Продажа квартиры на вторичном рынке. что нужно для осуществления сделки

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Продажа квартиры на вторичном рынке. что нужно для осуществления сделки". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно: этапы, договор, проверка чистоты

Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.

Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и правильно зарегистрировать сделку, понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:
  1. Определиться с ценой — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
  2. Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
  3. Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
  4. Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
  5. Регистрация договора, передача площади по акту приемки.

В договоре указана цена продажи жилья. Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Проверка собственников квартиры и продавца

Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в долевой собственности или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из свидетельства регистрации недвижимости. Если квартира досталась по наследству, следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости. Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.

Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Любой продавец имеет: свидетельство собственности; кадастровый паспорт. Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:
  1. подлинность всех правоустанавливающих документов;
  2. правомочие владельца недвижимости;
  3. наличие прописанных на площади лиц;
  4. существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
  5. посмотреть задолженность коммунальных платежей;
  6. официальное оформление перепланировки.

Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.

Проверка квартиры на предмет наличия обременений

Если площадь сдавалась в аренду, была ипотека или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.

Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии прописанных жильцов. Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из домовой книги. Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. Выписать их можно через суд, а это долгий процесс.

Составление договора

Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не отменит сделку. Подписывая договор, покупатель вносит задаток. Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:
  1. Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
  2. запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
  3. подробное описание объекта;
  4. стоимость жилья;
  5. отсутствие обременений, арестов;
  6. наличие перепланировки и ее оформление.

При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:

  • дата, место, город;
  • Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
  • сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
  • подписи.

Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.

Расчет с продавцом квартиры

Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея расписку о передаче денег, вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.

Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

После оформления договора пакет документов сдается на регистрацию в МФЦ:

  1. Заявления, образец для заполнения есть на сайте Росреестра.
  2. Квитанция оплаты пошлины.
  3. Договор продажи.
  4. Акт приема-сдачи.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Заверенное согласие супруга.
  7. Паспорта участников.

Для регистрации могут понадобиться дополнительные справки. Это зависит от некоторых особенностей договора. Сделка закончена при получении свидетельства о государственной регистрации.

Читайте так же:  Действенные способы, как можно узнать прописку по фамилии человека

Распространенные ошибки, ответы на частые вопросы

Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:

  1. Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
  2. При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
  3. Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
  4. Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
  5. Если квартира приобреталась по ипотеке, надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.

Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.

Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео

Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.

Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки

число консультаций: 3
отмеченных лучшими:
ответов к документам:
размещено документов: 1
положительных отзывов: 3
отрицательных отзывов:

Оформление сделки купли-продажи квартиры включает в себя несколько этапов. Нужно иметь в виду, что упущение на любом из этих этапов может повлечь признание сделки недействительной, и, как следствие, потерю уже приобретенного фактически объекта недвижимости.

Особенности оформления права собственности на недвижимое имущество, и алгоритм сделки, приведенный ниже, применим для недвижимости так называемого вторичного рынка, то есть для квартир, право собственности на которые уже за кем-то зарегистрировано.

Проверка объекта

Поиск подходящего жилья можно осуществлять как самостоятельно, так и с привлечением специалиста – риэлтора либо агента по недвижимости, все зависит от количества времени, которое планируется потратить на поиски.

Но и в том, и в другом случае проверка «чистоты» планируемой к приобретению квартиры должна быть проведена самим покупателем, а в идеале – с привлечением юриста.

Итак, проверка объекта включает в себя:

Предварительный договор купли-продажи

После проверки всех необходимых документов и решения сторонами сделки всех основных вопросов – цены, сроков оплаты и передачи квартиры заключается предварительный договор купли-продажи квартиры (Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости).

Предварительный договор заключается в таких случаях, когда основной договор, подлежащий государственной регистрации, в данный момент не может быть заключен. Предварительный договор дает сторонам своего рода гарантии исполнения обязательств по заключенному впоследствии основному договору купли-продажи.

Заключение предварительного договора, как правило, связано с передачей от покупателя продавцу аванса или задатка. Следует избрать для текста договора правильную формулировку этих денежных средств: так, аванс при расторжении предварительного договора возвращается в полном объеме, а задаток продавец вправе оставить себе.

Кроме того, согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть четко оговорен срок заключения договора основного. Максимальный срок в данном случае может составлять один год – в том случае, если четкая дата в тексте предварительного договора не указана.

Договор купли-продажи и его государственная регистрация

После урегулирования всех вопросов, касающихся сроков передачи квартиры, порядка передачи денег и государственного регистрации перехода права собственности, между сторонами сделки заключается основной договор купли-продажи квартиры (Образец договора купли-продажи квартиры).

Нужно знать, что в случае, если покупатель на момент сделки состоит в браке, то для государственной регистрации договора ему потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку недвижимости. Такое правило установлено статьей 35 Семейного кодекса РФ.

Следует детально предусмотреть и процедуру передачи продавцу денежных средств в счет стоимости квартиры. Способы могут быть различными:

[3]

  • передача наличными из рук в руки;
  • перечисление денежных средств на расчетный счет продавца;
  • передача денег через банковскую ячейку.

Наиболее распространенными способами являются первый и третий. При этом третий способ – передача денег через банковскую ячейку является наиболее удобным и безопасным.

Так, непосредственно перед процедурой государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, покупателем арендуется банковская ячейка, в присутствии продавца в нее закладываются пересчитанные денежные средства. Ключ от банковской ячейки передается продавцу уже после передачи документов в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилье и получения расписки от регистратора.

Однако в любом случае следует составить отдельный документ – расписку о получении продавцом денежных средств по договору (Образец расписи в получении денежных средств по договору сделки). Данный документ позволит бесспорно доказать факт получения продавцом денежных средств по сделке в полном объеме.

Для процедуры регистрации перехода права собственности на квартиру потребуются:

  • договор купли-продажи, подписанный сторонами сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости;
  • кадастровый паспорт;
  • справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку объекта недвижимости;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Дополнительно при подаче документов нужны будут оригиналы паспортов как продавца, так и покупателя.

Стандартный срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 30 дней. Ускоренный 5-дневный срок применим при сделках купли-продажи с обременением, например, при покупке квартиры в ипотеку.

Приемка квартиры

Заключительным этапом сделки будет является прием купленной недвижимости. Данную процедуру следует оформлять специальным документом – актом приема-передачи квартиры (Образец акта приёма-передачи к договору купли-продажи квартиры).

[1]

Принято считать, что с момента подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет риск случайной ее гибели или повреждения, а также приобретает обязанность по содержанию объекта, в том числе по уплате жилищно-коммунальных и иных платежей.

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

Читайте так же:  Иск о восстановлении срока для принятия наследства в '2019' году

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

  • «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
  • Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
  • Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

Что нужно знать:

  • Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
  • Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
  • Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
  • Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

  • Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
  • Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
  • Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
  • Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
  • Сумма вносимого аванса;
  • Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.
Читайте так же:  Как выписаться из квартиры дистанционно, находясь в другом городе
Видео (кликните для воспроизведения).

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

  • Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
  • Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
  • Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Не­смот­ря на то, что ба­зы не­дви­жи­мос­ти на­хо­дят­ся в от­кры­том до­сту­пе, для при­о­бре­те­ния жилья не­до­ста­точ­но прос­то уметь поль­зо­вать­ся функ­ци­я­ми по­ис­ка и филь­тра по за­дан­ным па­ра­мет­рам. Не­об­хо­ди­мо по­ни­мать все юри­ди­чес­кие и фи­нан­со­вые ас­пек­ты бу­ду­щей сдел­ки, а так­же иметь на­вы­ки эф­фек­тив­ных пе­ре­го­во­ров с част­ны­ми и офи­ци­аль­ны­ми ли­ца­ми.

Что нужно знать при покупке квартиры

Покупка квартиры – это весьма ответственная процедура, поэтому к ней стоит отнестись очень серьезно, предварительно изучив не только технические характеристики приобретаемой квартиры и инфраструктуру района, но и юридическую сторону потенциальной сделки купли-продажи.

Прежде всего, потенциальному покупателю нужно определиться, будет ли он заниматься покупкой квартиры самостоятельно или доверит подготовку и оформление сделки специалистам. Конечно, услуги агентств по недвижимости стоят зачастую совсем недешево, однако они освободят вас от необходимости самостоятельно подбирать подходящее жилье, просматривая огромное количество вариантов.

Еще одним плюсом обращения к специалистам при покупке квартиры является то, что они полностью возьмут на себя все документационные проверки и оформление сделки.

Если вы все же решили приобретать жилье самостоятельно, это займет у вас значительно больше времени. При этом желательно, сначала изучить все правовые нюансы, касающиеся сбора документов, проверки «чистоты» квартиры и оформления сделки.

Что же нужно знать потенциальному покупателю при покупке квартиры? Во многом это зависти от рынка жилья (первичный или вторичный), на котором совершается сделка по купле-продаже жилого помещения.

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья

Покупка жилья на вторичном рынке имеет определенные преимущества: покупатель в отличие от незавершенного строительства сразу видит, какое жилье он покупает, и может въезжать в квартиру сразу после ее покупки, не дожидаясь проведения коммуникаций и сдачи дома.

Однако при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке следует учитывать определенные нюансы. Прежде всего, это касается юридической чистоты квартиры.

Покупателю нужно убедиться, что в покупаемой квартире отсутствуют лица, которые сохранили право на проживание (граждане, призванные на военную службу, дети, находящиеся в детских воспитательных учреждениях, граждане, находящиеся в местах лишения свободы, в психиатрических учреждениях и т.п.). Данные лица могут быть и не зарегистрированы в квартире, но сохранять свое право проживания даже при смене собственника.

Затем нужно обязательно проверить, не обременена ли покупаемая квартира правами третьих лиц. Юридически чистая квартира не должна быть передана в аренду, являться предметом судебного спора или залога, находиться под арестом и т.п.

Рекомендуем к прочтению статью из которой вы узнаете, как узнать кадастровую стоимость земельного участка.

О том, как можно выписаться из квартиры читайте здесь.

Как проверить юридическую чистоту квартиры и другие правовые нюансы

К сожалению, как показывает практика, на сто процентов убедиться в юридической чистоте квартиры невозможно. Однако определенные меры для ее проверки совершить все-таки нужно: сходить с продавцом в БТИ, паспортный стол и ЖЭК за соответствующими справками, получить выписку из домовой книги. Кроме того, нужно проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и некоторые другие моменты.

Агентства по недвижимости, занимающиеся сопровождением сделки купли-продажи жилого помещения, обычно проверяют следующие сведения:

  • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
  • список всех бывших собственников данной квартиры;
  • сведения из БТИ;
  • финансово-лицевой счет, свидетельствующий о наличии или отсутствии финансовой задолженности;
  • выписку из домовой книги;
  • список всех лиц, которые когда-либо были прописаны в квартире;
  • перечень лиц, временно выписанных из продаваемой квартиры в связи с призывом на военную службу, нахождении в доме престарелых и т.п.;
  • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
  • отсутствие ареста, запрета или т.п. на квартиру.

Кроме того, для проверки всех нюансов сделки можно:

  1. Проверить в полиции, не поступало ли заявления об утере паспорта от кого-либо из собственников данного жилья;
  2. Попросить продавца представить справку из налоговой службы об оплате налога на квартиру (налог на наследование, дарение, ежегодный налог на имущество);
  3. Проверить сведения о родственниках. Если их нет, то продавец должен предоставить письменное заявление об их отсутствии. При наличии супруга, детей или других родственников, которые также могут претендовать на квартиру или ее долю, продавец должен представить письменное согласие супруга, разрешение попечительского совета или другие документы (обычно требуется их нотариальное заверение);
  4. Узнать, не значится ли дом, в котором продается квартира, в списке на реконструкцию.
Читайте так же:  Написать жалобу на страховую компанию

Чтобы полностью обезопасить себя от риска, можно застраховать риски приобретения жилья в страховой фирме, однако такая гарантия стоит недешево.

Перед оформлением договора купли-продажи жилой недвижимости продавец и покупатель должны определиться, кто из них понесет затраты на оформление сделки, за какое время будет совершена выписка всех лиц, прописанных в квартире, кем и как будет проверяться наличие задолженности по квартплате, останется ли телефонный номер.

Также стороны должны прийти к соглашению относительно суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи, и обсудить, какую ответственность понесет продавец квартиры, если не сможет вовремя ее освободить или совсем откажется от продажи квартиры.

Вопрос о цене квартиры, которая будет записана в договоре купли-продажи, нужно обговаривать обязательно. Это связано с тем, что продавец зачастую заинтересован, чтобы цена в договоре была указана ниже реальной стоимости, так как от этого будет зависеть размер налогов, подлежащих уплате. А покупателю, наоборот, иногда выгоднее указать полную стоимость квартиры, чтобы получить налоговый вычет.

Очень внимательно стоит подойти и к самому процессу оформления сделки с недвижимостью, и к вопросу передачи денег. После расчета с продавцом, необходимо взять с него расписку о получении денежных средств в полном объеме.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме также имеет ряд преимуществ: гарантированная юридическая чистота квартиры и более низкая цена по сравнению с аналогичной квартирой на вторичном рынке. В данном случае покупатель является первым собственником жилья, и, следовательно, он застрахован от проблем обременения квартиры или претензий бывших владельцев.

Кроме того, покупая новую квартиру, покупатель может расплачиваться с застройщиком по частям и осуществлять ремонтные работы полностью в соответствии со своими пожеланиями.

Однако при покупке новой квартиры покупателю стоит учитывать, что процедура оформления такой недвижимости занимает гораздо больше времени. Если обычный договор купли-продажи может быть оформлен в течение 1-2 дней, то оформление договора передачи квартиры, на основании которого и передается покупателю право собственности на жилое помещение в новостройках, может занять 1,5-2 месяца.

Стоит отметить, что при покупке жилья у застройщика существует определенный риск. Уже неоднократно возникали ситуации, когда организация-застройщик внезапно исчезала, собрав определенную сумму денег, а начавшееся строительство прекращалось.

Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, постарайтесь максимально проверить застройщика и правильность оформления всей документации. Можно следовать следующим рекомендациям:

При купле-продаже квартир в новостройках обычно используется три вида договора:

  • договор долевого участия, порядок заключения которого строго регламентируется законодательством. По данному виду договора покупатель квартиры имеет право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, если будут нарушены сроки строительства или другие обязательства застройщика;
  • договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
  • договор участия в жилищно-кооперативном строительстве, в соответствии с которым покупатель должен оплачивать членские и паевые взносы, равные в общей сложности стоимости покупаемой квартиры. Данный вид договора наименее урегулирован российским законодательством, поэтому к его заключению стоит подходить с особой осторожностью.

Покупка вторичного жилья (квартиры)

Несмотря на массу преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке, такие сделки всегда сопряжены с риском последующего оспаривания подписанных договоров купли-продажи по тем или иным причинам. В частности, это может быть связано с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, порядка приватизации и т.п.

Чтобы избежать подобных негативных последствий, перед оформлением сделки необходимо тщательно проверить как самого владельца квартиры, так и документацию на недвижимость.

Если уверенность в надежности продавца отсутствует, то целесообразно застраховать возможные риски по договору титульного страхования — в случае оспаривая сделки и лишения нового продавца прав собственности, это позволит получить компенсацию, соразмерную стоимости жилья.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Основной проблемой, которой стоит опасаться покупателям жилья на вторичном рынке, является возможность оспаривания сделки и последующего лишения их права собственности.

Риска быть лишенным приобретенной недвижимости, как и прочих проблем, можно избежать, учитывая следующие рекомендации по проверке жилья перед его покупкой:

  • Проверка продавца. Необходимо проверить подлинность паспорта, а также попросить представить справку о дееспособности, выданную психоневрологическим диспансером. Если сделка проводится представителем, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
  • Проверка правоустанавливающих документов. Наличие права собственности на квартиру, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав — договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.
  • Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц. Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
  • Проверка качества квартиры. Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), требует согласования с местным органом самоуправления, а «неузаконенное» переустройство чревато проблемами при регистрации купли-продажи жилья.

Подводные камни (риски) покупки вторичного жилья

В отличие от покупки жилья в новостройках (по договору участия в долевом строительстве), приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сразу получает право собственности на нее, что является несомненным преимуществом. Однако, несмотря на визуальную надежность сделки купли-продажи, потенциальный собственник жилья несет куда больше рисков быть обманутым, нежели владелец «первички».

А кроме этого, среди самых распространенных рисков при приобретении жилья на вторичном рынке выделяют покупку квартиры:

  • Полученной по наследству, в порядке дарения, ренты и т.д. Эти сделки довольно часто не учитывают прав третьих лиц (например, право на обязательную долю в наследстве), что впоследствии становится основанием для оспаривания купли-продажи, признания ее недействительной, а следовательно — лишения покупателя жилья;
  • С нарушением прав супругов. Если жилье было приобретено в браке, оно считается совместным имуществом мужа и жены, независимо от того, на кого оно оформлено. Для продажи такой квартиры, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, при отсутствии которого сделка может быть оспорена;
  • С нарушением прав несовершеннолетних. Если несовершеннолетний ребенок прописан или имеет долю в праве собственности на приобретаемое жилье, то его продажа допустима только с разрешения органов опеки и попечительства;
  • С заниженной стоимостью. Часто, заниженная стоимость указывается в договоре с целью понижения размера налогов, госпошлины и прочих затрат. Однако, в случае, если сделка по тем или иным причинам будет признана недействительной, обратно покупатель сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре;
  • По договору дарения. Недобросовестные продавцы, с целью избежать уплаты подоходного налога, предлагают оформить продажу квартиры сделкой дарения. Мало того что такая сделка, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является ничтожной (недействительной), она также обязывает к уплате подоходного налога не продавца, по факту получившего прибыль, а самого покупателя.
Читайте так же:  Дарение приватизированной доли в квартире родственнику

Порядок покупки вторичной квартиры

Единственный законный способ оформления покупки квартиры на вторичном рынке — это заключение с ее владельцем договора купли-продажи.

Однако, согласно ст. 551 ГК РФ, обязательной госрегистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость к покупателю, что требует обращения в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр.

Для проведения покупки квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующего порядка:

[2]

  1. Выбор жилого помещения. При поиске подходящей квартиры, помимо личных предпочтений, свой выбор необходимо основывать также на результатах проверки подлинности документации и качества жилья, следуя вышеуказанным рекомендациям.
  2. Подготовка документов. Определившись с выбором и договорившись с продавцом о цене, перед проведением сделки нужно подготовить пакет необходимых бумаг. В него входят правоустанавливающие, правоподтверждающие и устанавливающие личность документы, паспорт из БТИ, выписка из ЕГРП и т.д.
  3. Составление и подписание договора купли-продажи. Такой документ должен содержать данные, позволяющие однозначно определить предмет сделки (ст. 554 ГК РФ) — адрес помещения, вид, площадь, назначение, цену и т.д. Договор подписывается обеими сторонами. Нотариальное удостоверение купли-продажи не является обязательным, однако, рекомендуется.
  4. Регистрация перехода прав в Росреестре. Заявление для проведения госрегистрации, а также необходимые документы можно подать лично, по почте или в электронном виде. За проведение регистрации взимается госпошлина в размере 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  5. Получение документов из Росреестра. Регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней, по истечении которых покупатель может получить свидетельство о праве собственности.

Документы при покупке квартиры на вторичке

Процесс подготовки документов — один из важнейших этапов проведения сделки купли-продажи, от которого будет зависеть итоговый результат. Процедура их сбора является весьма длительным мероприятием.

Так, для заключения сделки купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

  • Основание возникновения у продавца права собственности (договор дарения/мены/ренты/купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон.
  • Кадастровый паспорт.
  • Экспликация.
  • Поэтажный план дома.
  • Единый жилищный документ.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Копия финансового лицевого счета.
  • Нотариально заверенное согласие супруга (при приобретении квартиры в браке).
  • Расширенная выписка из ЕГРП.
  • Отчет об оценке квартиры.

Кредит (ипотека) на покупку квартиры на вторичном рынке

Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья. Подписывая ипотечный договор необходимо реально оценивать финансовые возможности, особенно, если погашение кредитного обязательства предполагается за счет средств только одного из членов семьи. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности:

  • При заключении кредитного договора, согласно ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке», заемщику должен быть предоставлен график платежей с указанием дат их осуществления, а также сумм на погашение кредита и процентов по отдельности. Помимо этого, подписанный документ должен содержать полную стоимость подлежащего уплате кредита.
  • Ипотечный договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако, сама ипотека, должна быть зарегистрирована в Росреестре в установленном порядке.
  • Предметом залога по ипотеке, согласно ст. 75 ФЗ «Об ипотеке», будет не только сама квартира, но и доля в общей собственности на дом. Большую важность также имеет этап проведения оценки заложенного жилья.

Обращение взыскания, в зависимости от условий договора допустимо как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Страхование при покупке жилья на вторичном рынке

При покупке жилья на вторичном рынке, покупатель, с целью защиты своего имущественного интереса, может застраховать риск потери права собственности на жилье, путем подписания со страховой компанией договора титульного страхования. Страхователем по такому договору, будет новый собственник квартиры.

Как правило, договор страхования титула позволяет защитить покупателя от следующих рисков:

  • Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст. 168 ГК РФ).
  • Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
  • Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
  • Риск мошенничества.
  • Риск совершения ошибок при оформлении документов.
  • Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Цель страхования титула — возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

Сидоров заключил с Петровым договор купли-продажи 2-комнатной квартиры и поскольку сомневался в надежности продавца, параллельно оформил в СК «СтрахТрест» договор титульного страхования. Вскоре после подписания договора и перерегистрации прав оказалось, что Петров продал квартиру, полученную им по завещанию от матери, не учитывая при этом прав своего брата А. — иждивенца матери, на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). На основании этого, А. обжаловал договор купли-продажи и суд признал его недействительным, чем лишил Сидорова права собственности. Однако, поскольку эта ситуация была предусмотрена в качестве страхового случая в договоре страхования титула, Сидоров получил компенсацию в размере стоимости объекта недвижимости.

Заключение

Покупка жилья на вторичном рынке, несмотря на множество подводных камней, может стать вполне выгодной сделкой. Все риски, возникающие при покупке «вторички», в большинстве случаев, можно минимизировать путем доскональной проверки документов и истории квартиры. Если у покупателя все же остаются сомнения, то он может воспользоваться услугой страхования титула.

Видео (кликните для воспроизведения).

Помимо того, что в случае оспаривания довольно проблематично будет вернуть уже уплаченные деньги, Вам также однозначно придется уплатить подоходный налог — 13% от стоимости квартиры, который при оформлении купли-продажи пришлось бы уплачивать продавцу.

Источники


  1. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под редакцией С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт, 2018. — 800 c.

  2. Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.

  3. Скрынник, А. М. Правоведение / А.М. Скрынник. — М.: Мини Тайп, 2013. — 352 c.
Продажа квартиры на вторичном рынке. что нужно для осуществления сделки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here