Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры

Зачастую граждане, имеющие в совместной собственности квартиру с бывшим супругом, сталкиваются с рядом проблем при ее продаже.

При этом основная сложность связана с необходимостью получения письменного согласия от второй половины на продажу общей жилплощади, которое не всегда удается получить.

В статье рассказано про основные моменты продажи, при наличии согласия или его отсутствии от одного из супругов, а также про ипотечное жилье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Продажа жилья или его доли без согласия супруга, который там прописан

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 35 СК РФ имущество, нажитое гражданами в браке, является их общей собственностью, распоряжение которым должно производиться по обоюдному согласию обеих сторон. Из этой нормы вытекает необходимость в получении нотариально удостоверенного документа, выражающего волю другого супруга на продажу.

Причины, по которым нет возможности получить такую бумагу могут быть самыми разными, начиная от пребывания бывшего мужа (жены) за границей и вплоть до элементарного желания досадить, отказав в данной процедуре.

Итак, в случае отсутствия письменного согласия мужа (жены) на то, чтобы продать после развода общую квартиру, действовать надо следующим образом:

    Первым делом необходимо произвести раздел совместной собственности с выделением доли, принадлежащей каждому члену из семейной пары. Сделать это можно как в судебном порядке, так и путем заключения соответствующего соглашения (п. 2-3 ст. 38 СК РФ).

После раздела общего имущества в отношении бывших супругов начнет действовать режим долевой собственности. Это означает, что при продаже необходимо будет соблюдать правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.

В свою очередь участник долевого имущества должен в течение месяца купить долю или же направить письменный отказ от данного права. Если в отведенный срок ответ не поступит, то продавец сможет заключить сделку с любым покупателем.

  • После получения письменного отказа от совладельца (бывшего супруга) или по окончании 30 дней, можно приступать к поиску покупателя на стороне. При этом в дальнейшем сделка по купле-продаже будет оформляться в общеустановленном порядке.
  • Следует знать, что продажа квартиры без согласия второй половины, а также без предварительного раздела общей жилплощади, является весьма рискованным предприятием, так как такая сделка может быть признана судом недействительной.

    Кроме того, сторона, чьи интересы были ущемлены, в течение 3 лет может подать иск на раздел имущества, что повлечет неприятные последствия как для покупателя, так и для продавца.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Продажа купленной в браке недвижимости, если муж согласен

    Гораздо проще оформить процедуру продажи недвижимости, в том случае, когда бывшая половина дает добро на проведение такой сделки. Порядок действий в этой ситуации будет иметь следующий вид:
    1. Вначале определяется цена, по которой жилплощадь будет выставлена на продажу.
    2. Далее необходимо получить письменное согласие от бывшего мужа (жены) на заключение сделки. Данный документ не имеет официального бланка и составляется в произвольной форме. При этом в его содержание обязательно должны быть включены следующие разделы:
    • Шапка документа – тут указывается ФИО, реквизиты паспорта и адрес проживания бывшего супруга, дающего согласие на сделку.
    • Название бумаги.
    • Выражение согласия на заключение договора купли-продажи. При этом указывается ФИО, дата рождения, реквизиты паспорта продавца (бывшей жены или мужа).
    • Стоимость, по которой планируется отчуждение квартиры.
    • Дополнительные условия купли-продажи – тут прописывается сумма, которую необходимо будет перечислить бывшей половине после получения денег за общую квартиру, сроки, а также реквизиты банковского счета (данный пункт не является обязательным и устанавливается по усмотрению сторон).
    • Информация о браке (дата регистрации, дата расторжения с указанием номера и серии свидетельства о разводе, а также наименование выдавшего его органа).
    • Упоминание о том, что нотариус разъяснил сторонам содержание статей 34 —35 СК РФ, а также ст. 256 ГК РФ.
    • Место и дата составления письменного согласия.
  • Затем надо явиться к нотариусу для того, чтобы он удостоверил данную бумагу. При себе следует иметь следующие документы:
    • паспорта обеих сторон;
    • свидетельство о расторжении брака;
    • правоустанавливающие бумаги на жилплощадь (например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи);
    • квитанцию об уплате госпошлины.

    Как можно провести процедуру с ипотечным жильем?

    В настоящее время достаточно обыденна ситуация, когда семейная пара приобретает квартиру в ипотеку. В данном случае объект залога, а также возникшие по нему обязательства, являются общими и при разводе должны быть распределены между супругами поровну.

    Следует отметить, что сценариев для продажи ипотечной жилплощади при разводе существует достаточно много. Однако настоятельно рекомендуется уведомить банк о грядущих переменах, до расторжения брака, так как именно банковское учреждение будет принимать окончательное решение относительно порядка урегулирования данного вопроса.

    [1]

    Супругам необходимо как можно раньше сообщить в банк о существенном изменении условий ипотечного договора. Если же они находятся в ссоре, и никто больше не вносит ежемесячные взносы, то уже через 3 месяца кредитное учреждение может подать в суд на неплатёжеспособных клиентов, что повлечет за собой череду весьма неприятных последствий.

    В целом можно обозначить несколько вариантов продажи ипотечной недвижимости при разводе:

    • Способ № 1 – предполагает досрочное погашение ипотеки, оформление развода, осуществление раздела имущества и только после этого его продажу. Данный вариант является наиболее удачным, однако для большинства пар он недоступен ввиду отсутствия денежных средств, необходимых для закрытия кредита.
    • Способ № 2 – по согласованию с кредитором супруги могут продать ипотечное жилье, на вырученные деньги погасить кредит, а оставшуюся сумму поделить пополам между собой. Следует иметь в виду, что далеко не все банки соглашаются на подобный вариант, а некоторые устанавливают штрафные санкции. Связано это прежде всего с потерей части процентов, взимаемых за пользование заемными средствами.
    • Способ № 3 – продажа общей ипотечной квартиры с последующим разделением вырученных денег между бывшими супругами. При этом каждый из них должен полученную сумму направить на внесение ипотечного взноса для покупки собственной квартиры. По сути данный вариант предполагает разделение одного займа на два отдельных.

    В случае, если бывшей семейной паре не удается достичь взаимного согласия в данном вопросе, то дело передается в суд. В большинстве случаев судья делит поровну доли в ипотечной квартире, а также сумму долга по займу. Однако тут возможны и некоторые нюансы:

    Читайте так же:  Статья за угрозы в интернете

    • Если одной из сторон удастся доказать факт того, что часть кредита была уплачена им из своих собственных средств (например, за счет подарка), то его доля в ипотечной квартире может быть увеличена.
    • При наличии несовершеннолетних лиц суд также может присудить в пользу родителя, на попечении которого остаются дети, большую часть в залоговом жилье.
    • В случае, если производится раздел малометражной квартиры, то для того, чтобы не ущемлять права ребенка, который в ней проживает, суд может полностью передать данную недвижимость в собственность родителя, с которым будет жить несовершеннолетний. Однако в этом случае ему придется выплатить второй стороне (бывшему супругу) размер его доли.

    После того, как ипотечная жилплощадь и долг по займу будут поделены между бывшими супругами они смогут продать свои доли одним из следующих способов:

    1. Сразу после погашения своей части долга.
    2. Продать залоговое имущество новому заемщику.

    В завершение стоит отметить, для того чтобы в будущем избежать проблем при продаже общей недвижимости следует сразу произвести раздел имущества. Причем этом можно сделать как перед самим разводом, так и сразу после его регистрации. Более того, молодожены могут еще при вступлении в брак заключить между собой брачный контракт, в котором будет определено имущество, принадлежащее каждой из сторон.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как обезопасить себя при покупке невдижимости у супругов или у лиц после развода?

    Итак, может ли покупка квартиру у супруга после развода быть безопасной? Может.

    Если продавец оформит у нотариуса заявление от супруга о том, что он согласен на продажу квартиры, то можете покупать такой объект. Называется этот документ «нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости». Обязательно проверьте этот документ, позвонив нотариусу.

    Требуйте данный документ в обоих случаях: и в том случае, если супруги сейчас находятся в браке, и в том случае, если они развелись.

    Также, возможно, при разводе было подписано и заверено у нотариуса соглашение о разделе имущества, либо супругами изначально был заключен брачный контракт. Если супруги заверили его у нотариуса и он подтвердил Вам это при звонке, то такую квартиру также можно приобретать.

    Смотрим паспорт продавца

    Обязательно проверяйте паспорт продавца — есть ли в нем отметки о расторжении брака?

    Есть важный минус: бывает, что 1 из супругов после развода меняет паспорт и в нем отсутствуют сведения о ранее заключенных браках. В то же время, сведения о ранее выданных паспортах также не всегда проставляются в паспорте. Вам необходимо сверить дату выдачи паспорта и дату приобретения квартиры. Дата выдачи паспорта должна быть раньше (для безопасной сделки).

    Также смотрите страницу «дети». Обычно их заводят в браке.

    Если у вас остались сомнения в том, был ли продавец квартиры в браке в момент получения квартиры, можно поступить следующим образом. Попросите его, чтобы он предоставил Вам нотариально заверенное заявление о его гражданском состоянии на момент приобретения квартиры. Конечно, Вам потребуется позвонить нотариусу и проверить подлинность выданного документа. Это может полностью обезопасить Вас.

    Самое сложное — проверить таким же образом брак предыдущих собственников квартиры. А их может быть 5-6 человек.

    Срока давности в делах по бракоразводному разделу имущества, по сути, не существует

    Важно и то, что фактически сегодня не существует срока давности по разделу квартиры после развода. В законодательстве указан срок исковой давности в течение 3 лет, но не указан момент, с которого он исчисляется.

    В юридической практике моментом отсчёта признан момент, когда 1 из супругов узнал об ущемлении своих прав (см. постановление Пленума ВС). Сами понимаете, что в данном случае 1 из супругов может в любой момент заявить о несправедливом разделе имущества, даже спустя 30-40 лет, сказав, что «не знал, что его права ущемлены и ему причиталась часть квартиры».

    Таким образом, даже если квартира будет продана 20 раз, то 3-й продавец квартиры может вспомнить о несправедливо разделенном имуществе 30 лет назад и завести судебное разбирательство. «Пострадает» 17 продавцов и покупателей. Это «бич» современного законодательства в области семейного имущественного права.

    В то же время, существует множество случаев из судебной практики, когда 1 из супругов подавал в суд для справедливого раздела совместно нажитого имущества. При этом второй супруг заявлял о том, что дело нельзя заводить из-за истечения срока его давности (3 года). Довольно часто суд отказывал в осуществлении судебного разбирательства, удовлетворяя требования второго супруга, при условии, что у первого не нашлось уважительной причины, по которой он не подал в суд на раздел имущества при разводе в течение 3 лет с момента расторжения брака.

    Подведем итог. Спустя 3 года после расторжения брака с продавцом квартиры или предыдущим собственником жилья, риск того, что в будущем суд отнимет у вас квартиру и потребует продавца вернуть вам деньги (на что уйдет лет 30), немного снижается, но отнюдь не исчезает.

    Риски при покупке недвижимости после развода супругов

    Еще один из рисков при покупке квартиры на вторичном рынке обусловлен тем, что один из собственников жилья находился в браке в тот момент, когда им была приобретена квартира.

    Как известно, если квартира была приобретена после даты регистрации брака в ЗАГСе, то она становится совместно нажитым имуществом.

    Исключением является тот случай, когда квартира была получена путем дарения от родителей (дарение – это официальная процедура, которая отличается от продажи и регистрируется в Росреестре как «дарение недвижимости»). То же самое касается случая, когда супруг получил квартиру в наследство от родителей. В таком случае супруг или супруга уже не может претендовать на квартиру после развода, так как при этом она не является совместно нажитым имуществом.

    В чем же заключается Ваш риск при покупке квартиры после развода супругов, один из которых сейчас выступает в роли продавца?

    Может пройти несколько лет после развода, а затем один из супругов (далее – «супруг») инициирует судебное разбирательство по поводу несправедливо разделенного совместно нажитого имущества, в том числе – квартиры, купленной Вами у него. Затем он может выиграть суд и в таком случае квартиру обяжут вернуть предыдущему собственнику, супругу, чтобы ее уже справедливо разделить между разведёнными мужем и женой в судебном порядке.

    При этом суд обяжет продавца вернуть Вам деньги. И вот в данной ситуации могут возникнуть сложности, которые мы уже описывали в других статьях.

    А именно (коротко):

    1. Продавец заявит, что потратил деньги. Тогда его обяжут отдавать Вам часть зарплаты, на что может уйти 20-30 лет (50% от МРОТ в месяц). Правда, в случае, если он после суда по разделу имущества с супругой получит половину квартиры, Вы сможете истребовать в судебном порядке эту квартиру в качестве погашения долга перед Вами. Но этот процесс займет много времени и сил.
    2. Продавец пропадет без вести, умрёт или иммигрирует. Тогда Вы сможете получить компенсацию от государства не более 1 млн рублей, и то с 1 января 2020 года. Разумеется, для этого потребуется провести судебную тяжбу.
    Читайте так же:  Умышленное нанесение вреда здоровью средней тяжести

    Обратите внимание, что суд по разделу имущества после брака может произойти не с Вашим продавцом. Например, если у квартиры было уже 8 продавцов, а суд состоялся в случае со 2-м продавцом (например, жена давным-давно разводилась с мужем), то в случае, если она выиграет суд, он предпишет вернуть друг другу деньги все оставшиеся 7 звеньев этой цепи, а квартиру в итоге вернет супруге для законного разделения имущества. В продолжении статьи написано, почему здесь иногда не действует срок исковой давности, составляющий 3 года.

    Нюансы продажи квартиры после развода: нужно ли согласие бывшего супруга и как его получить?

    Разрыв отношений, связанный с разводом, не отражается на имущественных отношениях.

    После расторжения брака происходит раздел вещных прав бывших членов семьи.

    В статье подробно разобраны вопросы, когда согласие не нужно, а когда необходимо, а так же, как поделить недвижимость между супругами без лишних проблем.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    [2]

    Нужно ли получать согласие супруга?

    На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:

    • квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
    • ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
    • в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
    • согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
    • иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.

    Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.

    Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.

    Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:

    • приобретения жилья до брака;
    • получения его в дар или по наследству;
    • отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
    • внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
    • после раздела имущества соглашением или через суд.

    Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:

    1. Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
    2. Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.

    Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.

    Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

    1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
    2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Порядок оформления

    Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:

    • до возникновения планов на проведение купли-продажи;
    • после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
    • после развода, на случай продажи.

    Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:
    • правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
    • свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
    • справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
    • заявление о выдаче нотариального согласия.

    На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.

    Может ли муж продать жилье жене после развода?

    Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

    Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

    Такая сделка вполне законна и оформляется на общих основаниях. Её этапы упрощены и состоят из нижеследующего:

    1. Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
    2. Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
    3. По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
    4. ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.

    В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.

    Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:

    1. Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
    2. Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
    3. Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.

    В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.

    Как заставить?

    Приобретённое в браке жилое помещение можно разделить, продав его и поделив между собой вырученные по сделке деньги. Но не всегда бывшие члены семьи могут достичь единого понимания ситуации и принять общее решение. В этом случае приходится прибегать к принуждению. Однако, механизм, принуждающий собственника к оформлению сделки, в гражданском законодательстве РФ отсутствует.

    Более того, любая сделка под принуждением, согласно нормам статьи 179 ГК РФ, считается недействительной и может быть оспорена лицом, на которое оказано принуждение к сделке в течение года. Поэтому в данном случае нужно искать только законные пути.
    Читайте так же:  Преступная халатность статья ук рф

    Первое, что можно сделать, это предложить бывшему мужу (жене) раздел имущества соглашением или составлением брачного договора, который предусматривает раздельное владение имуществом согласно статье 36 СК РФ. Совладельцу совместного имущества следует объяснить, что его выгода от наличия совместной собственности ничтожна. Особенно актуально такое убеждение, когда есть несовершеннолетние дети, имеющие свои права на общую жилплощадь.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Например, при наличии двоих детей каждому члену семьи по факту принадлежит лишь четверть жилплощади. Взамен ему следует предложить дачу, автомобиль и иное имущество, которое покрывает расходы по уступке квартиры. Если соглашение или брачный договор составлен, продавать жилое помещение можно сразу же. Бывший сособственник уже не сможет предъявить претензий к купле-продаже и оспорить сделку.

    Второй законный вариант не даёт гарантий на продажу всего жилья. Но это единственная возможность, если совладелец отказывается и от продажи, и от составления соглашения или брачного договора. Этот вариант состоит из действий, направленных на оформление и продажу долевой собственности.

    1. Уведомить надлежащим образом совладельца о продаже своей доли.
    2. После уведомления, даже в случае отсутствия согласия, он может продать соразмерную часть квартиры, принадлежащую ему.

    На этапе уведомления о продаже доли, с совладельцем следует ещё раз поговорить, сообщив, что такая сделка нанесёт обоим убытки до 15% рыночной стоимости жилья, а иногда и больше. Многие собственники в такой ситуации начинают мыслить разумно и соглашаются продать квартиру. Если этого не произошло, то остаётся лишь распорядиться своим долевым имуществом. Других вариантов законного убеждения бывшего супруга, не предусмотрено.

    Некоторые адвокаты рекомендуют для таких ситуаций применить нормы статьи 445 ГК РФ о нормах проведения обязательного подписания договора. Но у собственника жилья нет обязанности подписывать ДКП, поэтому в данном случае они не применимы.

    Если после развода квартира, принадлежащая супругам по праву совместной собственности, не участвовала в разделе, то понадобится составить разрешение на продажу. Чтобы распоряжаться жилым помещением без получения согласия, его следует вывести из статуса совместного имущества. Каждый супруг, после этого, может распоряжаться только своей долей в праве на квартиру.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Раздел квартиры между супругами

    Квартиру, приобретенную в браке, супруги имеют право разделить в самом браке и после его прекращения. Семейный кодекс устанавливает, что каждому из супругов должна причитаться ровно половина недвижимого имущества, впрочем, и движимого тоже. Раздел может быть осуществлен как добровольно, так и в судебном порядке. Чаще всего, имущество делят уже после расторжения брака.

    Раздел квартиры после развода

    Вопрос о том, как разделить квартиру после развода, сейчас волнует многих. К сожалению, браки, на сегодняшний момент, не отличаются надежностью и долговечностью. Если бывшие муж и жена адекватны, то они могут обратиться к нотариусу и заключить соответствующее соглашение.

    Чтобы это сделать потребуются следующие документы:

    • паспорта;
    • свидетельство о расторжении брака;
    • документы на квартиру.

    Если же супруги не могут договориться, то механизм раздела остается только один – путем подачи иска в суд.

    Иск подается по месту нахождения имущества. Давностный срок – 3 года. Важно: данный срок начинает течь с того момента, как сторона поняла, что ее права нарушаются. Пошлина уплачивается исходя из стоимости квартиры.

    Суд не обязательно должен разделить квартиру пополам. Иногда судебные органы отступают от принципа равенства долей, если их об этом просят. Основания могут быть разными. Типичное: соблюдение интересов ребенка, остающегося проживать в квартире. Если говорить о том, как разделить квартиру при разводе, то ничего нового, в принципе, сказать нельзя. Механизмы одинаковы.

    Юридическая помощь по разделу имущества супругов

    Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

    Адвокат по разделу имущества — помощь специалиста по разделу имущества супругов

    Раздел квартиры в браке

    Супруги вправе разделить квартиру в браке. Иногда действует такая схема: супруги делят квартиру по соглашению. Затем, один из супругов дарит свою долю недвижимости другому. Можно заключить и брачный договор, в котором будет указано, что квартира является собственностью только одного из супругов.

    Все перечисленные сделки требуют, чтобы стороны обратились в органы Росреестра и зарегистрировали переход права собственности. Иначе, для третьих лиц они не будут иметь никакого значения.

    Некоторые особенности раздела квартиры

    Осуществить фактический раздел квартиры на практике почти нереально. Все стопориться на том, что нельзя оборудовать отдельные входы в каждую из частей квартиры, сложно организовать коммуникации: отдельные ванные комнаты, туалеты и т.п. Поэтому, в большинстве случаев, квартиру можно разделить только по долям, а не по частям. Но проблему это не решает. Доли – понятие очень условное. Каждый из дольщиков может свободно перемещаться по всей квартире, размещать свои личные вещи, где захочет и когда захочет. Поэтому многим интересно, как разделить двухкомнатную квартиру при разводе, когда отношений нет, или они накалены.

    Один из вариантов – установить порядок пользования имуществом. Например, бывший муж может выбрать для проживания меньшую комнату, а жена с ребенком – большую туалетом, ванной и кухней, увы, придется пользоваться поочередно или вместе, но это меньшее из зол. Зато, жена не сможет ходить по комнате мужа, а муж – по комнате жены. Определить порядок пользования квартирой можно, заключив соглашение или обратившись в суд. Если установленный порядок не исполняется, то можно привлечь к контролю за его исполнением судебных приставов.

    Как разделить однокомнатную квартиру?

    Если с двухкомнатной квартирой все стало на свои места, то вопрос о том, как разделить однокомнатную квартиру при разводе, у многих вызывает недоумение. Определить какой-либо порядок пользования, в данном случае, очень сложно.

    Можно продать квартиру, а деньги поделить. Но выход ли это из положения? На вырученные деньги приобрести жилье будет довольно сложно. Представляется, что более-менее приемлемый вариант тут один: кто-то из супругов выкупает долю квартиры у другого, становясь собственником квартиры целиком. Тут надо оценивать ситуацию, исходя из характеристик каждого супруга. Например, если у мужа есть другое жилье, то предпочтительнее, чтобы он оставил квартиру жене с ребенком. Но это уже вопросы нравственности, а не юриспруденции.

    Что в итоге?

    Рассматривая варианты раздела квартиры, можно запутаться и упустить важные нюансы. Лучше всего, обратиться за консультацией к юристу, который специализируется на вопросах раздела недвижимости. Он, с холодной головой, оценит сложившуюся ситуацию. Разберет все подводные камни. Предложит сторонам наилучший вариант выхода из ситуации. Если между сторонами возникнет спор, то юрист успешно представит интересы одной из сторон в суде. Таким образом, любой вопрос раздела недвижимости лучше решать при поддержке квалифицированного юриста.

    По закону. В делах по разделу имущества супругов, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

    Продажа имущества приобретенного в браке после развода

    Семейный кодекс России однозначно определяет имущество, приобретенное в браке, как совместное (ст. 33). Квартира, приобретаемая, хоть и в кредит все равно становится имуществом семьи, то есть совместной собственностью.

    Читайте так же:  Список документов для усыновления ребенка из дома малютки

    Закон устанавливает право супругов на определение судьбы своего совместно нажитого имущества в браке самостоятельно. Право это закреплено в п. 2 ст. 38: «общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению», такое соглашение может быть составлено как во время брака, так и после развода. Можно составить брачный договор (но о нем надо подумать, либо до регистрации, либо во время нахождения в браке) – ст. 40-44 СК РФ.

    Если квартира куплена в браке и является совместным имуществом до и после 3-х лет.
    3 — года это срок исковой давности с того момента, как супруг узнал что его права нарушены.
    Например если супруга продаст квартиру без согласия (например поменяет паспорт и там не будет отментки что была замужем), вот тогда пойдёт 3 года, в течении которых супруг может оспорить сделку. (даже 3 года пойдёт не с самой сделки, а с того момента как супруг об этом узнает)
    «.
    Статья 38 СК РФ. Раздел общего имущества супругов

    1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

    2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

    3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

    При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

    4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

    5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.

    Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

    6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.

    7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
    . »
    +
    «..
    Срок исковой давности для раздела имущества супругов

    Как указано в 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 (в редакции от 06.02.2007 года) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», «течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ)».
    ..»

    Таким образом в случае продажи квартиры, приобретенной в браке и продаваемой после развода, в обязательном порядке нужно получать согласие бывшего супруга на продажу данной квартиры.

    Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
    1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
    2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
    3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 25.11.2013)

    Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
    2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013)

    Ответ на вопрос:

    Нужно ли согласие бывшего супруга на отчуждение (или залог недвижимого имущества) приобретенного в браке, брачного договора нет?

    Таким образом, нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества, приобретенного в период брака с данным супругом, требуется в течение трех лет после расторжения брака, если в период брака или после его расторжения не производился раздел общего имущества супругов.

    Может ли муж или жена, если они собственники, продать квартиру без согласия супруга и как это сделать?

    С точки зрения действующего законодательства считается, что активы, нажитые гражданами в браке, являются их общей собственностью.

    В связи с этим в случае продажи такой недвижимости требуется письменное согласие мужа (жены) на совершение подобной сделки. Однако в ряде случаев данный документ не требуется, все тонкости и нюансы рассмотрим в статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Читайте так же:  Подача заявления на расторжение брака онлайн

    Зачем нужно позволение второй половины?

    Сразу необходимо отметить, что имущественный режим супругов регулируется главой 7 СК РФ. Так, все активы, нажитые супружеской парой в период пребывания в браке, являются совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

    Право владения, пользования и распоряжения имуществом также распространяется и на супругу (супруга), которая не зарабатывала деньги, по уважительным причинам (например, из-за ведения домашнего хозяйства, воспитания детей и т.д.).

    При этом если речь идет о сделке, требующей прохождения регистрации в Росреестре или обязательного удостоверения у нотариуса, то для того, чтобы ее совершить необходимо будет получить письмо-согласие от второй половины (п. 3 ст. 35 СК РФ). Более того, для такого документа должна быть соблюдена особая форма – нотариальное удостоверение. Из изложенной выше нормы следует, что муж или жена не могут самовольно продать квартиру (за исключением отдельных случаев).

    [3]

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    В каких случаях разрешение не требуется?

    Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:

    • Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
    • Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
    • В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
    • Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
    • Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.

    К основным ситуациям, при которых требуется письменное согласие на сделку от второй половины, относятся следующие:

    • Квартира была купленной после вступления в брак по соглашению о купле-продаже.
    • Отчуждаемое жилье приобретено по договору мены, согласно которому предыдущая квартира была обменяна на другую.
    • Общая недвижимость относится к кооперативному жилищному фонду. При этом супруги выплачивали паевые взносы.
    • Супружеская пара приобрели жилье в порядке долевого строительства.

    Кроме того, в отдельных случаях один из семейной пары может в судебном порядке признать имущество второй половины совместной собственностью. Такое возможно в том случае, если будет установлено, что стоимость конкретного объекта была существенно увеличена за счет совместных вложений мужа и жены (абц. 3. п. 2 ст. 256 ГК РФ).

    Когда требуется письменное согласие мужа (жены), а когда можно обойтись без него рассмотрим в данном видео:

    Как совершить сделку, если муж или жена против?

    Итак, если отчуждаемая недвижимость не относится к категории совместно нажитой собственности, то тогда проблем с ее продажей не возникнет, так как согласие в этом случае не требуется. Сделка будет производится в общепринятом порядке.

    А вот можно ли сбыть недвижимость, если муж (жена) не хотят давать свое согласие на продажу совместной квартиры? В подобной ситуации единственным выходом будет являться раздел общего имущества с дальнейшим отчуждением своей доли.

    Так, существует два основных способа раздела активов, которые были нажиты в браке (п. 2-3 ст. 38 СК РФ):

    • Путем заключения мирного соглашения между мужем и женой – в рамках такого документа супруги могут договориться о выделении доли в виде денежной компенсации, выплачиваемой в пользу участника, не желающего давать согласие на продажу.
    • Через подачу искового заявления в суд (к такому варианту прибегают в том случае, когда имеются споры касательно определения доли каждого из участников общего имущества).

    При разрешении возникших разногласий суд на свое усмотрение определяет, какая часть общей недвижимости будет принадлежать истцу и ответчику. При этом в случае, если одной из сторон передается доля жилплощади, стоимость которой выше причитающейся, то тогда она должна будет выплатить денежную компенсацию в пользу своей второй половины. Об этом написано в абз. 2 п. 3 ст. 38 СК РФ.

    Таким образом, подытоживая вышесказанное следует отметить, что при отсутствии согласия второй половины на продажу общей квартиры единственным выходом является раздел имущества. Только после выделения конкретной доли, причитающейся каждому из супругов, ее можно продать.

    Правовые последствия

    Так, в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ лицо, чьи интересы не были учтены при отчуждении общей жилплощади, имеет право признать такую сделку недействительной, подав исковое заявление в районный судебный орган. Сделать это он можно в течение года, начиная с того момента, как он участник совместной собственности узнал о данном обстоятельстве.

    В свою очередь признание сделки недействительной влечет за собой следующие правовые последствия (п. 2 ст. 167 ГК РФ):

    • стороны должны будут вернуть друг другу имущество, переданное по договору купли-продажи, то есть покупатель вынужден будет вернуть квартиру, а продавец полученные денежные средства;
    • возвратить полученное в денежном выражении (в случае, если этого нельзя будет сделать в натуре).

    Кроме того, если не был произведен раздел совместно нажитой недвижимости, то вторая половина сможет инициировать судебный процесс по выделению причитающейся ему доли. Срок исковой давности по таким делам равен 3 годам (п. 7 ст. 38 СК РФ).

    Таким образом, на практике продажа имущества без согласия второй стороны вполне реальна. Однако единственным разумным выходом из подобной ситуации, позволяющем в будущем избежать проблем, является раздел имущества и отчуждение только своей доли или всей квартиры (в случае, если была выкуплена и часть, принадлежащая второй стороне). В противном случае продавец, а также покупатель такой квартиры могут столкнуться с серьезными юридическими последствиями.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источники


    1. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.

    2. Правоведение. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 432 c.

    3. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.
    4. История и методология естественных наук. Выпуск XXX. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 200 c.
    Особенности процедуры продажи после развода купленной в браке квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here