Нюансы продажи квартир с долями как продать долю в 2 комнатной и 3 комнатной квартире

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Нюансы продажи квартир с долями как продать долю в 2 комнатной и 3 комнатной квартире". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как самостоятельно осуществить продажу доли в квартире родственнику

Сделка по продаже квартиры в последнее время набирает всё больше популярности, как более удобный вариант передачи права собственника от одного лица к другому.

Несмотря на тот факт, что существуют весьма похожие формы (как ), в случае с родственниками следует сконцентрироваться непосредственно на данный метод соглашения.

В чём заключаются его преимущества, и какие подводные камни стоит учесть во время оформления, чтобы не потерять выгоду?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Запланированная продажа доли в квартире между родственниками не имеет существенных отличий от стандартного оформления сделки с третьим лицом.

Однако реализация конкретной части объекта недвижимости допускается лишь, когда лицо имеет право распоряжения ею и это отмечено в соответствующем документе о собственности.

А продажа допустима только при наличии согласия остальных собственников, независимо от того, кто является покупателем: до заключения соглашения обязательно стоит уведомить собственников, ведь приоритетное право на выкуп территории имеют именно они.

Данное сообщение составляется в письменном виде и должно иметь следующие пункты:

  • подробное описание предмета продажи с указанием места расположения и площади;
  • размер стоимости;
  • временные сроки, в течение которых собственник должен принять решение (минимум месяц).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Кто считается родственниками с указанием степени родства?

Родство – группа людей (чаще всего семья), которые имеют общего предка и связаны по крови, то есть имеют общее ДНК.

Согласно закону различают несколько ступеней в зависимости от «удаленности»:

  1. родители и их дети (сводные и усыновленные тоже);
  2. родители родителей по отношению к детям (дедушки с бабушками и внуки, братья и сестры);
  3. дяди и тети к племянникам и племянницам;
  4. прадедушки и прабабушки;
  5. самые близкие двоюродные родственники;
  6. двоюродные дяди, тёти и внуки.

Дальние родственники в троюродном колене — это слишком слабая связь.

Доказать связь с вышеперечисленными людьми можно при помощи предоставления необходимых бумаг (паспорта, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка), показаний свидетелей, справки с места работы или через экспертизу ДНК (чаще этот метод применяют лишь для первой степени родства).

Плюсы и минусы продажи доли квартиры между родственниками

Гражданин, который является собственником доли квартиры, имеет возможность самостоятельно выбрать способ передачи имущества.

Договор купли-продажи считается самым простым и быстрым выходом из ситуации, поскольку имеет массу положительных сторон:

  • процедура составления соглашения несложная;
  • третьим лицам нельзя оспорить совершенную сделку;
  • реально предусмотреть обширный круг гарантий;
  • допускается заключить предварительную сделку;
  • сумма госпошлины, уменьшается прямо пропорционально степени родства.

Но немаловажно взять во внимание и негативные моменты оформления, которые в отдельных случаях могут оказаться камнем преткновения и вызвать претензии с обеих сторон:

  • обязанность платить налоговый платеж на доход;
  • для супругов такая собственность получает статус совместного имущества;
  • невозможность держать под контролем действия родственника.

Стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы, чтобы в будущем проведённая сделка не вызвала новых проблем именно из-за самой формы продажи.

Поэтому внимательно изучите все оговорки насчёт передачи прав и проверить документацию.

Подробная пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Порой возникают ситуации, когда требуется выкупить долю квартиры, принадлежащую родственнику.

Законодательство РФ допускает свободную передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством сделки купли-продажи.

Но упомянутую процедуру лучше проводить при помощи специалистов, чтобы избежать осложнений, и придерживаться определённых этапов.

С чего начать?

Без предварительного уведомления совладельцам квартиры продавать долю нельзя — право перехода прав на недвижимость просто не будет официально зарегистрировано.

Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате.

Иначе потом владельцы другой доли квартиры могут оспорить заключённый договор, а вы не сумеете доказать тот факт, что ранее они имели иное мнение.

[1]

Где оформляют и куда идти?

Оба участника должны обратиться в соответствующую контору, предоставив отказы других родственников либо доказательства отсутствия их реакции в течение установленного срока (почтовые чеки, датированная корреспонденция, техпаспорт БТИ или санкции органов опеки).

В свою очередь нотариус обязан проанализировать обстоятельства и реакцию других особ.

В конечном итоге он либо заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на конкретные нарушения.

Даже отрицательное решение вносится в нотариальный реестр.

Немаловажным шагом станет и государственная регистрация.

Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.

После улаживания всех формальностей в сделке продажи доли квартиры, ставится печать, а переход прав указывается в ЕГРП.

Далее участники получают выписку, заверенный договор и кадастровый паспорт и новый хозяин вступает в свои законные права.

Какие документы необходимы?

Продавцу нужно подготовить максимально полный перечень бумаг, которые описывают объект предстоящего соглашения и имеющиеся на него права:
  1. Паспорт или свидетельство о рождении.
  2. Технический паспорт жилого помещения (заказать в службе БТИ).
  3. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, заверенный у нотариуса.
  4. Согласие супруга, также нотариально заверенное (если имущество приобретено после заключения брака).
  5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним).
  6. Документ, удостоверяющий право собственности (справка из налоговой).
  7. Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
  8. Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам (запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
  9. Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
  10. Акт приема-передачи (или соответствующий пункт в договоре).
  11. Выписка из ЕГРН.

От покупателя требуется более скромный список:

  1. Паспорт.
  2. Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления

Собственник доли должен направить по адресу заявителя подтверждение, что он отказывается от приобретения части квартире – на это даётся 30 дней.
Читайте так же:  Приватизация гаража в гаражном кооперативе порядок, общая информация

Родственник, который изъявил желание купить обговариваемую недвижимость, обязан так же в течение 30 дней с момента получения бумаги дать свое согласие.

По истечению тех же 30 дней владелец вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если не получил письменный отказ на приобретение прав собственности.

Стоимость оформления

При заключении сделки придётся оплатить налог, который равен 13% от общей суммы.

Хотя в определённых ситуациях он может быть уменьшен (вычеты), либо отменён вовсе.

Когда могут отказать?

Существуют 3 способа отречения от доли в приватизированной недвижимости:

  1. По собственному желанию (но не в чью-либо пользу и теряя возможности получить часть жилой площади впредь).
  2. Дарение (требуется обновить техническое удостоверение и обратиться к нотариусу чтобы получить разрешение).
  3. Продажа (следует направить запрос к прочим собственникам, чтобы получить их согласие на будущую сделку).

Взаиморасчеты

Точно рассчитать долю жилого помещения и её цену сумеет только квалифицированный специалист.

Обычно оценку стоимости совершают по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

  • РСД – рыночная стоимость доли;
  • РСН – стоимость недвижимости;
  • РД – площадь отчуждаемой части;
  • К – понижающий коэффициент.

Особенности и нюансы

Согласно ГК РФ все граждане наделены равными правами, а хозяин доли может распорядиться ей по собственному усмотрению, но придерживаться интересов остальных жителей.

Алгоритм продажи доли происходит в том же порядке, что и продажа целой квартире.

При этом остаются некие нюансы, касающиеся соблюдения установленных правил, которые тоже важно учесть.

Продажа доли дочери или сыну

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям, когда их сын или дочь заключили брак.

При таком варианте недвижимость будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода делиться лишь между супругами.

Важно понимать, что продав долю квартиры родственникам, вы можете в ней жить лишь по личной договоренности.

Если вас решает выгнать, то закон будет на стороне тех, кто имеет права на владение жильём согласно бумагам.

Только в случае завещания квартиру, она продолжит быть вашей собственностью до самой смерти.

Другие моменты

Привлечением госпрограмм поддержки во время подобных сделок никак не ограничена по закону.

Но при покупке доли за счёт материнского капитала существует ряд замечаний:

  • запрещено приобретение жилья у близких родственников (с дальними членами семьи возможность заключения сделки рассматривается индивидуально);
  • несовершеннолетние дети не могут участвовать в договоре;
  • купленная недвижимость должна быть поделена между всеми членами.

Нередко возникает ситуация, когда люди обращаются за помощью к банкам, чтобы те одобрили ипотечные займы.

Сегодня такие организации часто не обращают внимания на наличие родства между продавцом квартиры и ее покупателем.

Можно сделать вывод, что покупка доли квартиры у родственников выгодна и наиболее безопасна для покупателя.

Помимо длительного сбора и нотариального заверения бумаг, к минусам процедуры можно отнести налоговый вычет, который подразумевает под собой довольно ощутимые финансовые траты.

В остальном договор практически не имеет подводных камней и является лёгким методом передать права на владение жильём близкому человеку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как продать и купить долю в однокомнатной квартире?

На форумах и в газетах объявлений часто встречается предложение купить долю в квартире. Несмотря на невостребованность подобных объявлений, все-таки они находят своих покупателей. Но, как правило, речь идет о долях в двухкомнатных, трехкомнатных квартирах и частных домах. В последнее же время мы с вами часто становимся свидетелями того, что некоторые продавцы предлагают нам купить долю в однокомнатной квартире.

Продажа доли в однокомнатной квартире: преимущественное право

Естественно, что продажа доли, тем более – в однокомнатной квартире, сопряжена с самыми разными моментами и обладает своей спецификой, своими нюансами.

Когда речь заходит о продаже долей или частей какой-либо недвижимости, часто мы слышим о преимущественном праве покупателя. Как правило, преимущественным правом обладают те жильцы или собственники, которым принадлежит другая доля в квартире или часть дома. Им-то и стоит предложить купить долю в вашей однокомнатной квартире.

Конечно, мы понимаем, что если возникло решение продать долю в однокомнатной квартире, значит, скорее всего, с другим собственником наладить контакт не получится. Однако если этого не сделать, вы рискуете продавать свою долю вечно: подобные предложения на рынке недвижимости редко когда находят отклик.

[2]

Впрочем, чтобы продать свою долю, вовсе необязательно мириться с собственником. Риэлторы отмечают: достаточно заказного письма с уведомлением, где вы сообщаете о своем намерении продать долю в недвижимости. В письме стоит сообщить все нюансы продажи: цену, условия и другие тонкости. По закону в обязательном порядке вы должны уведомить другого собственника (или собственников) о своем решении продать долю. Если в течение месяца вам не пришло письмо с подтверждением, что другой собственник решил купить вашу долю в однокомнатной квартире, вы можете выставлять объект в свободную продажу.

Если же собственник соглашается, сама процедура продажа доли не вызовет затруднений: для оформления сделки вам нужно будет обратиться к нотариусу и представить полный пакет документов на долю.

Доля в однокомнатной квартире: кому это интересно?

Если же помириться с другим собственником квартиры не удается, как не удается найти компромисс, стоит заняться поисками тех людей, которые могли бы купить доли в однокомнатной квартире. Практика показывает: на рынке работают специалисты, которые профессионально занимаются продажей долей в проблемных квартирах. Как правило, у них есть своя клиентская база, поэтому шанс продать долю у вас остается.

Об особенностях продажи доли в однокомнатной квартире

По закону, вы не имеете право продавать свою долю в квартире по цене, которая ниже той, что была предложена другими собственниками. Если же вы снижаете цену, процедуру с рассылкой уведомления стоит повторять всякий раз, когда стоимость изменяется.

Если же покупатель на стороне все же нашелся, а никто из собственников так и не откликнулся на ваши предложения, стоит приступать к оформлению всех необходимых документов. В самом процессе продажи доли в однокомнатной квартире никаких тонкостей и нюансов нет – он стандартен, как все процессы, связанные с продажей другой недвижимости.

Читайте так же:  Как прошивать договор купли продажи квартиры

Как продать долю в приватизированной квартире?

Вопрос, как продать долю в приватизированной квартире актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире, не ущемляя при этом интересов совладельцев?

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

  • что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
  • при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

  1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
  2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
  3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
  4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
  5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Скачать форму договора

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Видео (кликните для воспроизведения).

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения. Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса. При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

[3]

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны. Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть. В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену. Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене. Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

  1. Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
  2. Деньги он в срок не возвращает.
  3. Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

  1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
  2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Читайте так же:  Игра по правилам можно ли законно продать квартиру без собственника

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

  • ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
  • либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

Продажа доли в квартире, где один из собственников-несовершеннолетний

Автор: Гость Skalli, 7 июня 2008 в Сделки с жилыми помещениями

Рекомендованные сообщения

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы можете опубликовать сообщение сейчас, а зарегистрироваться позже. Если у вас есть аккаунт, войдите в него для написания от своего имени.
Примечание: вашему сообщению потребуется утверждение модератора, прежде чем оно станет доступным.

Продаем долю в квартире другому собственнику — актуальная инструкция на 2019 год

Здравствуйте. По ходу работы я помогла около 10 клиентам, которые решили продать свою долю квартиры другим собственникам. Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.

Потребуется нотариус

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор-купли продажи доли. Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор только в нотариально-заверенной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля и кто будет покупатель.

НЕ нужно письменно уведомлять других собственников о продаже. Тем более получать чьё-либо согласие

Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, когда другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.

Пример №1 : У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.

Пример №2 : У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.

Пример №3 : У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.

Пример №4 : Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не очень советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

До сделки советую проверить проверить квартиру на обременения — онлайн способ. Отдельная инструкция о проверке на арест.

Этап №2 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.

Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу. И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот. Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года большинство сделок с долями проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Читайте так же:  С какого момента начисляются алименты на ребенка в 2019 году в рф

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №3 – Собираем документы

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и рассказать о сделке. Нотариус выслушает и составит весь список документов, которые необходимо собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон по состоянию здоровья или возраста не может сама его посетить. Это чтобы оформить доверенность.

Документы нужны в оригиналах (это основной список):

    Паспорта покупателя и продавца;

Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 400 рублей в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля или квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ;

  • Выписка из домовой книги. Другие названия выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Выписку может получить только собственник. Ее выдают в отделениях МФЦ «Мои Документы», в отделениях УФМС и в паспортном столе. Услуга бесплатная. Как получить выписку из домовой книги.
  • Справка из психоневрологического диспансера;
  • Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

    Справка из наркологического диспансера;

    Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

    Все о задатке — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

    1. Далее продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в третьем этапе. Или их отдаёт доверенное лицо. Об этом далее.
    2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель).

    Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, если один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

    Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Сколько стоит эта услуга найдёте по ссылке ниже.

    Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию

    Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    Конечно, участники сделки могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р.

    Читайте так же:  Можно ли продать авто в другом регионе

    Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы

    Как только регистратор Росреестра получит документы, он зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 1 рабочий день после приема документов в электронном виде (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Из-за загруженности Росреестра, иногда бывают задержки в несколько дней. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

    Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

    Стоимость услуг нотариуса

    Стоимость нотариального договора купли-продажи доли можно посчитать по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi. Смотрите первый раздел — «Если договор заверяется в обязательном порядке». Цены актуальные на 2019 год.

    Выписка из ЕГРН на квартиру — обзор документа и инструкция заказа.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

    При долевой собственности на квартиру, доля у совладельца может быть выделена в натуральном виде (отдельная комната или несколько комнат). Если же за дольщиком не закреплена отдельная комната, то доля считается не выделенной. Доля в квартире или в доме является не выделенной в том случае, если соглашением совладельцев или в судебном порядке не определён порядок пользования квартирой.

    Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

    Основания возникновения долевой собственности на квартиру

    Общая собственность на квартиру возникает:

    1. в результате приватизации квартиры на всех членов семьи;
    2. при наследовании квартиры (доли) несколькими наследниками;
    3. в результате сделки с определением долей каждого владельца.

    Между владельцами общей квартиры рано или поздно встаёт вопрос о продаже квартиры, с целью дальнейшего приобретения отдельного жилья.

    Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности

    Наиболее целесообразным способом продажи долей в квартире является продажа квартиры полностью. Такой способ возможен, если совладельцы придут к договорённости о продажи всей квартиры, а вырученные средства от продажи жилья поделят в соответствии с долями в общей квартире.

    Важно! Стоимость продажи всей квартиры, как правило, выше, чем продажа квартиры по долям.

    Например, если квартира стоит 3 млн рублей и у каждого владельца по ½ доли. В этом случае, если совладельцы будут продавать квартиру по долям, то общая стоимость квартиры окажется, как правило, меньше 3 млн рублей, поскольку образуется, по сути, коммунальная квартира.

    Поэтому наиболее выгодный для совладельцев способ продажи — это продажа всей квартиры с разделом её стоимости между продавцами.

    Продажа доли в общей квартире

    Если же совладельцы не могут прийти к соглашению о продаже квартиры, тогда каждый собственник может продать свою долю. Но в этом случае нужно соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцем общей квартиры (статья 250 ГК РФ). Продавец доли общей квартиры должен направить ему уведомление с предложением о покупке доли с указанием конкретной цены.

    Важно! Если уведомление будет отправлено почтой – то отправлять нужно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

    Если совладелец откажется приобретать долю в общей квартире или не ответит в течение 30 дней, тогда продавец может продать свою долю любым покупателям. Но продать можно только за такую, же цену, которая была указана в уведомлении.

    Важно! Если продавец продаст долю в общей квартире за цену ниже, чем предлагал совладельцу, то последний может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной на этом основании.

    Нередки случаи, когда владельцы общей квартиры пытаются обойти норму о преимущественной покупке, заключив договор дарения, а по факту продают свою долю. Стоит предупредить о возможных последствиях в этом случае.

    • Во-первых, сделка может быть признана недействительной совладельцами в судебном порядке, если судом будет установлено, что по факту доля в общей квартире была продана, а не подарена.
    • Во-вторых, покупатель фактически купил данную долю в квартире, но юридически был заключён договор дарения, а это безвозмездная сделка и уплаченная им стоимость в документах не указана.

    В этом плане покупатель не защищён и если договор будет, расторгнут, то покупателю будет сложно вернуть затраченные средства.

    Итак, в данной статье рассмотрен порядок продажи невыделенной доли в общей квартире, а также определены основные требования, при которых возможно продать невыделенную долю в квартире.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Источники


    1. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.

    2. Кофанов, Л.Л. Древнее право. Ivs antiovvm; М.: Спарк, 2012. — 313 c.

    3. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.
    4. Сырых, В. М. Теория государства и права / В.М. Сырых. — М.: Юстицинформ, 2011. — 704 c.
    5. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
    Нюансы продажи квартир с долями как продать долю в 2 комнатной и 3 комнатной квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here