Основы кадастровой оценки земельного участка споры и проблемы

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Основы кадастровой оценки земельного участка споры и проблемы". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Проблемы и перспективы законодательного регулирования проведения государственной кадастровой оценки (Липски С.А.)

Дата размещения статьи: 07.02.2017

Кадастровая оценка необходима для определения кадастровой стоимости и осуществления последующего налогообложения как земельных участков (с 2005 года), так и других объектов недвижимости (с 2015 года). В частности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации еще с 2001 года предусматривает проведение государственной кадастровой оценки земель для установления кадастровой стоимости земельных участков.
———————————
Земельный кодекс Российской Федерации (с послед. доп. и изм.) // СПС «КонсультантПлюс».

В 2010 году порядок изменился: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был дополнен главой III.1 «Государственная кадастровая оценка» , которая предусматривала проведение такой оценки (далее — ГКО) в отношении не только земель, но и всех объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН).
———————————
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с послед. доп. и изм.) // СПС «КонсультантПлюс».
Федеральный закон от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс»; см. также: Болдырев В.А. Оценка актов публичной власти и размера кадастровой стоимости земельных участков в судебной практике // Российская юстиция. 2011. N 2. С. 64 — 68.

3. За минувшие полтора — два года с учетом выявившихся проблем в правоприменительной практике законодатель внес существенные коррективы в правила осуществления ряда государственных функций (услуг) в сфере земли и недвижимости.
Так, весьма низкий уровень аукционной продажи (составлявший всего десятую часть от общего числа предоставляемых участков) обусловил такую корректировку ЗК РФ , что аукционы стали основной процедурой предоставления земельных участков. Органы же местного самоуправления лишены права по своему усмотрению решать, проводить ли торги (все исключения указаны только в ЗК РФ) или предоставить участок, не прибегая к этой процедуре на основании одного лишь заявления лица, желающего приобрести земельный участок.
———————————
См.: Липски С.А. Совершенствование процессуального механизма предоставления земельных участков как необходимая мера обеспечения рационального распределения земельного фонда // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2014. N 8. С. 16 — 21.
Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Претензии к недостаточной оперативности государственного земельного надзора в сочетании с избыточным давлением на проверяемых лиц также обусловили принятие законодательного решения (о введении новой формы осуществления такого надзора, при которой должностные лица вообще не взаимодействуют с правообладателями земель и не посещают их земли, — административное обследование и ряд других уточнений действий государственных и муниципальных органов и их должностных лиц) .
———————————
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 234-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Наконец, в 2017 году произойдет окончательная содержательная и организационная интеграция ГКН и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также соответствующих процедур и органов .
———————————
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс»; см. также: Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. N 6. С. 20 — 25.

Следовательно, большинство проблем в правоприменительной сфере было решено законодателем путем усиления роли государственных органов и установления прямых императивных указаний .
———————————
См. подробнее: Липски С.А. Тенденции и перспективы в развитии земельного законодательства: Монография. М.: Русайнс, 2015. 220 с.

В то же время отмеченные выше недостатки при выполнении кадастровой оценки весьма схожи по своему характеру с недостатками кадастровой деятельности, которую с 2008 года осуществляют кадастровые инженеры (напомним, независимые оценщики проводят ГКО с 2010 года). И там, и там — многочисленные претензии к качеству работ, оспаривание их результатов в специальных комиссиях.
В отношении же кадастровой деятельности законодатель не пошел по пути усиления государственного участия . Наоборот, были усилены роль и ответственность саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (такие организации существовали и ранее, но членство в них было добровольным, теперь же кадастровые инженеры для подтверждения своего статуса обязаны вступить в одну из них). Причем это относится как к проверке компетентности будущих кадастровых инженеров, так и к контролю за их деятельностью. Функции же государственных органов в данной сфере были при этом сокращены.
———————————
Федеральный закон от 30 декабря 2015 г. N 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» // СПС «КонсультантПлюс».

Таким образом, тенденции в правовом регулировании проблемных сфер земельных и имущественных отношений вариативны.
Также следует принять во внимание, что сравнительно недавно законодатель произвел изменения и в налогообложении недвижимости (для чего и проводится ГКО). В 2014 году Налоговый кодекс Российской Федерации дополнен новой гл. 32 «Налог на имущество физических лиц» , содержащей нормы, сближающие налогообложение объектов капитального строительства с земельным налогом, т.е. создающие сравнительно унифицированный режим налогообложения недвижимости. Теперь если субъектом Российской Федерации утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, налоговая база определяется исходя из такой стоимости .
———————————
Федеральный закон от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» // СПС «КонсультантПлюс».
См. подробнее: Липски С.А. Новый шаг в развитии законодательства о налогообложении недвижимости // Налоги. 2015. N 4. С. 9 — 13.

4. Как следует из разработанного Минэкономразвития России законопроекта «О государственной кадастровой оценке» , в качестве основного способа преодоления недостатков в сфере кадастровой оценки выбрана передача соответствующих функций к вновь создаваемым бюджетным учреждениям, которые будут выполнять следующие функции:
———————————
См.: URL: http://regulation.gov.ru/projects#npa=25289 (дата обращения: 11.04.2016).

Читайте так же:  Онлайн консультация фмс

Еще предстоит обсуждать, каков должен быть переходный период: ГКО проводится не день и не месяц, поэтому даже после принятия нового федерального закона должна быть возможность завершить начатую оценку по прежней процедуре. Это же относится и к оспариванию прежних результатов — пока не будет проведен новый тур (по новым правилам), должна действовать прежняя процедура. Представляется, что это должен быть срок не менее 2 — 3 лет. Также дискуссионным может быть вопрос о разных подходах в течение этого периода к гражданам и юридическим лицам.
Помимо сугубо законодательного решения, для оптимизации ГКО требуется еще два не менее важных шага: 1) установление индикаторов рынка недвижимости, на основании которых следует пересматривать кадастровую стоимость, если рыночные цены существенно изменились (например, снизились — см. выше) и 2) упорядочение методик оценки.
Таким образом, ожидаемое изменение порядка проведения ГКО и решения других, связанных с этим вопросов, по сути, будет означать завершение комплексного обновления законодательства, регулирующего осуществление государственных функций (услуг) в сфере земли и другой недвижимости.

Литература

Некоторые проблемы кадастровой оценки земельных участков

Аннотация: на современном этапе развития общества с огромным влиянием рынка на его хозяйственную деятельность необходимо изменение системы оценки кадастровой
стоимости земель, поскольку существующая методология объективно не отражает соотношение ее с рыночными ценами. Это негативно сказывается на интересах собственников и заинтересованных лиц.

В данной статье обозначен круг проблем, которые являются прочной основой для возникновения неправильной кадастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании таковой. Ключевые слова:земельные участки,государственная кадастровая оценка Государственная кадастровая оценка является комплексом мер по оценке земельных участков, имеющим очень важное и юридическое, и экономическое значение. Процедура кадастровой оценки ввиду объективной важности правильного ее проведения требует тщательного изучения и разработки методов её проведения, адекватных требованиям сегодняшнего рынка.

Тем не менее, очевидна проблемность в ее практическом значении, которую можно рассматривать с нескольких сторон. Во – первых, завышенная оценка земельного участка негативно отразится на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли.

Во – вторых, заниженная стоимость земельного участка также может негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости. Однако, как показывает практика, выплаты производятся на основании кадастровой его стоимости [3, c. 160]. Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. При этом процедура оценки земельных участков осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходим открытый процесс публикации сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, который на данный момент заменяют сведения Росреестра.

Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют весьма ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников. Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по – своему решают данную проблему иными способами. Например, в Кемеровской области местные власти снизили ставку земельного налога в два раза [4, c. 178]. Однако подобный пример показывает действия властей по предупреждению недовольств со стороны плательщиков в свой ущерб. Единственно важным и эффективным способом разрешения данной проблемы, на наш взгляд, будет преобразование существующей единой методики государственной кадастровой оценки земель. Например, важное место в такой модернизации может занять справочник кадастровой стоимости земель, в котором могут приводиться коэффициенты, отражающие реальную стоимость земли. Однако для издания такого справочника необходима истинная информация о проводимых сделках, которая зачастую недобросовестно скрывается их сторонами.

В результате, экономя на подоходном налоге, стороны «платят» за это заниженной кадастровой оценкой земельного участка, что физическим лицам может обернуться большей невыгодой. В то же время, низкая кадастровая оценка является весомой мерой поддержки малого бизнеса и служит созданию благоприятного инвестиционного климата в регионах. Основывая на принципе справедливости, можно сделать однозначный вывод: кадастровая оценка тогда будет удовлетворять требования всех заинтересованных лиц, когда будет реальной сбалансированной.

Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой необходимо решать в соответствии с существующим законом и нормативной базой. И решением этому является досудебное и судебное разрешение разногласий. При этом, досудебное разрешение разногласий было введено только лишь Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ» [1]. В целях разрешения данного конфликта, в соответствии с данным Федеральным законом, созывается специальная комиссия. Стоит отметить, что до введения в действие данного закона все споры об оценки земли разрешались исключительно в судах [2, c. 153]. Тем не менее, принятые меры лишь облегчили процедуру оспаривания кадастровой оценки земельных участков, но не искоренили данную проблему совсем. Для определения мер пресечения неправильной оценки земель необходимо определить её причины.

По нашему мнению, основными из них являются: 1) Неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т.д. 2) Неизменный характер кадастровой стоимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не отвечает рыночной системе экономики 3) Закрытость механизма кадастровой оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля 4) Проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватный методики соотношения рыночной и кадастровой стоимостей 5) Неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке каждого отдельного участка 6) Неполнота и неточность исходной информации при оценке земельных участков. Для разрешения этих проблем необходимо принятие целого ряда мер по предотвращению вышеперечисленных факторов. Для этого, в первую очередь, необходима система открытого ценообразования посредством обеспечения прозрачности заключаемых сделок.

В связи с этим, необходимо создание новой методики отслеживания цен на рынке недвижимого имущества, которое возможно, например, в сотрудничестве с агентствами недвижимости и риелторами. Кроме того, необходим системный мониторинг состояния как земельных участков, так и рынка недвижимости. В связи с этим возможно внедрение «гибкой» системы кадастровой стоимости земельных участков, что в значительной степени увеличит влияние рынка на нее, которое, надо отметить, может положительно сказаться на сбалансированности интересов и адекватности кадастровой оценки земельных участков.

Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что системе государственной кадастровой оценки необходимы не просто изменения, но модернизация. Это происходит потому, что кадастровая оценка имеет важное экономическое значение, а значит должна «подстраиваться» под условия, диктуемые рынком. Это также позволит избежать властного произвола, что, несомненно, сократит немалое количество исков об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

[1]

Список использованной литературы:

Читайте так же:  Порядок, стоимости и сроки регистрации сделки купли-продажи квартиры через нотариуса и мфц

1. Федеральный закон от 29.07.2017 N 274 – ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 172. 04.08.2017

2. Кухарук Н.С., Марциневская Л.В., Митряйкина А.М. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов // Научные ведомости БелГУ. Серия: Естественные науки. 2011. №21 (116). С.150 – 160

3. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2013. №3. С.158 – 164 4. Межуева Т.В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2012. №1. С.177 – 181 © Ю.Н. Слепенок, Н.Ю. Белокопытова, В. Проценко, 2017

ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ РЕШЕНИЕ

Характеристика проблем

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

[2]

В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М., «Дело», 2004. С. 24..

В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости Пахомова О.М., Федоров В.П. Земля в городе и проблема ее массовой рыночной оценки. (Модельное и информационное обеспечение массовой оценки территории города). «Вопросы оценки», №4, 2006 г. С. 18.

Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году будет введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.

Возможны 2 варианта решения приведенных в этом разделе проблем.

Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.

Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:

— объединение данных о всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспечение непротиворечивости сведений;

— построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;

— организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:

— не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

— отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;

— требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;

— развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.

Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.

Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезические, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.

Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений Козырев В.М. Основы современной экономики. — М. Финансы и статистика. 2006. С. 57..

Читайте так же:  Какие документы необходимы для подачи на алименты в суд в процессе развода

Однако следует отметить, что реализация этого варианта предъявляет более высокие требования к технической инфраструктуре, но его применение будет компенсироваться положительным эффектом.

Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2007 годы)» (далее — подпрограмма) направлена на создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

При разработке подпрограммы за основу принят второй вариант.

Процессуальные особенности рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков (Тоточенко Д.А.)

Дата размещения статьи: 25.01.2019

Важнейшей характеристикой земельного участка является его кадастровая стоимость, которая влияет на размер земельного налога и арендной платы. Существует мнение о том, что кадастровую стоимость следует применять для определения размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, М.А. Губанищева аргументирует данную позицию тем, что применение при изъятии рыночной стоимости содержит недостатки, которые касаются вложения больших финансовых средств при проведении индивидуальной оценки и часто приводит к возникновению споров. Для решения этих проблем исследователь предлагает взять за основу расчета кадастровую стоимость изымаемого земельного участка .
———————————
Губанищева М.А. Кадастровая стоимость как основа расчета размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд // Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: Сборник материалов VI Международной научно-практической конференции: В 2-х ч. 2016. С. 137 — 142.

В свою очередь, полагаем, что применение кадастровой стоимости при расчете размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд не лучшим образом отразится на защищенности прав обладателей изымаемых земельных участков, так как они не получат реальной рыночной компенсации.
Е.В. Козлова обоснованно отмечает, что определение кадастровой стоимости — это обязанность государственных органов, исполняемая в ходе государственной кадастровой оценки, проводимой по решению соответствующего органа власти» .
———————————
Козлова Е.В. Системный подход к оспариванию кадастровой стоимости земли // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 12. С. 46.

Видео (кликните для воспроизведения).

Понятие «кадастровая стоимость» отражено в ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под которой понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости . Более подробное и развернутое определение содержится в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», где под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности» .
———————————
См.: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. 1998. 6 августа.
Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» // СПС «КонсультантПлюс».

А.В. Каминский справедливо отмечает, что необоснованное определение кадастровой стоимости земельных участков затрагивает не только конкретные частноправовые интересы. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет и иные важные негативные последствия, а именно при занижении уменьшаются налоговые поступления, при завышении увеличивается налоговая нагрузка на граждан и бизнес .
———————————
Каминский А.В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 2. С. 6.

Отметим также, что в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» существует неопределенность, связанная с отсутствием указания на обязательность предварительного обращения индивидуальных предпринимателей в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
На указанную неопределенность обращает внимание С.Ю. Корнеева, которая исходя из анализа положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», делает вывод о том, что указанная правовая норма предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования спора как для индивидуальных предпринимателей, так и юридических лиц .
———————————
Корнеева С.Ю. Судебная практика рассмотрения дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 7 (166). С. 93 — 98.

Вместе с тем в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что в силу гл. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель — физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В связи с этим на него не распространяются требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию .
———————————
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» // Российская газета. 2015. 10 июля.

В этой связи Определение судьи Волоколамского городского суда Московской области от 13 января 2016 г. оставлено без изменения .
———————————
См.: Апелляционное определение Московского областного суда от 9 марта 2016 г. по делу N 33-5847/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

Литература

1. Губанищева М.А. Кадастровая стоимость как основа расчета размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд / М.А. Губанищева // Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: Материалы VI Международной научно-практической конференции (Томск, 1 — 3 марта 2016 г.): Сб. науч. ст.: В 2-х ч. Томск: Изд-во ТГАСУ, 2016. Ч. 1. С. 137 — 142.
2. Каминский А.В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! / А.В. Каминский // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 2. С. 6 — 22.
3. Козлова Е.В. Системный подход к оспариванию кадастровой стоимости земли / Е.В. Козлова // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 12. С. 46 — 58.
4. Корнеева С.Ю. Судебная практика рассмотрения дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной / С.Ю. Корнеева // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 7 (166). С. 93 — 98.

Читайте так же:  Угроза реальной расправы статья

Основы кадастровой оценки земельного участка: споры и проблемы

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ НА ОСНОВЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Окунева Вероника Владимировна

студент 5 курса юридического факультета ВятГГУ, РФ, г. Киров,

Коротаева Ольга Анатольевна

научный руководитель, ст. преподаватель кафедры государственно-правовых дисциплин ВятГГУ, РФ, г. Киров

На законодательном уровне закреплено, что налог на землю должны платить все юридические и физические лица, которые обладают земельными участками, а также индивидуальные предприниматели, использующие земельные участки в своей деятельности. В основу данного налога положена кадастровая стоимость земельного участка. Необходимо отметить, что достаточно часто возникают споры между налогоплательщиками и налоговыми органами по поводу исчисления и начисления земельного налога. Также возникают проблемы, препятствующие осуществлению землепользователями права на достойную и результативную судебную защиту в земельных спорах о достоверности результатов оценки земель. Поэтому тема статьи является достаточно актуальной.

Пункт 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ определяет, что налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка, который является объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ [1].

Необходимо отметить, что действующим законодательством не урегулирован правовой механизм, определяющий особенности определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедшей в течение одного налогового периода, и определенной как рыночная стоимость [9]. Данный вопрос в связи с этим разъяснен ФНС России и Минфином России [7].

На практике порой возникают проблемы, связанные с определением даты установления кадастровой стоимости земельного участка.

Примером решения данного вопроса является Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11, в котором объясняется, что Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Истец вправе заявить требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Для этого он должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая была использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости [15].

Если такая дата отсутствует в отчете оценщика, то она может быть установлена на основании сведений, которые содержатся в акте органа исполнительной власти субъекта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки.

Порядок государственного учета регулируется главой 3 Закона «О государственном кадастре недвижимости» [3]. Также данный порядок закреплен в Методических указаниях по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка [6].

Сложность вызывает вопрос — необходимо ли применять п. 2.4 Методических рекомендаций при определении налоговой базы по правилам абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ?

В письме Минфина РФ от 11.05.2010 № 03-05-05-02/33 по этому поводу дается разъяснение, что поскольку пункт 2.4 Методических указаний регулирует вопрос определения кадастровой стоимости земельного участка после его образования и постановки на кадастровый учет, то абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ, который определяет налоговую базу по земельному налогу в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, как его кадастровую стоимость на дату постановки на кадастровый учет, должен применяться без учета пункта 2.4 Методических указаний [6].

В законодательстве нет четкой регламентации того, должен ли индивидуальный предприниматель, не использующий земельный участок (который имеет разрешенное использование, связанное с предпринимательской деятельностью) в предпринимательских целях самостоятельно определять налоговую базу в отношении такого земельного участка.

Если обратиться к судебной практике, то можно отметить подход, в соответствии с которым у индивидуального предпринимателя (вне зависимости от фактического осуществления на земельных участках предпринимательской деятельности) должна возникнуть обязанность самостоятельно определять налоговую базу в отношении этих участков, а также исчислять сумму земельного налога и представить в налоговый орган налоговую декларацию. Как отмечается в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.11.2012 № А13-1204/2012, основанием для этого служит то, что в правоустанавливающих документах на земельные участки, которые принадлежат предпринимателю на праве собственности, определен вид разрешенного использования, связанный с предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 391, п. 2 ст. 396 и п. 1 ст. 398 НК РФ) [16].

Из норм Закона об оценочной деятельности [4], а также в соответствии с правовой позицией, которая изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 913/11 [13], следует, что участники гражданского оборота имеют право поставить вопрос о приведении актуальной кадастровой оценки земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, в том числе и посредством заявления соответствующего иска непосредственно в арбитражный суд. Это имеет существенное значение для налогоплательщика в тех ситуациях, когда по каким-либо причинам кадастровая оценка стоимости принадлежащего ему земельного участка оказывается выше его рыночной стоимости.

Порой возникают случаи, когда суд отказывает в признании результатов оценки земельных участков, принадлежащих владельцам не на праве собственности, а на иных правах [11]. Данную позицию нельзя признать верной, поскольку в ст. 6 Закона об оценочной деятельности Российская Федерация указывается, что субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов [4]. Таким образом, действующее законодательство не связывает возможность заключения договора на проведение оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Исходя их этого, подобный договор может быть заключен и на оценку земельных участков, которые принадлежат владельцу и на других основаниях, в т. ч. на праве аренды.

Необходимо обратить внимание на то, что оценочная экспертиза может проводиться для определения рыночной стоимости конкретного земельного участка, но не для выяснения достоверности отчета о кадастровой оценке земельного участка.

В соответствии с абз. 2 ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Читайте так же:  Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал и как это сделать

Это говорит о том, что рыночная стоимость земельного участка, сформированного после утверждения результатов государственной кадастровой оценки, должна устанавливаться на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Данные выводы подтверждаются правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ [14].

Распространенным случаем нарушения прав налогоплательщиков судами при рассмотрении споров об определении стоимости земельного участка для целей налогообложения является отказ в проведении оценки стоимости земельного участка каким-либо иным субъектом, кроме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости или его территориального органа. В то же время, в случае спора об оценке земельного участка налогоплательщик вправе ходатайствовать перед судом о назначении судебной экспертизы по оценке земельного участка независимым оценщиком [11].

Подготовка отчета об оценке на ретроспективную дату является нетривиальной задачей для оценщика. Так как оценка выполняется на дату, которая существенно отстает от текущей, то у оценщика наряду с общей проблемой неразвитости и закрытости рынка недвижимости возникают дополнительные сложности с подбором аналогов, которые могут привести к ошибкам. Среди таких трудностей можно назвать: отсутствие в Интернете информации об аналогах на прошлые даты; невозможность получения либо уточнения информации об объектах-аналогах по имеющимся контактам; отсутствие подробного описания аналогов.

Необходимость четкой регламентации отношений, связанных с кадастровой оценкой недвижимости, очевидна. В связи с чем необходимо внести изменения в Федеральный закон об оценочной деятельности, а именно, установить процедуру пересмотра результатов кадастровой оценки.

Существующая сегодня система кадастровой оценки (с учетом института оспаривания ее результатов) нежизнеспособна и даже вредна, поскольку:

· не позволяет создать и поддерживать в актуальном состоянии базу по земельному налогу, основанную на справедливой стоимости;

· финансово невыгодна ни заказчикам оценки, ни их оппонентам в спорах;

· наносит урон эффективности экономики страны в целом, способствуя переливу средств из отраслей, где создаются общественно необходимые товары и услуги, в сферу консалтинговых услуг.

Выход из сложившейся ситуации видится лишь в создании и поддержании в актуальном состоянии региональных баз данных [12].

В литературе подчеркивается, что эффективная система единого законодательства в сфере регистрации прав и кадастрового учета должна содержать полные и достоверные, а кроме того, и доступные для всех сведения [10].

На защиту прав землепользователей направлена Концепция развития досудебного урегулирования налоговых споров в системе налоговых органов Российской Федерации. Данный документ определяет цели, принципы, задачи и основные механизмы развития досудебного урегулирования налоговых споров на 2013—2018 годы [5], что является положительным моментом, поскольку судебные процедуры занимают значительно количество времени. Хотелось бы надеяться на эффективность данной Концепции и иных правовых актов на практике.

В заключение можно сделать вывод о том, что государству необходимо эффективно развивать земельное и налоговое законодательство, для чего можно внести следующие предложения по его совершенствованию:

1. Для закрепления на законодательном уровне правового механизма, определяющего особенности определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедшем в течение одного налогового периода, в статью 391 НК РФ нужно внести дополнение следующего содержания: «Если изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены в государственный кадастр недвижимости в течение налогового периода, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр. В случае, если изменения в государственный кадастр недвижимости в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены по состоянию на 1 января года, являющегося текущим или предшествующим налоговым периодом, то исчисление земельного налога должно осуществляться с применением указанной кадастровой стоимости за весь налоговый период, по состоянию на 1 января которого были внесены изменения в кадастр, а также за все последующие налоговые периоды».

2. Для регламентации обязанности индивидуального предпринимателя самостоятельно определять налоговую базу в отношении земельного участка в Налоговый кодекс необходимо внести следующее дополнение: «Если индивидуальный предприниматель не использует земельный участок в предпринимательских целях, но в правоустанавливающих документах определен вид разрешенного использования, связанный с предпринимательской деятельностью, то у него возникает обязанность самостоятельно определять налоговую базу в отношении такого земельного участка».

Также для совершенствования налогообложения земли на основе кадастровой стоимости земельного участка можно предложить:

1. Для устранения ошибок, связанных с недостатком информации о земельных участках, необходимо создавать и поддерживать в актуальном состоянии региональные базы данных, которые должны содержать верифицированную информацию о представленных в ней объектах. Можно предложить создание следующих баз данных:

· о земельных участках по видам использования, включая их качество и местоположение;

· об объектах экономического назначения, находящихся на определенных территориях, независимо от форм собственности, с указанием их «налоговой отдачи» в соответствующие бюджеты;

· об объектах экологического назначения, независимо от форм собственности с указанием качества и эффективности реализации экологических функций.

[3]

Все базы данных могут быть представлены в виде паспортов соответствующих объектов.

2. Для поддержания эффективной системы правового регулирования регистрации прав на землю и кадастрового учета важным является регулярное проведение следующих проверок:

· по вопросам территориального планирования;

· по достоверности сведений мониторинга земель;

· по осуществлению земельного надзора;

· по правильности проведения кадастровой оценки земельных участков.

Видео (кликните для воспроизведения).

Список литературы:

Источники


  1. Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.

  2. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.

  3. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
  4. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.
Основы кадастровой оценки земельного участка споры и проблемы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here