Оценка доли в квартире

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Оценка доли в квартире". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли

Акция: стоимость оценки доли в квартире от 2 500 руб!
Акция проходит до конца текущего месяца . Подробности у менеджера.
Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей доли в квартире, звоните:


Общие условия проведения акции — здесь

Самая распространенная ошибка собственников долей в квартире, при выкупе доли в квартире, это исчисление стоимости доли от рыночной стоимости всей квартиры, путем простого умножения ее цены на размер доли.

Например: если собственник владеет 1/3 доле в квартире, которую он оценивает по рыночной стоимости в 6 000 000 руб., то будет ошибочно стоимость доли определять как:

6 000 000 руб. *1/3 = 2 000 000 руб.

Такой способ оценки актуален, если продается не доля, а вся квартира, а деньги от продажи квартиры делятся между со собственниками пропорционально принадлежащим им долям. Только в этом случае Вы сможете получить полностью 2 000 000 руб. (из примера)

В том случае, если продается только доля квартиры, ее рыночная стоимость обычно МЕНЬШЕ, чем арифметическая часть от рыночной стоимости квартиры. Это связано с несколькими факторами:

1. При покупке доли в квартире покупатель приобретает определенные трудности при определении порядка пользования квартирой. Зачастую вопрос определения порядка пользования выносится на рассмотрение в судебные органы.

2. При покупке доли в квартире покупатель заведомо соглашается на то, что будет проживать в одной квартире с посторонними людьми, которые часто не питают к покупателю положительных эмоций. Это накладывает определенные моральные трудности на покупателя при пользовании своим имуществом. К слову сказать, такой проблемы бы не стоило (либо она была бы значительно меньше), если бы доли выделялись в натуре в виде комнат, и продажа осуществлялась именно комнаты. Важно понимать, что на текущий момент комнаты не выделяются в натуре. Если суд определил продавцу право пользования какой-либо комнатой, то покупатель не покупает вместе с долей и это право пользования! Покупатель просто покупает долю в квартире и свое право пользования ему предстоит еще определить либо полюбовно, либо через суд.

3. Самый железный фактор – определяющий более низкую стоимость доли относительно арифметической – это сложившийся и устоявшийся рынок стоимости долей. При анализе данных по купле – продажи долей мы наблюдаем значительное снижение стоимости доли относительно арифметической части.

Как же рассчитать стоимость доли в квартире? Наиболее правильная формула будет выглядеть следующим образом:

РС доли = РС квартиры*Р доли*(1-К),

где РС доли – рыночная стоимость доли в квартире,
РС квартиры – рыночная стоимость квартиры, в которой оценивается доля,
Р доли – размер доли,
К – коэффициент, отражающий не ликвидность доли в квартире. Размер коэффициента К – оценщики определяют расчетным путем.

Каков размер коэффициента на не ликвидность и от чего он зависит?

Размер понижающего коэффициента на не ликвидность при оценке доли в квартире зависит от нескольких факторов:

1. Размер доли
2. Количество комнат в квартире, в которой оценивается доля
3. Юридическая возможность определения порядка пользования комнатой и т.п.

Размер коэффициента обычно определяется в интервале от 10 до 50%. Хотя в практике оценки мы встречали коэффициенты на не ликвидность, выходящие за указанный интервал.

Расчет коэффициента при оценке доли в квартире — трудоемкий процесс. В то же время обладая техниками парных продаж и верно определяя ценоформирующие факторы вы сможете произвести расчет самостоятельно.

В любом случае, если вам требуется отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости доли в квартире — обращайтесь.

Совет нашего адвоката: Обращаем так же Ваше внимание, что если Вы хотите продать долю в квартире, или купить долю в квартире, то делать это надо в соответствии с требованиями законодательства РФ. Другие участники долевой собственности на основании ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки доли. Перед продажей доли третьим лицам собственник обязан сначала предложить выкупить долю в квартире другим со собственникам. И только в том случае, если они письменно откажутся от покупки или в течение месяца со дня извещения не купят предложенную долю, собственник может продать ее третьим лицам по цене не меньшей, чем предлагал другим собственникам.

Для определения рыночной стоимости доли в квартире позвоните по телефону: +7(495) 54-54-857

[2]

Особенности оценки доли в квартире

Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно.

Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.

Зачем нужно проводить оценку?

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

  • Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.

Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

  • при страховании;
  • при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  • при использовании в качестве уставного капитала организации;
  • для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  • при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.

Процесс оценки

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Читайте так же:  Все юридические тонкости сделки по продаже квартиры в долевой собственности

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – это рыночная стоимость доли;
  • РСН – рыночная стоимость недвижимости;
  • РД – размер отчуждаемой доли;
  • К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму).

Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Факторы, оказывающие влияние на цену

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.

Положительные качества, влияющие на увеличение цены части жилья

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

Документация, требующаяся для оценочной процедуры

При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину. К основной такой документации относятся:

  • справки об имеющихся обременениях по жилью;
  • сведения из БТИ (например, о количестве прописанных по адресу граждан, их возрастной категории и т. д.);
  • ксерокопия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав собственности на долю либо жильё;
  • паспорт владельца;
  • доверенность и удостоверение личности представителя (если необходимо);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки (если имела место);
  • документ, на основании которого гражданин является хозяином (к примеру, договор дарения или купли-продажи).

Уточнить точный перечень необходимых специалисту бумаг возможно в организации, предоставляющей услуги по оценке.

Как лучше оценить свою долю в квартире в Москве?

В интернете достаточно объявлений о продаже долей, размещенных различными агентствами, риелторами и частными лицами. Как правило, оценка доли завышена, что негативно сказывается на продаже. Если цена доли в квартире определяется неопытными лицами, подобные объявления «зависают» порой годами. Агенты по продаже квартир или загородной недвижимости не смогут вам правильно оценить стоимость в силу совершенно специфики сделки. При расчете стоимости доли нужно понять: если продавать долю в квартире отдельно от сособственников, она считается проблемной.

Итак, разберем детали оценки доли:

Доступ в квартиру, т.е. возможность войти в квартиру и покупатель может оценить состояние квартиры в плане ремонта и общей ситуации, увидеть проживающих лиц. Ему не нужно тратить деньги и нервы, подавая иск в суд о вселении и месяц ожидая решения. Отсутствие доступа в квартиру снижает оценку доли.

Количество собственников в квартире. В идеальной ситуации один. Для покупателя открывается возможность попробовать договориться о совместной продаже квартиры в целом. Стоимость доли будет намного выше, чем если собственников несколько.

Цена зависит от количества комнат и собственников. Пример: в трехкомнатной квартире три собственника. В таком случае покупателю доли возможно занять одну комнату по цене доли (комната стоит дороже, так как является отдельно выделенным объектом). При оценке такая доля считается перспективнее.

Есть ли у сособственника дополнительное жилье. Склонить его к продаже будет проще.

Если в квартире нет проживающих лиц — это хороший плюс. Квартиру можно сдать или проживать самостоятельно.

Один из дольщиков несовершеннолетний. О совместной продаже можно забыть, так как придется получать разрешение органов опеки доли, при которой бы не уменьшалась площадь, причитающаяся несовершеннолетнего и наделять его собственностью. Такой разъезд в целом без дополнительных затрат не получится. Процесс продажи сильно затрудняется и уменьшает общую стоимость доли почти наполовину от реальной.

[1]

Наличие или отсутствие определенного порядка пользования квартирой. Существует два определяющих документа: решение суда, где прописывается порядок пользования квартирой, либо письменное соглашение, заключаемое между владельцами, заверенное нотариусом.

Сособственник является очередником по программе улучшения жилья. Это значительный минус при оценке доли в квартире, так как получение нового жилья может растянуться на длительное время.

Сложно продать долю, расположенную в центре города (ЦАО). Подобные доли сложно продать, так как цена таких объектов слишком высока и найти покупателя непросто.

  • Учитывается следующий факт: если доля больше 1/2, например 2/3, то цена приравнивается к 1/2.
  • При вышеуказанных обстоятельствах важно понимать, что может влиять на оценку, даже если вы делаете ее самостоятельно. Не нужно заблуждаться в том что, квартира стоит 6 миллионов рублей, а ваша доля составляет 1/2 она будет стоить ровно половину суммы. Конечно, грустно звучит, но такую сумму возможно было получить при договоренности с сособственником о совместной продаже, а проблемная доля стоит 50% от этой стоимости, и никто не избавляет от необходимости учитывать сложность ситуации.

    Читайте так же:  Образец трудового договора по совместительству

    Оценка доли довольно сложна, на подобные вопросы не все риелторы готовы ответить. И только обратившись к опытным специалистам, работающим на рынке долевой собственности не первый год вы сможете с их помощью узнать цену доли квартиры для продажи в течение 5 минут. В итоге, при правильной оценке доля в квартире продается не более двух-трех недель.

    Если вас интересует оценка доли в квартире для продажи, то вам необходимо обратится к настоящим профессионалам, которые смогу вам помочь в любом вопросе. Своим клиентам мы предоставляем следующие преимущества:

    ✔ Наша команда, это профессионалы и квалифицированные работники.

    ✔ Мы поможем вам в решении любого вопроса, и предложить выгодные условия сотрудничества.

    ✔ Только мы сможем помочь вам и ответить на вопрос, как оценить стоимость доли в квартире, быстро и грамотно.

    Звоните по телефону +79035516777, Частный риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич.

    Оценка доли в квартире

    Вы можете on-line:

    Мы перезвоним в удобное Вам время!

    Заявка на бесплатную консультацию специалиста

    Ответы на любые вопросы по услугам

    Наиболее часто независимая оценка доли в квартире требуется в следующих случаях:

    • Бракоразводные процессы
    • Споры о разделе совместно нажитого имущества
    • Наследственные споры
    • Обращение взыскания на совместно нажитое супругами имущество
    • При сделках купли-продажи между родственниками или сожителями

    Оценка доли в квартире — особенности

    Независимая оценка доли в квартире имеет одну, очень важную особенность. Поскольку доля не выделена в натуре, оценке подлежит не физически выделенный объем квадратных метров, а виртуальная часть квартиры, которая далеко не всегда может быть выделена в отдельную комнату с определенным количеством площадей общего пользования.

    В случае оценки доли в квартире мнение оценочного сообщества относительно методов и подходов к оценке разделилось на два:

    1. Стоимость доли в квартире пропорциональна стоимости квартиры и размеру доли.
    2. Стоимость доли в квартире меньше величины, пропорциональной размеру доли и стоимости квартиры.

    Специалисты ООО «Центр Делового Консультирования» придерживаются второго мнения и основываются на следующем:

    • Сравнительный анализ предложений и сделок по продаже долей в квартирах, проведенный нашими специалистами совместно с агентством недвижимости «Московская Городская Служба Недвижимости» показал, что стоимость ½ доли в квартире не равна рыночной стоимости квартиры, деленной пополам, а примерно на 30-50 процентов ниже.
    • Покупка доли в квартире не означает для покупателя возможности пользоваться всей жилой площадью наравне с другими собственниками квартиры в пропорции, равное его доле.

    Пример:
    При покупке ½ доли в двухкомнатной квартире с жилыми комнатами площадью 13 кв. м и 18 кв. м покупатель такой доли вынужден дополнительно узаконить право пользования 5 кв. м, находящимися в бОльшей комнате.
    Подобное узаконивание возможно после получения судебного определения «о порядке пользования жилым помещением», или путем принудительного выкупа у второго собственника 5 кв. м, что в свою очередь, так же может быть связано с судебными разбирательствами.

    • Исходя из приведенного выше примера у доли в квартире практически всегда один потенциальный покупатель — владелец второй доли в этой же квартире. И, исходя из практики, он практически всегда не готов выкупать вторую долю исходя из рыночной стоимости квартиры.
    • Определение рыночной стоимости доли в квартире не может быть связано с так называемым «синергетическим эффектом» для второго собственника, так как подобный эффект подразумевает под собой уже не рыночную, а инвестиционную стоимость актива. А при судебных разбирательствах в силу норм действующего законодательства, для вынесения решений рассматривается только рыночная стоимость активов.

    Таким образом, специалисты оценочной компании «Центр Делового Консультирования» при оценке долей основываются на сделках по продаже именно долей в квартирах.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Все указанные выше факторы находят отражение в Отчетах об оценке, подготовленных нашими специалистами. Ведь, чем точнее охарактеризован объект, тем точнее будет его оценка.

    Как видно из написанного выше, независимая оценка доли в квартире является важной составляющей разного рода судебных споров и в этой связи очень важным становится правильный выбор независимого Оценщика.

    Оценочная деятельность специалистов «Центра Делового Консультирования» ведется с соблюдением всех норм законодательства, регламентирующего оценочную деятельность.

    Опыт и квалификация специалистов позволяют гарантировать отсутствие замечаний к Отчетам об оценке.

    Оценка доли в квартире

    Заполните данную форму по оценке доли квартиры и наши сотрудники свяжутся с Вами.

    Бесплатная оценка доли

    Продажа доли квартиры через наше агентство будет произведена строго в соответствии с действующим законодательством. Так же мы можем сами выкупить долю в квартире за 90% от ее рыночной стоимости в течении одного или двух дней. Стоимость доли напрямую зависит от сложившейся ситуации в квартире, от возможности проживания и количества со собственников.

    Как оценить стоимость доли в квартире для продажи

    Согласно статистическим данным, более девяноста процентов квартир в нашей стране находятся в долевой собственности. Рассмотрим, как оценить стоимость доли в квартире для продажи.

    Довольно часто долю в квартире выкупают другие собственники. В этом случае стоимость имущества определяется по личной договоренности, после чего заключается договор купли-продажи. Но если вы хотите продать долю в квартире третьему лицу, потребуется независимая оценка ее стоимости. Неправильным будет рассчитывать стоимость доли, разделив рыночную цену всей квартиры на количество собственников. На ценообразование в этом случае влияет множество факторов:

    • стоимость всей квартиры;
    • площадь всей квартиры;
    • количество комнат;
    • изолированность комнат;
    • количество собственников;
    • количество лиц, официально зарегистрированных по данному адресу;
    • совершеннолетие собственников;
    • размер доли;
    • месторасположение квартиры;
    • особенности района, инфраструктуры;
    • состояние квартиры;
    • порядок пользования жилищем.

    [3]

    Оценка доли в квартире — сложная процедура, выполнить которую могут только профессионалы с большим опытом работы в данной сфере.

    Оценка доли в квартире для выкупа

    Чтобы оценить долю в квартире для выкупа обычным обывателем (для проживания), необходимо выявить все показатели ликвидности объекта. Следующие факторы могут существенно снизить стоимость доли:

    • разница между площадью комнаты и размером доли;
    • невозможность определить порядок пользования;
    • наличие агрессивных собственников, препятствующих входу в квартиру;
    • форма сделки, отличающаяся от стандартного договора купли-продажи;
    • маленькая кухня;
    • плохое санитарное состояние объекта;
    • плохое техническое состояние объекта;
    • расположение квартиры на первом этаже;
    • плохая экология в районе и т.д.

    Если доля в квартире будет выкупаться профессионалом, намеревающимся в дальнейшем извлечь из покупки выгоду, нужно оценить следующие факторы, снижающие стоимость объекта:

    • другие собственники квартиры не проживают в ней (договорить о продаже всего жилья будет невозможно);
    • суды, проигранные продавцом;
    • собственник доли не является первым по счету;
    • среди собственников: несовершеннолетние, пожилые люди, лица, состоящие на учете в наркологическом или психоневрологическом медицинском учреждении;
    • слишком большая или слишком малая доля;
    • возможность оспорить собственность продавца на долю (например, если собственник получил ее по наследству, и с этого момента не прошло трех лет).
    Читайте так же:  Периодичность техосмотра легковых автомобилей

    Оформление сделки купли-продажи доли в квартире между родственниками

    Выкуп доли в квартире у родственника имеет свои особенности, но, как и сделки с посторонними лицами регулируется нормами текущего законодательства. Между родственниками заключается договор купли-продажи, после чего регистрируется право собственности. Для продажи имущественных прав на долю в квартире, собственник должен собрать необходимые документы: правоустанавливающие бумаги, правоподтверждающие бумаги, паспорт БТИ, выписки из домовой книги. При наличии супруга, требуется его нотариально заверенное согласие на продажу объекта.

    Нельзя использовать для выкупа доли в квартире материнский капитал. Если покупателю не хватает денежных средств, он может обратиться в банк для получения ипотеки. Если он уже является владельцем половины квартиры и хочет выкупить оставшуюся часть, залоговым имуществом для банка будет выступать все жилье.

    Как рассчитать стоимость доли в квартире

    Задайте вопрос юристу бесплатно!

    Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

    Все данные будут переданы по защищенному каналу

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    При заключении договора купли-продажи или иных сделок, связанных с отчуждением доли в квартире важно понимать стоимость данного объекта недвижимости. Оценка осуществляется с учетом определенной специфики и в итоге стоимость не всегда оправдывает ожидания собственников. От чего она зависит, вы узнаете, прочитав эту статью.

    Особенности ценообразования

    Проще всего определить цену основываясь на результатах мониторинга рынка недвижимости. Большинство собственников предполагает, что для того, чтобы рассчитать стоимость доли, достаточно узнать цену всей квартиры и поделить эту сумму на количество собственников. Например, если жилье стоит 3 миллиона и владеют им 3 человека, а доли разделены поровну, то 1/3 квартиры будет стоить 1 миллион. С правильностью подобных расчетов поспорить трудно. Правда, если рассматривать их только с математической точки зрения. В реальной жизни на ценообразование влияет множество факторов.

    Прежде всего это спрос. Как показывает практика, желающих приобрести часть квартиры не так уж и много. Людям проще потратить имеющиеся у них накопления на комнату в коммуналке или в общежитии. Доли же покупают в основном те, кто ищет не жилье, а объект недвижимости, по адресу которого можно осуществить постоянную регистрацию. А для подобных целей люди стараются выбирать самое дешевое жилье.

    В связи с этими обстоятельствами с продажи отдельной части вы сможете выручить намного меньше денег, как если бы вы продали всю квартиру целиком и полученные средства поделили поровну между всеми владельцами. О том, как посчитать долю в праве общей собственности на общее имущество, мы уже рассказывали.

    Как примерно рассчитать стоимость

    Оценивается стоимость долей в каждом конкретном случае по-разному. Лучше всего с этой работой справятся агенты по недвижимости, знающие ситуацию на рынке «от» и «до». Но иногда даже риелторы оказываются некомпетентными в данном вопросе. Так как их заработком является процент от стоимости сделки, агенты по недвижимости могут из корыстных соображений намеренно завысить цену на объект. Либо наоборот, занизить реальную стоимость по максимуму, чтобы быстрее осуществить продажу и получить свое агентское вознаграждение.

    Если вы хотите узнать сколько на самом деле стоит ваша доля постарайтесь найти проверенного специалиста или попросите оценить объект недвижимости одновременно нескольких риелторов.

    Для того, чтобы получить примерное представление о том, как выручить с продажи максимально возможную сумму денег, необходимо следовать представленным ниже рекомендациям:

    1. Как уже говорилось выше, больше всего вы сможете получить, продав квартиру целиком, и только потом разделив полученные средства между всеми собственниками пропорционально размерам их долей. В связи с этим обстоятельством, постарайтесь убедить остальных владельцев в целесообразности выставления на продажу всего жилья сразу.
    2. Вариант номер два, продажа части жилья оставшимся его собственникам. По закону вы в обязательном порядке прежде чем выставить объект на продажу должны письменно уведомить о своем намерении соседей и предложить им выкупить вашу часть квартиры. Это необходимо сделать, так как они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Если кто-то из совладельцев заинтересуется предложением (а обычно так и случается), цену можно максимально приблизить к той, что получилась в результате простейших математических подсчетов.

    Если у других собственников нет желания ни на продажу своих квадратных метров, ни на приобретение ваших, будьте готовы, что реальные покупатели «со стороны» предложат вам за долю в несколько раз меньше, чем вы бы хотели в идеале.

    Риелторами и профессиональными оценщиками для определения стоимости долей обычно используется следующая формула:

    1. Цд – цена доли.
    2. Ск – рыночная стоимость целой квартиры.
    3. Д – площадь доли.
    4. К – коэффициент учета параметров.

    При определении коэффициента учитываются многие факторы, среди которых:

    • размер всей квартиры;
    • число комнат;
    • срочность продажи;
    • задолженности перед коммунальщиками;
    • наличие судебных обременений;
    • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухни, ванной, туалета);
    • возможен ли выдел в натуре;
    • количество всех владельцев;
    • наличие среди проживающих в квартире несовершеннолетних;
    • район и инфраструктура;
    • состояние объект недвижимости.

    Если у вас нет желания на осуществление квалифицированной оценки жилья, можете попробовать самостоятельно изучить рынок недвижимости в вашем регионе и, сравнив имеющиеся объявления о продаже долей, сделать вывод о стоимости имеющейся. Но имейте в виду, что на практике от третьих лиц за свои квадратные метры вы получите как минимум в три раза меньше, чем получили бы после продажи квартиры целиком.

    Пример. Предположим, что вы являетесь владельцем ½ части жилья, если ваш сосед согласится продать свою половину одновременно с вашей, за обе доли вы получите 3 миллиона, после раздела этой суммы каждому достанется по 1 500 000. Если же совладелец, не захочет продавать свою долю, и откажется выкупать у вас вашу, за свою недвижимость вы сможете выручить примерно 500 000 рублей.

    При формировании цены очень часто учитывается наличие договоренности между всеми собственниками о порядке использования жилья. если вы хотите, как можно выгоднее продать свою часть квартиры, постарайтесь предварительно заключить подобное соглашение. Еще лучше будет, если вам удастся через суд выделить долю в натуре. Как только это произойдет, можете смело повышать цену на комнату, как минимум, в два раза.

    Зависимость цены от возможности выдела доли в натуре:

    Возможно выделить в натуре Если определиться с порядком пользования жилья на момент выставления доли на продажу не удалось, но в дальнейшем существует возможность согласования такого порядка и выдела доли в натуре, для того, чтобы определить стоимость доли, возьмите цену самой маленькой комнаты и отнимите от нее 30%.
    Невозможно выделить в натуре Бывают ситуации, когда выделить долю в натуре не представляется возможным, например, вы являетесь совладельцем однокомнатной квартиры. В этом случае стоимость вашей доли уменьшается во много раз. Продать жилье становится практически нереально, либо покупатели готовы отдать предложить за ваши квадратные метры символическую сумму, как правило в 7 и более раз меньше их кадастровой стоимости.
    Читайте так же:  Приватизация земли общего пользования в снт

    Специалисты нашего сайта могут круглосуточно оказать вам бесплатную консультационную помощь, если у вас возникли вопросы, связанные с оценкой доли жилья. Так как каждая ситуация индивидуальна, следовательно и решение проблемы должно быть таким же. Наши юристы посоветуют вам, как поступить в вашем конкретном случае.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Оценка доли в квартире

    Независимая оценка доли в квартире

    Оценка доли недвижимости – один из самых актуальных в современном обществе вопросов, ведь ее постоянно покупают и продают. Многие удивятся, но даже комната – это недвижимость, которую можно и нужно сперва оценить, чтобы продать.

    На первый взгляд, оценка квартирной доли почти не имеет отличий от оценки целого помещения. Она основывается на том, что оценщик собирает информацию об особенностях недвижимости, ее общих свойствах. Однако некоторые нюансы в процедуре есть и поэтому данную работу стоит доверять лишь настоящим профессионалам, ведь в конечном итоге от их работы будет зависеть очень многое.

    Профессионал проанализирует местоположение комнаты, уровень развития инфраструктуры вообще и близость к остановкам общественного транспорта в частности. Далее подробно рассмотрим все сопутствующие факторы, влияющие на составление стоимости, призванные отвечать реальным рыночным тенденциям в конкретно взятый период времени.

    Оценка стоимости комнаты – когда и зачем может понадобиться эта услуга?

    Случаев на самом деле крайне много, например:

    • банальная необходимость продать свою долю в квартире;
    • взятие кредита (в том числе ипотечного) под залог подобной недвижимости;
    • дарение/вступление частичного собственника в наследство;
    • судебный спор о том, справедливо ли разделено имущество;
    • в случае, когда комната выступает залогом в кредитной сделке;
    • во время процедуры развода, выступая в роли предмета имущественного спора;
    • при начислении выплат в страховом случае;
    • во время имущественной оценки органов опеки;
    • в случае если имущество находится под арестом и другие подобные ситуации.

    В любом из вышеописанных сценариев необходимы профессиональные, юридически заверенные услуги. Оценщик дополнительно учитывает все юридические тонкости и нюансы, поскольку процедура этого типа представляет собой трудоемкий процесс, который требует внимания даже к совершенно незначительным нюансам.

    Результативная работа специалиста-оценщика направлена на получение следующих ответов:

    1. Выяснение показателя общей рыночной стоимости квартиры, исходя из ее состояния, эксплуатационных характеристик дома, территориальные особенности и другие данных, относящихся к стоимости объекта, подлежащего оценке.
    2. Каково техническое состояние квартиры на момент сбора данных.
    3. Какова оценка недвижимости со стороны доходности.
    4. Какова общая ликвидная/рыночная стоимость квартиры и прочее.

    В конечном итоге важно не только провести оценку, но и сделать это силами грамотных специалистов, готовых предоставить достоверную информацию, основываясь на совокупности всех доступных данных.

    Оценка доли в квартире, какие факторы и нюансы влияют на работу?

    Оценка квартиры или отдельно взятой комнаты в ней – это определение текущей рыночной стоимости, которая может быть использована в ряде вышеописанных ситуаций. Стоит также отметить, что стоимость квадратного метра комнаты, принадлежащего нескольким собственникам, будет существенно ниже, чем в жилье подпадающем под категорию индивидуальной собственности.

    Производя расчеты стоимости, квалифицированный оценщик отталкивается не только от общих ценообразующих критериев: этаж/этажность, жилая площадь, наличие/отсутствие близлежащей инфраструктуры, планировка квартиры и прочее ‒ в расчет берутся и специфические, не менее важные, но малозначимые для непричастного к юриспруденции человека факторы:

    1. Соотношение площади квартиры к площади комнаты.
    2. Наличие в комнате лоджии или балкона.
    3. Наличие или возможность создания дополнительного оборудованного входа.
    4. Состояние комнаты, включающее в себя наличие недавнего ремонта.
    5. Предусмотрена ли возможность кардинальной перепланировки комнаты.
    6. Количество жильцов одновременно проживающих на оставшейся площади квартиры.

    Помимо всего вышеперечисленного стоит упомянуть о сложностях в оценке доли имущества в общежитии, когда в силу вступает целый ряд территориально-муниципальных законов, решить которые без помощи специалиста крайне сложно.

    Когда речь идет о коммунальной квартире, расчеты усложняются еще больше, поскольку необходимо сделать уравнивание цены квадратного метра в квартире вообще и соответствующей площади, отдельно взятой ее части. Так делается потому, что все, кто владеет комнатами в коммуналке, одновременно являются совладельцами квартиры в целом. Сложность процедуры с юридической точки зрения делает работу оценщика фактически филигранной.

    Итак, очевидно, что без помощи специалиста в этом случае не обойтись. А значит, стоит обратиться к заслуживающей доверия компании, которая оказывает оценочные услуги. Квалифицированная помощь лишит юридической неуверенности, избавит от пробелов в области имущественного права и позволит воплотить все ваши планы в жизнь!

    Оценка доли квартиры определенным порядком пользования

    Мы решили не мешать в общую кашу разные доли, и абсолютно уверены, что это правильно. Всё дело в том, что в квартирах, где порядок пользования определен, оценка доли квартиры производится несколько иначе, чем оценивается подавляющее большинство долей в жилых помещениях с неопределенным порядком пользования.

    Так что, если Вы относитесь к этому числу, можете действительно считать себя человеком, которому сильно повезло. Для начала давайте определимся с документами, подтверждающими везение.

    И так, проверка Ваших документов. Варианта имеется всего два:

    1. Судебное решение об определении порядка пользования жилым помещением.
    2. Письменное соглашение между участниками долевой собственности.

    В основном, под определением порядка пользования в жилом помещении предполагается наличие, вступившего в законную силу, судебного решения об этом. Если решения суда нет, а есть некие внутренние устные соглашения между Содольщиками о том, кто какой из комнат в жилом помещении будет пользоваться, то считайте, что порядок пользования не определен. Ибо данный юридический факт необходимо подтверждать только решением суда.

    Кроме того, здесь есть один нюанс. В решении суда будут чётко определены границы той части квартиры (а это обязательно будет изолированная комната), которую суд определил в пользование конкретного Содольщика, причём Содольщики будут прописаны поимённо. Имеется ввиду, например, следующее: за Ивановым — комната 15 метров, за Петровым — комната 18 метров, за Сидоровым — комната 12 метров. Именно так, и ни как по другому. Таким образом, если Иванов уже свою долю в праве продал постороннему лицу, то порядок нужно определять заново, с участием нового фигуранта. Таким образом, если состав Содольщиков изменился, считайте что у Вас порядок пользования не определен.

    Читайте так же:  Иск о восстановлении срока для принятия наследства в '2019' году

    Что касается достигнутого соглашения между участниками долевой собственности. Не пройдёт и вариант, если между Содольщиками заключено соглашение об определении порядка пользования жилым помещением в простой письменной форме. Подлинность подписей на этом соглашении должна быть заверена нотариусом. Простой бумажке с несколькими каракулями доверия не будет.

    Не Ваш случай?

    В случае, если ни одного из этих вариантов у Вас нет, значит Вы зашли не по адресу, тогда Вам нужно сюда.

    Как мы уже указывали в других разделах, 99% долей поступают на рынок недвижимости в неопределенном состоянии. В оставшемся 1% случаев, когда порядок пользования определен, за каждым Содольщиком фактически закрепляется определенная изолированная комната в жилом помещении. В этом варианте, оценка доли квартиры фактически сводится к определению рыночной стоимости комнаты, занимаемой Содольщиком в жилом помещении.

    Если цена доли ориентирована на обычную комнату в квартире коммунального заселения в конкретном районе г. Москвы, тогда это значительно упрощает оценку доли в квартире. Комнату в коммунальной квартире Вам может оценить любой риэлтор, используя метод сравнительного анализа недавно проданных в конкретном районе комнат.

    Однако, как ни крути, комната — это комната, а доля — это доля. В комнату в коммуналке Вы можете поставить металлическую входную дверь, отдельный счётчик электроэнергии, и вообще жить достаточно изолированно от других жильцов. Доля таких действий не подразумевает, точнее сказать, в теории это допустимо, но на практике — бессмысленно. Ведь с изменением состава Содольщиков, может быть по иному определен порядок пользования жилищем, а то и вовсе, ранее определенный порядок, бывает прекращён.

    На этот счет имеется Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» , где сказано, что при разрешении дел о вселении в жилое помещение судам следует учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать в точности долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Пойди разберись, что за хренотень? Как можно учесть уже сложившийся порядок, нуждаемость и реальную возможность проживания. Для нас это всегда было и остается загадкой. Так что, решение суда в этом вопросе, предсказать заранее не возможно!

    Приведем пример

    Допустим в трехкомнатной квартире (с изолированными комнатами) имеется три Содольщика, каждый из которых владеет по 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру. Суд, худо-бедно, хоть каким то образом, при согласии Содольщиков, может определить в пользование каждому из них по изолированнной комнате. Кому побольше, кому поменьше, это уже неважно, главное, что теоретически это возможно, а практически осуществимо. В последующем, один из Содольщиков дарит или продает на сторону свою 1/3 долю двум разным людям, по 1/6 каждому. Таким образом, Содольщиков становится уже четверо, а изолированных комнат остается всего три. При таких обстоятельствах суд не сможет, даже в теории, определить порядок пользования жилым помещением, не ущемив права одного из Содольщиков. Таким образом, предыдущий порядок пользования летит коту под хвост.

    Или другая ситуация, когда, например, двое Содольщиков имеют равные доли в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами. Как известно, по площади они равными не бывают. Обычно одна большая, другая — маленькая. Жили они не тужили, один занимал ту, что побольше, другой ту, что поменьше. Затем, который проживал в меньшей комнате свою долю отчуждает посторонним лицам. А там, к примеру, семья с ребенком. Суд изменяет порядок пользования, и более нуждающемуся в площади Содольщику определяет в пользование большую комнату. Как говорится, поменялись местами.

    Само-собой, такие изменения могут быть спутниками исключительно долевой собственности. Применительно к комнатам коммунального заселения, такое невозможно в принципе. Комната — частная собственность, и никаких принудительных изменений в плане ее пользования закон не предусматривает. Только по усмотрению и волеизявлению владельца.

    В связи с этим, когда происходит оценка доли квартиры, это значимое обстоятельство нельзя не учитывать. Так что, и здесь есть свои особенности, о которых мы Вам сейчас расскажем.

    Из всего вышеизложенного Вы, наверное, уже поняли, что положительным фактором, когда производится оценка доли квартиры с определенным порядком пользования, всегда является фактор стабильности, как гарантия неизменности ранее возникших правоотношений. И наоборот, если отношения между Содольщиками нестабильны, и в любой момент состав Содольщиков может измениться, тогда от определенного порядка пользования в жилом помещении толку мало. Однако, как уже говорилось, в любом случае, доля с определенным порядком пользования может быть оценена на порядок, а то и несколько порядков выше.

    Приведем пример

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Возьмем 1/4 долю в четырехкомнатной квартире с изолированными комнатами с четырьмя Содольщиками в спальном районе. Представим ситуацию, что в этой квартире проживают, например, шесть человек (три Содольщика и члены их семей). Четвертый, как водится, не проживает, а долю продает. Без определения порядка пользования ему не продать свое добро и за полмиллиона рублей. Определив порядок пользования, можно уже вести речь и миллион, и за полтора. Существенно, не правда-ли?

    Источники


    1. Марченко, М. Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко, Е.М. Дерябина. — М.: Проспект, 2012. — 720 c.

    2. Александр, Чашин Пособие по написанию курсовых и дипломных работ по теории государства и права / Чашин Александр. — М.: Дело и сервис (ДиС), 2008. — 932 c.

    3. Земельные споры. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 705 c.
    4. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.
    Оценка доли в квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here