Проверка банком квартиры при покупке ее в ипотеку

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Проверка банком квартиры при покупке ее в ипотеку". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Спецпредложения

  • Продажа готового бизнеса 596 кв.м. Краснодарский край, Сочи, Красная Поляна, ул. Мичурина д.17А
    90 000 000 ₽
  • Продажа 4-комн. кв-ры, ул. Машкова, 2/13
    31 200 000 ₽

Большую и искреннюю благодарность за сотрудничество хотим выразить к юрисконсульту Юлии Абрамовой за высокий профессионализм , юридическую компетентность, индивидуальный подход и дипломатичное отношение.
Читать дальше

Квартира в ипотеку — нужна ли юридическая проверка?

Как всегда о наболевшем. Сейчас большая часть недвижимости так или иначе приобретается с привлечением кредитных денежных средств. О том, что такое ипотека знает даже школьник.

Сегодня я хотела бы освятить тему покупки квартиры в ипотеку с точки зрения выбора объекта и его согласования в банке.

Итак, начнем с выбора квартиры.

Многие из покупателей в попытке сэкономить сначала на агенте, потом и на юристе, не задумываются о том, что они теряют. И немудрено. Ведь складывается ощущение, что найти квартиру по душе — это легкое занятие. Но на деле все оказывается не так просто. Особенно ярко покупатели осознают это найдя квартиру от собственника, который также не особо осведомлен относительно требований банка к ипотечной квартире.

О чем в данном случае идет речь?

Конечно, о таких внешних признаках, как:

— перепланировки (узаконенные и не узаконенные, поддающиеся узакониванию и не поддающиеся),

— срок владения квартирой (больше/меньше 3 лет),

— основания возникновения прав собственности (дарение, наследование, приватизация и т.п.)

— год постройки дома и перекрытия,

— наличие несовершеннолетних собственников (необходимость прохождения опекунского совета) и так далее и тому подобное.

Возьмем идеальный вариант. Квартира без планировок (или с узаконенными перепланировками), в собственности более 3 лет, свободная продажа, продается по полной стоимости, приобретена в результате инвестирования в новостройку, в единоличной собственности, никто не прописан. Красота!

Много ли таких идеальных ситуаций встречается на практике? Не особо, к сожалению.

Обычно или менее 3 лет по дарению/наследованию, или с жуткой перепланировкой (перенос мокрых точек), или с предстоящей альтернативой (также по ипотеке, обычно в другом банке), или с несовершеннолетними собственниками (потому как приватизировать иначе не смогли) и т.д. и т.п.

Чтобы не терять свое и чужое время, хорошо бы заранее составить список предстоящих вопросов и фиксировать ответы продавцов /их агентов уже на этапе прозвона, а не когда пришли на просмотр.

Ведь собственник ради этого просмотра мог через весь город ехать, также не продумав список вопросов к потенциальному покупателю заранее. Каждый платит за свои ошибки сам в данном случае. Иногда за свои ошибки платит агент-новичок, не выяснивший ситуацию покупателя заранее и не задав ему простейший вопрос “Какая у вас ситуация?”.

[2]

В этом смысле агенты, наученные опытом, просто так не катаются на показы, а выясняют как со стороны покупателя, так и со стороны продавца все заранее.

Но мой пост не о том, как научится задавать правильные вопросы, а о том, как найдя объект самостоятельно, не напороться на судебные процессы в будущем.

Сколько раз слышу, как покупатель смотрит квартиру сам и на вопрос “А есть ли у Вас агент или юрист” — человек отвечает: “А зачем он нам нужен? У нас же ипотека, банк все проверит”.

Заниматься с каждым таким покупателем повышением юридической грамотности нет времени. Поэтому собственно и созрела идея написать об этом на страницах блога.

Не надейтесь целиком и полностью на внешнюю проверку банком Вашей квартиры. Потому как у банка сделки застрахованы, резервы под залоговые объекты созданы. В случае судебного спора и отъема квартиры у Вас банк не пойдет в суд защищать ваши интересы.

У банка свои механизмы покрытия издержек, да и зачем механизмы, когда у него есть Вы — его законный залогодатель, заемщик, с которым подписан кредитный договор на круглую денежную сумму. Все это потом станет целиком и полностью Вашей головной болью.

В юридических отделах банка сидят юноши и девушки, которые заканчивают или недавно закончили юридический факультет, у них нет мотивации спасать Вашу будущую нервную систему от стрессов, вся их мотивация — отработать свою зарплату и выпустить формальную проверку объекта в срок. Иногда им для этого выделяется несколько минут. Объемы-то большие.

НЕ ЭКОНОМЬТЕ на глубокой проверке, наймите профессионала, лучше юриста, это не такие большие затраты, чтобы на этом экономить. Лучше выяснить о том, что квартира проблемная ДО ТОГО, как кредитные часики затикают.

Сколько у меня лично, да и у коллег найдется таких историй, когда банк одобрил объект, а покупатель в последний момент заказал проверку у юриста и выяснил преинтереснейшие подробности о квартире. Очень много таких историй.

Вот вам свежий пример.

Банк одобрил квартиру, мои клиенты (в тот момент они таковыми еще не были) уже были готовы через несколько дней выходить на сделку, как вдруг решили перестраховаться.

Заказываем проверки, смотрим документы, выясняем.

Квартира в собственности у мужчины и женщины, между собой не состоящих в браке. Приобретена по договору инвестирования менее 3 лет назад. Квартира продается по неполной стоимости. Стороны договорились указать в ДКП не 18 млн. рублей, а 8 млн рублей (как в договоре инвестирования). Идем дальше. У мужчины-продавца онкология крайней степени (можно при желании потом оспорить сделку). У него же на руках согласие супруги на продажу, сделанное в Словении (продавец — гражданин Словении) еще ДО ТОГО, как он стал собственником квартиры (супруга потом также сможет оспорить эту сделку). Это равнозначно тому, что я сейчас дам согласие моему мужу продать квартиру, которую мы даже не купили.

Все это прекрасно прошло проверку банка, причем банк был дружественным! И таких ляпов очень много и встречаются они гораздо чаще, чем Вы можете себе даже представить.

Надеюсь этот пост поможет вам всерьез задуматься об этом случае и сделать правильные выводы…

Успешных Вам сделок и правильных решений!

Как банк проверяет квартиру при ипотеке

Опубликовал: admin в Кредиты займы ипотека 04.11.2018 0 79 Просмотров

Как банк проверяет квартиру при ипотеке, документы на юридическую чистоту

Вы подали заявку на ипотечный кредит и, после предварительного одобрения, банк потребовал пакет документов по вашей платежеспособности, по квартире, которую вы собираетесь оставить в залог. Месяц проверок и банк отказал в кредите без объяснений. Что рассказали данные проверки службе безопасности банка, и как сразу найти квартиру, которая пройдет по всем параметрам, узнайте из этой статьи.

Читайте так же:  Как проходит развод при наличии ипотеки и несовершеннолетнего ребенка

По закону, банк имеет право не рассказывать, по каким критериям оценивается заемщик. Служба безопасности каждой финансово-кредитной организации разрабатывает собственный тестовый перечень показателей добросовестности и платежеспособности клиента. Основывается банк на ФЗ № 102 «О залоговом имуществе» http://base.garant.ru/12112327/, ст. 5. По ипотеке может быть заложено имущество, отвечающее, в основном, требованиям п. 1 ст. 130 ГК РФ с, и статьям 63, 69 ГК РФ. Все остальные требования по залоговой недвижимости и требований к заемщикам банки устанавливают сами, не отходя от Конституции, ФЗ «О защите прав потребителей» и других законов о конфиденциальности личной информации.

Если еще недавно можно было поговорить с кредитным специалистом, объяснить причины, вызвать симпатию или антипатию и этим повлиять на одобрение кредита, то сейчас используется скоринг – автоматическая бальная система оценки заемщика. Программа составлена так, что работники банка не могут вносить изменения или узнать, по какому принципу выставляется проходной бал. Вам только скажут, одобрена заявка или нет. Скорость принятия решения очень высок. Поэтому ответ на предварительный запрос вам выдают в считанные минуты.

В основном скоринг выявляет:

Кроме этого, вы можете столкнуться, например, с ситуацией двойной проверки

Банк дал вам согласие на ипотеку. Выдал предварительный договор. Вы отправились собирать документы. Через 20 – 30 дней приносите все в банк, а вам снова устраивают проверку и отказывают. Тут вы имеете право узнать, по какой причине. Что проверяет банк во второй раз при непосредственном подписании договора займа и выдаче кредита?

  1. Вашу кредитную историю за прошедший период. Если у вас появилась просрочка, то срочно ее погасите, и подайте заявку удаление ее в Бюро Кредитных Историй.
  2. Наличие новых кредитов. Новые кредиты – это дополнительная нагрузка на вас. Банк должен посмотреть, сможете ли вы погашать столько кредитов.
  3. Ваше место работы. Вдруг вы уволились за эти 30 дней?
  4. Квартиру. Возможно, она не подходит под критерии залогового имущества.

Какие требования банк предъявляет ипотечной квартире

Ипотека – это кредит под залог недвижимого жилого имущества. Залог, по закону должен отвечать нескольким требованиям. Самое главное – такую квартиру, если вы не исполните свои обязательства, залогодержатель (банк) выставит на аукцион и продаст, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным.

Банк разрабатывает свои критерии, в зависимости от того, где простирается его деятельность территориально, в какой сфере и пр. Некоторые банки принимают в залог только квартиры в черте города, другие – дома с земельным участком. Реже всего банки радуются дачным участкам со строениями и без – это самая неликвидная ниша на рынке недвижимости.

[1]

Основные требования к залоговым ипотечным квартирам:

Вы должны будете предоставить банку письменные согласия всех обладающих имущественными правами, лиц, технический и кадастровый паспорта на квартиру/дом, земельный участок, на котором расположено жилище (для частных домовладений).

Проведенный банком аудит относительно вашей персоны и квартиры, влияет на решение о выдаче кредита.

Если вы изначально готовитесь к тому, что предоставите банку лжеинформацию, то как минимум записывайте, когда, в какой банк, какие данные отправляли. Ваша ложь обязательно вскроется – век новых технологий, единой информационной сети и спутниковых устройств слежения уже не позволяют скрыть практически ничего о каждом жителе планеты.

Выплаты по займу должны проводиться строго по графику платежей. Если допустите просрочку или две, то проверка банка повторится.

Важно! При ипотеке физическим лицам и выдаче кредита на развитие бизнеса юр. лицам проверки проводятся более тщательно, чем при заявке на потребительский кредит. Причина – долгий срок и большая сумма займа.

Вопросы и ответы

Сколько по времени и как долго Сбербанк проверяет документы на квартиру при ипотеке?

По закону, банки, в том числе и Сбербанк, имеют право проводить проверку заемщика, документов, залоговой квартиры до 60 дней.

Юристы Сбербанка и других банков проверяют недвижимость, которая предназначена под залог ипотечного кредита по своим каналам. Вопросы, которые интересуют их, относятся только к теме залогового имущества и прав на него. Если юристы выявляют другие ограничения, обременения, которые могут создать проблемы покупателю (заемщику), то ему намекают на их существование и направляют к квалифицированным юристам для решения вопросов вовремя. Работники банков не обязаны это делать, но человек должен знать о квартире как можно больше во время приобретения, если собирается брать на десятки лет кредит в несколько миллионов.

Зачем юристы банка проверяют правовую чистоту ипотечной квартиры и предлагают «Страхование титула»?

Покупатель заинтересован в том, чтобы после погашения кредита стать полноправным, единственным собственником жилой недвижимости со всеми правами.

Банк заинтересован в том, чтобы имущество, оставляемое ему в залог не перешло третьему лицу «из прошлого», который вдруг появится и предъявит все свои права на квартиру. В этом случае и банк как кредитор и залогодержатель и клиент банка, как заемщик и залогодатель потеряют права на квартиру. Эта опасность усиливается тем, что закон сейчас не защищает от мошеннических действий в отношении к недвижимости. «Эхо прошлого» в виде прописанных жильцов, старого собственника, юридически не оформившего переход прав собственности на человека, который, например, в 1980 году купил жилье, просто передав ему деньги и зарегистрировавшись на жилплощади. Ситуаций много, часто они бывают очень запутанными. Страхование титула помогает сохранить свои деньги, если право собственности будет поставлено под сомнение.

На форумах часто встречается такой вопрос: Почему нужно нанимать риэлтора, чтобы проверить чистоту квартиры, если банки тоже это делают?

Банк проверяет квартиры только с точки зрения ликвидности залогового имущества. Все остальные нюансы и проверки – забота покупателя. Но обычный человек не может разобраться в тонкостях сферы недвижимости. Любая ошибка ведет к потере больших денег или квартиры. Даже не все юристы умеют разбираться в этой сфере. В законодательстве все, что касается жилья, людей имеющих на него права, сроков, когда их можно предъявить, очень запутано. Поэтому существует два разумных выхода:

Купить квартиру от застройщика и стать первым ее владельцем.

Купить квартиру на вторичном рынке, владелец которой не менялся долгие годы. При этом, консультируйтесь со специалистом.

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

Читайте так же:  С кем остается ребенок после развода

Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно. В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

Преимущества Недостатки
Низкая стоимость жилья До погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы После погашения долга придется заниматься снятием обременения Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее Оформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

  • Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
  • Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Порядок действий

  1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
  2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
  3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
  4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.
  1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
  2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
  3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
  • Действующие договора залога и ипотеки.
  • Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
  • Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
  • Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  • Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
  • Договор купли-продажи.
  • Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
  • Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
  • Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

  • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
  • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Проверка банком квартиры при покупке ее в ипотеку

При покупке квартиры ее нужно проверять по разным критериям на предмет наличия проблем актуальных на данный момент или которые могут возникнуть в будущем. Существует мнение, что банк самостоятельно проводит такую проверку и, как следствие, дополнительно ничего делать не нужно. Рассмотрим подробнее, так ли это и что именно проверяет банк.

Читайте так же:  Купля продажа домов под материнский капитал

Проверяет ли банк квартиру при покупке в ипотеку

Да, проверяет, в обязательном порядке, однако практически никто не знает, на что именно. Финансовая организация руководствуется своими внутренними правилами и нормами. В любом случае, такая проверка проводится с одной целью: узнать, не будет ли у банка проблем с этим жильем в дальнейшем. Уточним: не у клиента, а у банка.

Нужна ли дополнительная проверка после банковской проверки

Обязательно. Как было сказано выше, что именно и каким образом проверяется банком клиент не знает. Но что известно точно, так это то, что интересы заемщика при проверке не учитываются абсолютно. Банку важно, чтобы клиент взял кредит, а в случае, если он не сможет вернуть долг, жилье можно было бы продать. Другие особенности квартиры банк не интересуют.

Учитывая все сказанное выше, всегда нужно проводить дополнительную проверку. Самый актуальный и наиболее надежный способ – обратиться к опытному юристу. Ни риэлторы, ни банк, ни кто-либо другой, кроме юриста, не заинтересован в том, чтобы защищать интересы клиента.

Как следствие, те проверки, которые проводятся банком или риэлтором не выдерживают никакой критики. Да, некоторые проблемы они помогут выявить, но только наиболее очевидные, о которых покупатель мог бы догадаться и сам (или узнать о них просто прочитав предоставленные продавцом документы).

Что проверяет банк при покупке квартиры в ипотеку

Выше было сказано, что о том, как именно проводится проверка банком никто не знает. Однако на основании обобщенной информации, можно примерно предположить, какие именно элементы проверяются банком.

Стоимость жилья

Это первое и самое основное. Кредит выдается в сумме порядка 60-80% от стоимости квартиры. Как следствие, банк должен быть уверен, что цена жилья действительно соответствует рыночной стоимости (а лучше, если цена будет занижена).

Во многих случаях от продавца или покупателя банк требует отчет об оценке. За такой документ нужно платить, но он наиболее точно указывает цену квартиры. Однако даже в такой ситуации банк все равно будет проводить собственную оценку и конечный вывод будет сделан уже на основании внутренних документов.

На практике, банк практически всегда соглашается с реальной рыночной стоимостью, однако он очень не любит завышенных цен, даже в том случае, если увеличенная стоимость устраивает как покупателя, так и продавца.

Наличие обременений

Второй параметр, который также обязательно проверяется банком – это наличие обременений. Финансовая организация с очень большой долей вероятности откажет в выдаче кредита в том случае, если квартира уже и так находится в залоге другого банка или на нее наложены иные типы обременений.

Неузаконенная перепланировка

Еще один важный для банка параметр – наличие неузаконенной перепланировки. Если с заемщиком возникнут проблемы, банк будет вынужден продавать жилье на торгах. И для этого квартира должна полностью соответствовать техпаспорту. Если есть перепланировка – продать ее не получится. Как следствие, если этот факт будет выявлен на момент оформления кредита, последует отказ.

Балки и перекрытия

При проверке объекта залога, огромное внимание уделяется балкам и перекрытиям. Если они будут выполнены с дерева, кредит предоставлен не будет. Причина очень проста: такое имущество невозможно застраховать (слишком большой риск возгорания). К счастью, подобных квартир уже практически не существует.

Право собственности на жилье

Еще один момент, который также всегда проверяется – соответствие продавца и собственника жилья. Это должен быть один и тот же человек. Даже если вместо продавца выступает представитель собственника, действующий по доверенности, это вызывает у банка определенные сомнения и проверка может стать более глубокой (или последует отказ).

Что не проверяет банк при покупке квартиры в ипотеку

Некоторые моменты банк не проверяет или уделяет этому слишком мало внимания. Как правило, они связаны с проблемами, которые могут возникнуть у клиента, но не у финансовой организации.

Долги по коммунальным платежам

Как банку, так и покупателю не должно быть никакого дела до долгов за коммунальные услуги предыдущего собственника. Дело в том, что, исходя из сложившейся ситуации вся задолженность относится не к квартире как таковой, а непосредственно к ее владельцу. И если собственник поменяется, то выплачивать долг должен будет предыдущий владелец. Правда, управляющие компании предпочитают давить на нового собственника, чтобы он рассчитался с долгами, однако если подать на них в суд, то быстро перестают так делать.

Ремонт и технические особенности

Также редко проверяется общее состояние жилья и дома в целом. Главное, чтобы он не был аварийными не подлежал сносу. А тот факт, например, что тут часто выключают свет, не работает лифт или горячей воды не бывает месяцами банк не волнует. Эту проблему клиент будет решать лично, если все-таки согласится на покупку такого жилья.

Прописанные лица

Еще один момент, который может доставить покупателю массу неприятностей, но, при этом, практически никогда не проверяемый банком – прописанные лица. Понятное дело, если в квартире живут несовершеннолетние, банк перед сделкой потребует согласия органов опеки на реализацию этого жилья. Но вот другие жильцы его интересуют редко. Этот момент рекомендуется проверять самостоятельно, при помощи выписки из домовой книги.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

[3]

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры покупателям с ипотекой

Чем неудобны для продавца квартиры покупатели с ипотекой?

Процедура продажи квартиры при намерении покупателя использовать средства ипотечного кредита, всегда сложнее и занимает больше времени, чем рядовая купля-продажа за наличные. Здесь нужно учитывать, что в сделке принимает участие не только покупатель, но также банк, страховая компания и оценщик. Поэтому продажа жилья покупателям с ипотекой чревата для продавца следующими неудобствами:

  • если в жилом помещении, выставленном на продажу, имеет место перепланировка и она не была оформлена в соответствии с законодательно установленными правилами, банк вряд ли одобрит эту квартиру для ипотеки;
  • кредитная организация всегда оценивает ликвидность жилья, приобретаемого заемщиком в ипотеку, поэтому процент износа приобретаемого объекта не должен быть более 60. Если дом, в котором располагается будущий объект залога, стоит в очереди на капитальный ремонт, положительное решение по ипотеке банк не примет;
  • продавцу нужно подготовиться к тому, что юридическая чистота квартиры будет тщательнейшим образом проверена и ему придется самостоятельно собирать все необходимые для этого документы.
  • задолженность за коммунальные услуги, имеющиеся на момент продажи квартиры, продавцу придется срочно погасить. В противном случае продажа квартиры не состоится.
Читайте так же:  Исковое заявление об установлении сервитута

Какие документы потребуются на квартиру для банка, если у покупателей ипотека?

Для одобрения ипотечного займа продавец предоставляет банку покупателя:

  • правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности);
  • документы-основания (договоры купли–продажи, мены, дарения, ренты, приватизации, долевого участия, свидетельство о вступлении в права наследования, судебное решение);
  • выписку из домовой книги о количестве лиц, зарегистрированных на жилплощади;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если доля в продаваемой квартире принадлежит ребенку);
  • поэтажный план и экспликация;
  • кадастровый паспорт;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если объект залога приобретался в браке);
  • отчет оценщика о рыночной стоимости объекта;
  • справки об отсутствии задолженности перед коммунальщиками;
  • нотариальный отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки.

Какие плюсы у продавца квартиры, если покупатели с ипотекой?

Срок регистрации ипотечной сделки составляет 5 рабочих дней. Напомним, обычная регистрация занимает 10 рабочих дней.

В чем отличия покупателей с ипотекой от покупателей со свободными деньгами?

С покупателем, приобретающим недвижимость за наличные, проще договориться о занижении стоимости жилья в случае, когда продавцу, владеющему квартирой менее трех лет, необходимо освобождение от уплаты НДФЛ. При ипотеке данный вопрос необходимо согласовать с банком. Он может отказаться занижать цену в договоре.
Так же, для продажи квартиры покупателю с ипотекой потребуется большой комплект документов, которые продавец должен будет собрать, как правило это кадастровый паспорт, и поэтажный план с экспликацией, и как следствие, не получится быстро выйти на сделку, так как банку необходимо время для получения этих документов, а затем время для изучения всех документов банком.

© 2014-2015г. «Содействие». Россия,
г.Москва, Багратионовский проезд,
дом 12А.

Как на практике банки проверяют заявителей на ипотеку?

– Как на практике банки проверяют заявителей на ипотеку? Правда ли, что сотрудники изучают соцсети и используют неофициальные каналы для проверки?

Отвечает коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц:

Проверка клиентов на благонадежность — особое направление деятельности каждого банка. Все имеют свои тщательно разработанные стандарты проверки и платежеспособности потенциальных заемщиков, при этом технологию контроля ни один банк не раскрывает.

Тем не менее везде процесс проверки подчинен одному схожему сценарию. При поступлении заявки на рассмотрение клиент проходит своего рода проверку службой безопасности. Основными критериями для отказа на данном этапе являются «плохая» кредитная история, наличие судимостей, текущие судебные тяжбы, неблагонадежность работодателя, неуплаченные налоги и штрафы. В отношении последнего пункта некоторые банки бывают более лояльны и не предъявляют особых требований. Что касается изучения профилей в социальных сетях, то этот метод маловероятен, тем более что во многих банках доступ менеджеров к такого рода сайтам ограничен.

Если на первом этапе не был получен отказ, клиент рассматривается с точки зрения платежеспособности. Основным параметром при определении максимально возможной суммы кредита является коэффициент «платеж/доход». Значение данного коэффициента может колебаться от 35% до 80%, в зависимости от банка. Наибольшую сумму кредита на практике одобряет Сбербанк России.

Отвечает PR-директор компании «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Надежда Козицкая:

Я сама была ипотечным заемщиком и, как мне кажется, меня нестандартными способами не проверяли. Но вот у меня есть «проблемные» друзья и знакомые, которые довольно тяжело и не сразу получали кредиты. На их примере я сделала достаточно интересные наблюдения.

Во-первых, банки проверяют указанный мобильный телефон – просто забивают его в поисковике и смотрят, что получилось на выдаче. Нередко таким образом обнаруживается, что человек занимается совсем не тем, о чем свидетельствует справка с работы. Например, в справке указано, что человек не первый год трудится каким-нибудь менеджером на фирме, а на поверку это оказывается парикмахер, который работает с клиентами на дому и не имеет официального подтверждения дохода.

Во-вторых, банки звонят непосредственно заявителю и начинают выяснять детали о работе. Допустим: «А вам аванс выдают в каких числах? Сколько человек сидит у вас в кабинете? На каком этаже бизнес-центра находится ваш офис? А куда вы поворачиваете из лифта?» Параллельно такую же беседу ведут с работодателем. И, если справка с работы липовая, сделанная через знакомых, подлог вскрывается на раз, потому что к таким вопросам невозможно подготовиться и ответы заявителя с ответами «работодателя» не сходятся.

В-третьих, некоторые банки, действительно, анализируют социальные сети. У многих странички являются отражением реальной жизни и люди выкладывают туда все без оглядки. Группы, в которых состоит человек, свидетельствуют о его занятиях и интересах, фото, друзья и т. д. – все это огромный вал информации, странно было бы ею не воспользоваться. Отчасти эти данные свидетельствуют о так называемом lifestyle. Допустим, фото из путешествий, «чекины» в модных кафе, магазинах и т. п. красноречиво свидетельствуют о степени платежеспособности заявителя. Если претендент порой фигурирует на фото в нетрезвом состоянии или каких-то компрометирующих обстоятельствах, это наводит на мысли о неблагонадежности. Ну и конечно, страница может с головой выдать человека, который приносит справку с работы об одном, а его активность в соцсети свидетельствует совсем о другом роде занятий.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Будет ли банк проверять чистоту квартиры при ипотечном кредитовании

В наше время тема кредитования очень актуальна. Для большого количества граждан России единственным спасением от постоянных переездов и аренды чужого жилья является покупка своих собственных квадратных метров с помощью ипотечного кредитования.

При этом не каждый человек может получить одобрение на покупку дома или квартиры в ипотеку. Существует ряд критериев и требований, установленных банком, благодаря которым принимается решение, кому будет выдан кредит. Банк тщательно проверит их на соответствие, дабы минимизировать собственные риски. Проверка будет проведена не только над объектом кредитования. Так как квартира, приобретаемая в ипотеку, становится предметом залога – она тоже пройдет контроль на «чистоту». Таким образом, учреждение, выдающее заем, может обезопасить себя от рисков, а средствами от продажи залогового имущества покрыть долг.

Что конкретно требуется от клиента как от заемщика:

  1. Лицо, которое хочет оформить ипотечный кредит, должно иметь гражданство России. Лишь немногие банки согласовывают решение о выдаче ипотеки для иностранцев. У клиента потребуют паспорт, его копию, ИНН. Дополнительными документами могут быть загранпаспорт, паспорт супруга и т. д.
  2. Кредиты на покупку недвижимости выдаются только с 21 года. На деле люди часто сталкиваются с тем, что банки не торопятся давать кредиты моложе 25 лет. Кстати, молодые люди, которые не прошли военную службу, могут также получить отказ в банке. Максимальный возраст, при котором заем будет позволен, ограничивается пенсионными годами (для мужчины это наступает в 60 лет, женщины – 55). Банк объясняет это тем, что кредит может выплачиваться стабильно только тем человеком, который находится в работоспособном состоянии.
  3. Трудовой стаж также будет рассматриваться как один из самых важных критериев. Непрерывное трудоустройство на текущем месте должно быть не менее полугода. В противном случае клиенту будет отказано, как нестабильной персоне и, возможно, в перспективе неплатежеспособному заемщику. Для достоверности поданной информации необходимо представить оригинал и копию трудовой книжки, заверенной подписью и печатями работодателя.
  4. Рассмотрят и стабильный доход потенциального объекта кредитования, а также достаточный ли он для того, чтобы выплачивать ипотеку. Уровень платежеспособности проверят очень легко. Ежемесячный доход кредитуемого должен на 40% превышать выплаты по займу.
  5. Также важно, чтобы регистрация клиента, банка и недвижимости, которую приобретают, находились в одном регионе.
  6. Существенный критерий оценки заемщика – его кредитная история. Банк делает запрос в кредитное бюро, которое хранит истории обо всех займах, ранее совершаемых клиентом. Это информация о клиенте, как о потребителе банковских услуг. Сотрудник получает информацию о стабильности его выплат, наличии или отсутствии просрочек по займам, предыдущие отношения с кредиторами, после чего менеджером банка формируется вывод и оглашается решение о выдаче ипотеки.
  7. Социальное положение. Это касается клиентов, которые желают оформить специальный вид кредитования: ипотеку для молодых семей, для пенсионеров, для военных. Такой вид займа потребует документального подтверждения данного статуса.
Читайте так же:  Заявление об изменении размера алиментов

Не стоит забывать и о том, что, в зависимости от специфики работы банковского учреждения, а также от суммы ипотечного займа, будут отличаться и требования к клиенту. Поэтому всю необходимую информацию нужно уточнять непосредственно в отделении банка.

Чистота квартиры при оформлении ипотеки

Со своей стороны, банк ответственно подходит и к оценке жилья, и к проверке его документов. Основным требованием к квартире будет ее ликвидность. Для того чтобы можно было быстро найти покупателя, показатель ликвидности зависит от многих факторов. Квартиру оценивают уже по площади, по планировке и жилому состоянию. Помещение должно иметь собственный вход, санузел, обязательно наличие газа и электричества. Оно не может находиться в подвале или на цокольном этаже. С юридической стороны, жилье не должно иметь перепланировку, так как зачастую их проводят незаконно. Эту информацию банк также проверит и может потребовать согласовать перепланировку, если она имеется, в соответствующих органах.

Банк проводит проверку ипотечной квартиры для обеспечения собственной безопасности и минимизации риска финансовых потерь. Такая мера обязательна по закону, так как все сделки по ипотечному кредитованию подлежать обязательному страхованию от утери права собственности. От владельца или заемщика запрашивается полный пакет документов и передается полученная информация специалистам службы безопасности банка, чтобы была произведена полная юридическая проверка квартиры на «чистоту».

Юридическая чистота квартиры – гарантия того, что приобретаемая или приобретенная недвижимость прошла проверку на все возможные риски для будущих (настоящих) владельцев и не может быть отобрана либо отсужена третьими лицами, а договор купли-продажи не будет признан как недействительный документ.

Какой конкретно перечень документов включает в себя данная проверка:

  1. Документы, на основании которых право собственности перешло к нынешнему владельцу, именно:
    • договор купли-продажи;
    • дарственная или документ вступления в наследство;
    • документ решения суда, вследствие которого квартира переходит в собственность.
  2. Документы из государственных органов:
    • выписка из ЕГРП (сроком не более одного месяца);
    • выписка из домовой книги;
    • архивная выписка с лицевого счета;
    • справка из ЖЭКа (или паспортного стола) о том, что в желаемой к приобретению недвижимости никто не зарегистрирован или не проживает (стоит обратить внимание, что данный документ имеет определенный срок действия);
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и задолженности по налогам за квартиру.

Также структура, которая оформляет клиенту ипотечный кредит, может запросить дополнительные бумаги и от продавца квартиры:

  1. Паспорт и его копия.
  2. Доверенность от собственника квартиры.
  3. Нотариальное согласие супруги/супруга на отторжение жилья.
  4. Справки из наркологического и из психоневрологического диспансеров.

Необходимо знать и то, что оценивается и проверяется не только квартира, но и дом, в котором она находится. Постройка должна иметь цементный или кирпичный фундамент. К тому же банк имеет полное право потребовать документы, в которых будет указано, что дом не подлежит реконструкции либо сносу. Износ здания, по нормам БТИ, не должен превышать 60%.

Все это касалось вторичного рынка недвижимости. А как же банк работает с квартирами-новостройками? Эта категория жилья является более востребованной в банковских учреждениях. Это объясняется тем, что у них отсутствуют прошлые владельцы, поэтому покупка реализуется у застройщика. Такие квартиры требуют меньшего количества времени для детальной проверки. Банки разрешают оформлять ипотеку при покупке у застройщика, который прошел аккредитацию. Это гарантирует юридическую чистоту сделки.

Основные требования к новостройкам, которые запрашивает банк:

  1. Ликвидность. Здесь такая же история, как и с вторичными перепродажами. Жилье должно быть интересным для рынка недвижимости.
  2. Надежность застройщика. Характеризуется не только его документами, но и историей предыдущих построек сданных в эксплуатацию.
  3. Непосредственно документы для возведения жилого здания строительной компанией, документы на землю, разрешение на строительство и прочая документация.

Такие строгие запросы от банка обусловлены тем, что при оформлении ипотеки обязательно покупаемая недвижимость выступает предметом залога, поэтому учреждения желают, чтобы не возникало сложностей с продажей объекта.

Если жилье проходит все проверки и соответствует многочисленным критериям банка, то оно является привлекательным для учреждения. Поэтому, со стороны работников, уделяется огромное количество времени для изучения недвижимости в разных параметрах. В этом случае одобренный банком ипотечный кредит служит гарантией целесообразности приобретения жилья и отсутствии высоких рисков его потери.

Видео (кликните для воспроизведения).

ВНИМАНИЕ!
В рамках нашего портала действует бесплатный юридический раздел, где наши эксперты отвечают на актуальные вопросы наших читателей. Все что необходимо — все лишь задать вопрос в форме ниже и ждать ответ нашего специалиста в течение 5 минут. Для вашего удобства консультации проводятся в любое время суток (круглосуточно). Задавайте вопрос:

Источники


  1. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.

  2. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.

  3. Куницын, А. Р. Образцы судебных документов / А.Р. Куницын. — М.: Юридическая литература, 2018. — 336 c.
  4. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.
Проверка банком квартиры при покупке ее в ипотеку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here