Продажа квартиры с двумя собственниками

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Продажа квартиры с двумя собственниками". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Купля-продажа квартиры с двумя собственниками

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение квартиры — важная процедура, в результате которой меняется собственник. Если недвижимость находится во владении двух человек, возникают дополнительные сложности по оформлению. Как происходит купля-продажа квартиры с двумя собственниками?

Основные особенности

В стандартной сделке принимает участие один продавец и покупатель, поэтому возможно оформление в простой письменной форме. Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливается отдельный порядок для продажи недвижимости в долевой собственности.

Если квартира находится в долевой собственности, простая форма не допускается. Если в Росреестр будет подан такой договор, будет отказано в проведении регистрационных действий. Принимаются только документы, оформляемые в нотариальном порядке. Они касаются следующего:

  • предложение доли квартиры второму владельцу или постороннему лицу;
  • подписание соглашения, если оба владельца готовы продать недвижимость.

За услуги нотариуса устанавливается оплата в зависимости от региона проживания. Стороны заранее договариваются, кто будет нести расходы и в каком соотношении.

Процедура купли-продажи

Если продается вся квартира, основная последовательность не отличается от той, когда владелец один.

Таким же образом совершается поиск покупателя и подача документов на регистрацию сделки. Но есть некоторые особенности в подписании соглашения и составе сведений.

Выполняется следующая последовательность действий:

Подготовка документации В первую очередь нужно подготовить полный комплект. Он включает документы со стороны двух продавцов и покупателя.
Оформление купли-продажи Подписание происходит у нотариуса при участии всех, указанных в нем лиц. Предоставляются их паспорта и проставляются подписи в соглашении. Нотариус предупреждает о возможных последствиях такого решения, после чего заверяет сделку.
Регистрация перехода прав собственности Документы передаются в Росреестр вместе с заявлением. Обязательно присутствие участников, но можно направить представителя с доверенностью. Через 5-7 рабочих дней собственность переходит новому владельцу, а продавцы получают деньги в соответствии с размером доли каждого.
Подписание акта приема-передачи Когда основная процедура выполнена стороны встречаются. Указывается, что недвижимость новым собственником получена в надлежащем состоянии, а продавцом — деньги. При этом передаточный акт подписывается отдельно с каждым продавцом в виде отдельных бланков.

Важно! Договор купли-продажи в данном случае готовится в 4 экземплярах. Один из них остается в Росреестре, второй — у покупателя. еще два — у обоих продавцов.

Содержание договора

Особое внимание уделяется договору купли-продажи. В него входят обязательные сведения:

  • дата и место подписания;
  • предмет договора, в качестве которого указывается квартира с указанием адреса, этажа, площади и количества комнат;
  • данные собственников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса проживания, размера доли у каждого;
  • сведения о покупателе;
  • размер и особенности оплаты;
  • права и обязанности сторон.

Подписи проставляются не только на каждом экземпляре, но и на всех страницах. Важно не допускать ошибок, особенно в реквизитах. Если это произошло, рекомендуется заполнить новый бланк.

Необходимые документы

Если 2 собственника в квартире, как продать недвижимость? После подписания договора в Росреестр подается полный комплект документов. Обратиться можно в одно из его отделений или через многофункциональную службу. Но в последнем случае срок регистрации составит 7-9 дней вместо 5, так как требуется время на пересылку документации.

Подается следующий комплект:

  • заявление установленного образца;
  • паспорта всех участников сделки;
  • если одним из собственников является несовершеннолетний, предоставляется свидетельство о рождении или паспорт в зависимости от возраста.
  • технический план;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при наличии;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, акт о приватизации, свидетельство о наследовании;
  • нотариальное согласие от супругов обоих продавцов, если имущество приобретал
  • ось в браке;
  • квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей (обычно расходы оплачивает покупатель);
  • договор купли-продажи в 4 экземплярах.

Сотрудник примет документы и выдаст расписку в получении, а также назначит дату. При повторном визите предоставляется выписка из ЕГРН, в которой указываются данные нового владельца.

Второй собственник против

В большинстве случаев квартиры продаются с согласия всех владельцев. Так проще найти покупателя и получить наиболее выгодную оплату. Как продать квартиру, если второй собственник против? Тогда можно реализовать принадлежащую долю в собственности. Выполняется следующая последовательность:

[1]

  1. Второй владелец извещается в письменной форме о предстоящей сделке. Ему предлагается выкупить вторую часть. При этом указывается срок оплаты и стоимость доли. На принятие решение у него есть 30 дней после получения извещения.
  2. Если он отказывается выкупить долю, появляется право найти постороннего покупателя. С ним заключается договор купли-продажи у нотариуса.
  3. На завершающей стадии нужно обратиться в Росреестр, а покупатель вносит оплату.

Внимание! При предложении доли постороннему покупателю необходимо дополнительно приложить письменный отказ от второго собственника. Если он не подготовил документ, прикладывается извещение и подтверждение о доставке. Это может быть второй экземпляр с росписью в получении, почтовое уведомление при отправке письмом.

Таким образом, при продаже квартиры с двумя собственниками важно правильно подойти к подготовке документов и подписать договор у нотариуса. В этом случае можно надеяться на завершении сделки за минимальный срок.

Основания и особенности заключения договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками и в других случаях

Купля-продажа квартиры предусматривает наличие договора, заключенного между сторонами сделки.

Каждая ситуация имеет свои особенности.

Например, продавцов или покупателей может быть несколько сразу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Законные основания заключения ДКП, в том числе с несколькими собственниками

Единственным условием является правоспособность сторон. Каждый участник должен быть дееспособным и совершеннолетним. От имени детей, в таких случаях, действуют их законные представители. В то же время продавец должен обладать правом собственности на продаваемое имущество. Это должно подтверждаться данными Росреестра.

Читайте так же:  Основания и особенности заключения договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками и в других

Основные правила оформления ДКП

По общим правилам соглашение о купле-продаже квартиры оформляется в письменной форме, в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Дополнительный экземпляр должен быть составлен для органа Росреестра. Стороны вправе оформить договор самостоятельно, либо обратиться к услугам нотариуса. Последний вариант позволит составить договор правильно и избежать разногласий в последующем.

Участие нотариуса обязательно в следующих случаях:

  • продажа доли в квартире;
  • собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.

Согласно статьи 432 ГК РФ текст договора должен содержать следующие существенные условия сделки:

  1. Дата и место подписания.
  2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях – фамилия, имя, отчество, данные документа, на основании которого действует участник.
  3. Предмет сделки. В качестве такового будет выступать квартира или её часть.
  4. Стоимость и порядок расчетов. Цена недвижимости указывается в цифрах и прописью. Расчет может производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или наличными.
  5. Права и обязанности сторон. Они сводятся к тому, что продавец должен передать, а покупатель принять и оплатить недвижимость.
  6. Ответственность участников. Меры воздействия на недобросовестную сторону выражаются в выплате штрафа или пени за каждый день неисполнения взятых на себя обязательств.
  7. Порядок разрешения возникающих споров. В этом разделе необходимо указать, что стороны обращаются в суд только при условии соблюдения претензионного порядка урегулирования разногласий.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

К соглашению прикладываются следующие документы:
  • Паспорта сторон.
  • Свидетельство о рождении ребенка в возрасте до четырнадцати лет, если он является собственником имущества.
  • Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если имущество общее.
  • Подтверждение права собственности – свидетельство, выписка из ЕГРН, договоре дарения, мены или купли-продажи, которые продавец заключал ранее.
  • Технический паспорт недвижимости.
  • Выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.
  • Справка об отсутствии задолженности по налоговым выплатам. Это касается подаренной или унаследованной квартиры.

Два покупателя и один продавец

Отличительными особенностями такого ДКП являются:

  • заключение сделки с двумя покупателями одновременно;
  • расчет с продавцом и регистрацию права собственности каждый приобретатель осуществляет самостоятельно.

Покупателю следует обратить внимание на то, что другие участники являются совершеннолетними и дееспособными, либо от их лица действуют законные представители.

В разделе о предмете договора необходимо указать, что недвижимость продается в совместную или долевую собственность. Лица, приобретающие квартиру в разделах договора должны именоваться «Покупатель 1 и 2». Если условие касается обоих, то указывается «Покупатели».

Необходимо обратить внимание на стоимость квартиры. В договоре должна быть указана стоимость каждой доли. Это правило не касается, если имущество приобретается супругами или родственниками в совместную собственность. В таком случае расчет проводится солидарно.

По несколько лиц с каждой стороны сделки

Определяющим условием является статус собственности. Она может быть долевой или совместной. В первом случае каждый владеет своей частью и может распоряжаться ею самостоятельно. Во втором – имущество является общим и каждый владеет им в полном объеме.

Например, квартира является общей для супругов. Они намерены продать её другой семье. В этом случае можно будет заключить одни единственный договор. Особых отличий от обычного ДКП он иметь не будет. По тексту стороны именуются «Продавцы» и «Покупатели». В условиях должно быть указано, что участник со своей стороны выполняют все обязанности солидарно.

Несколько иначе ситуация будет складываться если все продавцы не состоят в родственных или семейных связях, а владеют имуществом на праве долевой собственности. В таком случае правильным будет заключить отдельные ДКП, на каждую из частей. Это будут две самостоятельные сделки, предметами которых будут доли в имуществе.

Регистрация в Росреестре, в таком случае происходит по мере продажи каждой части. Это может быть и не одновременно, поскольку регистрируется не сделка, а право собственности на имущество.

Если два продавца и один покупатель

Специфика сделки купли-продажи в случае, если покупатель только один, а продавцов двое, также зависит от статуса жилья. Если оно является общим нажитым, то в ДКП владельцы указываются как «Покупатели».

В случае с долевым имуществом правильным будет заключать договор на каждую из частей недвижимости. Продавцы с покупателем буду совершать отдельные сделки. В ДКП должен быть указан размер продаваемой доли.

Количество договоров купли-продажи, зависит от статуса жилья. Если имущество общее, то оно продается целиком, в рамках одного ДКП. В противном случае необходимо оформить договор в отношении каждой доли. Законом не запрещено, чтобы в качестве продавца или покупателя выступали сразу двое.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Особенности покупки квартиры у двух собственников

Чаще всего квартира находится не в единоличной собственности, а принадлежит нескольким лицам. О том, каковы особенности покупки квартиры у двух собственников в 2019 году, поговорим ниже.

Что нужно обязательно знать покупателю

Совместное владение недвижимости – это, скорее, норма, нежели исключение. Причинами, почему два человека оказались совладельцами квартиры, могут быть:

  • покупка квартиры во время брака;
  • получение жилья в наследство несколькими людьми;
  • приватизация супругами своей квартиры;
  • приобретение жилья несколькими людьми одновременно и т.д.

Имеется два вида такой собственности:

  • долевая – ситуация, когда доли четко распределены между собственниками;
  • общая – доли не распределены, но каждый собственник не может распоряжаться недвижимостью без согласия второго.

Также «общие» собственники могут заранее распределить свои доли и продать их по отдельности или в рамках одного договора.

Проверка квартиры: берегись мошенника

Перед тем, как окончательно договариваться о цене и прочих аспектах договора купли-продажи, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, а также убедится, что все собственники согласны с продажей.

Так, при приобретении квартиры у супругов нужно:

  • проверить, есть ли официально оформленное согласие на продажу со стороны второго супруга;
  • если в числе собственников есть ребенок, то затребовать разрешение органов опеки;
  • если доля принадлежит недееспособному, также потребуется разрешение от опеки.

При проверке юридической чистоты нужно:

  • проверить сведения, находящиеся в свидетельстве о праве собственности – там всегда указывается количество сособственников и соотношение их долей;
  • заказать выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что жилье не находится под обременением, например, под ипотекой, или под арестом;
  • запросить у собственника нотариально заверенное разрешение на продажу от других лиц, имеющих приоритетное право выкупа (для коммунальных квартир);
  • посмотреть на сайте приставов, не ведется ли исполнительное производство в отношении продавца;
  • уточнить на сайте суда, не является ли продавец ответчиком по имущественному спору.

Только когда вы убедитесь, что никаких проблем с приобретаемой квартирой нет, можно переходить к оформлению покупки.

Приобретение у долевых собственников

Если владельцами недвижимости являются два собственника, и у каждого выделена доля, то при продаже целой квартиры они являются независимыми продавцами. Но работать с ними по двум договорам не нужно, несмотря на то что, в принципе, это допускается. Лучше составить одно соглашение, в котором указаны роли всех троих – двух продавцов и одного покупателя.

В договоре приводятся данные обоих свидетельств о собственности – каждого продавца по отдельности. Технически это выглядит, как если каждый владелец доли продает ее независимо от другого.

Но иногда составления двух договоров не избежать – например, когда продавцы находятся в разных регионах или принципиально не общаются друг с другом. В таком случае покупатель сможет купить долю у одного собственника, а затем – у другого. Согласия второй стороны не требуется в любом случае.

Кроме того, один из владельцев может выписать через нотариуса доверенность на право продажи своей доли. Тогда покупатель взаимодействует только с одним продавцом: тот продает ему одновременно свою долю и второго сособственника по доверенности.

Если собственники владеют жильем совместно

Совместная собственность обычно образуется, когда жилье покупают супруги, состоящими в официальном браке. Фактически владельцем жилья является только один из них – на которого оформлялась квартира. Но если недвижимость приобретена в браке, то при отсутствии согласия второго супруга продать ее не представляется возможным. Иначе действия участников сделки расцениваются как мошенничество, и любой суд расторгнет незаконную сделку.

Согласие оформляется на специальном бланке и заверяется нотариусом.

Единственное исключение из правила – если супруги заключили между собой брачный договором, в котором оговорено, что только один из них является полноправным собственником и может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению.

Читайте так же:  Предприятие в гражданском праве это

Кроме того, совместная собственность может возникнуть у наследников и близких родственников, если квартира приобреталась в ипотеку и один из них выступал созаемщиком. Так что, если у продавца есть родственники, необходимо заручиться их согласием.

Особенности покупки, если собственник – ребенок или недееспособный

Видео (кликните для воспроизведения).

Если продавцами являются родители, а в числе обладателей доли есть ребенок, то купить такое жилье просто не удастся. Чтобы выкупить такую недвижимость, родителям сначала придется заручиться согласием в органах опеки. В свою очередь, чиновники дадут разрешение на продажу, если только ребенку предоставляется одновременно доля в другом имуществе. Таким образом, реально купить такую недвижимость только при проведении альтернативной сделки.

Чаще всего ребенок становится владельцем доли, если жилье приобреталось за материнский капитал. Поэтому проверьте, не была ли оформлена ипотека и снято ли обременение. Иначе при проведении сделки можно столкнуться с неприятными «сюрпризами».

Если в числе собственников находится гражданин, признанный судом недееспособным, то другому владельцу жилья также надо будет заручиться согласием органов опеки.

Также следует уделить внимание моменту выписки. Лучше, если детей и недееспособных граждан выпишут до продажи жилья. Это никак не помешает регистрации передачи права собственности, но в будущем могут возникнуть сложности с выпиской.

Как покупается коммунальная квартира

Если же покупатель желает приобрести комнату в коммуналке, то ситуация несколько сложнее. Комната в такой квартире часто оформляется в общую собственность жильцов, например, мужа и жены. Но в квартире имеются места общего пользования – туалет, кухня, прихожая. Данную площадь необходимо распределить по долям.

Это производится у нотариуса с общего согласия всех собственников, в том числе владельцев других комнат. Кроме того, остальные жильцы должны дать письменное согласие на продажу комнаты, так как они имеют приоритетное право выкупа. Это делается опять-таки у нотариуса.

Как составляется договор

Форма договора приобретения квартиры у двух собственников в целом не отличается от обычной. Единственное различие – в качестве продавца будут указаны два лица. Потребуется расписать, какова доля каждого из них, а также привести их личные данные.

В договоре необходимо указать следующие сведения:

  • место составления соглашения и текущая дата;
  • наименование документа;
  • данные о покупателе и продавцах, включая их паспортные данные, адрес проживания и телефон для связи;
  • данные о размере и стоимости долей, принадлежащих обоим собственникам;
  • адрес расположения недвижимости;
  • характеристики объекта – площадь, количество комнат, этаж и т.д.;
  • кадастровый номер квартиры;
  • стоимость жилья;
  • сколько средств уже было передано собственникам по предварительному договору в качестве аванса или задатка;
  • способ и порядок оплаты (например, наличными, путем межбанковского перевода, с использованием банковской ячейки и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения споров.

В конце ставятся дата и подписи всех трех участников сделки: двух продавцов и одного покупателя.

Таким образом, покупка квартиры у двух собственников – достаточно обычная правовая процедура. Покупателю лишь необходимо убедиться, что второй владелец недвижимости согласен ее продавать и заручиться письменными подтверждениями этого. Сложности возникают, если вторым собственником является ребенок – но они должны разрешаться родителями несовершеннолетнего. Форма договора не отличатся от стандартной, только вместо одного продавца указываются оба. Надобности составлять два отдельных договора нет.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Продать квартиру с несколькими собственниками не так уж просто. Все потому, что многие покупатели стремятся обойти такие сделки, чтобы в будущем не столкнуться с судебными процессами. Мы расскажем, какими особенностями обладает данная сделка и что нужно, чтобы не наткнуться на подводные камни.

Особенности продажи квартиры с несколькими собственниками

В первую очередь необходимо разобраться в причинах, которые влекут за собой появление нескольких собственников квартиры. Обладание равных долей в квартире происходит по ряду причин:

  1. Когда жилплощадь приобретается в браке. В данном случае все имущество, нажитое в браке, делится между супругом и супругой.
  2. В процессе приватизации участвовало несколько человек, в том числе и несовершеннолетние дети.
  3. Квартира досталась по наследству нескольким наследникам.
  4. Жилплощадь была приобретена с помощью участия в долевом строительстве. Это значит, что все участники договора внесли определенную сумму, которая позволила им выкупить полноценную недвижимость, но при оформлении была разделена на доли. При этом Свидетельство о регистрации прав содержит сразу несколько имен.
Читайте так же:  Наказание за оскорбление ребенка

Главная особенность данной сделки в том, что покупатель должен убедиться в юридической чистоте документов. Все потому, что для отчуждения квартиры необходимо разрешение от всех собственников. При этом не важно, какого возраста законный владелец. В случае, когда в семье есть несовершеннолетние дети, то продавец обязан получить разрешение на сделку от органов опеки. В противном случае сделка купли-продажи будет признана ничтожной и недействительной. Чтобы проверить количество собственников, достаточно заказать справку в ЕГРП за 250 рублей.

Другие особенности сделки:

  • передача денег осуществляет иным способом, нежели когда собственником является один человек. В этом случае покупатель должен убедиться, что в договоре прописан пункт, который указывает на способ передачи денег каждому собственнику. Например, это может быть перевод равных долей на банковский счет или открытие специальных ячеек;
  • бывают случаи, когда продавец не указывает информацию о других собственниках. В то время, пока они проходят военную службу, обучаются в других городах, получают медицинскую помощь в реабилитационных центрах, квартира продается по договору. Спустя время собственники подают иск в суд с требованием оспорить сделку купли-продажи, так как они не были оповещены об отчуждении своей жилплощади.

Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?

Данная ситуация является одной из самых запутанных на рынке недвижимости, потому что для начала нужно определить в какой собственности находится данная жилплощадь. Существует два вида собственности: общедолевая и совместная. Например, в первом случае документация четко определяет доли каждого собственника. А во втором случае квартира находится в общей собственности, и все владельцы имеют равные права на данный вид недвижимости. При этом если один из собственников против продажи, то рекомендуется для начала выделить все доли в натуре, а затем приступать к основному процессу продажи:

  • шаг 1. Попытаться договориться с собственником об отчуждении квартиры;
  • шаг 2. Если вы получили отказ, то вы сможете предложить ему купить все доли в квартире и стать единственным собственником;
  • шаг 3. По закону, по истечению 30 дней собственник сможет воспользоваться правом продать долю в квартире третьему лицу. При этом разрешение от данного собственника не требуется. В данном случае продавец ничего не потеряет и легко обойдет отказ одного собственника на отчуждение квартиры.

Оформление сделки

Оформление сделки по отчуждению квартиры с собственниками регламентируется Гражданским кодексом страны (статьи №551 и №558). В статьях указано, что данная сделка подкрепляется письменным договором купли-продажи, который не обязательно заверять у нотариуса, но при этом важна регистрация в государственном реестре. Сам процесс оформления сделки проходит в 5 простых этапов:

  1. Сбор и подготовка необходимых документов. Чтобы облегчить и ускорить процесс продажи квартиры, важно проверить все документы на юридическую чистоту пока не появится покупатель.
  2. Получение разрешение на сделку от других собственников. При этом все соглашения должны быть заверены нотариусом в обязательном порядке, будь то это разрешение от супруга, органов опеки или совершеннолетних детей.
  3. Составление письменного договора купли-продажи. Нужно учитывать, что в законе нет правил четкого образца для составления договора. Покупатель и продавец могут согласовывать и вносить пункты в сделку на добровольной основе.
  4. Регистрация договора в Росреестре, где необходимо оплатить госпошлину в размере 350 рублей.
  5. Получение документов о перерегистрации прав собственности на нового владельца.

Необходимые документы

Сделка купли-продажи подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавец обязан заранее подготовить необходимый пакет документов, проверить их на правомерность и отсутствие ошибок, а затем предъявлять их покупателю. В перечень документов входят:

  • документы, удостоверяющие личность каждого собственника, они же являются заявителями. Такими документами могут выступать паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • правоустанавливающие документы на квартиру, а именно договор купли-продажи, дарения, право на наследство;
  • свидетельство о госрегистрации прав;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый и технический паспорт на квартиру, а также выписка из БТИ;
  • нотариально заверенное разрешение от собственников на отчуждение комнаты;
  • разрешение на сделку от органов опеки;
  • выписка лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным счетам;
  • выписка из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность и дееспособность продавца. Важно помнить, что такая справка действует один день.

Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками

Данный образец поможет правильно составить договор, даже если квартирой обладают несколько полноправных граждан. При этом нужно учитывать, что тип письменной сделки будет меняться в зависимости от вида собственности. Если договор составляется на собственников, которые входят в долевое участие, то обязательно нужно указывать данные всех собственников, начиная от номеров и серий паспортов, заканчивая местом рождением и пропиской.

Что еще должно входить в договор:

  1. Информация о покупателе. Если квартиру покупают несколько лиц, деля недвижимость на доли, то важно указывать также всех лиц, участвующих в сделке и их личные данные.
  2. Информация об участия в долевой собственности. Например, подойдет серийный номер договора, который зарегистрирован ранее в Росреестре и подтверждает, что все указанные собственники являются полноправными владельцами в соответствии с договором.
  3. Стоимость квартиры или всех долей.
  4. Предмет договора, а именно либо купля-продажа квартиры с общей собственностью, либо сделка с долевой недвижимостью.
  5. Оплата. Здесь важно указать метод перевода денег. Возможно, покупатель готов совершить передачу денег под расписку, или, наоборот, через банковский перевод.
  6. Споры и конфликты. Чтобы гарантировать правомерность сделки, в данном пункте указывается, что все документы, предоставленные продавцом, проверены, не сфальсифицированы.
  7. Ответственности сторон. Например, в случае выявления нарушений со стороны покупателя или продавца, можно обращаться в судебные инстанции для расторжения сделки. Такой пункт нужен, когда квартира продается с мебелью, которая входит в стоимость и указана в договоре, но по факту, когда новые жильцы въезжают в квартиру, обнаруживают данное имущество испорченным, либо вовсе отсутствующим.

Типовая сделка, где участвуют несколько собственников, не должна вызывать у вас страха. Все потому, что договор купли-продажи такого характера ничем не отличается от привычной сделки отчуждения жилья, где есть только один собственник. Главное в данном вопросе – это быть готовым к непредвиденным ситуациям, самостоятельно изучить юридический вопрос и досконально проверять все документы на чистоту.

Читайте так же:  Налог на недвижимое имущество физических лиц

Продажа квартиры с двумя собственниками

Содержание:

Если объект продается целиком, то в качестве продавцов выступают оба собственника квартиры и договор купли-продажи заключается в общем порядке. Но для продажи только одной части квартиры должны быть определены доли собственников и от второго владельца будет необходимо согласие на это. Также у второго собственника будет приоритетное право выкупа вашей доли в течение месяца.

Сам процесс купли-продажи таких квартир не сложен, но в регистрации может быть отказано по множеству причин. Например, если второй собственник квартиры не смог вовремя купить другое жилье и у него есть несовершеннолетний ребенок. Выписаться из единственной квартиры для продажи в таком случае закон не позволит. Более подробно разобраться в подобных нюансах прав двух собственников поможет консультация юриста по имущественным вопросам.

Нет времени читать статью?

Простой случай: оба собственника квартиры взрослые и согласны на продажу

В таком случае единственное отличие будет заключаться во включении в договор как продавцов обоих собственников квартиры. Либо — если доли в квартире не выделены и собственники состоят в браке — от супруги владельца потребуется письменное согласие на продажу для нотариуса.

Аналогичным образом можно продать даже коммунальную квартиру с 5-6 собственниками: все они указываются в договоре как продавцы. Если на квартире нет никаких обременений, сделка регистрируется в общем порядке.

В случае если второй собственник квартиры не хочет покупать вашу долю и не против ее продажи третьему лицу, у него нужно будет взять отказ от приоритетного права выкупа. Это актуально, если вторая часть квартиры в данный момент не выставлена на продажу или продается четвертому лицу, то есть не по вашей сделке. Для этого собственникам нужно вдвоем посетить нотариуса либо подготовить соответствующие доверенности для своих представителей. Также нужно будет принести документы на саму квартиру.

Сложный случай: есть конфликты с другими собственниками квартиры или несовершеннолетние владельцы

Запретить продажу вашей доли второй собственник квартиры не может в принципе. Но у него есть приоритетное право выкупа, поэтому в первую очередь вы обязаны предложить вашу часть квартиры ему. Он будет должен отреагировать в течение месяца, иначе вы автоматически получите право на продажу доли кому угодно.

Урегулировать этот вопрос при двойном владении квартирой можно тремя способами:

  1. Заранее получить от второго собственника нотариально заверенный отказ от приоритетного права покупки квартиры. Эта бумага действует бессрочно и оформляется в личном присутствии двух собственников либо по доверенности.
  2. Отправить предложение продать вашу долю второму собственнику квартиры заказным письмом с уведомлением о вручении. Для сделок с квартирами это считается достаточным уведомлением, и отсчет месячного срока давности начинается с момента вручения извещения.
  3. Сделать запрос о продаже на имя второго собственника квартиры через нотариуса. Этот способ подходит, если вы сомневаетесь, что сами сможете правильно составить письмо, и опасаетесь продавать долю без согласия второго собственника квартиры из-за возможного суда.

Важный момент: вы не можете продать долю в квартире дешевле, чем предложили второму собственнику. Такая сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

[3]

В случае если вы решили продавать квартиру целиком и второй собственник — ребенок, ему нужно будет предоставить аналогичную по метражу жилплощадь. Это может быть доля как в уже имеющейся квартире, так и во вновь покупаемой. Но продажа единственного жилья и выписка ребенка «в никуда» — невозможна. Также нельзя приобрести для него квартиру в строящемся или аварийном доме.

Аналогично дела обстоят, если сам второй собственник квартиры взрослый, но в продаваемом объекте прописан его ребенок на иждивении.

Наконец, если у квартиры есть второй собственник, но его доля не выделена, это потребуется сделать. Подобные ситуации часто возникают при продаже после развода и получения квартир в наследство.

Разрешить их можно мирно в рамках гражданского договора между собственниками или через суд. В итоге будут выделены места общего пользования и — при возможности — два частных долевых участка квартиры. Например, в однокомнатной квартире местами общего пользования будут и кухня, и санузел, и единственная комната. В варианте с двумя комнатами каждый собственник получит для продажи отдельное помещение.

Покупка квартиры у двух собственников. Как правильно покупать недвижимость у нескольких собственников?

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

○ Доли в квартире.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).

Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:

  • Приватизация на двух и более лиц.
  • Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
  • При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.

Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.

○ Покупка квартиры по частям.

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

  • Проверить всю документацию продавца.
  • Получить согласие второго собственника на продажу.
  • Заключить договор купли-продажи.
  • Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

Читайте так же:  Преимущества и условия программы утилизации автомобилей. какую можно получить скидку

○ Согласие собственника.

Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно.
Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:

  • Наименование предмета сделки купли-продажи с его полным описанием (адрес, технические характеристики).
  • ФИО, паспортные и контактные данные каждого собственника.
  • Реквизиты документа, подтверждающего факт совместной собственности (свидетельство о браке, завещание, договор купли-продажи/дарения и др.).
  • Факт отсутствия возражений на продажу квартиры.
  • Период действия настоящего соглашения.
  • Дата, подпись.

Кроме перечисленных сведений можно указать и реквизиты покупателя, если к моменту оформления документа он уже найден. Согласие на продажу обязательно должно быть заверено нотариусом.

○ Факторы риска.

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности. Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.
Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

  • Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
  • Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).

○ Права несовершеннолетних.

Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры. А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.
Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.

○ Кредитная квартира.

Если жилье, которое вы собираетесь купить приобретено в ипотеку, которая еще не выплачена, участие банка в сделке является обязательным. Он должен дать согласие на продажу и погашение кредитного долга за счет средств покупателя.
А если вы хотите также купить такую квартиру в ипотеку, банк должен переоформить долговые обязательства продавца на покупателя. Для этого придется представить документы, подтверждающие вашу личность и платежеспособность.

○ Квартира в общей собственности супругов.

Если вы собираетесь покупать жилье, которое является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо участие каждого из них в сделке. В этом случае подписывается трехсторонний договор, где в роли продавца выступают муж и жена. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме по стандартной схеме, но необходимо, чтобы он был подписан обоими супругами.
Также возможно заключение сделки только с одним из супругов, при условии, что второй представил письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом. Независимо от того, как именно будет оформляться сделка, вы должны проконтролировать участие каждого супруга в ней.

○ Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира.

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

  1. Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
  2. Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

  • Правомочности действий продавца.
  • Отсутствии обременений на жилплощадь.
  • Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
  • Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

[2]

○ Приобретение квартиры в строящемся доме.

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования. Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке. А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.
Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик. В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.
Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли платить аванс или задаток продавцам?

Необходимость внесения предоплаты определяется договоренностью между участниками сделки. Но если она признана необходимой, вы должны заплатить аванс или задаток каждому продавцу, чтобы закрепить за собой право покупки данной квартиры.

✔ Что если есть брачный договор?

Видео (кликните для воспроизведения).

Наличие такого документа упрощает сделку. Потому что если в нем указано, что квартира принадлежит только одному из супругов, то согласие второго на продажу не требуется.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники


  1. Попов, В. Л. Курс лекций по судебной медицине / В.Л. Попов, Р.В. Бабаханян, Г.И. Заславский. — М.: ДЕАН, 2016. — 400 c.

  2. Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.

  3. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.
Продажа квартиры с двумя собственниками
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here