Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Покупка квартиры с обременением по ипотеке". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Дешевая квартира под ипотекой – это предложение не было бы так заманчиво, если бы не таило в себе кучу опасностей…

Квартиры, продаваемые банками на аукционах или выставляемые должниками на продажу, обычно выглядят соблазнительно. Стоимость их может быть даже на треть ниже рыночной — но вместе с выгодами вас ждут и возможные опасности.

Покупка квартиры с обременением — что это?

Стандартно банки выдают средства под залог жилья, которое покупает клиент. Поэтому на квадратные метры накладывается ограничение, которое делает невозможным продажу, дарение, иногда сдачу, а также ряд других операций. В результате получается, что покупку квартиры с обременением без согласия банка сделать практически невозможно.

Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Если жилье выставляется самим банком, то никаких особенных проблем не возникнет, так как с квадратных метров автоматически снимут все ограничения. А вот приобретение у должника может быть чревато негативными последствиями — вплоть до отмены сделки. Риски покупки квартиры с обременением с рук заключаются в том, что коммерческая организация должна дать свое согласие — без него не стоит давать даже задаток.

Как правильно провести покупку квартиры с обременением по ипотеке

Вариант 1. Полностью следовать закону. То есть, необходимо обратиться в банк, сделать запрос на продажу или передачу долга и ждать ответа. В части случаев компания даст положительный ответ, так как банки не заинтересованы в том, чтобы у их клиентов росли долги. Если возникли проблемы, то банк скорее согласится на продажу. Но вся сложность заключается в очень длительной процедуре получения разрешений и оформления документов.

Вариант 2. Продать жилье и погасить ипотеку. Но тут требуется нечто другое — наличие покупателя, согласного отдать сумму долга заемщика перед банком и ждать — официально оформить продажу до снятия обременения будет невозможно. Плюс, если у банка возникнут подозрения, что сделка проведена незаконно, то это чревато судебными разбирательствами, для покупателя риски покупки квартиры с обременением по ипотеке доходят до потери денег. Также, обычно быстро получить закладную и снять ограничения снять сразу не удастся и необходимо ждать минимум два месяца.

В целом, процедуру можно провести, если есть клиент, который готов ждать. Одним из вариантов может быть обмен недвижимости.

[2]

Как купить квартиру с обременением ипотекой

Приобретение жилья для каждого из нас является самой ответственной сделкой. Ведь в основном граждане нашей страны либо годами копят на самую крупную покупку в жизни, либо берут кредиты и ипотеку, поэтому к данному вопросу стоит подойти с максимальной серьезностью. Если внимательно изучить рынок жилья, то большинство продаваемых квартир могут быть обременены ипотекой, а, значит, прежде, чем совершать какие-либо сделки с недвижимостью нужно максимально точно ответить на вопрос, как купить квартиру с обременением ипотекой и при этом не потерять собственные или заемные деньги.

Что значит обременение по ипотеке

На самом деле ипотека – это не просто жилищный кредит, а приобретение жилья за счет банковских средств с последующим договором залога, соответственно, приобретаемый объект недвижимости остается, по сути, в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита. Отсюда следует, что обременение по ипотеке – это непосредственно залог имущества.

Обременение может быть снято только при том условии, что заемщик полностью исполнил свои обязательства перед банком и полностью выплатил ипотечный кредит. Только после этого заемщик становится полноправным владельцем недвижимости и может распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе продать или передать по договору дарения.

Кроме обременения ипотеки, существуют и другие ограничения, а именно:

  • рента;
  • арест имущества;
  • наличие зарегистрированных лиц;

То есть, как видно, существует множество обстоятельств, которые могут повлечь за собой в будущем неприятные последствия. Например, продажа квартиры по закону невозможна в том случае, если там прописано в лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы. Для того, чтобы реализовать жилье нужно нотариальное разрешение от всех собственников, а получить его не всегда представляется возможным.

Аналогичная проблема у покупателей возникнет, если жилье арестовано, например, по суду. То есть, по сути, любые сделки с ним будут запрещены. Приведем простой пример, жилье было куплено в ипотеку, но заемщик не исполнил свои обязательства в соответствии с договором, банк подал на него в суд выиграл дело и готовиться к реализации имущества с целью возмещения собственных убытков. Но заемщик не исполнил законные требования суда и решил самостоятельно реализовать жилье по рыночной стоимости, ведь в банк продает обычно его на 20–25% дешевле. В данном случае сделка может быть признана недействительной, а покупатель, в свою очередь, потеряет собственные средства.

Обратите внимание, в соответствии с действующим законодательством продавать квартиру в домах, признанных аварийными или готовящимся под снос с последующим разделением, запрещено.

Как узнать есть ли на квартире обременение

Если вдруг вы решили приобрести жилье, то не стоит на слово доверять продавцу, ведь вы доподлинно не можете узнать, какие именно цели он преследует. Никогда нельзя полагаться исключительно на слова, нужно минимизировать свои риски, а сделать это можно следующим образом:

  1. Несмотря на то что работа риэлторов, особенно хороших, стоит достаточно дорого, не стоит на них экономить. Ведь они являются профессиональными игроками рынка жилья и знают многие тонкости и нюансы сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости.
  2. Закажите выписку из Единого государственного реестра прав, для этого вы можете самостоятельно обратиться в госучреждение, заплатить пошлину в размере 200 рублей и убедиться в том, что на данном объекте недвижимости обременение не зарегистрировано.
  3. Попросите у продавца предоставить вам квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, ведь иногда покупатели приобретают квартиру с долгами, сами о том не зная, конечно, уплачивать их потом никто не может обязать по закону, но все же неприятности в связи с этим обязательно возникнут.
  4. Попросите продавца предоставить вам справку о составе семьи, где будут указаны количество прописанных жильцов, особенное внимание обратите на наличие несовершеннолетних детей, а также убедитесь в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие все зарегистрированные лица, чтобы на момент подписания договора ни у кого не было каких-либо споров.
Читайте так же:  Брачный договор понятие и его правовая природа

Кроме всего прочего, ваша задача — убедиться, что жилье не находится в аварийном доме и степень износа не превышает 70%, для этого вы можете заказать кадастровый паспорт, а также обратиться в жилищную комиссию и затребовать необходимые документы.

Но все же не стоит особое внимание обратить на обременение по ипотеке, ведь в данном случае покупатель в прямом смысле может лишиться своих денежных средств. Кстати, если вы покупаете квартиру по ипотеке, то не несете практически никаких рисков, ведь с каждой сделкой работают не просто сотрудники банков, а грамотные юристы, которые проверяют все возможные риски в первую очередь для себя. А покупатель, в свою очередь, получает некоторую гарантию, а вот если вы приобретаете жилье за счет собственных средств, то вам придется заботиться о безопасности сделки самостоятельно. Покупка квартиры с обременением банка в принципе возможна, но для этого стоит быть предельно внимательным.

Как правильно приобрести квартиру с обременением

В данном случае у вас может быть не один вариант, а сразу несколько. Причем ваши действия будут во многом зависеть от сложившихся обстоятельств, поэтому рассмотрим три варианта: как приобрести жилье, обремененное ипотечным кредитам.

Приобретение жилья при участии банка

Такая схема возможна в таком случае, когда заемщик по ряду жизненных обстоятельств не в состоянии оплачивать ипотечный кредит и напрямую самостоятельно обращается к банку, для того, чтобы урегулировать конфликт и избежать неприятных последствий. В данном варианте банк дает официальное разрешение заемщику на реализацию имущества, при этом он участвует в сделке купли-продажи в качестве третьей стороны.

На практике схема выглядит так: заемщик ищет покупателя на свой объект недвижимости и предупреждает его о наличии ипотечного кредита, если продавец и покупатель готовы на сделку, то банк подготавливает договор купли-продажи. Продавец расплачивается не с покупателем, а непосредственно с банком за счет тех денег, которые должны быть направлены на приобретение жилья. В свою очередь, банк снимает обременение на объект сделки, продавец и покупатель обращаются в Росреестр для регистрации права собственности.

Обратить внимание, в данной сделке риски покупателя практически полностью отсутствуют, но при этом он имеет право оформить титульное страхование на 3 года, после чего он имеет некоторую гарантию на возмещение убытков в случае признания договора купли-продажи недействительным.

Переоформление ипотечного кредита

Такая сделка имеет место быть, например, в том случае, если вы желаете также в ипотеку приобрести жилье. Допустим, вы нашли привлекательный на ваш взгляд объект недвижимости, но узнали, что он находится под обременением ипотекой в банке. В данном случае вы можете с легкостью провести сделку следующим образом: вы собираете документы, необходимые для оформления ипотечного кредита и подаете в банк заявку на выдачу займа, если банк по итогам рассмотрения вашей заявки вынес положительное решение, то вы сможете взять на себя чужой, по сути, ипотечный кредит.

Сделка будет иметь следующий порядок: банк выделяет средства на покупку жилья, вы вносите в банк первоначальный взнос по ипотеке, подписываете с продавцом договор купли-продажи и регистрируйте его в Росреестре. После того как новый собственный получил свидетельство о праве собственности, банк досрочно закрывают кредит продавца и сделка считается состоявшейся. А предмет залога остается по-прежнему в обременении у банка до тех пор, пока новый заемщик не исполнил свои долговые обязательства.

Обратите внимание, такую сделку просто провести в пределах одного банка, другой разговор о том, если сделки будет участвовать две коммерческие организации, на практике, конечно, такое осуществить вполне возможно.

Погашение ипотечного кредита за счет покупателя

В третьем варианте, пожалуй, самым раскованном вы можете поступить следующим образом: если вы желаете приобрести жилье, находящееся под обременением по ипотеке, то вы можете за счет собственных средств погасить досрочно ипотечный кредит продавца в банке, а остаток передать непосредственно ему. Но здесь ваши гарантии сводятся к минимуму, ведь в данном случае вам нужно будет наверняка убедиться, что заемщик по ипотечному кредиту исполнил свои обязательства перед банком.

Советы покупателям

К сожалению, в последнее время нормальной практикой является покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски при этом, конечно, в первую очередь несет покупатель. Ведь он вкладывает собственные деньги в данное мероприятие. Но здесь не стоит отчаиваться, ведь юридически такая сделка вполне реальна, главное, проявлять бдительность на каждом этапе оформление недвижимости в собственность.

В первую очередь, если вы решили приобрести жилье и выбрали понравившийся для себя вариант, то обязательно поинтересуйтесь для начала у продавца, есть ли обременение на квартире, сколько человек владеет собственностью, и сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади. Кроме всего прочего, все его слова должны быть подкреплены документально.

Обратите внимание, при изучении представленных документов разумнее обратиться к юристу, который знает все тонкости в вопросе купли-продажи недвижимости.

Если обременение на квартире нет, с собственниками и жильцами все предельно понятно, то вы сможете смело подписывать договор купли-продажи и передавать денежные средства. Если же вы вдруг обнаружили, что обременение есть, то действовать следует одним из двух первых представленных способов, то есть, обязательно в сделки должен присутствовать банк, как третья сторона.

Совет! Никогда не соглашайтесь на те условия, если продавец предлагает вам совершить сделку купли-продажи без участия банковской организации, вероятнее всего, он мошенник.

Если подвести итог, то порядок действий при покупке квартиры достаточно простой, внимательно изучайте все документы, в частности, свидетельство о праве собственности выписку из Единого государственного реестра прав в справку о составе семьи, документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, кадастровый паспорт выписку из домовой книги и иные документы. По вашему требованию продавец обязан их предоставить, для того чтобы вы убедились в чистоте и прозрачности сделки.

Читайте так же:  Сожительство и гражданский брак разница

Конечно, многие из покупателей не являются юристами, поэтому зачастую даже не понимают смысл договора, который они подписывают. Именно поэтому стоит обращаться в проверенные риэлторские компании или как минимум консультироваться с юристом на каждом этапе сделки. Это максимально оградит вас от возможных рисков. Если же вы покупаете жилье с привлечением ипотечного кредита, то здесь вы можете быть более спокойны, потому что банк крайне ответственно относится к заемным средствам, а, значит, проверяет все без исключения документы и гарантируют чистоту сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Купить квартиру с обременением по ипотеке: насколько это хорошая идея?

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/2017-11-21_181553-640×382.jpg?fit=300%2C179″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/2017-11-21_181553-640×382.jpg?fit=640%2C382″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Каждому нужна собственная квартира. До определенного периода жить с родителями не только приятно, но и выгодно, однако с достижением самостоятельности продолжать оставаться под одной крышей просто опасно. Квартира нужна не только молодой семье, но и одиноким гражданам, которые хотят строить свою жизнь самостоятельно, а не по указке родителей, которые никак не хотят понимать, что ребенок вырос. Купить квартиру с обременением по ипотеке – решение, которое «вдруг» не принимается. Конечно, всем хочется купить квартиру в новостройке, но тому препятствует несколько факторов:

  • Квартиру в новостройке выгодно купить только на этапе строительства. На финальном этапе цены становятся по-настоящему заоблачными, и уж точно не соответствуют рекламе, которая будто призывает нас отправиться в какой-то другой мир, где квартиру в хорошем районе и метро в пешей доступности можно купить за 2 миллиона.
  • Существуют и другие проблемы, которые не позволяют приобрести квартиру в новостройке, помимо высокой стоимости. Общий уровень зарплаты в нашей стране достаточно низкий, несмотря на странные цифры, которые озвучивают политики. Мы лично не знакомы с теми, у кого именно средняя заработная плата в Петербурге превышает 70 тысяч, зато знаем многих людей с зарплатой в районе 30-40 тысяч рублей, и это основная прослойка, нуждающаяся в квартире.
  • Однако и уровень зарплаты – проблема далеко не единственная. Сейчас никто не уверен в своем завтрашнем дне. С работы могут уволить хоть завтра, причем так, что ты никому и ничего не докажешь. Поэтому о накоплениях говорить не приходится. Многие предпочитают тратить деньги, пока они есть.

Почему же многих интересует именно покупка квартиры, обремененной ипотекой, а не оформление ипотеки на новое жилье? Казалось бы, куда проще обратиться в банк и предоставить соответствующие документы, а не искать продавцов самостоятельно. Однако все далеко не так просто, как кажется. Продажа квартиры с обременением по ипотеке, чаще всего, осуществляется в случае, когда ее «владелец» переезжает или больше не может за нее платить. О чем это говорит? О том, что вам может достаться прекрасная квартира, а банк будет более благосклонен к вам, так как деньги буквально уплывают у него из-под носа.

В нашей статье мы рассмотрим, что такое покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски также не оставив без внимания. Остановимся и на том, что такое двойное обременение на квартиру по ипотеке и что с этим делать. Начнем с самого простого и интересного.

Читайте так же:  Провокация взятки ук рф

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски для покупателя и продавца.

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/dom1.jpg?fit=300%2C181″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/dom1.jpg?fit=640%2C387″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Если вас интересует покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для продавца и покупателя будут довольно очевидными. Впрочем, сейчас есть риск в любом деле, вне зависимости от покупки или продажи, а также от того, чего вы собираетесь коснуться. Нет никаких причин доверять друг другу, и в этом кроется самый большой риск любых взаимоотношений между людьми. Вы не можете знать, собирается ли продавец вас обмануть, и не уверены, что понимаете, как проверить честность его намерений.

Покупка квартиры, обремененной ипотекой, привлекает потенциального покупателя, в основном, из-за своей низкой стоимости. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

Так, продажа квартиры с обременением по ипотеке может привести к следующим проблемам:

Итак, как мы видим, рисков достаточно много, причем для покупателя их намного больше, чем для продавца. Однако при правильном подходе к выбору и оплате недвижимости вы будете ограждены от наступления таких рисков. Проверяйте недвижимость посредством запроса в Росреестр, не стесняйтесь обращаться за помощью в агентство недвижимости и связываться с банком. В этом случае риски обойдут вас стороной, и вы сможете подобрать оптимальное жилье по привлекательной стоимости.

Какими способами можно купить квартиру с обременением по ипотеке?

» data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/k1kz4ke15wdhf_16svt6a.jpg?fit=300%2C207″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/k1kz4ke15wdhf_16svt6a.jpg?fit=640%2C441″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Для того, чтобы купить квартиру с обременением по ипотеке, за нее надо заплатить. Поэтому настало время рассмотреть, какими способами вы можете расплатиться с продавцом, и на каком способе лучше остановиться.

Наличные.

Одним из способов, которым осуществляется покупка квартиры, обремененной ипотекой, является приобретение за наличный расчет при оплате непосредственно в банк. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны банка-кредитора. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Как осуществляется покупка квартиры с таким способом расчета:

  • Арендуются две банковские ячейки, при этом обе находятся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  • После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  • Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Прямое и повторное кредитование.

Видео (кликните для воспроизведения).

Еще одним способом расплатиться за новую квартиру является процедура прямого и повторного кредитования в одном и том же банке. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у банка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в банк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке.

Еще одним интересным способом является оформление ипотеки в другом банке. Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  • Найти деньги самостоятельно.
  • Занять деньги в долг. Рекомендуем этот сервис.
  • Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/obremeneniye-kvartiri.jpg?fit=300%2C200″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/obremeneniye-kvartiri.jpg?fit=600%2C400″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Если вас заинтересовала продажа квартиры с обременением по ипотеке, но вы до конца не понимаете, как лучше всего приобрести такое жилье, следуйте нашим простым советам:

[1]

Купить квартиру с обременением по ипотеке – хорошее решение?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/49-0-1024×782-e1523892521586.jpg?fit=300%2C172″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/06/49-0-1024×782-e1523892521586.jpg?fit=640%2C366″ > купить квартиру с обременением по ипотеке

Многие задаются вопросом, стоит ли вообще покупать квартиру с обременением, когда есть огромное количество предложений от банков и способов оформления ипотеки и других видов кредита. Единого ответа на такой вопрос нет. Здесь все индивидуально. Кто-то хочет оформить все самостоятельно, а кто-то не хочет тратить дополнительное время на поиск банка, оформление документов, подбор недвижимости и прочие «прелести» ипотечного кредитования. Куда как проще найти продавца, у которого уже оформлена и даже частично выплачена ипотека.

Собственно, именно по этой причине покупка квартиры с обременением по ипотеке столь привлекательна для многих. Хорошую квартиру с уже сделанным ремонтом и пригодную к счастливой и уютной жизни можно купить по куда более низкой цене, чем предполагалось, так как часть ее стоимости уже выплачена, и вам не придется покрывать полную стоимость.

В таких условиях небольшие риски вполне оправданы. Кроме того, присутствие грамотных специалистов позволит вам избежать их и оформить договор купли-продажи по всем правилам на максимально выгодных для вас условиях.

Читайте так же:  Решение суда восстановить срок для принятия наследства

В нашей статье мы постарались подробно рассмотреть, как проходит покупка квартиры с обременением по ипотеке, какие есть риски для покупателя и продавца, и как избежать серьезных неприятностей. Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями, ну а мы будем и дальше рассказывать вам о том, как решить сложные и интересные ипотечные вопросы легко и просто!

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

Риск Описание
Двойное обременение На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять. Штрафы и пени Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк. Снятие обременения Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Квартира с обременением ипотекой

Сегодня квартира с обременением ипотекой является наиболее распространенной покупкой. Это выгодно покупателям — нет необходимости многие годы собирать нужную сумму, опасаясь инфляции и обесценивания своих сбережений. Выгодно это и банкам кредиторам. Выдавая деньги и получая проценты по ссуде, они имеют гарантию в виде самой жилплощади, находящейся в залоге до выплаты последнего рубля по долговым обязательствам. Но гражданам, которые решили связаться с ипотекой, следует знать, что существует ряд нюансов, связанных, как с самим кредитованием. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, могущую повлечь потерю денег или самой недвижимости, нужно внимательно изучать все стороны предстоящей сделки.

Читайте так же:  Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником

Ограничения на недвижимость по кредиту

Как уже говорилось, ипотека представляет собой процедуру приобретения жилья в кредит. Банковская структура предоставляет гражданину крупную сумму денег. Отдавать он ее должен с процентами, поэтапно, с определенной периодичностью, на протяжении 10-30 лет. Номинально заемщик становится собственником жилплощади сразу после подписания и регистрации договора по ее отчуждению. Но, в договоре присутствует запись о том, что на период действия кредита, на квартиру накладывается обременение. Что это такое?

Ограничение представляет собой ряд ограничений, которые не позволяют владельцу недвижимости распоряжаться ей по своему усмотрению.

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • обменять;
  • сдать в аренду или в ответственное пользование.

Для всего этого нужно получить официальное согласие банка кредитора. Только в этом случае нотариус зарегистрирует сделку. Без нотариального оформления все соглашения по квартире с обременением считаются незаконными. При этом, заемщик может ремонтировать ее, делать перепланировку, прописаться в ней самому и прописывать других граждан.

Однако, предсказать, как сложатся жизненные обстоятельства через несколько лет, довольно трудно. Довольно часто участники ипотеки отказываются от продолжения платежей. Причиной тому может быть смена приоритетов или снижение уровня жизни. Поскольку за жилплощадь с обременением уже внесена немалая сумма, то ее лучше продать, чем разрывать договор с банком. Как можно это сделать и на что обратить внимание? Об этом далее.

Проверка состояния ипотечного жилья

На заметку: Прежде, чем подписать договор на покупку недвижимости с ограничением, целесообразно навести справки о состоянии самого объекта, выставленного на продажу.

Особо внимательно нужно изучить жилье, которое было сдано в эксплуатацию несколько десятилетий назад. Довольно велика вероятность того, что квартира под обременением может иметь и другие ограничения, устранить которые будет весьма проблематично.

Нужно проверить недвижимость на:

  1. Арест. Постановление о запрете любого типа отчуждения имущества выносит суд на основе иска коммунальных организаций или органов следствия. Аннулировать этот вид обременения можно только погасив долги или урегулировав отношения с законом.
  2. Аренда. Несмотря на то, что продать и купить жилье, находящееся в аренде можно, вселиться в него допускается только после окончания действия договора. В противном случае, продавцу или покупателю придется договариваться с арендатором и платить ему неустойку.
  3. Рента. Если это речь идет о договоре пожизненной ренты, то дождаться вожделенных квадратных метров можно через десятилетия. Нередки случаи, когда престарелые получатели ренты переживали вторую сторону сделки.
  4. Прописка третьих лиц. Выписаться с жилплощади можно только лично обратившись с этой просьбой в компетентные органы. Если в квартире с обременением зарегистрированы лица, нежелающие терять прописку, то решить этот вопрос можно только через суд. Что касается недееспособных, то их выписать не получится даже через суд.

Узнать о состоянии жилья можно в управляющей домом компании и в Росреестре. Если недвижимость «чистая», то можно переходить к следующему этапу покупки.

Продажа квартиры

В продаже недвижимости, находящейся в залоге, участвуют три стороны:

  • банк, как реальный ее владелец;
  • продавец, заключивший договор, и не до конца расплатившийся по кредиту;
  • покупатель, согласный приобрести квартиру под обременением ипотекой, и готовый заплатить нужную сумму.

Продать жилье, находящееся в залоге у финансовой структуры, можно несколькими способами:

  1. Переоформление договора. В этом случае покупатель отдает сумму, выплаченную по кредиту первоначальному владельцу, а с банком оформляет соглашение о порядке погашения оставшейся задолженности.
  2. Полная выплата всей суммы. Разовый расчет проводится сразу с банком и продавцом. Банку перечисляются средства в размере ипотечной задолженности, а продавцу — размер задолженности по договору и разница между рыночной ценой жилья и суммой кредита.
  3. Проведение оплаты по частям. Подразумевается составление соглашения, в котором одна сторона (покупатель) обязуется в конкретные сроки перечислить на имя второй стороны (продавца) определенную сумму. Продавец, в свою очередь, берет на себя обязанность полученными деньгами погасить задолженность по договору с банком и снять обременения с ипотечной квартиры.

Все действия, включая факты передачи денег, следует оформлять документально с нотариальным заверением. После снятия ограничений можно брать техническую документацию на жилье, договор купли продажи и обращаться в Росреестр для регистрации права собственности.

Плюсы и минусы сделки

Операции по отчуждению квартир с обременением имеют, как привлекательные стороны, так и определенные риски. Исходя из этого, решения по покупке и продаже недвижимости нужно принимать вдумчиво и взвешенно, объективно оценивая все плюсы и минусы.

Плюсами можно считать:

  • посредничество банка, что отметает малейшую возможность мошенничества;
  • при продаже жилья в залоге его владелец значительно снижает цену, так как ограничен по времени совершения сделки.

Однако, есть и минусы, которые нужно учитывать, принимая решение о приобретении недвижимости в залоге:

  • при переоформлении договора все ограничения переходят на нового заемщика, что ограничивает его в свободе распоряжения своими квадратными метрами;
  • можно столкнуться с обременениями, которые продавец утаил, а банк не заметил;
  • банк может аргументировано отказать в сделке, усомнившись в платежеспособности нового покупателя.
Видео (кликните для воспроизведения).

Однако, несмотря на определенные неудобства и риски, отчуждение квартир с ограничением является выгодной сделкой для всех сторон, которые принимают в ней участие.

Источники


  1. Рассел, Джесси Академия юриспруденции — Высшая школа права «Адилет» / Джесси Рассел. — М.: VSD, 2013. — 537 c.

  2. Прокуроры и адвокаты: Знаменитые процессы: моногр. ; Литература — М., 2014. — 608 c.

  3. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.
  4. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here