Основные правила продажи квартиры долями собственников

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Основные правила продажи квартиры долями собственников". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Основные правила продажи квартиры долями собственников

Долевая собственность на квартиру означает, что у одного жилого помещения существует сразу несколько совладельцев, каждому из которых принадлежит пропорциональная часть объекта.

Продажа сразу нескольких долей в квартире является довольно сложной сделкой.

В этом случае необходимо учесть законные интересы не только всех участников сделки, но и не участвующих в ней совладельцев общей собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Какую долю в квартире можно продать?

В отечественном гражданском праве отдельно выделяется общая собственность на имущество.

Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.

Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:

  • долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
  • совместная собственность — конкретные доли не определены.

Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.

К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.


Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.

    Натуральная — в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой.

Натуральная доля означает, что у ее собственника есть право пользования на нее, а совладелец не праве ей пользоваться.
Идеальная — выделения на отдельные помещения не происходит, у каждого из совладельцев имеется право собственности на все помещение, но пропорционально его доле.

Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения.

В этом случае выделения права пользования помещениями не происходит. Также идеальная доля будет у сособственников однокомнатной квартиры, которая является неделимой.

Владельцы вправе переуступить другим лицам и реальные, и идеальные доли.

Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.

Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).

Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.

В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.

Однако пока что продажа таких долей не запрещена.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли продать квартиру по долям?

Продажа квартиры по долям означает, что совладельцы отдельных частей объекта недвижимости переуступают свои права конкретному покупателю.

    Оптимальной ситуацией является случай, когда составляется один договор купли-продажи, в котором будут указаны все сособственники.

В этом случае совершается одна сделка купли-продажи, ее особенностью является лишь то, что со стороны продавцов действует несколько равноправных лиц.
В том случае, если совершить одну сделку, в которой участвуют все владельцы, нет возможности, то покупатель может совершить отдельные сделки с каждым из них.

В таком случае увеличиваются расходы покупателя — госпошлина за госрегистрацию каждой из сделок оплачиваются отдельно.

С другой стороны, совокупная стоимость отдельных долей обычно меньше, чем цена одного объекта недвижимости.

Можно ли продать часть доли в квартире?

Иногда у владельца появляется желание продать часть своей доли.

Для этого ему необходимо пройти процедуру выделения той доли, которую он намеревается реализовать.

Например, если лицо владеет 1/2 части квартиры, то он может выделить половину из своего права собственности и продать ¼ от квартиры постороннему лицу.

Он также должен получить согласие сособственников.

Правовая база

Долевая собственность в отечественном праве регулируется гражданским законодательством, а конкретно положениями главы 16 «Общая собственность» ГК РФ.

Конкретно долевой собственности, правилам ее использования и отчуждения в пользу иных лиц посвящены статьи нумерацией с 244 по 253.

Немаловажное значение для отчуждения долевой недвижимости имеет и Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации».

После внесенных в него поправок, вступивших в силу в 2016 году, проведение сделок с долевой собственностью осуществляется исключительно после проверки в нотариате.

Как продать несколько долей в квартире?

Сделки с долевой недвижимостью во многом являются индивидуальными.

Каждый случай лучше рассматривать отдельно, однако общие тенденции в продаже различных долей в праве собственности все же существуют.

В целом процедура продажи одной или нескольких долей в квартире выглядит так.

Перед тем, как переуступить свои доли покупателю, продавцы должны предложить свои доли не участвующим в сделке совладельцам.

К этому их обязывает ст. 250 ГК РФ, так как выкуп долей является прерогативой других совладельцев.

Исключением являются лишь случаи, когда имущество продается путем публичных торгов, но так как жилые помещения практически никогда не выставляются на торги, то эту схему можно опустить.

Предложение о выкупе доли должно поступить совладельцам в письменном виде, цена для выкупа должна равняться той, которая определена и для реального покупателя.

Обычно в этих целях применяется письмо с уведомлением о вручении.

Остальные совладельцы должны дать свой отказ в письменном виде.

Если же их ответ не последует в течение месяца, то считается, что они также отказались от выкупа.

Затем следует заверить в нотариате следующие документы:

  1. Отказы совладельцев от преимущественного права покупки.
  2. Копии почтовых уведомлений, копии извещений о продаже.
  3. Выписки из ЕГРН с кадастровым планом (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство собственника).
  4. Справки для продажи (о числе зарегистрированных лиц).
  5. Согласия супругов, если кто-то из продавцов состоит в браке.

Дальнейшая продажа нескольких долей аналогична стандартной сделке купли-продажи.

[2]

Второй вариант — покупатель подписывает с каждым продавцом отдельный ДКП. Далее переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Читайте так же:  Судебный приказ вступает в законную силу

Сделать это можно в регистрационной палате или в МФЦ. Для регистрации необходимо присутствие всех участников сделки или их доверенных лиц.

Участники соглашения должны взять с собой паспорта и оплатить госпошлину, определенную для них регистратором.

Нюансы некоторых сделок

Самая распространенная ситуация — продажа объекта недвижимости в равных пропорциях несколькими сособственниками.
Например, два равноправных совладельца обладают правами на объект в пропорции 1 к 2.

В этом случае оба продавца вправе заключить договор купли-продажи с покупателем.

Полученные от покупателя деньги распределяются между обоими продавцами равнозначно.

Если составляется единый договор купли-продажи, то все просто — общая сумма пропорционально делится между продавцами согласно их долям.

Если покупка каждой доли оформляется отдельной сделкой, то цена определяется участниками сделок по договоренности между сторонами.

Продажа части доли потребует ее выделения у нотариуса.

Однако просто разделить ее владелец не сможет, поэтому само выделение происходит в момент сделки по перепродаже части доли.

В такой ситуации участники сделки обращаются в нотариат, где одновременно оформляется раздел и переуступка части доли.

Нотариус может отказать в сделке по продаже части квартиры, если у него имеются сомнения в ее чистоте, либо в том случае, если нарушается законодательство РФ.

Например, в том случае, если нотариус выяснил, что другим совладельцам продавец предлагал выкуп по завышенной цене, либо если у него имеются подозрения о фиктивности сделки.

Также в последнее время наблюдается тенденция к отказу нотариуса в оформлении продажи микродоли (менее 4 м2).

Возможные риски

До недавнего времени реализация долевой собственности представляла немалую опасность как для продавцов и для покупателей, так и для других сособственников.

Данная разновидность недвижимого имущества нередко использовалась для фиктивного вселения квартиру и получения регистрации.

Также нередко фиктивная продажа применялась для того, чтобы заставить сособственников выкупить часть жилого помещения по завышенной стоимости.

Любые фиктивные сделки, в том числе и с долевой недвижимостью, признаются ничтожными.

После введения нотариальной проверки подобных сделок количество случаев мошенничества на данном сегменте рынка недвижимости значительно сократилось.

Теперь по юридической чистоте сделка по переуступке части помещения мало отличается от продажи целой квартиры.
Однако риски для покупателя и сособственников по-прежнему остаются.

Но большинство из них лежат в области межличностных отношений.

Зачастую продавец уступает право в долевой собственности из-за неуживчивых соседей, после этого бремя проживания с ними падает на новых жильцов.

При желании стороны вправе осуществить продажу, используя один договор купли-продажи, в котором указываются все участники.

Также они могут провести отдельные сделки, в которых покупатель выкупает отдельные доли у каждого из совладельцев.

Однако в любом случае для этого необходимо получить отказ от не участвующих в сделке совладельцев, а также пройти нотариальную проверку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Часть квартиры. Правила продажи между собственниками

Часть квартиры. Правила продажи между собственниками

Часто сегодня можно услышать о ситуациях, когда владельцами одной недвижимости являются сразу несколько человек. В таком случае, речь идет о недвижимости с общей собственностью. Каждый из собственников такого жилья, имеет свою часть квартиры. В этой статье мы расскажем вам об основных правилах продажи таких частей.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для начала, остановимся на самом вопросе долевой собственности. Наверное, вы уже знаете о том, что общая собственность на недвижимость может быть как долевой, так и совместной. Если перед вами стоит вопрос долевой собственности, тогда вы должны знать главные правила продажи доли в квартире.

Если вас интересует продажа части квартиры в Москве и области, звоните в агентство недвижимости «Правовая защита» по телефонам (495) 790-54-47. У нас всегда есть выгодный вариант для каждого клиента.

Часть квартиры, ее продажа и покупка – это очень серьезный процесс, который предусмотрен Гражданским кодексом Российской федерации. Суть здесь такова – в случае, если один из участников долевой собственности собирается продать свою часть квартиры, то, в первую очередь, он обязан предложить купить ее остальным сособственникам, которые, в любом случае, имеют полное преимущество по покупке части квартиры, перед третьими лицами.

Извещение о будущей продаже обязательно должно быть представлено в письменной форме. С момента его предъявления другим собственникам отсчитывается 30 дней, и, в случае, если за это время совладельцы не приобретут продаваемую часть квартиры, либо откажутся от нее, то продавец имеет полное право продавать свою собственность третьему лицу.
Как же дать известие о продаже другим лицам? Для этого существует множество разных способов, главное то, в каких отношениях вы состоите со своими «соседями».

Во-первых, вы можете сказать им устно или по телефону. Если ваша часть квартиры их не интересует, тогда необходимо попросить их подтвердить свой отказ у нотариуса. Только в таком случае, можно считать, что продавец полностью выполнил все свои обязательства и может даже не ждать окончания 30-дневного срока, просто начав процесс продажи своей доли сразу.

Естественно, что очень часто отношения между собственниками не складываются подобным образом. Тогда продавцу нужно написать письмо-извещение о продаже своей доли, в котором указать все подробные условия продажи: цену и тд. Это письмо, с уведомлением о вручении, необходимо разослать всем собственникам долей в квартире.
Читайте так же:  Запись в трудовой книжке о приеме на работу по совместительству

Продаваемая часть квартиры, может принести своему владельцу трудности в том случае, если, к примеру, место проживания других собственников не известно. Здесь для того, чтобы подтвердить известие, продавцу необходимо иметь доказательство о направлении известия о продаже части в квартире по последнему известному месту проживания совладельцев недвижимости.
Если же продавец части квартиры известил о своей продаже всем собственникам, и все они согласились на продажу? Что делать тогда, кому продать свою часть квартиры?

В таком случае, право выбора покупателя для своей части квартиры принадлежит продавцу. Объяснить это можно тем, что для заключения договора купли-продажи необходимо согласие с обеих сторон.
Нельзя, также, не сказать о том, что если продавец решил продать свою часть квартиры одному из сособственников, то ему наддается право не уведомлять остальных участников долевой собственности о своей продаже. Здесь причина очевидна — это правило действует, только если продажа части квартиры происходит с третьим лицом.

На последок, хотелось бы сказать пару слов о том, по какой цене продавать свою часть квартиры. Сегодня, существует убеждение, что стоимость части квартиры соответствует части рыночной стоимости всей недвижимости. К примеру, если недвижимость стоит 500 тыс. долларов, продать ½ квартиры за 250 тыс. долларов вы вряд ли сможете.

Естественно, цену своей части квартиры определяет только продавец, но, согласитесь, найти покупателя на часть всегда очень трудно. Ведь, часть квартиры выражена лишь цифрами в документах, а обозначить эти цифры в реальной недвижимости физически, просто невозможно. Поэтому, определите реально все минусы своей продаваемой недвижимости и тогда только устанавливайте ее цену.
А мы надеемся, что процесс продажи вашей части квартиры, доставит вам минимум забот.

Доля в квартире – это первый шаг к покупке собственной недвижимости в столице. Обращайтесь в агентство недвижимости «Правовая защита» по телефонам (495) 790-54-47. Мы поможем вам принять правильное решение.

Как продать квартиру в долевой собственности в 2019 году

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

ШАГ 2 Определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

ШАГ 3 Поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

ШАГ 4 Подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки. Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Читайте так же:  Перерасчет алиментов за прошедший период

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

ШАГ 5 Задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

ШАГ 6 Нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

ШАГ 7 Получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

ШАГ 8 Регистрация в Росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.
Читайте так же:  Исковое заявление об определении места жительства ребенка

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Особенности продажи квартиры в долевой собственности

Наличие долевой формы собственности на жилое помещение не лишает каждого владельца права распоряжения своей долей, однако создает дополнительные ограничения. Продажа доли квартиры должна учитывать право остальных собственников на преимущественный выкуп, которое предусмотрено законом. Порядок продажи доли в квартире определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В представленном материале можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности, и какие законные варианты продажи позволят обойти преимущественное право покупки.

[3]

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с особенностями продажи квартиры в долевой собственности, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Долевая собственность на квартиру

Законодательство допускает различные варианты владения недвижимостью, в том числе путем установления долевой формы собственности. В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:

  • каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);
  • каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
  • продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.

Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН. У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.

Преимущественное право сособственников

Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ), которое принадлежит каждому дольщику. Это требование закона вынуждает продавца соблюдать следующий алгоритм действий:

  • поиск потенциального покупателя доли и определение существенных условий сделки предмет, цена и иные договоренности сторон;
  • подготовка проекта договора, в котором будут указаны согласованные сторонами условия;
  • направление каждому собственнику уведомления о предстоящей продаже доли с предложением преимущественного выкупа на условиях, указанных в проекте договора;
  • в случае согласия одного или нескольких дольщиков на преимущественное право выкупа, сделки заключается с ними;
  • при отказе от преимущественного права или при отсутствии ответа на протяжении месяца оформление договора будет происходить с первоначальным покупателем.

При направлении уведомления остальным собственникам нужно учитывать требования закона. Право преимущественного выкупа подразумевает порядок продажи на тех же условиях, что указаны в проекте первоначального договора и уведомлении. Изменение этих условий не допускается.

При отсутствии ответа на уведомление от остальных долевых собственников, дальнейшая продажа доли будет проходить по стандартным правилам.

Важно! Необходимо иметь в виду, что любые договоры по сделкам с долевой недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению. Помимо проверки содержания договора нотариус будет устанавливать соблюдение условий об уведомлении остальных дольщиков.

Право на преимущественный выкуп может одновременно использоваться разными собственниками. В этом случае доля будет распределена в равных пропорциях между каждым покупателем.

Способы обойти преимущественное право покупки

Если владелец доли по каким-либо причинам планирует избежать уведомления остальных собственников о предстоящей продаже, возможны альтернативные варианты действий. Необходимо учитывать, что в ряде случаев лишение преимущественного права выкупа может повлечь недействительность сделки по требованию заинтересованных лиц.

Договор дарения

Собственнику доли принадлежит право распоряжения любым законным способом, в том числе путем дарения. Передача прав на долю в форме дарения может выступать альтернативой договору купли-продажи, если стороны планируют избежать уведомления остальных дольщиков и реализации ими права на преимущественную покупку.

В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • сделка дарения носит безвозмездный характер, поэтому при возникновении спора между сторонами покупатель рискует потерять денежные средства, уплаченные вне рамок договора;
  • поскольку требование об уведомлении остальных дольщиков распространяется только на возмездные сделки, при оформлении дарения можно не ставить в известность остальных собственников долей;
  • заключение договора дарения не устраняет обязанность нотариального удостоверения.

Таким образом, можно продать долю путем заключения договора дарения, однако в этом случае существенные риски несет покупатель.

Договор купли-продажи по завышенной цене

При согласовании условий предстоящей сделки продавец и покупатель доли вправе самостоятельно определять цену договора. В этом случае можно установить завышенную цену продажи, чтобы остальные дольщики не могли претендовать на преимущественное право покупки.

Важно! При таком варианте сделки нужно учитывать, что уведомления других дольщиков избежать не удастся.

Читайте так же:  Отношения позиционной солидарности между адвокатом и подзащитным должны сохраняться

При этом существует вероятность, что преимущественное право покупки будет использовано даже при заведомо завышенной цене. Это может быть связано с нежеланием допускать в состав собственников посторонних лиц.

Кроме того, завышение стоимости доли может повлечь недействительность сделки, если остальные дольщики могут доказать, что фактически цена договора составляла меньшую сумму. Не стоит забывать и о существенном увеличении налога на доходы, который продавцу придется заплатить исходя из цены, зафиксированной в договоре.

Договор займа

Еще одним нестандартным вариантом продажи является заключение договора займа с одновременным установлением залога на долю. В этом случае при неисполнении обязательства по возврату суммы долга займодавец вправе обратить взыскание на предмет залога.

Такой вариант сделки используется крайне редко, так как приходиться дважды проходить процедуру оформления государственной регистрации сперва для регистрации залога, а затем для оформления права собственности на залогодержателя.

Чтобы данная сделка не была признана фиктивной, сторонам нужно указать реальный срок пользования денежными средствами. Это существенно увеличивает продолжительность перехода права собственности на долю.

Когда преимущественное право не работает?

Преимущественное право покупки распространяется только на случаи возмездного распоряжения долей в пользу посторонних лиц. Если доля продается одному или нескольким владельцам других долей, право преимущественного выкупа не действует. В случае, когда сразу несколько дольщиков заявили о готовности приобрести долю, продавец вправе самостоятельно определять покупателя.

Помимо этого, требовать преимущественного права передачи доли нельзя по сделкам безвозмездного характера дарение или рента.

Важно! При оформлении мены преимущественное право сохраняет силу, поскольку данный вид сделок носит возмездный характер.

Также правило преимущественного выкупа не применяется при продаже доли на публичных торгах. Эта процедура проводится в случае погашения задолженности по исполнительному производству или при банкротстве физических лиц.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Закон содержит единственное ограничение, при распоряжении долями не допускается указание доли в качестве предмета по уступке права требования (ст. 388 ГК РФ). Так как сделки с долевой собственностью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, договор уступки права требования в отношении доли будет отклонен как незаконный.

[1]

Долевая собственность в квартире возможна ли продажа квартиры целиком

Договор купли продажи квартиры при долевой собственности позволит покупателю приобрести целый объект путем передачи ему одновременно всех долей. В этом случае нет необходимости заключать отдельные договора с каждым дольщиком, за исключением случаев покупки долей в разное время (например, покупка квартиры по двум договорам может осуществляться в отношении квартиры, у которой два дольщика).

При покупке квартиры с долевым участием нужно учитывать следующие особенности:

  • если все владельцы готовы одновременно продать долевую квартиру, заключается единый договор купли-продажи, в котором будет определен порядок расчетов с каждым дольщиком;
  • покупка квартиры, находящейся в долевой собственности проходит без уведомления дольщиков, поскольку они все выступают одновременно продавцами;
  • даже если все собственники выразили согласие на продажу и участвуют продавцами по сделке, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наибольшее количество вопросов вызывает порядок распределения денежных средств между дольщиками при продаже целой квартиры. Поскольку закон предусматривает полную свободу договора, сами продавцы могут определить, как делятся деньги при продаже долевой собственности.

Допускаются следующие варианты распределения денежных средств, полученных от покупателя:

  • сумма по договору перечисляется каждому продавцу пропорционально размеру их долей (в квартире с равными долями каждый собственник получает равную сумму);
  • продавцы могут согласиться на перечисление средств только одному из граждан (такие случаи характерны при продаже квартиры, принадлежащей на праве долевой собственности членам одной семьи).

После покупки квартиры с долевым участием у продавца возникает право личной собственности. Если в сделке участвовало два или более покупателей, они вправе выбрать форму общей собственности (долевая или совместная).

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

  • если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
  • если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

Видео (кликните для воспроизведения).

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источники


  1. Липшиц, Е.Э. Законодательство и юриспруденция в Византии в IX-XI вв. Историко-юридические этюды / Е.Э. Липшиц. — М.: Наука, 2013. — 248 c.

  2. Скворцова, М.В. Англо-русский словарь сокращений. Бизнес, банки, финансы, статистика, экономика, юриспруденция / М.В. Скворцова. — М.: Филоматис, 2014. — 527 c.

  3. Сборник постановлений пленума верховного суда СССР. (1924-1977 гг.) (комплект из 2 книг). — М.: Известия Советов народных депутатов СССР, 2016. — 822 c.
  4. Дубинский, А. Руководствуясь законом; политической литературы Украины, 2013. — 112 c.
Основные правила продажи квартиры долями собственников
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here