Особенности реализации квартиры государству. как правильно продать жилплощадь

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Особенности реализации квартиры государству. как правильно продать жилплощадь". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как правильно продать квартиру самостоятельно?

Самостоятельная реализация квартиры может позволить продавцу осуществить контроль всех этапов отчуждения – от поисков потенциального покупателя до процедуры оформления договора и заключения сделки, что довольно рационально, с учетом экономии на услугах риэлторских агентств.

Одновременно с этим продать квартиру в самостоятельном порядке довольно сложный процесс, требующий определенных навыков в данной сфере, некоторой юридической «подкованности», а также характеризующийся значительными временными затратами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как оценить свою квартиру для продажи

Каким образом самостоятельно произвести оценку квартиры перед продажей? Данный процесс не характеризуется особой сложностью, при условии, что вы владеете перечнем критериев для формирования цены на объект недвижимости.

Цена на квартиру отображает совокупность ее рыночных характеристик. Следует отметить для себя те основные моменты, которые упоминаются в большей части объявлений по продаже жилплощади. Данные характеристики и выступают основополагающими факторами, формирующими стоимость квартиры в целом. Сложного в данном процессе мало, основное правило – оценивайте квартиру, как чужую, то есть без лишних эмоций и захваливания.

Оценивание квартир в рамках рынка недвижимого имущества проводится исключительно методом сравнения, что отличает их от объектов коммерческого значения, в котором применимы, как правило, доходный и затратный методы.

Метод сравнения (или же сравнительный метод) – наиболее элементарный и доступный для понимания из числа остальных методов оценивания. Суть его кроется в самом названии, а именно, происходит сравнение фактических цен подобных по характеристикам объектов, после чего, учитывая некоторые различия, вводятся поправочные коэффициенты в большую или же меньшую сторону.

Первоначальным и наиболее существенным фактором при оценивании недвижимого имущества выступает расположение такового. В случае с квартирой – район населенного пункта, квартал, сама улица.

Как правило, с учетом исторического фактора, в каждом населенном пункте формируются определенные участки обитания, которые отличны друг от друга по фактору престижности, а также социальных особенностей, уровня жизни, экологического состояния и развитости инфраструктуры. Можно назвать данный фактор кластером.

Продажа квартиры самостоятельно.

Про документы для самостоятельной продажи квартиры читайте тут.

Нам предстоит сравнить нашу квартиру с подобными, которые выставлены для продажи в рамках одного кластера.

Иные факторы, которые влияют на стоимость квартиры, приведены ниже (по порядку уменьшения существенности):

  • вид дома (панельный или кирпичный, или же монолитный, класс «эконом», «бизнес» или же «элитный», проект серийный или же индивидуальный, устаревший или же современный);
  • количество помещений (комнат) в квартире, а также общая и жилая площадь квартиры;
  • размеры кухни (существенный показатель для некоторых граждан);
  • пейзаж, открывающийся из окон квартиры (здесь, как говорится, дело вкуса, однако, за хороший вид из окна доплата по цене может варьироваться от 10 до 20%);
  • размещение дома относительно самого кластера, поскольку и в благополучных районах могут быть захолустные секторы, характеризующиеся повышенной шумностью или наоборот тишиной и недоступностью;
  • отдаленность от метро (естественно, при наличии такого вида транспорта в вашем населенном пункте);
  • этаж, на котором располагается квартира (однако, как правило, чем выше класс дома, тем ниже существенность этажа расположения);
  • планировка квартиры (размещение и размеры отдельных помещений, высотность потолков, объединенный или же раздельный санузел, а также сведения по лоджиям и балконам);
  • инфраструктура самого дома, а именно: наличие ограждения двора, охраны, паркинга и т.п.;
  • достойное состояние ремонта в квартире.

Со стороны риэлторов и агентств по недвижимости оценивание производится, как правило, по вышеприведенным факторам. Однако для проведения быстрой, так называемой, экспресс-оценки, будет вполне достаточно первых 3-х характеристик, а именно – места расположения здания, его типа и площади квартиры.

Прочие факторы имеют менее существенный уровень влияния на стоимость, а в большей степени – на то, насколько быстро квартира будет продана. К примеру, квартира, оснащенная балконом, при остальных равных условиях, продастся намного быстрее, нежели подобная без балкона.

Не следует волноваться из-за точности оценивания на первоначальных этапах, поскольку спрос внесет свои коррективы в данном направлении. Если верить практике, то со стороны риэлторов довольно часто допускаются погрешности в оценке, вследствие чего объекты недвижимости, которые находятся в их реализации, продаются довольно проблематично из-за завышенной цены.

Профессиональный подход к вопросу оценивания кроется не в предугадывании точной цены на квартиру, а в определении «вилки» или же диапазона стоимости на квартиру с такими характеристиками, и при этом разброс в цене должен составлять примерно от 4 до 5%.

Что касается точной цены, то ее, как правило, определяет уже сам покупатель, поскольку амбиции продавца и риэлтора являются лишь отправной точкой.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Фактор юридической чистоты довольно важен для успешности сделки. Однако каким образом самостоятельно, без привлечения риэлтора, продать объект недвижимости, учитывая, что данные специалисты наиболее «натасканы» в этой сфере и владеют сведениями обо всех возможных тонкостях правового характера.

Подготовка и сбор документации правоустанавливающего характера – забота продавца квартиры:

  • Свидетельство о регистрации права собственности лица на объект недвижимости, с приложенными основаниями для сделки – договора купли-продажи, дарения и т. д. Если квартира получена в результате приватизации, тогда будет необходим договор о передаче в собственность. Данные документы необходимы для удостоверения права продавца на распоряжение искомой собственностью;
  • Технический паспорт на квартиру, который выдается в БТИ. Его составляющие – план помещения и данные по инвентаризации. Если брать во внимание период времени с 2012 года и далее, то тут речь уже идет о техническом плане, отображающим сведения обо всех характеристиках квартиры;
  • Кадастровый паспорт с внутренней планировкой помещений. В данном документе имеются сведения об узаконенных перепланировках и размерах помещений;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Форма № 9 (представляет собой выписку из домовой книги);
  • Документация, которая бы подтверждала отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • Письменное разрешение (согласие) со стороны супруга (супруги), а также органа опеки и попечительства при наличии соответствующих обстоятельств.
Читайте так же:  Документы при подаче на развод при наличии несовершеннолетних детей

Самостоятельная продажа квартиры

С покупателем, согласившимся на заключение сделки купли-продажи квартиры, необходимо оформить и подписать предварительное соглашение, а также соглашение об авансе. Это потребуется при возможном отказе покупателя от заключения сделки, а вы в результате потратите драгоценное время.

В тексте данного соглашения, как правило, обозначается срок его продолжительности, а также сумма, которая передается в пользу продавца, и, кроме того, условия возвращения данной суммы. На замену соглашения об авансе нередко применяется соглашение о задатке. Последний возвращается в двойном размере.

Далее составляем договор купли-продажи – подойдет типовой договор, или же можно обратиться за помощью в адрес юридического агентства. Договор заверяется у нотариуса.

При подписании договора подразумевается передача оговоренной денежной суммы. Это осуществляется посредством передачи наличных денег из рук в руки, по безналичному переводу, посредством банковской ячейки.

Договор купли-продажи подлежит регистрации в регистрационной палате. При оптимальных обстоятельствах покупатель квартиры получает свидетельство о собственности на руки минимум через 30 дней.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как продать половину квартиры, особенности и трудности сделки

Жилье часто приобретают на условиях долевой или совместной собственности, но, не все знают как продать половину квартиры.

В течение жизни происходит много событий, в результате которых у одного из владельцев появляется желание продать свою часть недвижимости.

Проблема заключения сделки по отчуждению половины квартиры также возникает у тех, кто получает в наследство жилую долю, но проживать на новом месте не планирует.

Как продать половину квартиры?

Согласно законодательству, гражданин имеет право продать или подарить любую собственность, владельцем которой является

Как продать пол квартиры? Законодательно у любого собственника есть право, согласно Гражданскому Кодексу, продавать, дарить, менять, завещать недвижимое имущество, даже если это часть однокомнатной квартиры. Поэтому вопрос, можно ли продать половину квартиры, очевиден. Можно.

На практике осуществить сделку продажи квартиры с долями весьма затруднительно, так как реализация права связана с соблюдением их у других собственников жилья и всех заинтересованных лиц.

Продажа доли — наиболее сложный вид сделки с недвижимостью, но часто встречающийся в решении жилищных вопросов.

Как продать квартиру с долями? Следует различать два основных вида общего владения жильем:

  • долевая собственность (доли каждого юридически определены);
  • совместная собственность (без выделения частей совладельцев).

Одно из основных условий в предпродажной подготовке – согласие всех других собственников долей в квартире. Для этого следует известить всех жильцов о предполагаемой сделке в установленном порядке.

Каждый из владельцев жилья имеет преимущественное право на приобретение продаваемой части квартиры

Все владельцы имеют равные права на преимущественную покупку продаваемой доли. Стоимость доли не должна отличаться от обозначенной цены для третьих лиц и договорной, которая, в итоге, появится в документе о купле-продаже.

Продажу и покупку доли жилья нельзя путать с представлением о продаже и покупке отдельной комнаты, как часто случается на практике.

Если получение одобрения на сделку затруднительно, то порядок отчуждения будет установлен судом.

Момент улаживания споров с прочими собственниками является едва ли не самым сложным в процессе продажи части недвижимости.

Не редки случаи, когда совладельцы одобряют покупку жилой доли, но затем постоянно откладывают заключение сделки по разным обстоятельствам.

У собственника, решающего, как продать половину квартиры, есть обходной вариант спорной ситуации – оформление дарственной третьему лицу. В этом случае согласия совладельцев не требуется.

[3]

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Поэтому дополнительное посещение юриста или риелтора не обязательно, так как нотариус берет на себя обязанность за всю правовую экспертизу, связанную с переходом доли другому собственнику.

В принципе, сделка с долей на квартиру осуществляется в таком же порядке, как рядовая сделка купли-продажи. Особенностью сделки является наличие согласия на отчуждение доли. Запрашивать разрешение прописанных граждан собственнику не требуется. Их права не будут ущемлены.

Отказ от покупки оформляется в нотариате. Если возникает ситуация, что дольщик отказывается от приобретения имущества, а избавиться от доли необходимо по различным жизненным причинам, законодательством предусмотрен иной вариант получения согласия.

По адресу регистрации второго дольщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения направляется предложение о выкупе доли в квартире. В случае, если по истечение месяца со дня вручения или отправления уведомления ответа от заинтересованного лица не поступило, смело можно приступать к осуществлению продажи.

Можно отметить, что если в результате покупки оставшейся доли квартира полностью будет во владении одной семьи, законодатель разрешает использовать для приобретения части квартиры средства мат капитала.

В таком случае приобретаемая доля отойдет в собственность всех членов семьи. Такое возможно, если например в результате наследования или приватизации двум, или нескольким родственникам достанется жилье в долевую собственность.

Использовать такой выход опытные риэлторы не рекомендуют. Соседи могут обратиться в суд для признания сделки дарения притворной.

Данный факт придется доказывать достоверными сведениями о передаче денег одаряемому, то есть опровергать безвозмездность договора.

Алгоритм предпродажной подготовки

Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов.

Шаг 1

Уведомление соседей. Письменно уведомить каждого собственника квартиры о продаже своей доли жилья. Словесное предупреждение подтвердить будет крайне сложно, кроме случая его личного желания приобрести дополнительную часть недвижимости.

Если сосед никак не определится с решением или всячески препятствует продаже, то требуется составить нотариальное извещение и отправить почтой заказным письмом с описью содержания и уведомлением о вручении.

[2]

О продаже доли в квартире следует заблаговременно предупредить других собственников помещения

Читайте так же:  Интернет магазин обманул как вернуть деньги

Следует отметить, что в случае состоявшейся сделки без предупреждения другого собственника в письменном виде, он имеет возможность оспорить законность продажи доли.

Суд удовлетворит его заявление по причине нарушения прав совладельца имущества. Ведь сосед обладает приоритетным правом первым выкупить долю.

Законодательного способа ускорить подписание согласия на продажу или принудить к этому решению — нет. Оптимальный выход – в направлении заказного нотариального письма от продавца.

Получатель обязан отреагировать при получении.
Если через месяц после получения уведомления ответ не направлен, то по умолчанию можно оформлять сделку с посторонним лицом без разрешения совладельца.

Полученный отказ должен быть нотариально оформлен в письменном виде.

Шаг 2

Подготовка презентации жилья. Если долю выкупает совладелец, то презентация вряд ли понадобится. Но для стороннего человека будет важно все: состояние коммуникаций, порядок в местах общего пользования, отношение соседей к возможности вселения нового владельца.

Других собственников жилья нужно заранее предупредить об ожидаемом визите потенциального покупателя.

Покупка части квартиры производится в различных целях:

  • для проживания;
  • с намерением оформить регистрацию;
  • вложить средства с намерением постепенного выкупа квартиры полностью.

Важно помнить, что продавцу нельзя предлагать лучшие условия стороннему покупателю по сравнению с теми, которые были обозначены совладельцам. Стоимость жилой доли остается неизменной.

Шаг 3

В пакет документов на продажу половины квартиры входит стандартный перечень

Подготовка документов. Основные документы, чтобы продать половину квартиры, собственник готовит практически те же, что и на другую недвижимость.

Но дополнительно, исходя из ситуации, потребуется предоставить:

  • копию извещения о подготовке к продаже, заверенную нотариусом;
  • почтовые уведомления с датами вручения извещений от собственников-молчунов;
  • письменные отказы совладельцев от преимущественной покупки;
  • разрешения от совладельцев, нотариально заверенные.

Основной пакет документов включает следующие обязательные бумаги:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности продавца;
  • выписку о своей жилой доле из кадастрового паспорта;
  • копию кадастрового плана;
  • справку о зарегистрированных лицах;
  • справку-характеристику недвижимости;
  • согласие второго супруга продавца на совершение сделки;
  • документы сторон, участвующих в подписании договора купли-продажи.

Следует учесть, что если у продавца собственности есть несовершеннолетние дети, на попечении находятся недееспособные, ограниченно способные лица, то дополнительно нужно разрешение-согласие в письменном виде на сделку от органов опеки и попечительства.

Шаг 4

При составлении договора продажи дли квартиры не следует забывать, что его пункты не должны противоречить действующему законодательству

Видео (кликните для воспроизведения).

Заключение договора. Оформление договора допускается как у нотариуса, так и самостоятельно, в письменной форме.

Содержание договора должно соответствовать статье №550 Гражданского кодекса о процедуре продажи долей квартиры.

Составленное соглашение не должно противоречить законодательству, отражать актуальные требования нормативных актов и постановлений РФ на момент подписания документа.

Достоверная информация о стоимости, площади, пользователях жилья обязательно включается в текст договора. Упущение важных данных может повлечь за собой признание документа ничтожным.

Услуги нотариуса помогут предотвратить возможные ошибки.

Заключение договора завершается подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества. Затем новому собственнику нужно зарегистрировать свое право в Центре единой регистрации и сделок с недвижимостью.

Особенности процедуры продажи половины дома

При составлении договора продажи части дома или квартиры желательно воспользоваться услугами опытного нотариуса — он сможет учесть актуальную законодательную базу сделки

Как продать полдома? Оформление продажи половины дома во многом похоже на аналогичную сделку по отчуждению долевой части квартиры.

Основные этапы следующие:

  1. Письменное предупреждение совладельцев дома о намерении продать свою часть, стоимости, условиях сделки. Получение ответа или месяц ожидания позволяют начать заниматься продажей. Если соседи готовы приобрести вашу долю, можно сразу приступать к оформлению договора.
  2. Сбор документов, включающий правоустанавливающие бумаги собственника, выписки из кадастровых бланков на дом и земельный участок; копии плана дома и участка, нотариальные уведомления, разрешение от супруга и согласие органов опеки, если у продавца есть несовершеннолетний ребенок.
  3. Составление договора рекомендуется проводить с помощью нотариуса, который учтет актуальную законодательную базу в оформлении сделки. Акт приема-передачи части дома и земельного участка обязателен. Без этого документа невозможна последующая регистрация сделки в регпалате.

Права собственности нового хозяина будут действительны только после внесения записи в едином регистрационном центре.

Сделки на продажу части жилой недвижимости требуют профессионализма риэлторов и юридической грамотности нотариуса. Продавцу нужны настойчивость и внимание к решению вопросов.

Более подробно о проблемах, возникающих при продаже доли частной собственности — на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Читайте так же:  Установление отцовства в судебном порядке семейное право

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.
Читайте так же:  Справка о вредных условиях труда образец

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Порядок действий, как продать квартиру самостоятельно

В настоящее время потребность в приобретении жилья остается на высоком уровне. Динамичное развитие рынка недвижимости раскрывает перед покупателем большой выбор. Как продать квартиру самостоятельно выгодно, избегая многих ошибок – актуальный вопрос для многих людей.

Почему важно уметь правильно продать жилплощадь?

При реализации объектов недвижимости понятия «оперативность» и «выгода» практически не сочетаются. Срочная продажа подразумевает предложение по сниженной цене по сравнению с аналогами и возможность вести торг. Для получения максимальной выгоды нужно знать, как правильно продать квартиру.

Грамотная реализация подразумевает надлежащее юридическое оформление документов и получение соглашения от всех необходимых инстанций. Профессионализм – первая составляющая успеха сделки с недвижимостью, поэтому нужно или самому хорошо разобраться в тонкостях этого процесса или правильно будет доверить работу соответствующему агентству.

Стоит ли обращаться к брокерам?

Грамотные специалисты возьмут на себя всю работу, клиенту потребуется только выписать доверенность, необходимую для сбора необходимых документов. Агентство проведет рекламную компанию и покажет объект в удобное время. Продавца пригласят только для получения задатка или составления договора купли-продажи.

Преимущества обращения к риэлторам:

  • экономия времени и нервов;
  • простота проведения сделки;
  • получение максимальной выгоды в наименьшие сроки.

Недостатки сотрудничества с этими специалистами:

  • необходимость оплачивать услуги (2-3% от стоимости квартиры);
  • риск стать жертвой мошенников и оказаться в серьезном убытке.

Правильно к специалистам или нет – решение, которое вы принимаете самостоятельно. Вы можете самостоятельно провести все необходимые процедуры, но будьте готовы приложить много усилий.

Алгоритм действий при самостоятельной реализации квартиры

Реализация квартиры – сложный процесс для неопытных продавцов. Для желающих продать квартиру самостоятельно порядок действий таков:

1. Выписка всех проживающих из жилья и прописка иждивенцев, несовершеннолетних детей (если имеются) по новому месту жительства.

2. Подготовка всех необходимых документов.

3. Оценка имущества и анализ альтернативных предложений. Данный этап предполагает подробное исследование недвижимости: определение ее возраста, уровня физического износа, месторасположение, наличие дефектов, проверку законности планировки и другие особенности.

4. Погашение всех долгов (если они есть). Правильно, когда оплата коммунальных услуг и электроэнергии выполнены перед продажей квартиры. Рекомендуется сохранить все квитанции и чеки.

5. Подготовка жилья к продаже. В этот этап включается ремонт, уборка и выполнение других работ, создающих презентабельный вид. Кстати, если нет денег на ремонт, вот несколько идей.

6. Реклама. Подать информацию можно в популярные печатные издания, на телевидение или радио, на щитах, а также через интернет. Рекламные источники и количество сведений нужно грамотно подобрать. Например, дорогая квартира с евроремонтом должна размещаться в журналах, специализирующихся на элитной недвижимости. При этом правильно выбирать только качественные снимки.

7. Показ, торги с покупателем. На данном этапе следует быть готовым ответить на разные вопросы клиента:

  • имя собственника жилья;
  • прописаны ли иные лица;
  • правоустанавливающие документы;
  • какие могут быть усложняющиеся обстоятельства после приобретения квартиры.


Желающие знать, как продать квартиру самостоятельно, не должны допускать максимализма, то есть яркого подчеркивания преимуществ и акцентирования внимания на недостатках. Потенциальные клиенты наверняка ознакомились с другими предложениями или вполне могут осмотреть следующие варианты. В целях безопасности правильно будет убирать при показе все ценные вещи.

Совет: с первым человеком, готовым немедленно купить квартиру по предлагаемой цене не стоит торопиться заключать договор. Возможно, она продается слишком дешево.

8. Договоренность с клиентом. После получения согласия в устной форме многие продавцы убирают рекламу, не подозревая, что покупатель продолжает поиск жилья. Во избежание подобных ситуаций целесообразно ставить вопрос о внесении предоплаты, дающей гарантию о совершении сделки, также правильно составить предварительное соглашение.

Следует понимать, что аванс и задаток имеют одну цель – доказать намерение продавца и покупателя провести сделку купли-продажи, но отличаются степенью ответственности. В первом случае покупатель имеет право изменить свое решение и вернуть предоплату обратно. Задаток обязывает заключить сделку: если покупатель изменит решение, вложенные деньги к нему не возвращаются. При нарушении договора второй стороной, средства передаются клиенту в двойном размере.

9. Взаиморасчеты и регистрация договора. Оплата производится через специальную ячейку в банке, зарегистрированную на имя клиента. К выбору организации следует проявлять осторожность и не стоит получать средства там, где покупатель хранит деньги и имеет влиятельного друга. Территория должна быть нейтральной и устраивающей обе стороны.

Читайте так же:  Можно ли прописаться в квартире без согласия собственника и как это сделать без его присутствия

После передачи денежных средств необходимо пройти нотариальное заверение или сразу передать контракт в Федеральную регистрационную службу на подтверждение прав (по желанию первоначального владельца собственности).

10. Отчуждение имущества. Когда будут получены документы со справкой о прохождении государственной регистрации, продавец обязан пройти снятие с регистрационного учета и вывезти все свои вещи.

11. Подача декларации «О доходах» в форме 3-НДФЛ в налоговое учреждение. Заполнить ее правильно можно самостоятельно по шаблону, предоставленному в рассматриваемой организации, а также в режиме онлайн на специализированных интернет-ресурсах. Подавать документ следует до окончания года реализации имущества.

Правила правильной продажи собственности

Как продать квартиру самостоятельно в максимально короткие сроки и выгодно – основная задача продавца. Для решения нужно в первую очередь понять, решит ли его предложение проблемы покупателя и сможет ли гарантировать:

  • безопасность сделки;
  • простоту проведения мероприятий;
  • отсутствие «подводных камней».

[1]

Продавец должен действовать в соответствии со следующими правилами:

  1. Установка адекватной цены, соответствующей среднему показателю на рынке недвижимости в конкретном районе, тогда квартиру можно продать в течение месяца. Занижение стоимости позволит ее реализовать через 14 дней, а завышение оттягивает срок сделки до нескольких месяцев.
  2. Подготовка квартиры к продаже – этап, который косвенно влияет на сроки реализации. Мероприятие проводится с учетом престижности конкретного района, например, в отдаленных населенных пунктах евроремонт делать не обязательно, а в центре мегаполиса данный этап крайне важен.
  3. Наведение юридического порядка среди документов. Покупатели остерегаются волокитных процедур в процессе приобретения жилья и всегда расположены к продавцам, у которых документация не противоречит закону. На данном шаге проводится:

Какая документация нужна для заключения сделки?

Юридическая чистота недвижимости – основа ее успешной реализации. Поэтому желающие понять, как правильно продать квартиру самостоятельно, должны подготовить:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • выписки об оплате земельного налога и коммунальных услуг;
  • техпаспорт и пояснение к объекту недвижимости (экспликация);
  • разрешительные документы на проведение сделки с недвижимостью от учреждений, занимающихся опекунством (при необходимости);
  • дубликат лицевого счета;
  • подтверждение обоих супруг;
  • свидетельство о бракосочетании или заявление о статусе «не женат» («не замужем»);
  • документы, подтверждающие право собственности – свидетельство о получении наследства, акт выплаты пая жилищно-строительного кооператива, дарственная, решение суда и т.п.

Многие покупатели предпочитают приобрести квартиру по большей стоимости, если они полностью уверены в отсутствии рисков и возникновении проблем с перерегистрацией.

Людям, стремящимся понять, как продать квартиру самостоятельно, очень правильно будет заняться реализацией в разгар сезона, то есть с середины сентября (на элитную недвижимость этот фактор не распространяется).

На что обращают внимание покупатели жилья?

При покупке недвижимости люди обращают внимание на разные факторы, в зависимости от уровня их финансового состояния. Малобюджетные покупатели, интересующиеся жильем эконом-класса, ценят комфортную планировку. Большинство из них предпочитают прямоугольные помещения с панорамным остеклением. Им не нужно наличие декоративных элементов, уменьшающих пространство.

Основная масса из покупателей недвижимости элитного класса обращают в первую очередь внимание на архитектуру дома. Колонны, необычные углы, скошенные стены и другие декоративные элементы будут по достоинству оценены. Одно из требований этой категории людей – близость к центру. Другие предпочтения:

  • надежность застройщиков;
  • дизайнерская отделка в квартире;
  • грамотная планировка;
  • высокое качество инженерных систем.

Желающие понять, как правильно продать квартиру, должны учитывать эти особенности и акцентировать на них внимание при демонстрации имущества.

Как проводить беседу с клиентом?

Продавец должен проанализировать все преимущества и недостатки своей собственности. Ему следует представить себя на месте покупателя и самостоятельно подумать о деталях, которые нужно исправить. При показе объекта необходимо правильно проинформировать обо всех важных преимуществах:

  • близкое расположение социально значимых объектов (детский сад, магазин, больница, банк);
  • хорошие соседи;
  • проведение ремонтных работ в многоквартирном доме (смена крыши, стоянки);
  • приятный вид из окна;
  • просторные коридоры и другие.

Налогообложение при реализации имущества

Согласно Налоговому кодексу РФ, доход с продажи квартир облагается налогом 13%. Исключения составляют следующие случаи:

  • объект недвижимости, находящийся в собственности более 3 лет не облагается налогом;
  • если жилье находится во владении меньше 3 лет, то налогом облагается только сумма, превышающая 1 млн. руб.;
  • не нужно платить налоги в случае, если доходы от реализации квартиры равны расходам.

Решив самостоятельно продать квартиру, имеющую документальное подтверждение расходов на приобретение, предоставляется имущественный вычет до 1 млн. руб. Расходами является сумма покупки и затраты на проведения ремонта.

Рассчитать подоходный налог (НДФЛ) можно двумя способами:

  • НДФЛ= (Стоимость продажи жилья — 1 млн.руб) х 13% — имущественный налоговый вычет.
  • НДФЛ = (Цена реализации недвижимости — цена покупки) х 13% – вычет в сумме документально подтвержденных затрат.

Возможно, в 2015 году появятся изменения, увеличивающие срок владения имуществом до 7 лет, начиная с которого не нужно уплачивать налог с продажи квартиры. Закон не будет распространяться на людей, получивших собственность от родственников по договору дарения или в порядке наследования.

Видео (кликните для воспроизведения).

При серьезном отношении к советам и пожеланиям, добросовестной подготовке документов и внимательном изучении порядка действий, продать квартиру самостоятельно – вполне реально. При возникновении вопросов всегда можно обратиться к профессионалам.

Источники


  1. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.

  2. Астахов, Павел Правописные истины, или Левосудие для всех / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 368 c.

  3. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.
  4. Правоведение. — М.: Знание, 1999. — 304 c.
Особенности реализации квартиры государству. как правильно продать жилплощадь
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here