждый вопрос, поставленный на голосование, изъявленное в виде формулировок «за», «против», «воздержался»

Скачать образец согласия собственника помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме

Скачать образец согласия собственника помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме в формате .doc вы можете
по этой ссылке

Для перевода жилого помещения в нежилое, возможно, потребуется получить согласие общего собрания жильцов дома

Перечень условий для перевода жилого помещения в нежилое хотят расширить. Соответствующий законопроект 1 внесен в Госдуму Законодательным Собранием Санкт-Петербурга.

Предлагается включить в перечень условий для перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение необходимость получения от общего собрания собственников помещений в этом доме согласия на такой перевод. Для этого дачу согласия на перевод квартиры в нежилое помещение планируется отнести к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Напомним, действующее законодательство разрешает перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

«При этом мнение собственников других квартир не учитывается», – подчеркивают авторы законопроекта. Жилищный кодекс РФ предусматривает необходимость получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме при распоряжении общим имуществом и при изменении границ помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Разработчики инициативы отмечают, что перевод квартир в нежилые помещения, как правило, осуществляется для последующего их использования в качестве торговых площадей. Это приводит к необходимости осуществления дальнейшего переустройства и изменения конфигурации нежилого помещения (обустройство входа, крыльца, подходов, использование придомовой территории для парковки и т. п.). Кроме того, в случае перевода квартиры в нежилое помещение с его последующим использованием в коммерческих целях существенно возрастает нагрузка на инфраструктуру дома (большое количество посетителей, режим работы торгового или сервисного предприятия, расположенного в нежилом помещении и т. п.).

«В первую очередь, страдают жители квартир, непосредственно соседствующих с нежилым помещением, однако, существующие правовые механизмы не позволяют гражданам, чьи законные интересы затрагиваются, повлиять каким-либо образом на принятие решения о переводе квартиры в нежилое помещение», – отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Предполагается, что наделение общего собрания собственников в многоквартирном доме полномочием по принятию решения о даче согласия на перевод квартиры в нежилое помещение позволит повысить информированность собственников о предполагаемых целях использования переводимого помещения. Это позволит создать дополнительные гарантии учета законных интересов собственников квартир.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Для использования квартиры (жилого помещения) в коммерческих целях, его необходимо перевести в нежилой фонд. Перевод жилого помещения в нежилое, особенно, когда речь заходит о квартире на первом этаже многоэтажного жилого дома, — коммерчески выгодная процедура. Сдача в аренду (продажа) помещения под офис, аптеку, магазин и т.п. прибыльнее, чем аналогичные сделки с жилыми помещениями.

Какую квартиру можно перевести из жилого фонда в нежилой

Не всякая квартира может стать нежилым помещением. Одного желания хозяина недомтаточно.

Во-первых, понадобится письменное согласие всех соседей, квартировладельцев, проживающих с вами в одном подъезде, если в результате переустройства или перепланировки помещения затрагивается общее имущество многоквартирного дома.

Перевод в нежилой фонд невозможен

  1. Если под вашей квартирой в многоэтажном доме располагаются другие квартиры или жилые помещения;
  2. Если в новое нежилое помещение невозможно организовать отдельный вход, не затрагивающий проход в другие квартиры;
  3. Если в вашей квартире постоянно проживают (прописаны) другие жильцы;
  4. Если квартира арендуется или находится в ипотеке;

Порядок перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения (квартиры) в нежилой фонд регламентирует Жилищный кодек РФ и соответствующие постановления муниципальных органов власти.

Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд осуществляет орган местного самоуправления. В Москве — Городская Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда города Москвы и Департамент Жилищной Политики и Жилищного Фонда Москвы. Обычно перевод помещения из жилого в не жилой фонд, занимает около 6 месяцев.

  1. Сбор необходимых документов БТИ:
    • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (Свидетельство о собственности) или нотариально заверенная копия;
    • Заявление о переводе в нежилой фонд;
    • Поэтажный план и Экспликация;
    • Технический паспорт квартиры;
    • Выписка из Технического паспорта на здание (строение) – «Форма 1а»;
    • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
  2. Обследование переводимой недвижимости (стены, перегородки, перекрытия. ) замеры, выработка планировочного решения.

Разработка технического заключения о состоянии ограждающих и несущих конструкций и возможности переустройства и перепланировки квартиры с устройством отдельного входа для перевода квартиры в нежилой фонд.

Разработка проекта перепланировки для перевода квартиры / помещения в нежилой фонд с устройством отдельного входа.

  • Согласование перепланировки с уполномоченными органами:
    • Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры»;
    • Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
    • Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
    • Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве;
    • Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
    • Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ. );
    • Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
    • Автор проекта здания;
    • ОАО «МосЭнергоСбыт»;
    • Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
    • ГУП «МосГаз»;
    • Государственная Жилищная Инспекция города Москвы;
    • ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».
  • Получение официального уведомления из Управления района об отсутствии строения в списках на реконструкцию, капитальный ремонт, снос, признание аварийным.

    Сбор пакета документов для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате и отсутствие зарегистрированных лиц в переводимой недвижимости (Выписки из ЕГРП);

    Разработка заключительного пакета документов для сдачи на рассмотрение межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы.

    Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

    Проведение ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала.

    Занесение изменений в инвентаризационно-техническую документацию.

    Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.

    Согласование перепланировки

    Компания «Мосжилэкспертиза» является членом СРО «Объединение градостроительного планирования и проектирования». Мы имеем все необходимые сертификаты и допуск к работам, определяющим безопасность объектов капитального строительства.
    В том числе — перепланировка квартиры или нежилого помещения.

    Наши специалисты обладают глубокими знаниями в области юридических, строительных, экологических, технических и санитарных норм и правил. Мы обеспечим процесс перевода жилых помещений в нежилой фонд с оформлением перепланировки.

    Надо ли при переводе квартиры в нежилое помещение получать согласие всех собственников?

    11 Февраль 2019

    Часто владельцы квартир, желающие перевести помещение в нежилое, сталкиваются с отказом органов власти в согласовании переустройства, перепланировки, реконструкции, которые требуется для перевода помещения.

    Дело в том, что согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ одним из условий перевода выступает доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то есть нужно организовывать отдельный вход. Перевод помещения запрещен, если вход в него осуществляется через подъезд, которым пользуются жители квартир. Некоторые собственники будущих нежилых помещений планируют сделать перегородку в подъезде, заняв часть общего имущества для организации отдельного коридора. На практике более часто встречается организация входа путём увеличения оконного проема для создания отдельной входной группы.

    Органы власти, согласовывающие перевод или отдельные работы по перепланировке, реконструкции, переустройству, а также суды требуют в указанных случаях получения согласия всех собственников помещений. Органы власти исходят из того, что при организации отдельного входа происходит уменьшение общего имущества собственников.

    В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

    На перечисленные нормы ссылаются суды, когда собственники пытаются обжаловать отказ в переводе помещения, или когда сами органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием вернуть всё в первоначальное состояние. Иногда в суды идут собственники других квартир, которые недовольны открытием в доме магазинов и других заведений.

    Практика эта не новая. Одним из старых решений является Определение ВАС РФ по делу N А60-16838/2010-С5 2011 года. В нем суд указал, что разборка оконного проема до уровня пола, установление отдельного входа с выполнением пристроенной входной группы с крыльцом и лестницей связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений, что приведет к уменьшению общего имущества.

    Если старее практику можно найти, если посмотреть решения нижестоящих судов. Однако в последнее время тема стала более популярной: несколько споров дошло до Верховного Суда РФ, и решение по одному из них – Определение N 83-КГ16-10 – даже попало в Обзор практики ВС РФ N 2 2017 года.

    Жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние.

    Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что «на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома».

    В другом своём определении по делу N 18-КГ17-82 Верховный Суд РФ 04.07.2017 сделал аналогичные выводы. Там администрация, наоборот, отказала в переводе жилого помещения в нежилое при условии устройства дополнительного входа. Отказ был мотивирован отсутствием согласия всех собственников. Верховный суд поддержал администрацию.

    Такая же позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 19.04.2018 по делу N А70-5598/2017. Индивидуальный предприниматель из Тюмени пыталась оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Суды отказали предпринимателю, так как согласно протоколу общего собрания за принятие решения о предоставлении в пользование части земельного участка и предоставление в пользование части ограждающих конструкций набралось лишь 66,7% голосов.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Часто нас спрашивают: получить согласие 100% собственников нереально, что теперь делать?

    Как делать нельзя. В небольших городках органы местного самоуправления могут и не знать о таких требованиях закона, они согласовывают переводы помещений без всяких протоколов общих собраний. Проблемы могут начаться только тогда, когда появятся недовольные активные жители или открытым в переведенном помещении заведением заинтересуется прокуратура. В любом случае, такая тактика является неправильной и незаконной, что подтверждают приведенные выше примеры.

    Также незаконна и даже уголовно наказуема подделка протоколов общих собраний. Подделывать подписи за собственников категорически нельзя. У правоохранительных органов не будет таких сложностей с установлением конкретного лица, совершившего преступление, как в случае подделки протоколов о выборе новой управляющей организации. Последние протоколы тоже часто подделываются, но установить исполнителя преступления там на порядок сложнее. В нашем же случае имеется одно вполне конкретное физическое лицо, которому так важно получить протокол с согласием всех собственников на уменьшение их общего имущества. Поэтому не пользуйтесь незаконными методами!

    Сомнительные варианты действий. В некоторых не очень продвинутых местных администрациях считают достаточным получения согласия 2/3 голосов. Пользуясь этим, инициаторы набирают 2/3 голосов на «использование» (не уменьшение) общего имущества. Если жители безынициативны и не знакомы с жилищным законодательством, то такой способ может позволить осуществить перевод. Но нельзя исключать проверки и претензии со стороны контролирующих и надзорных органов.

    Некоторые инициаторы стараются составить проектную документацию и выполнить работы таким образом, чтобы общее имущество не уменьшалось. Для этого широкое окно превращается в узкую дверь, которая организуется уже немного внутри самого помещения таким образом, чтобы крыльцо не затрагивало земельного участка, а было вписано в границы переводимого помещения.

    Мы видели такие повестки собраний, но чем она закончились для инициаторов, к сожалению, не знаем.

    Как всё-таки можно покорить жителей. Некоторые наряду с вопросом об уменьшении общего имущества включают в повестку вопросы о проведении благоустройства придомовой территории за свой счет, обустройстве детских площадок, каком-нибудь ремонте, который желают жители. Угодить всем сложно, но лояльность соседей повышается.

    Иногда жители соглашаются проголосовать «ЗА» и подписать решение, только если инициатор собрания заплатит ими определенную сумму. Если сумма небольшая, то для некоторых инициаторов сбор согласий обойдется дешевле детской площадки. Правда, потом возмутятся жители, которые проголосовали бесплатно.

    Может быть, найдется возможность обойтись вообще без перевода помещения в нежилое. По ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ разрешено использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

    В последнем случае важно продолжать пользоваться помещением для проживания. Использование жилого помещения по не назначению может привести к неприятностям от небольшой административной ответственности (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях) до продажи помещения с торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 Гражданского кодекса РФ).

    [3]

    Новый порядок перевода жилых помещений в нежилые с 2019 года (после изменений).

    Совет Федерации РФ одобрил принятый Госдумой законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ 22 мая 2019 года отправил его на подписание Президенту РФ.

    Авторы нового закона решили, что мнение жителей многоквартирного дома (МКД) недостаточно учитывается при переводе жилого фонда в нежилой. В связи с этим они решили прописать в Жилищном кодексе РФ дополнительно необходимость получения согласия собственников на такой перевод.

    Однако и раньше перевести помещение в нежилое было не так-то просто. Для перевода помещения почти всегда требуется организовывать отдельный вход в него. Работы по организации входной группы в большинстве случаев приводят к уменьшению общего имущества, что согласно жилищному законодательству требует согласия 100% собственников. Об этом мы подробно писали в этой статье.

    То есть и ранее, до принятия закона, чтобы перевести помещение и соблюсти все правовые формальности, очень часто нужно было получить согласие каждого собственника на переустройство (реконструкцию), что сложно само по себе. Однако законодатели, если они были в курсе правоприменительной практики, сочли это недостаточным, и добавили новые требования.

    Теперь в повестку дня общего собрания надо включать еще вопрос о согласии собственников на перевод помещения. Ранее такой вопрос формально не требовался, хотя некоторые наши клиенты из Московской области включали такой вопрос и ранее, основываясь на претензиях своих местных администраций, наряду с вопросом о согласовании предназначения помещения.

    При обсуждении законопроекта тоже предлагалось получать согласие жильцов на цель использования помещения, которую можно было бы изменить, повторно проведя процедуру согласования. Однако данный пункт в ходе рассмотрения был отклонен.

    Изменения коснулись определения правомочности собрания (наличия кворума) и необходимого количества голосов для того, чтобы считать перевод согласованным.

    Некоторые СМИ, прочитав новый закон по диагонали, без подробностей пишут, что две трети участников собрания должны составлять жители того же самого подъезда, где находится помещение, которое планируется перевести. Это некорректное утверждение. Можете убедиться сами, прочитав первоисточник, то есть сами изменения.

    Вот как звучит ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ в новой редакции:

    «…Общее собрание собственников помещений в МКД, проводимое по вопросу, указанному в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса (прим. авт.: п.4.5 – это «принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение»), правомочно (имеет кворум):

    1) при наличии в МКД более 1 подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в МКД приняли участие собственники помещений в данном МКД или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД, в том числе собственники помещений в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

    2) при наличии в МКД одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в МКД приняли участие собственники помещений в данном МКД или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД».

    Переводя с юридического на простой язык, кворум будет рассчитываться в зависимости от количества подъездов. Если он один, то надо, чтобы в собрании поучаствовали собственники, обладающие более чем 2/3 голосов от общего количества голосов в доме (упрощенно говоря, владеющие 2/3 площади помещений). Если подъездов больше, то надо соблюсти 2 пункта:

    — по всему дому в целом должно участвовать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего количества голосов всех собственников всех помещений в доме (это стандартное правило для любого общего собрания собственников);

    — участвующие в собрании собственники, живущие в том же подъезде, где находится переводимое помещение, должны обладать более 2/3 голосов от числа голосов собственников помещений в этом же подъезде.

    Это далеко не то же самое, что «две трети участников собрания должны составлять жители того подъезда, где находится переводимое помещение». Не две трети участников должны жить в подъезде, а две трети из подъезда должны поучаствовать в собрании. Если в доме много подъездов, то организовав собрание, 2 трети участников которого будут жителями 1 подъезда, инициатор не получит достаточного кворума по общему правилу о 50% от всех собственников помещений в доме.

    Если быть совсем точным, то речь не о жителях, а о собственниках помещений, и не об их количестве, а о количестве голосов, которые им обладают. Напомним, что количество голосов пропорционально доле в праве общей собственности, которая в свою очередь, зависит от площади принадлежащего собственнику помещения.

    Одного кворума на собрании недостаточно. Надо получить еще согласие собственников в достаточном количестве. Это количество теперь указано в ч. 1.2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ:

    «Решение общего собрания собственников помещений МКД, предусмотренное п. 4.5 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса, принимается:

    1) при наличии в МКД более 1 подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

    [1]

    2) при наличии в МКД одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД».

    То есть для согласия на перевод нужно получить большинство голосов от общего числа голосов участвующих в собрании, а если в доме подъездов два и больше, то и отдельно по самому подъезду с переводимым помещением нужно получить также более 50% голосов «ЗА» от общего числа голосов собственников помещений в подъезде.

    Таким образом, инициатору собрания следует озаботиться, как оформить протокол, чтобы из него контролирующие органы могли понять, кто живет в нужном подъезде, и достаточно ли их для определения правомочности самого собрания и для принятия решения по вопросу перевода.

    С другой стороны, за оформление протокола можно не переживать, если Вы организуете для перевода отдельный вход в помещение, чем уменьшаете общее имущество, и намерены получать согласие на переустройство (реконструкцию) абсолютно всех собственников помещений. Если все собственники будут за переустройство, то и за перевод тоже, наверняка, поставят галку «ЗА».

    Новым законом дополнен перечень документов, который подается заявителем для перевода помещений (ст. 23 Жилищного кодекса).

    Нужно представить также протокол общего собрания, при этом не забудьте, что оригинал по ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ должен быть передан инициатором в УК/ТСЖ и направлен ими в ГЖИ. То есть на практике либо придётся составлять 2 подлинника, включая бюллетени, либо нарушать ст. 46 и не отдавать в УК оригиналы, либо не соблюдать ст.23 и отдавать в органы местного самоуправления копию протокола.

    Кроме протокола новым требующимся документом является согласие всех собственников каждого помещения, примыкающего к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

    Примыкающие помещения – это те, которые имеют общую стену или расположены непосредственно над или под переводимым помещением. Письменное «согласие» пишут сами соседи-собственники в произвольной форме, позволяющей определить их волеизъявление. В нём надо указать ФИО собственника -физического лица, полное наименование и ОГРН собственника — юридического лица, паспортные данные собственника, номер его помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

    Ранее в ст. 22 Жилищного кодекса РФ указывалось, что перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. То есть требование о необходимости организации отдельного входа в большинстве случаев существовало и ранее.

    Принятым законом это положение дополнили: «в помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям».

    Также в полномочия органа жилищного надзора прописали проверку соблюдения обязательных требований к порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое.

    Получение согласия жильцов многоквартирного дома

    Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Когда нужно получать согласие соседей

    1. Если перепланировка проводится в коммунальной квартире, в любом случае необходимо получить писменное согласие всех жильцов коммуналки.

    2. Если вы — собственник, и ваша квартира находится в многоквартирном доме, можно проводить перепланировку в пределах своей жилплощади без согласия соседей. Но, если ваша перепланировка выходит за пределы квартиры и затрагивает места общего пользования (находящиеся в коллективной собственности лесничные площадки, коридоры, фасад здания) придётся получать писменное согласие всех жильцов многоквартирного дома, чьи интересы затронуты вашей перепланировкой.

    Как собрать подписи жильцов

    Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартировладельца.

    Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги. Отдельным Приказом Минстроя РФ в декабре 2015 года утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

    Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно.

    Документы для согласования перепланировки

    Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.

    Ответственность за незаконную перепланировку

    Если вашей жилищной инспекции, предствавителям ТСЖ в многоквартирном доме или управляющей компании станет известно о переустройстве (перепланировке), проведённой с нарушениями, без согласия соседей, на квартировладельца накладывается штраф в размере от 25 МРОТ. Если Вы игнорируете предписание жилинспекции, сумма повторного штрафа — от 80000 руб.

    Выплата штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. В случае невозможности узаконивания сделаной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

    При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние).

    Незаконная перепланировка квартиры чревата большими проблемами!
    Позаботьтесь о своевременном согласовании перепланировки!

    Согласование перепланировки

    Наши специалисты по согласованию перепланировок, при необходимости, обеспечат получение согласия на перепланировку от других собственников жилья в многоквартирном доме, проведя все процедуры в установленном законом порядке.

    Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки, обеспечит согласование перепланировки, оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

    Жилищное право

    РУБРИКА: Жилищное право

    ТЕМА: Хочу купить квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд. Нужно ли согласие соседей на вывод и установление крыльца?

    юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З. Брусова

    Консультации
    (вопрос-ответ)

    Оформление земельного участка под домом
    Подробнее

    Подключение к газопроводу дачных участков
    Подробнее

    1.jpg» />

    Последний вопрос/
    горячая новость
    Видео (кликните для воспроизведения).

    ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров. Подробнее

    Источники


    1. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.

    2. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.

    3. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.
    Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here