Перепланировка в ипотечной квартире можно ли её согласовать с банком и как узаконить

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Перепланировка в ипотечной квартире можно ли её согласовать с банком и как узаконить". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Согласие банка на перепланировку

В Москве до 50% квартир покупается по ипотеке . И многие из них обременены незаконными перепланировками.

Кроме того, часто бывает, что перепланировка ипотечной квартиры планируется и после ее приобретения.

В этом случае в свидетельстве о собственности на квартиру указывается «ипотека в силу закона». Эта фраза означает что фактическим владельцем до момента погашения кредита является банк-залогодержатель.

Поэтому, жилищная инспекция при приеме документов на перепланировку требует дополнить сдаваемый комплект документов согласием банка на перепланировку.

Перепланировка ипотечной квартиры ничем не отличается о перепланировки квартиры которая в собственности.
Единственным отличием является то, что в комплект подаваемых документов прикладывается данное согласие банка на перепланировку.

Ниже мы можете увидеть некоторые примеры разрешений банков на перепланировку

ВТБ24 BSGV DeltaCredit Газпромбанк

Банк Москвы ОАО «МКБ» Нордеа МИА

АИЖК Альфа-Банк Сбербанк Банк «Союз»

Справка страховой Справка страховой ВТБ ИТБ

Абсолют Банк ОАО АКБ РосЕвроБанк Интеза ЮниКредитБанк

Кто и на что имеет право в ипотечной квартире

Ни для кого не секрет, что ипотека, конечно, позволяет заполучить людям собственное жилье, но так же несет за собой множество обязанностей, трудностей и проблем. После приобретения квартиры в ипотеку заемщик должен на протяжении многих лет соблюдать определенные правила, а квартира в это время оставаясь одновременно у собственности у банка, переходит в собственность этого заемщика.

Не всегда и не всем понятно, какими же правами обладает заемщик на свою квартиру, если он еще только начал оплачивать ипотеку, и до окончания платежей и полного владения квартирой еще несколько лет. Первое, на что получает право ипотечный заемщик —это правом пользования ипотечной квартирой, владения ей и распоряжения. Что же эти права означают на деле?

В первую очередь, это возможность регистрации и вселения в купленную в ипотеку квартиру третьих лиц. Заемщик на законных основаниях владеет квартирой и может ей распоряжаться, но если он будет кого-то вселять, он должен уведомить об этом банк. Но, не стоит забывать о том, что все живущие и находящиеся в ипотечной квартире граждане, несут ответственность за ее сохранность. Процедура сообщения банку о вселении жильцов носит уведомительный характер. При этом банк не обязан проверять, кто на самом деле живет в квартире.

Какие еще права есть у владельца ипотечной квартиры

Кроме очевидных, вышеуказанных возможностей, владелец ипотечной квартиры получает еще ряд возможностей, но они уже работают только с ограничениями. Распоряжаться квартирой, купленной в кредит и еще не оплаченной, заемщик пока не может самостоятельно. То есть, подарить свою квартиру или завещать ее, заемщик не может самостоятельно, пока не выплатит весь кредит.

Но если у него возникло такое желание, то заемщик может обратиться по этому поводу в банк. Запрета на продажу ипотечного желания, в принципе, нет. Так что это вполне возможно, но очень трудно осуществимо документально. Потому, что у банков пока не отработан механизм продажи ипотечных квартир, поэтому они всячески выступают против таких сделок. Однако, запретить вам продать ипотечную квартиру, если у вас есть такая необходимость, никто не может.

Если заемщик хочет сделать в квартире ремонт, поменять сантехнику, трубы, полы, или даже произвести глобальные перестановки, то он может сделать это и без согласия банка. А вот перепланировку в ипотечной квартире необходимо узаконивать не только во множестве инстанций, но и согласовывать с банком. Особенно, если вы хотите, допустим, из двухкомнатной квартиры сделать однокомнатную. Все процедура согласования перепланировки в квартиры происходит в три этапа.

  • Сначала вы согласовываете перепланировку со всеми существующими организациями, контролирующими жилье;
  • После того, как проект перепланировки получил согласование, необходимо обратиться в страховую компанию, для получения их согласования, ведь ипотечная квартира — это страховой объект. Если есть хоть небольшая вероятность того, что при перепланировке квартира будет испорчена или разрушена, то страховая компания откажет вам в согласовании и перепланировку вам не разрешат;
  • Только после того, как получено согласие и от страховой компании, заемщик может обратиться за разрешением в банк, где у него оформлен ипотечный кредит. Банк- кредитор так же является инстанцией, которая может запретить или разрешить перепланировку, несмотря на то, что он последний в очереди.

На что в ипотечной квартире имеет право банк

Когда заемщик оформляет квартиру в ипотеку, банки чаще всего предлагают заключить определенное соглашение.

Это соглашение заключается в том, что заемщик обязан уведомлять банк о вселении в ипотечную квартиру третьих лиц, то есть не родственников, супругов или детей заемщика. И если количество жильцов в ипотечной квартире увеличивается, то заемщик так же должен сообщить об этом банку.

Существуют некоторые факторы, которые позволяют банку запретить вселять в ипотечную квартиру третьих лиц. Об этих условиях и факторах банк должен проинформировать заемщика заранее, еще до заключения ипотечного договора.

Если заемщика не проинформировали об этом до заключения сделки, а в процессе выплаты ипотеки банк накладывает какие-то требования, о которых заемщик не знает, то они являются незаконными. Немного нелепое правило о том, что заемщик не должен по запрету банку вселять в ипотечную квартиру третьи лица, однако не означает, что они не могут в ней прописаться.

Дело в том, что квартира по прописке и квартира, в которой ты живешь, уже давно не является в нашей стране одним и тем же помещением. То есть получается, что чужим для заемщика людям нельзя жить в ипотечной квартире, но можно в ней прописаться. Но, банк об этой прописке необходимо уведомить, запретить он вам ее, кстати, не может.

Любая квартира, оформленная в ипотеку, может менять своих владельцев, а значит и многократно быть объектом залога, то есть залоговым имуществом. Однако, все последующие залога будут является своего рода формальностью, так как квартира будет оставаться в залоге у одного и того же банка.

Читайте так же:  Исковое заявление о разделе дома и земельного участка между супругами

Кстати, для того, чтобы перезаложить купленную в ипотеку квартиру, необходимо получить согласие того же самого банка, где была изначально оформлена квартира. Поэтому необходимо, чтобы этот банк дал согласие на рефинансирование квартиры, и так же тот банк, где и будет происходить сама процедура рефинансирования.

Перепланировка в ипотечной квартире: пошаговый порядок оформления

Очень часто люди, покупающие квартиру, во главу угла ставят ее стоимость, а не расположение комнат. Именно по этой причине возникают проблемы, связанные с комфортным проживанием и общими представлениями человека о собственном жилище.

Основная сложность заключается в том, что многие квартиры в России приобретаются на заемные средства, в связи с чем у населения возникает большое количество вопросов, связанных с тем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и какие документы при этом потребуется подготовить.

Второй по значимости вопрос, на который мы также постараемся дать ответ, – каков регламент согласования по проведению перепланировки действует в настоящее время и куда обращаться с этой целью.

Разрешается ли выполнять переустройство помещения, купленного на ипотечные средства

Все вопросы, связанные с перепланировкой жилья или нежилой недвижимости, регулируются ЖК РФ. По сути, переустройство квартиры – это изменение ее конфигурации, поэтому обязательным условием является внесение соответствующих корректировок в техдокументацию.

Когда жилье приобретено по ипотеке, то перепланировка по закону допускается, однако не каждый банк будет рад такому решение. Все дело в том, что жилплощадь может существенно потерять в стоимости после переустройства, а это значит, что финансово-кредитное учреждение лишится своего залога.

Исходя из написанного, можно сделать небольшой вывод, что возможность получить разрешение на перепланировку от банка существует лишь в том случае, если в результате стоимость жилья увеличится. По закону, банк не может запретить переустройство ипотечной жилплощади, поскольку самым главным условием является то, что проведенные работы не будут угрожать жизни и здоровью других лиц, однако запрещающее положение может быть прописано в кредитном соглашении, и тогда гражданин должен будет обращаться с этим вопросом в банк.

Отношение банков к переустройству жилья

В рамках действия договора ипотечного кредитования банки могут установить собственные правила, связанные с перепланировкой жилья. Отдельные учреждения выносят категорический запрет на проведение таких работ, а другие устанавливают определенные условия. В первом случае переустройство становится возможным только после того, как ипотека будет полностью погашена и с жилья снимутся все обременения.

Второй вариант предусматривает проведение необходимых мероприятий только в том случае, если стоимость жилья возрастет. Помимо банка, в проведении или не проведении такой процедуры может быть заинтересована страховая компания, поэтому ее мнение следует учитывать в обязательном порядке.

Таким образом, первое, что потребуется сделать гражданину, чтобы обратиться за разрешением на перепланировку жилплощади, – это внимательно прочитать ипотечное соглашение и выяснить, как банк-кредитор относится к подобным мероприятиям.

Пошаговый порядок оформления перепланировки в квартире

Собственник жилья обязательно должен знать, какие работы можно проводить без согласования, а какие нельзя. Это может сыграть важную роль при оформлении разрешения на переустройство квартиры. В целом, порядок оформления согласования на проведение необходимых работ стандартный, и никаких изменений в него в последнее время не вносилось.

Пошаговая инструкция включает в себя следующие этапы:

В случае самовольной перепланировки к заемщику могут применены штрафные санкции, установленные законом, а банк может потребовать возвращения жилья в первоначальный вид в кратчайшие сроки.

Заключение

По закону, перепланирование ипотечной квартиры не запрещено, однако существует ряд нюансов, которые обязательно следует учитывать при инициации такой процедуры. Потребуется получить согласие банка и страховой компании, прежде чем обращаться в Жилинспекцию и БТИ. Лишь в этом случае переустройство будет проведено официально и не повлечет за собой наложение штрафов и применение иных санкций.

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

С 17 декабря 2018 Сбербанк смягчил условия кредитования при покупке квартир с перепланировками. Теперь купить в ипотеку можно квартиру практически с любыми изменениями, кроме критичных, к которым относятся:

Разрушение несущих стен и изменение границ квартиры

Незаконное строительство лоджий и террас, перенос батарей на балкон

Перенос из кухни газового оборудования без разрешения

Смягчение условий касается квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке. А также клиентов как с новыми, так и с уже одобренными заявками.

Подать заявку на ипотеку »

Найти квартиру »

Финальное решение по одобрению квартир с перепланировками зависит от результатов комплексной проверки недвижимости банком.

[3]

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально. Портал «Кредиты.ру» объясняет, как это можно осуществить.

Перепланировку необходимо узаконить

Для начала давайте разберемся с терминологией. Жилищный кодекс (ст. 25) дает такое определение: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так что, как видите, опрометчиво к этому делу не стоит подходить.

За перепланировку нужно браться с трезвой головой, потому что самовольное изменение конструкций может обернуться большими проблемами. Именно поэтому, как только принято решение что-то изменить в проекте своего жилья, первым делом это нужно обсудить со своим кредитором. Если сделать это без согласования с банком, то впоследствии при обнаружении переделки сотрудником банка могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до потери любимой квартиры. Между прочим, сотрудник банка имеет право проинспектировать ваше жилье в любое время, потому что квартира находится в залоге у банка, а значит и принадлежит ему. В лучшем случае заемщика заставят узаконить перепланировку ипотечной квартиры или вернуть все в исходный вид, а это дополнительные и немаленькие расходы. При развитии худшего сценария, банк вправе потребовать досрочного возврата кредитных средств и расторгнуть договор с клиентом, хотя это и невыгодно прежде всего самому банку.

Читайте так же:  Осаго виновник дтп пьян

Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры

В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировке квартиры в ипотеке. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.

Если кредитор не возражает против перепланировки, то заемщик должен получить письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры. Это важно, потому что жилищная инспекция при приеме документов в обязательном порядке попросит предоставлять в пакете документов согласие формального собственника. В данном случае им является банк, потому что в свидетельстве о собственности значится «ипотека в силу закона». Вот и все. Разрешение банка – это и есть основное отличие от перепланировки квартиры без обременения.

[2]

Виды перепланировок

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

  • получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
  • написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
  • сделать перепланировку;
  • зарегистрировать перепланировку в БТИ;
  • предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка требует обязательного письменного согласия кредитной организации. Заёмщик, который нарушит это требование, будет вынужден оплачивать солидный штраф. Если клиент Сбербанка не хочет терять залоговый объект, то ему следует внимательно отнестись к подготовке бумаг, разрешающих перепланировку. Сбор документации и подготовку проекта можно поручить специализированной компании.

Что такое перепланировка?

Видео (кликните для воспроизведения).

Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

  1. Перепланировка по эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида перепланировки достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной перепланировки происходит в течение 2 месяцев;
  2. Проектная перепланировка. Этот вариант переделки ипотечной квартиры требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки квартиры;
  3. Капитальная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

Все изменения в конструкции ипотечной квартиры должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке). Отчётную документацию необходимо предоставить работнику Сбербанка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник Сбербанка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта. Если изменения, внесённые в планировку ипотечной квартиры, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

Специалисты кредитного отдела Сбербанка внимательно следят за перепланировкой залогового имущества. Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность. Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительные перепланировки станут непреодолимым препятствием для продажи залоговой квартиры. За рассмотрение заявления о перепланировке Сбербанк взимает комиссионное вознаграждение.

Как сделать перепланировку законной?

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка должна быть согласована с органами местного самоуправления (районной администрацией). Изменить конфигурацию квартиры может только её собственник.

Для осуществления перепланировки необходимо собрать следующие бумаги:

  1. Заявление;
  2. Письменное согласие, подписанное владельцами жилой площади;
  3. Бумаги, подтверждающие право собственности на жильё;
  4. Проект, учитывающий государственные стандарты;
  5. Техпаспорт ипотечной квартиры;
  6. Отчёт страховой компании, специалисты которой не возражают против перепланировки квартиры;
  7. Если дом, в котором расположена квартира, является памятником культуры, то потребуется справка от соответствующей государственной структуры.

Завершение перепланировки в обязательном порядке подтверждается актом, подписанным членами приёмочной комиссии. Состав комиссии определяют работники районной администрации (согласно ст. 28 Жилищного кодекса России). Если перепланировка сделана незаконно (с отступлением от ГОСТа или с нарушениями строительного плана), то хозяину квартиры грозит крупный штраф и административная ответственность.

Если «строительные инновации» не будут устранены в срок, определённый судом, то жилплощадь будет реализована в ходе специальных торгов. Суд может одобрить перепланировку, если она не нарушает интересы жильцов многоквартирного дома, и не представляет опасности для жизни людей. В этом случае хозяин квартиры отделается только штрафом. Также ему придётся оплатить судебные издержки.

Какие перепланировки нужно согласовывать в суде?

В некоторых случаях перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка требует составления искового заявления. К таким изменениям планировки помещения относится:

  • Увеличение проёмов в несущих стенах крупнопанельных домов;
  • Соединение «карманов» смежных жилых помещений, расположенных на одном этаже;
  • Пристройка балконов;
  • Закрытие пространства под лоджией первого этажа при помощи капитальных конструкций;
  • Разрушение оконного блока и подоконной конструкции, относящейся к наружной стене;
  • Расширение туалета и ванной комнаты за счёт пространства помещений, расположенных на нижнем этаже (данная норма не касается квартир, которые расположены над подвальными помещениями);
  • Создание комнат, не имеющих естественного освещения;
  • Модификация вентиляционных шахт и проходов (данную перепланировку могут производить только жильцы, живущие на первом этаже);
  • Соединение туалета и жилой комнаты (допускается создание прохода, соединяющего ванную и нежилое помещение).

Рассмотрение искового заявления может занять несколько месяцев. Капитальные строительные работы должны быть одобрены МЧС, СЭС, пожарными и прочими государственными структурами. Некоторые перепланировки нельзя вывести в область правового поля ни при каких условиях. Речь идёт о сносе элементов фасада дома, изменении размеров санузла, выносе батарей на балкон. Перепланировке не может быть подвержена конструкция, соединяющая кухню с другими комнатами (норма актуальна для комнат, в которых установлена газовая плита или колонка).

Читайте так же:  Закон об организации страхового дела рф

Какую информацию нужно указать в заявке на перепланировку?

В заявлении о перепланировке необходимо указать следующие данные:

  • ФИО;
  • Паспортные данные;
  • Номер кредитного договора;
  • Адрес залоговой квартиры;
  • Краткое описание проекта перепланировки;
  • Подпись заёмщика;
  • Дата заявки.

Заявление будет рассмотрено в течение 6-7 дней. В случае отказа Сбербанк предоставит письменное объяснение своего решения. Наиболее частыми причинами отказа являются несвоевременное внесение ипотечного платежа или страховой премии, а также несогласованное со Сбербанком заселение квартирантов.

Какие последствия может иметь неправильная перепланировка?

Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2016 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.

[1]

Владелец ипотечной квартиры решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены. Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом. На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальную перепланировку. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.

Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконная перепланировка квартиры на первом этаже привела к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.

В некоторых ситуациях незаконная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену. После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия. Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.

Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.

Ипотека квартиры с неузаконенной перепланировкой в квартире

Самовольное переоборудование помещения считается незаконным деянием, в том случае, если изменения, произведённые на объекте, не были согласованы с надзорными органами. Такие квартиры не редко становятся настоящей проблемой для собственника, ведь продать обременённую недвижимость значительно сложнее.

Пускай незаконная перепланировка и считается обременяющим фактором в продаже, но вот покупать такую недвижимость законом не запрещено. О том, как оформить ипотеку на квартиру с незаконной перепланировкой и что стоит при этом учесть, мы расскажем нашим читателям.

Трудности с переоборудованной недвижимостью

Собственник, приступая к ремонту квартиры, может даже не предполагать, что некоторые его действия способны повлиять на стоимость недвижимости, как в позитивном, так и в негативном ключе. Конечно, по всем правилам, владелец должен, сперва составить эскиз или план перепланировки, в зависимости от сложности работ, провести их с привлечением сертифицированных специалистов, и окончательно узаконить все свои действия, внеся изменения в кадастровую документацию. Весь этот механизм мало привлекает собственников, желающих улучшить свои жилищные условия, и не редко они пренебрегают этим алгоритмом, что бы как можно скорее воплотить свою идею, не думая о последствиях.

Многие граждане, сталкивающиеся с тем, что желаемое имущество потребует дополнительных вложений, и разбирательств с администрацией, и предпочитают подыскать иной вариант. Это заставляет собственника недвижимости с незаконными изменениями, снижать цену, для привлечения клиентов. Порой, выбирая квартиру, не стоит упускать из внимания подобные варианты, ведь они могут оказаться куда более выгодными, чем аналогичные, даже с учётом незаконной перепланировки.

Возможна ли ипотека

Ранее банки и финансовые организации имели гораздо более строгие правила ипотечного кредитования. Так, нельзя было взять в ипотеку вторичное жильё, или квартиру где собственник произвёл технические работы без согласования. Это было обусловлено тем, что подобное жильё сложнее реализовать, чем «голую» квартиру в новостройке, что ставит под сомнение оформление кредита под залог недвижимости, чем, по сути, является ипотека. Многие банки и по сей день не рассматривают возможность ипотечного кредитования «проблемного» жилья, но это в основном финансовые организации, частично субсидируемые государством.

Сегодня рынок изобилует, предложениями банков в оформлении ипотеки. Если вы желаете приобрести квартиру с незаконной перепланировкой в ипотеку, то стоит учесть, что банк проконтролирует ваши действия в отношении имеющейся проблемы. При этом наличие такого обременения на недвижимости не должно сказаться на условиях кредитования. Такие квартиры передаются заёмщикам на определённых условиях, учесть которые, при оформлении сделки с собственником будет необходимо.

Сложности с незаконной перепланировкой

В первую очередь, кандидат желающий приобрести в ипотеку квартиру с незаконной перепланировкой, должен будет узаконить все произведённые прежним собственником перестройки и перестановки. Перепланировкой с точки зрения закона считается, как изменение дверного проёма, так и перенос несущей конструкции. Основным условием, при оформлении ипотеки на такую недвижимость будет то, что изменения не противоречат нормам законодательства. То есть незаконные изменения должны быть произведены по всем правилам, в противном случае вам не удастся их узаконить, а соответственно и получить кредит на такое жильё.

Самым правильным будет произвести независимую оценку, которая позволит установить какие именно скрытые и явные работы были проведены, что потребуется для их регистрации, и сколько времени и средств потребуется приобретателю на это. Оценив, таким образом, недвижимость, продавец и покупатель смогут определить, на какую сумму будет проведена сделка.

Как правило, квартиры с незаконными изменениями продаются по заниженной цене. Так подобная недвижимость продаётся приблизительно на 10% дешевле своей рыночной стоимости, а вот квартиры в которых перепланировка была узаконена, наоборот дороже на 10%. Банк заинтересован в снятии с жилья обременения, поскольку квартира является залогом. В связи с этим, банки настаивают на том, что бы изменения в квартире были узаконены в определённый срок. Не исполнение этого условия может повлечь за собой серьёзные последствия, начиная от требования погасить задолженность досрочно, и заканчивая реализацией недвижимости «с молотка».

Читайте так же:  Право на досрочное назначение трудовой пенсии по старости

Как подготовить сделку

Для того что бы наиболее грамотно приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку, стоит как можно более внимательно изучить не только сам объект недвижимости, но и убедиться в его юридической «чистоте». Банк даст ипотеку только в том случае, если со всеми бумагами у продавца будет всё хорошо.

В дальнейшем стоит убедиться в том, что перепланировка не противоречит законодательству и может быть узаконена. Грамотный оценщик справится с этой задачей и поможет с определением цены недвижимости. В противном случае, если изменения произведены с нарушениями, стоит отказаться от приобретения, ведь вам не только не удастся санкционировать перепланировку, но и скорее всего кредит вы не получите.

При оформлении кредита стоит уделить особое внимание срокам, которые предложены банком для устранения нарушения. Если они будут слишком короткими, то вы рискуете потерять не только деньги, но и недвижимость. Для оформления договора купли-продажи квартиры с незаконным переустройством или перепланировкой, стоит обратиться к грамотному юристу. Он поможет составить соглашение на выгодных условиях, и предусмотреть в нём все риски подобных следок.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка жилого помещения подразумевает не только строительные работы, но и регистрацию изменений в административных органах. Не многие знают, но перепланировку необходимо согласовывать даже собственникам жилья, желающим внести изменение в конструкцию квартиры или дома. Подобные действия, возможно провести и в муниципальной квартире, и в ипотечном жилье, разницу здесь составит лишь список учреждений, в которых переустройство необходимо будет согласовать.

Согласовывать перепланировку необходимо, по причине того, что некоторые изменения в плане здания и внутреннем устройстве помещения могут нанести ущерб конструкции, способный повлечь обрушение дома. Ипотечное жильё является обременённой собственностью и принадлежит собственнику лишь частично до полного погашения займа, что осложняет осуществление права собственности, даже в вопросе переустройства и перепланировки жилья. О том, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, и как узаконить подобные действия, мы расскажем в нашей статье.

В чём особенности

Перепланировка ипотечной квартиры, или любого другого жилья находящегося в залоге, подразумевает получение разрешения не только от административных органов, но и от кредиторов. Дело в том, что квартира, выступающая в подобных случаях в качестве залога, может пострадать от перепланировки или переустройства. Поскольку до момента осуществления последней выплаты, имущество принадлежит также банку, выдавшему ипотеку, или займ под залог, производя перепланировку, хозяин ставит чужое имущество под угрозу, рискует нарушить соглашение с кредитором.

Перепланировка в ипотечной квартире, без согласования с кредитором, имеет тяжкие последствия. Для людей, чьё жильё находится в ипотеке, не будет сюрпризом то, что сотрудники банка-кредитора могут в любой момент посетить квартиру, для проведения проверки. Если в результате будет выявлено несогласованное конструктивное изменение, это повлечёт за собой массу последствий, самым суровым из которых можно считать потерю прав на недвижимость.

Подготовка к строительным работам

Готовясь к перепланировке в ипотечной квартире, стоит внимательно ознакомиться с текстом ипотечного договора, для выявления пунктов, относящихся к проведению подобных действий. В некоторых случаях, во избежание рисков, банки указывают в договоре пункт, запрещающий проведение перепланировки в ипотечном жилье. В таком случае ничего поделать нельзя, и с настоящим планом квартиры придётся жить до тех пор, пока обязательства перед банком не будут погашены.

Перепланировка ипотечной квартиры, как и любой другой, обычно нацелена на улучшение жилищных условий и при соблюдении СНИПов и других норм, способна повлиять на недвижимость лишь позитивным образом, повысив ее рыночную стоимость. Исходя из этого, не сложно сделать вывод, что разрешение на проведение перепланировки в ипотечной квартире, банком будет выдано с радостью, если заёмщик является благонадёжным клиентом.

Стоит учитывать, что согласие будет выдано лишь при соблюдении ряда факторов:

  1. Если в истории платежей нет периодов просрочки;
  2. Если ипотека выплачивается более полугода;
  3. Если изменения не коснутся конструктивных особенностей жилья и является косметическим. Для более сложных работ, банку необходимо будет предоставить проектную документацию, оформлением которой придётся заняться в любом случае, для предоставления в административные органы.

Кроме того, многие банки одобряют подобные действия в ипотечном жилье, лишь за определённую плату, размер которой во многом зависит от самого банка и региона страны.

План или эскиз

Для того чтобы произвести перепланировку в ипотечной квартире, хозяин желающий её провести, должен будет определить нужен ли для подобных изменений план или хватит эскиза изменений. Получить более подробную информацию об изменениях, требующих разработки проектной документации и инженерных расчётов, можно ознакомившись с ППМ № 508-ПП в редакции №840-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», где в приложении содержится полный список изменений требующих привлечения проектной организации к работе.

Вкратце, можно сказать, что для проведения перепланировки, не затрагивающей сети коммуникаций, несущих стен, не подразумевающей изменений внешнего вида здания, достаточным будет представить эскиз, который каждый может составить самостоятельно. Не потребуется план, если изменения предполагают перенос ванной сантехнических приборов, без изменения габаритов комнаты, и технических параметров оборудования. То есть, если вы желаете перенести душевую в пределах ванной комнаты, то достаточно будет представить эскиз, а вот для установки джакузи, возможно, потребуется составлять план-проект, в тех случаях, когда предусмотрено дополнительное оборудование для увеличения давления воды и её нагрева.

Согласование

Хозяину желающему провести перепланировку в ипотечной квартире, после подготовки всех нужных документов, первым делом необходимо будет посетить организацию-кредитора. До момента последней выплаты, банк является формальным собственником квартиры, что важно при согласовании работ в администрации. Только получив согласие от банка можно переходить к дальнейшим этапам регистрации планируемых изменений и приступить к строительным работам.

В ваших интересах представить банку информацию, которая позволит проследить позитивные изменения в конструктивных особенностях квартиры. В случае увеличения жилого пространства, перепланировки санитарных помещений для большего удобства, установки дополнительного оборудования, способного позитивно повлиять на жилищные условия, прямым последствием явится повышение рыночной стоимости объекта, что может сыграть вам на руку на этапе согласования работ с банком.

Читайте так же:  Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Допускается ли перепланировка ипотечного жилья

Иногда даже полученной ипотечной ссуды не хватает на приобретение желаемого жилья. Приходится подбирать квартиру по средствам. Потом с появлением средств собственник начинает задумываться о привидение квартиры в желаемый вид путем перепланировки. Остается решить один вопрос – а допускается ли перепланировка квартиры в ипотеке. И если она разрешается, то, как это сделать по закону.

Возможна ли перепланировка ипотечного жилья

Жилье, находящееся в ипотечном залоге можно подвергнуть перепланировке, так же как и любое другое жилье. Единственное отличие в том, что в нашем случае необходимо заручиться согласием банка, так как на данный момент он является фактическим собственником.

А ведь последний может и не дать своего согласия на переделку квартиры. Все дело в том, что во время процедуры оформления займа была проведена оценка стоимости недвижимости по рыночным и кадастровым меркам. На основе полученных данных кредитор определяет требуемую величину ссуды. От этого зависят в дальнейшем величина процентов и ежемесячного платежа.

А перепланировка может существенно снизить стоимость жилья, потом в случае если возникнет необходимость реализации. То квартира продастся за гораздо меньшую сумму, что ни в коем случае не устроит ни банк, ни страховую.

Из этого следует простой вывод – будущая перестройка ипотечной квартиры должна быть направлена на ее удорожание, в противном случае согласие банка заемщик не получит.

Из-за этого многие банки даже вносят в условия ипотечного договора пункт запрещающий это. Поэтому совет заемщику – внимательно прочитать означенный договор. Если в нем имеется такой пункт, за согласием можно не обращаться, вы его все равно не получите.

С чего начинать?

Как уже сказано, с внимательного прочтения кредитного договора. Если в нем нет запрета на переделку, то идти к кредитору для получения согласия. Но перед этим удостоверьтесь в соответствии требованиям:

  • Нет задолженности;
  • С начала выплат по ипотеке прошло уже не менее года;

Процедура не бесплатная – требуется заплатить банку за его согласие порядка 5 тысяч рублей. Сумма может розница от банка.

Важно. Если кредитор не дал свое согласие на перепланировку, то проводить ее самостоятельно не нужно. При обнаружении этого на заемщика может быть наложен нехилый такой штраф, также от него потребуется привести в начальный вид жилье. В некоторых случаях кредитное учреждение пойдет на расторжение договора.

Все начинается с посещения страховщика, без согласия которого банк просто не рассмотрит вашу заявку. И только после согласия страховой взять на себя все риски, связанные с будущим ремонтом, последний возьмет в рассмотрение вашу заявку.

Одновременно с заявкой нужно предоставить план перепланировки. Если изменения незначительны, то согласие получить довольно легко. К последним относят:

  • Раздел или совмещение санузла. В первом случае устанавливается перегородка. Во втором соответственно уже существующая сносится;
  • Демонтирование встроенных шкафов, ненесущих стенок;
  • Остекление лоджии (балкона) без изменяя размера.

Достаточно эскиза работ. Его приготовить довольно легко – берем копию поэтажного плана в БТИ и наносим на него линии, указующие на будущие изменения. Получившийся рисунок отдаем кредитной организации и ждем ответа.

Если же планируемые переделки несколько сложнее указанных, то потребуется проект перепланировки. Самостоятельно его не приготовишь, разве что у вас имеется допуск СРО. А так придется обратиться в фирму, специализирующуюся в этом. К сложным проектам относят следующие переделки:

  • Объединение лоджии (балкона), кухонной комнаты с жилой зоной. Потребуется снос перегородок;
  • Увеличение размера санузла за счет нежилых комнат;
  • Демонтаж ненесущих стенок или устройство в них арок, ниш.

В отличие от первого проекта согласие финансовой организации получить довольно трудно. Но согласие страховой и грамотный проект увеличат шансы.

После того как работы будут закончены, то необходимо будет пригласить специалиста для оценки стоимости. Ведь она теперь изменилась.

Что запрещается

Под запрет попадают все переделки, указанные в строительных и санитарных нормативах. К ним относят следующие:

  • Запрещено остекление лоджий (балконов) если через них проходят пожарные лестницы;
  • Нельзя расширять площадь балкона с использованием выносных конструкций;
  • Если в кухне имеется газ, то объединить с жилой комнатой невозможно;
  • Демонтаж балконного подоконника при объединении с жилой зоной. Запрещено сносить несущие перегородки;
  • Нельзя переносить санузел в комнату, расположенное над жилой комнатой ниже расположенной квартиры. Такое допускается, только если ваше жилище находится на первом этаже;
  • Монтаж в санузле дополнительной сантехники – второй ванны, унитаз и т.д.;
  • Установка на лоджии (балконе) отопительных элементов.

Не забываем посетить жилинспекцию или в другую организацию, занимающейся согласованием перепланировок жилья в вашем населенном пункте. Здесь также необходимо написать заявление на разрешение с приложением соответствующих бумаг:

  • Правоустанавливающие документы на жилище;
  • Подготовленный проект;
  • Допуск от всех необходимых инстанций;
  • Разрешение от банка и страховой;
  • Техническое заключение, техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

После получения от них разрешения можно делать перепланировку в ипотечной квартире. После окончания работ специальная комиссия осматривает жилище и выдает разрешение на его эксплуатацию.

Далее следует обращение в БТИ с целью внесения необходимых изменений в соответствующие документы. После чего эти бумаги относим в банк для их официального утверждения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если изменения будут признаны существенными, банк может потребовать перезаключить договор страхования. Отказать вы не сможете.

Источники


  1. Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.

  2. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.

  3. ред. Карпунин, М.Г. Экономический эксперимент и право; М.: Юридическая литература, 2011. — 160 c.
  4. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2009. — 384 c.
Перепланировка в ипотечной квартире можно ли её согласовать с банком и как узаконить
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here