Купля продажи квартиры между родственниками

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Купля продажи квартиры между родственниками". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Особенности купли-продажи квартиры между близкими родственниками

Передача прав на недвижимость между родственниками может осуществляться на разных условиях. Нередко используют дарение, если хотят передать объект безвозмездно. Но также возможна купля-продажа квартиры между близкими родственниками, и в этом случае собственник недвижимости получает деньги за жилплощадь. Полезно знать, как проходит сделка, а также какие особенности она имеет.

Чем отличается купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Покупателем квартиры может выступить близкий родственник, например, брат или сестра, супруг, ребенок. Подобная продажа возможна, и она практически не отличается от стандартной сделки. Однако стоит процедуру подробно рассмотреть, чтобы понимать, как она происходит.

Нередко причиной реализации недвижимости является раздел имущества между супругами во время развода, вступление в наследство сразу нескольких лиц, приватизация имущества. Стоит понимать, что если владельцев несколько, тогда они должны быть согласны на сделку. При этом не будет учитываться тот факт, что покупателем является близкий родственник. Разрешение от остальных собственников все равно должно быть получено.

Если квартира находится в общем владении, тогда для продажи нужно будет выделить конкретную долю. Только ее сможет продать человек, и то предварительно потребуется предложить выкупить другим собственникам. После их отказа будет возможно оформление жилплощади на третье лицо.

Нередко используется дарственная для того, чтобы передать имущество во владение другому человеку. Данная сделка от купли-продажи отличается тем, что не придется платить налог. В случае реализации собственности данная льгота для родственников не действует. Именно поэтому не всегда выгодно продавать недвижимость.

Основные правила

Реализация квартиры требует соблюдения определенных правил, чтобы сделка была признана законной. В ином случае оформленный договор купли-продажи закон признает недействительным. Как итог, приходится повторно совершать сделку с учетом действующих правил, либо вовсе от нее отказаться.
  1. Продавец должен быть совершеннолетним и дееспособным.
  2. Обязаны отсутствовать обременения на объект. При продаже доли от квартиры своему родственнику необходимо осуществить отделение части от общего имущества.
  3. Оформление договора купли-продажи должно пройти по всем правилам.
  4. При необходимости, следует получить согласие от других людей на сделку. Например, от супруга либо прочих владельцев.
  5. Обе стороны должны добровольно участвовать в сделке. Их никто не имеет права принуждать к покупке недвижимости.

Важно! Стоит помнить о том, что в случае продажи собственности уже нельзя будет передумать или отозвать сделку. Поэтому нужно точно определиться со своим решением еще до того момента, как произойдет перерегистрация права владения на квартиру.

Оспорить сделку можно только в том случае, когда кто-либо из людей не выполнил условие договора. Например, не были переданы денежные средства от покупателя.

[2]

Если покупатель состоит в браке, тогда купленная недвижимость будет считаться совместной. При дарении владельцем становится исключительно получатель, а супруг на подарок не будет иметь никаких прав. Именно поэтому бывает удобнее оформить именно дарственную, а не куплю-продажу.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки не имеет каких-либо отличий от стандартной реализации собственности. Однако стоит знать, в каком порядке оформлять продажу недвижимости. Начинать потребуется с подготовки документов, должны присутствовать все официальные бумаги. В частности, речь идет о правоустанавливающих документах, национальном паспорте, выписке из домовой книги, техническом и кадастровом паспортах.

Также потребуется с покупателем обсудить условия сделки. Он должен быть согласен с теми требованиями, которые выдвигает продавец. Также покупатель может выставить свои условия по поводу передачи прав на объект.

Полезно заключать предварительный договор купли-продажи. Он будет гарантировать, что сделка не сорвется, и обе стороны выполнят свои обязательства. В случае продажи между близкими родственниками нередко можно обойтись без подобного документа. Достаточно лично договориться по поводу важных моментов.

В обязательном порядке понадобится заключить основной договор купли-продажи. После этого продавец получит деньги от покупателя в наличной или безналичной форме. Обязательно надо обратиться в регистрационный орган, чтобы официально подтвердить факт передачи прав. Там понадобится уплатить госпошлину, и она частично ложится на продавца, но по большей части деньги отдает покупатель.

На получение свидетельства о праве собственности уходит примерно 10 дней. После этого можно считать, что покупатель стал полноправным владельцем. От продавца понадобится освободить жилплощадь в обговоренные сроки. С этого момента все права на недвижимость будут у нового владельца, а прежний собственник не сможет распоряжаться квартирой.

Налогообложение

При продаже квартиры родственникам в некоторых случаях положено налогообложение. Речь идет о тех ситуациях, когда недвижимость находится в собственности менее трех лет. В этой ситуации придется отдать 13% от прибыли, которая была получена за квартиру. При этом налогом облагается сумма не менее 1 000 000 рублей. Если недвижимость стоит дешевле, тогда ничего отдавать государству не придется.

Отметим, что если квартира была получена в 2016 году и позже, тогда нельзя будет через три года продать объект без уплаты налога. Теперь действуют иные правила, и минимальный срок владения составляет 5 лет. Только по истечении данного времени можно будет реализовать собственность без налогообложения.

Отметим, что при сделке между родственниками некоторые люди намеренно занижают цену продажи в договоре. Оставшуюся часть суммы они получают неофициально. Как итог, налоговая инспекция может обратить внимание на слишком низкую стоимость. Если цена продажи будет ниже рыночной более чем на 20%, тогда сотрудники ФНС имеют право самостоятельно установить размер налогового сбора.

Преимущества и недостатки

Безусловно, купля-продажа между родственниками может осуществляться, и сделку никто не имеет право заблокировать. Главное, чтобы она проходила по всем правилам, и тогда ни к чему не придерутся. Как в России, так и в Украине подобная процедура имеет свои преимущества и недостатки.

Читайте так же:  Увеличение суммы контракта с единственным поставщиком

Из минусов можно отметить следующее:

  1. Необходимость платить налог в случае, если квартира находится в собственности меньше трех или меньше пяти лет.
  2. Приобретенная недвижимость в браке станет совместной собственностью, поэтому в случае развода ее придется делить.
  3. Нельзя отозвать сделку, если она была уже официально зарегистрирована.
  1. Третьи лица не смогут оспорить сделку.
  2. Для обеих сторон предусмотрен широкий круг гарантий.
  3. Быстро и просто оформляется договор купли-продажи.

Главное, чтобы при совершении сделки все правила были учтены. Тогда она не вызовет проблем и будет признана действительной после государственной регистрации.

Особенности договора купли-продажи квартиры между родственниками

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Близкие отношения между родными людьми, нюансы налогового и семейного законодательства позволяют гражданам, связанным родственными узами, более гибко подходить к оформлению сделок. Для исключения негативных последствий следует знать особенности заключения договора купли-продажи квартиры между родственниками.

Кого касается

Для того чтобы не путаться в терминах, следует сразу выяснить, кого закон считает близкой родней. Определение можно найти в статье 14 СК РФ. К близким родственникам относятся:

  • супруг/супруга;
  • родители, включая приемных;
  • дети родные и усыновленные;
  • дедушка;
  • бабушка;
  • внуки;
  • братья и сестры по одному родителю или обоим.

В отношении других родных законодательство не делает послаблений. Какими бы теплыми не были отношения с дядями, тетями, двоюродными братьями или сестрами, имущественные сделки с ними рассматриваются, как с незнакомыми людьми.

Составление договора

Сделка купли-продажи между людьми, связанными семейными узами, проводится по общим правилам и регулируется Гражданским кодексом РФ, Законом «О государственной регистрации недвижимости» и другими нормативными актами. Пакет документов для продажи квартиры такой же, как и при реализации недвижимости незнакомому человеку. Состав бумаг зависит от условий осуществления сделки.

Справка. Договор составляется в простой письменной форме. Заверение у нотариуса требуется при продаже долей квартиры либо осуществляется по желанию сторон. Право собственности владельца, а также переход прав регистрируются в уполномоченном органе – Росреестре.

Юридические ограничения

В некоторых случаях продажа недвижимости близким родственникам считается незаконной. При обнаружении таких ситуаций государственных орган откажет в регистрации, либо сделка впоследствии будет признана недействительной или ничтожной. Нельзя:

  • оформлять фиктивную куплю-продажу жилья без правовых последствий, например, для возврата НДФЛ. У сторон должны быть доказательства передачи денег. В противном случае сделка считается мнимой и аннулируется;
  • продать второму супругу квартиру, зарегистрированную на мужа или жену, но находящуюся в совместной собственности. В такой реализации правовой режим не меняется – квартира остается общей, а значит сделка ничтожна. Изменить принадлежность квадратных метров можно по брачному договору или соглашению о разделе имущества. Эти документы удостоверяются у нотариуса;
  • совершать сделки между подопечными и законными представителями (опекунами, попечителями), а также их супругами и близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Реализация имущества несовершеннолетних и недееспособных граждан совершается с согласия органов опеки и попечительства.

Невозможно зарегистрировать куплю-продажу по доверенности другой стороны. Гражданский кодекс запрещает уполномоченным лицам совершать сделки с собой лично или в качестве представителя второго участника.

Особенности проведения сделки

Хотя юридически купля-продажа квартиры между близкими родственниками оформляется также, как с другими людьми, доверительные отношения внутри семьи позволяют упростить процедуру. Родные, как правило, лучше осведомлены о состоянии недвижимости, ее правовом статусе, поэтому тщательная проверка объекта не проводится.

При сделках между родней могут не запрашиваться:

  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным услугам или финансово-лицевой счет;
  • выписка из домовой книги;
  • справка о прописанных и др.

Эти документы не требуются для регистрации прав в Росреестре, а нужны только для проверки объекта недвижимости. Их получение стороны могут регулировать самостоятельно. Однако, если квартира покупается с привлечением кредитных средств, банк может включить данные бумаги в список обязательных документов, представляемых для получения ссуды.

При покупке имущества у членов семьи стороны могут сэкономить на таких тратах, как оплата работы риэлтора, юридических услуг, аренду банковской ячейки, открытие аккредитивного счета, необязательное нотариальное заверение.

Совет. Забота о ближних позволяет гражданам выбирать более выгодные формы оформления отношений, игнорируя риски. Вместо договора купли-продажи может быть составлена дарственная или завещание. В этом случае продавец не уплачивает налог с продажи квартиры. Кроме того, имущество, полученное безвозмездно, в отличие от купленной жилплощади принадлежит наследнику или одаряемому и не делится при разводе.

Госпошлина

За регистрацию права собственности на недвижимый объект покупатель оплачивает государственную пошлину в размере 2000 рублей (пп 22 п 1 ст. 333.33 НК РФ). Сумма взноса не зависит от родственных связей между сторонами. Льготы предоставляются только малоимущим гражданам.

Налогообложение

Вопросы, касающиеся налогов, следует рассматривать отдельно для продавца и покупателя.

Доходы от продажи квартиры подлежат включению в налогооблагаемую базу и облагаются подоходным налогом 13%. Сумму доходов можно уменьшить на подтвержденные затраты на приобретение жилья или на 1 млн рублей («вычет на продажу»).

Исключение! Недвижимость, находившаяся в собственности продавца более минимального срока владения – 5 лет, НДФЛ не облагается. Минимум в 3 года установлен для приватизированного, унаследованного или подаренного жилья, а также для объектов недвижимости, приобретенных до 01.01.2016.

Чтобы избежать налога, родственники нередко занижают цену в официальном договоре. Однако, если сумма существенно ниже реальной (меньше 70% кадастровой оценки на 1 января года продажи), ФНС доначислит налог и рассчитает пени. Базой для расчета НДФЛ принимается цена, равная 70% от установленной в кадастре. Поэтому указывать стоимость ниже этой величины не имеет смысла.

Читайте так же:  Стоимость услуг нотариуса при оформлении наследства

В целом налогообложение продавца близкого родственника ничем не отличается от уплаты НДФЛ другими физическими лицами. Избежать налогов от реализации недвижимости можно, только используя другую форму оформления недвижимости – дарение или завещание.

Покупателя

Покупатели недвижимости имеют право вернуть часть суммы, уплаченной за жилплощадь, в виде налогового вычета. Возврат налога производится как со стоимости квартиры, так и с процентов за ипотечный кредит. Однако для сделок с близкой родней такая возможность исключена.

Пункт 5 статьи 220 НК РФ запрещает получать имущественные налоговые вычеты «с покупки», если сделка совершается между взаимозависимыми людьми. Правило касается как приобретения полных объектов недвижимости, так и купли-продажи доли в квартире между родственниками.

Список взаимозависимых людей приведен в ст. 105.1 НК РФ. Он немного отличается от понятия близких родственников, данного Семейным кодексом. Нельзя вернуть налог, если жилье приобретено:

  • у супруга(и);
  • родителей, в том числе усыновителей;
  • детей, включая усыновленных;
  • полнородных и неполнородных братьев и сестер;
  • опекуна или попечителя;
  • подопечного.

Если квартира куплена у бабушки, дедушки, внука или внучки, двоюродных, троюродных родственников, вычет можно использовать. Максимальный размер возврата в 2019 году – 13% от 2 млн рублей со стоимости жилья плюс 13% от 3 миллионов с процентов по ипотеке.

[3]

Налоги с дарения и наследства

Если вместо договора купли-продажи жилплощадь передается по дарственной или завещанию, старый владелец не платит налоги. Но у нового собственника наоборот возникают обязательства перед государством. Взносы в бюджет с подарков и наследственного имущества отличаются тем, что:

  • стоимость подаренного жилого помещения включается в налоговую базу по НДФЛ, с нее нужно перечислить в казну 13%. Исключение сделано для близких родственников и членов семьи. При наличии семейных уз налог на доходы не удерживается. Список родственников соответствует ст. 14 СК РФ, то есть включает бабушек, дедушек и внуков;
  • наследство не облагается налогами, но наследники должны оплатить государственную пошлину нотариусу при получении свидетельства. Размер взноса зависит от степени родства. Дети, супруг, родители, братья и сестры (по обоим родителям или одному из них) заплатят 0.3% от стоимости квартиры, но не больше 100 тыс. рублей. Для остальных наследников тариф составит 0.6%, но не выше миллиона (п. 22 ст. 333.24 НК РФ).

Обратите внимание. Кроме размера взносов, дополнительно следует учитывать, когда право собственности перейдет к новому владельцу. При получении квартиры или ее доли по дарственной одаряемый становится владельцем сразу после регистрации договора в Росреестре. Завещание вступает в силу после смерти завещателя. До этого времени владелец жилья может передумать и распорядиться недвижимостью другим образом.

Заключение

Для правильного оформления сделки между членами семьи необходимо выяснить, можно ли продать квартиру родственнику, и какой вариант договора сторонам более выгоден. Решения, подходящие для одной ситуации, совершенно неприемлемы для другой. При составлении договора и оформлении сделки нужно исходить из конкретных условий и преследуемых целей.

[1]

Что выгоднее и лучше: дарственная или купля продажа (при налогообложении)

Поскольку передачу прав на недвижимые жилые объекты можно осуществить посредством заключения соглашения о купли – продаже или соглашения о дарении объекта, необходимо разобраться, чем отличается договор купли – продажи от дарения и что лучше — дарственная или купля продажа.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Прежде че говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.

Договор дарения — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.

Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.

Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность передачи объекта.

В отношении участников соглашения дарения установлены определенные ограничения. Так не могут получить на основании дарения недвижимость, следующие категории лиц, которые с дарителем не состоят в родственных отношениях:

  1. Лица, имеющие статус государственных служащих;
  2. Социальные работники;
  3. Медицинские работники.

Купить квартиру может любое лицо, обладающее суммой средств, указанной в качестве стоимости жилого объекта.

Договор купли продажи можно оформить только в письменной форме. Устная форма для него не предусмотрена.

Дарение объектов, стоимость которых не превышает 3 000 рублей, осуществляется на основании устной договоренности.

Для дарения между родственниками, признаваемыми в качестве близких не допускается взимание обязательного налогового сбора, в отличие от продажи.

С другой стороны при продаже недвижимого объекта родственнику, за исключением лиц, установленных в ст. 105.1 НК РФ, покупатель имеет право получить обязательный налоговый вычет.

Договор купли продажи, советы при оформлении — преимущества и недостатки

Соглашение о купле – продаже один из самых распространенных способ передачи недвижимых объектов.

При его составлении необходимо учесть следующие основные рекомендации:

  1. Форма документа всегда должна быть письменной. Удостоверять документ у нотариуса закон не требует, однако стороны для того чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий могут обратиться к специалисту.
  2. В соглашении должны быть указаны все данные о сторонах, которые являются участниками правоотношения. Указываются их паспортные и персональные сведения, в соответствии с документами.
  3. В тексте необходимо наиболее подробно указать описание передаваемого имущества. Описывается где находиться квартира, её площадь, технические характеристики.
  4. Текст соглашения должен иметь данные о документе, позволяющим продавцу распоряжаться объектом.
  5. Стоимость указывается в рублях цифрами и прописью.
Читайте так же:  Неправомерное завладение чужим имуществом
Видео (кликните для воспроизведения).

Выделяют следующие положительные стороны соглашения:

  1. Его дешевле оформить;
  2. Покупатель получает право на налоговый вычет.

Отрицательные стороны:

  1. Продавец, в случае, когда недвижимый объект находиться в собственности менее трех лет в обязательном порядке уплачивает НДФЛ от стоимости.
  2. Когда продавец находиться в официальных отношениях или обладает только частью объекта, необходимо представить согласия супруга или иных собственников на сделку. Такое согласие должно быть заверено нотариусом, что влечет расходы.

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры, продавец обязан внести денежные средства в бюджет государства в размере 13 % от стоимости объекта, указанной в соглашении.

Существует основание для освобождения он налогообложения: когда недвижимый объект находился в собственности три года и более, не осуществляется внесение налога продавцом. Такое налогообложение действует в отношении объектов, приобретенных до 2016 года.

Когда объект приобретен в 2016 году и позднее, общее владение должно осуществляться не менее пяти лет, для освобождения от уплаты обязательных платежей.

Установленный трехлетний период засчитывается:

  1. После прохождения приватизации на недвижимый жилой объект;
  2. В случае получения недвижимого объекта, на основании соглашения о пожизненной ренте с иждивением;
  3. После получения жилого помещения в связи с вступлением в наследственные права;
  4. После получения объекта в качестве дара от близких родственников.

Во всех остальных случаях перечисление налогового сбора продавцом, является обязанностью.

Дарственная, что важно знать — преимущества и недостатки

Чтобы подарить недвижимый объект, необходимо составить документ в письменном виде.

В документе необходимо указать:

  1. Информацию о дарителе;
  2. Сведения об одоряемом лице;
  3. Всю информацию об объекте, на который переходят права;
  4. Сведения о документе, который подтверждает право дарителя распорядиться объектом по своему усмотрению.

Договор не должен содержать каких –либо дополнительных условий о его вступлении в силу или сведений о том, что лицо, получившее недвижимость должно осуществлять обеспечение бывшего собственника.

Обратите внимание на то, что права на недвижимость перейдут только после внесения сведений о новом собственнике в государственный реестр.

Положительные стороны:

  1. Доступность оформления без помощи специалиста;
  2. Отсутствие обязанности по внесению налоговых платежей после оформления соглашения;
  3. Приобретенный объект в результате дарения не будет считаться имуществом, которое супруги получили совместно.

Отрицательные стороны дарственной:

  1. Достаточно трудоемкий процесс оспаривания соглашения;
  2. Отсутствие какой – либо выгоды для лица, которое передает имущество;
  3. Возможность признать соглашение недействительным, когда соглашение составлено с нарушением требований.

Что выгоднее и проще оформить — дарственную или куплю продажу

Ответить на вопрос, что выгоднее купля — продажа или дарственная однозначно нельзя.

Например, если у сторон имеется близкая родственная связь, то лучше оформить дарственную. В этом случае не придется вносить налог, будет сохраняться общий период времени владения имуществом, не потребуется получать соглашение от третьих лиц, которые имею преимущественное право получения объекта.

Если стороны не связаны между собой родственными узами, то лучше оформить договор о купле – продаже. В нем можно будет согласовать все условия для отказа от исполнения положений, в качестве покупателей могут выступать любые лица.

Последствия при оформлении договора дарения вместо договора купли-продажи

Некоторые лица, оформляя юридически договор дарения, фактически заключают соглашение о купле – продаже.

Стороны должны понимать, что в дальнейшем, такая сделка может быть признана в качестве притворной, то есть не имеющей юридической силы.

Обратиться с таким требованием может как сам даритель, так и любое заинтересованное лицо.

Что дешевле оформить дарственную или куплю продажу

Однозначно ответить на вопрос, что дешевле оформить куплю – продажу или дарение достаточно сложно, поскольку разница в финансовой стороне может быть только при участии в качестве сторон родственников.

Государственный обязательный сбор при безвозмездной передаче объекта составляет 2 000 рублей.

Размер государственной пошлины при купле – продаже составляет 1 000 рублей, между физическими лицами.

В случае продажи квартиры, которая не находиться в собственности 3 и более года, продавец уплачивает 13 % от её стоимости в бюджет.

При дарении родственникам налог не выплачивается.

Когда передача собственности происходит постороннему лицу, то оформление документа выходит дороже.

Заключение

Таким образом, подарить или продать квартиру родственнику или постороннему лицу, собственник должен решать самостоятельно.

Однако рекомендуется оформлять документально именно те правоотношения, которые имеют место в реальности между сторонами, чтобы обезопасить себя от неблагоприятных правовых последствий.

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы. Это касается как передачи квартиры в дар, так и ее продажи/покупки. Какой из вариантов лучше использовать в разных ситуациях – рассмотрим в этой статье.

Преимущества и недостатки договора дарения

Договор дарения, исходя из ст.572 ГК РФ, предполагает передачу того или иного объекта (в данном случае – квартиры) одним лицом другому. В то же время, такой документ не предусматривает какой-либо компенсации или необходимости предоставлять ответный дар. Как следствие, если такую систему использовать вместо договора купли-продажи, при недобросовестном выполнении покупателем своих обязательств, доказать что-либо в суде будет невозможно.

Рассмотрим преимущества и недостатки договора дарения:

Преимущества Недостатки
Достаточного простого договора в письменном виде и в свободной форме. Он не требует нотариального заверения. Договор дарения может быть в любой момент расторгнут в одностороннем порядке дарителем. Подарок является собственностью одного человека, которому его и подарили. Значит, на подарок не распространяется правил общей совместной собственности супругов. В ряде случаев договор дарения может быть оспорен третьей стороной. Если получателем является близкий родственник, не нужно платить НДФЛ. При дарении квартиры любым лицам, которые не являются близкими родственниками все равно нужно платить НДФЛ. Новый владелец подарка сразу же получает право собственности на него, без всяких отлагательных условий. Даритель не получает права требования на какое-либо имущество получателя подарка, даже если об этом стороны договорились «на словах».
Читайте так же:  Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме

Договор дарения стоит рассматривать как вариант передачи квартиры другому лицу только в тех случаях, когда это действительно актуально. Более того, он имеет смысл если сделка производится между двумя близкими родственниками. Во всех остальных случаях все равно нужно платить НДФЛ, так что даже как вариант обхода системы налогообложения он не подходит.

Преимущества и недостатки договора купли продажи

Главная особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи:

Преимущества Недостатки
При определенных условиях можно получить налоговых вычет. Если покупатель состоит в браке, купленная при помощи такого договора квартира будет считаться совместно нажитым имуществом. Можно заключить предварительный договор и, потом, после подписания, дополнительно оформить акт приема-передачи. Продавец обязан платить НДФЛ, вне зависимости от того, кто выступает в качестве покупателя. Вероятность того, что сделку купли-продажи смогут оспорить в суде значительно ниже, чем у договора дарения. Нужно учитывать преимущественные права на покупку жилья других лиц.

Кроме всего перечисленного, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение. С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

Что лучше и выгоднее дарственная или купля продажа квартиры

Сравним основные моменты, которые также могут быть важны в той или иной ситуации, а также могут повлиять на то, что выбирать: договор дарения или купли-продажи:

  • Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
  • Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
  • Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.

Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.

В обоих случаях предполагается, что подобные обходные маневры реализуются для того, чтобы обойти права других лиц. Как следствие, всегда есть те, кто заинтересован в строгом соблюдении законодательства. Именно они могут подать заявление в суд для признания договора дарения или купли-продажи недействительным, что автоматически отменяет все права собственности, которые возникли после подписания таких документов.

Избежать подобных проблем практически невозможно поэтому лучшим выходом будет придерживаться действующего законодательства и использовать оба типа договоров по их прямому назначению, когда это действительно дарение или, допустим, купля-продажа.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Купля-продажа квартиры между родственниками

На рынке недвижимости сделка купли-продажи является привычным явлением. Все потому, что среди всех сделок с недвижимостью, отчуждение проходит в 90% случаев. Несмотря на это, встречаются и такие сделки, где купля-продажа оформляется между родственниками. Казалось бы, ничего необычного, но мало кто знает, как правильно оформить отчуждение, нужно ли платить налог и какими особенностями обладает такая сделка.

Особенности купли-продажи между родственниками

Купля-продажа между родственниками по своей структуре практически не отличается от классической процедуры отчуждения. Здесь также заключается договор, в сделке участвуют две заинтересованные стороны, а все документы регистрируются в Росреестре. Но какими особенностями обладает купля-продажа и почему многие стремятся подойти к данному вопросу, будучи юридически подкованными?

Сама по себе купля-продажа жилой площади представляет собой сделку, где участвует две стороны, одна из которой является продавцом, а вторая — покупателем. Главная особенность отчуждения — это передача установленной суммы денег, после чего продавец передает все права собственности новому владельцу.

Особенности купли-продажи квартиры между взаимозависимыми лицами:

Необходимый пакет документов

По сути, неважно между кем проводится сделка купли-продажи: между родственниками или третьими лицами, перечень документов остается единым. При этом данный пакет важно передавать в Росреестр для проверки и регистрации, поэтому перед оформлением сделки нужно проверять каждую справку и бумагу на юридическую чистоту.

  • документы, удостоверяющие личность каждой стороны, а именно паспорта и свидетельство о рождении (если в сделке участвуют несовершеннолетние дети);
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о пройденной приватизации, наследственное право или дарственная на данную жилплощадь;
  • выписка из ЕГРП, где указывается информация обо всех собственниках и прописанных лицах. Несмотря на то, что сделка заключается между родственниками, которые возможно уже знают данную информацию, документ необходимо прикладывать к общему перечню в обязательном порядке;
  • кадастровый и технический паспорт на квартиру. При этом нужно обратить внимание, чтобы в кадастровом паспорте стояли отметки о регулярной оценке инженерами, которая проводится раз в пять лет;
  • разрешение на сделку от одного из супругов. Например, если купля квартиры состоялась в браке, то оба супруга имеют равные права на жилплощадь. При этом нужно учитывать, что если квартира была передана одному из супругов по наследству, то она не является общим нажитым имуществом;
  • разрешение на сделку от органов опеки, если в семье присутствуют несовершеннолетние дети;
  • справка из БТИ;
  • выписка лицевого счета, которая свидетельствует об отсутствии задолженности.
Читайте так же:  Преступник и адвокаты

Налоги и вычеты

Чтобы разобраться в данном вопросе, необходимо обратиться к Налоговому кодексу страны (статья №220). Краткая выписка из законодательной базы:

«Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета)».

При этом в законодательстве есть четкий перечень взаимозависимых лиц, которые не могут запрашивать имущественный вычет с продажи жилья. Данные правки были введены в Налоговый кодекс в 2012 году. Основной перечень лиц, которые не претендуют на получение средств от уплаченного налога:

  1. Один из супругов, если они состояли в браке на момент регистрации сделки.
  2. Законные представители, а именно, родители или опекуны. При этом не имеет значения возраст участников сделки.
  3. Полнородные родственники, то есть сестры или братья.

По закону сумма налога составляет 13% от общей стоимости жилья, указанного в договоре. Как было выше сказано, нужно понимать, что налоговая инспекция проверяет все сделки купли-продажи, чтобы вовремя пресечь намеренного снижения цены за квартиру, для избежание оплаты НДФЛ.

Плюсы и минусы купли-продажи

Сделка купли-продажи между родственниками, как и любой другой договор, обладает своими преимущественными и негативными сторонами. Давайте рассмотрим подробнее все плюсы и минусы данной сделки:

  • отчуждение квартиры оформляется с помощь типового договора, который можно аннулировать в судебном порядке;
  • каждая сторона облегчает себе процедуру оформлении сделки, ведь продавцу не требуется искать покупателей, договариваться о цене, а покупателю наоборот, не придется осматривать десятки квартир, тратить средства на риелторов и нервы во время торгов;
  • взаимозависимые лица заранее могут договориться о том, когда вывозить мебель, как лучше оформлять договор;
  • покупатель не сможет получить налоговый вычет, а продавец в любом случае должен оплатить НДФЛ в государственную казну;
  • если сделка совершается между ближайшими родственниками, то нужно понимать, что после регистрации сделки, квартира будет являться общим нажитым имуществом между покупателем и его супругом.

Другие способы передачи квартиры родственнику

Существует три альтернативных способа передать квартиру родственнику. Такие способы на рынке недвижимости являются рисковыми, но при этом самыми популярными. К ним относится заключение договора дарения и ренты, а также передача квартиры по наследству. Давайте разберем каждый способ подробнее.

Дарственная сделка — это наиболее частый вариант передачи жилплощади своему родственнику. Данный вид сделки регламентируется Гражданским кодексом (статья №572).

Плюсы и минусы дарения:

  1. Никто, кроме одариваемого не сможет претендовать на переданную квартиру. Даже несмотря на то, что одариваемый состоит в браке.
  2. Дарителю не придется оплачивать НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом (статья №228, пункт 1).
  3. Одариваемый может использовать имущество сразу же после регистрации сделки.
  4. Если откроется факт притворной сделки, то дарственный договор будет признан ничтожным. Например, если родственники заключили договор дарения, чтобы избежать уплаты налогов.
  5. Такие сделки зачастую заключаются под давлением, с применением силы и угроз, а также с помощью порчи имущества дарителя.

Наследование

Здесь важный аспект в том, что права на квартиру перейдут наследнику сразу же после смерти дарителя. Данный вид сделки не подходит тем, кому нужно переехать на новое жилье в кратчайшие сроки. При этом заключая договор наследия, существует весомый риск преждевременной смерти дарителя.

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор ренты — это передача квартиры, которая подразумевает регулярный платеж. Различают три вида ренты, которые популярны на рынке недвижимости:

  • постоянная, когда плательщик ренты обязан выплачивать суммы за квартиру в течение неограниченного срока;
  • пожизненная, когда плательщик ренты выплачивает суммы до конца жизни получателя. При этом после смерти все права собственности могут перейти плательщику, если данный пункт был внесен в договор;
  • пожизненная с иждивением. Необходима в том случае, когда получатель может проживать в данной квартире у плательщика. А тот в свою очередь может вместо регулярной выплаты ренты ухаживать и содержать получателя.

Если не обращать внимания на все нюансы, то можно смело сравнивать сделку купли-продажи между родственниками с отчуждением квартиры между третьими лицами. Главное отличие в том, что здесь обе стороны должны исключить доверительные отношения, ведь под маской дружелюбного и честного родственника может оказаться профессиональный мошенник.

Источники


  1. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.

  2. Профессиональная этика сотрудников правоохранительных органов; Щит-М — М., 2011. — 384 c.

  3. Каландаришвили, З. Н. Актуальные проблемы правовой культуры российской молодежи / З.Н. Каландаришвили. — М.: ИВЭСЭП, Знание, 2009. — 172 c.
  4. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
  5. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.
Купля продажи квартиры между родственниками
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here