Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?

Покупая жилье, важно обращать внимание на наличие переделок по сравнению с проектным вариантом.

Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

[2]

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению

— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

— влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Могут быть такие проблемы:

  • за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст.7.21 КоАП РФ);
  • произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
  • действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

На кого ложиться ответственность?

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Что делать, если купили жилье с переделкой?

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Как проверить, законна ли она?

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Если обнаружена незаконная перепланировка

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

[1]

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

  • за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
  • разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

  • заявление;
  • проект;
  • новый технический паспорт;
  • поэтажные планы;
  • документы на право владения жилым помещением;
  • изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
  • согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.
Читайте так же:  Отказ от доли в приватизированной квартире

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

  • затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
  • перекрыты существующие вентиляционные каналы;
  • уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
  • не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
  • категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Особенности и нюансы

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.

Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.

Другие сложности

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Когда вентиляционные каналы перекрыли, замуровав облицовочной плиткой или иным способом, то эти общедомовые каналы следует снова задействовать в естественной вентиляции, и т.п.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.

О сложностях при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры без согласования с компетентными структурами произведенной в ней перепланировки, это хлопотная, но вполне реальная задача. Подобные помещения реализуются достаточно регулярно и главным их преимуществом является сравнительно низкая цена. Рассмотрим данный вопрос подробнее.

Нужно ли узаконить при продаже?

Не обязательно. В законодательстве нигде не сказано о том, что перед продажей жилья нужно узаконивать произведенную в нем перепланировку. Другое дело, что все возможные штрафы и другие проблемы останутся за предыдущим владельцем.

Как узаконить перепланировку

Несмотря на тот факт, что без узаконенной перепланировки продавать жилье можно, значительная часть покупателей не хочет приобретать такую недвижимость, ведь это автоматически предполагает наличие потенциальных проблем в будущем. Особенно если не заняться узакониванием внесенных изменений сразу после покупки. Таким образом, большая часть продавцов стремится сначала все привести в соответствие с документами (или изменить документы, узаконив перепланировку) и только потом продает жилье.

Порядок действий

  1. Обратиться в УК (управляющую компанию) или ЖЭК за консультацией. На данном этапе можно понять общие принципы узаконивания перепланировки и определиться, что и когда лучше делать.
  2. Собрать все документы. Перечень достаточно обширный, особенно если продавец сам планирует обходить Роспотребнадзор, Пожнадзор и другие подобные государственные структуры.
  3. Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы).
  4. Подать все документы и заполнить заявление.
  5. Дождаться решения. Если оно отрицательное, причем по документам понятно, что отказ был немотивированным, есть смысл обращаться в суд.
  • Паспорт заявителя. Если у жилья несколько собственников, потребуются документы каждого из них.
  • Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Данный документ заверяется нотариально.
  • Документы на недвижимость. Обычно это выписка из ЕГРН и договор купли-продажи, но могут быть и другие варианты. Например, договор дарения.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Проект произведенных работ. Если они производились без проекта, то его придется заказывать отдельно.
  • Заключения ответственных инстанций о возможности узаконивания произведенной перепланировки.

Общая сумма расходов составит порядка 30-60 тысяч рублей. Из них:

  • Консультация обойдется примерно в 2 тысячи рублей.
  • Проект перепланировки будет стоить около 15 тысяч рублей.
  • Согласование всех документов обойдется еще приблизительно в 5 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласий совладельцем: примерно 1-2 тысячи рублей каждое.
  • Новый техпаспорт: порядка 10 тысяч рублей.

Процедура узаконивания перепланировки может занять порядка 2-3 месяцев. Из этого времени около 1 месяца придется готовить документы для подачи заявления, и еще 2 месяца ждать решения. Все это верно только в том случае, если не придется обращаться в суд. В противном случае срок автоматически увеличивается минимум на 2-3 месяца.

Как продать с неузаконенной перепланировкой?

Если планировка не узаконена и заниматься данным вопросом нет времени, сил, денег или желания, то можно продать ее и так. Рассмотрим подробнее данную процедуру.

Читайте так же:  Переоформление доли квартиры между родственниками

Порядок действий

  1. Найти покупателя. Этим можно заниматься самостоятельно (расспросить знакомых, подать объявления в газеты и на сайты) или нанять специалистов из агентства недвижимости. Их услуги обойдутся в копеечку, но, если нет времени заниматься всем лично – это лучший вариант.
  2. Подготовить все документы.
  3. Обсудить с потенциальным покупателем все особенности и условия будущей сделки. Рекомендуется заранее уточнить тот факт, что в жилье без разрешения проведена перепланировка.
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Получить деньги.

Для сделки понадобятся следующие бумаги:

  • Паспорт продавца.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и другие бумаги, которые подтверждают право собственности на жилье).
  • Выписка из домовой книги.
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Со стороны продавца расходы будут сравнительно небольшими, при условии, что он не будет пользоваться услугами агентства недвижимости. Фактически, единственное, за что придется заплатить с гарантией – это выписка из ЕГРН. Свежая версия стоит 350 рублей.

При желании, если подготовить все документы заранее, всю сделку можно закрыть всего за 1 день. В среднем на процедуру купли-продажи жилья уходит от 1-2 недель до 1 месяца.

При продаже в ипотеку

Что делать, если квартиру продать нужно обязательно, но в ней есть неузаконенная перепланировка, а покупатель настаивает на оформлении ипотечного кредита? К сожалению, это один из многих недостатков несогласованной перепланировки. Банк просто не возьмет такое жилье в качестве обеспечения. С другой стороны, оформлять кредит будет покупатель. Потому, если он сможет договориться или, что еще лучше, предоставить в качестве залога другую недвижимость, то никаких проблем не будет.

Последствия

Как уже было сказано выше, факт продажи жилья (переход права собственности) никак не сказывается на уже назначенных штрафах. Проще говоря, платить придется все равно, зато риска потерять жилье уже не будет. Это уже станет проблемой нового собственника. Никаких ограничений нет, потому претензии покупателя относительно выполненной перепланировки можно смело игнорировать. Он сам должен проверять жилье при покупке.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой, когда остальные документы на жилье в порядке? Такие сделки осуществляются исключительно после того, как произведенные в конструкции квартиры изменения будут узаконены. До этого можно проживать в квартире, не узаконивая существенные переделки. В БТИ (Бюро техинвентаризации) готовят новый план, экспликацию, техпаспорт с учтенными модификациями. Продажа квартиры без предварительного согласования возможна четырьмя путями. Рассмотрим каждый вариант, как можно это сделать законно.

Что понимается под законной перепланировкой

Все модификации жилья, квалифицирующиеся как перепланировка, регулируются Градостроительным, Жилищным Кодексами России, правовыми положениями федерального регионального уровня. Виды и размеры наказаний за то, что площадь объекта недвижимости была переделана, устанавливаются на основании ст.7.21 КоАП РФ. Согласовывать перепланировку необходимо тогда, когда были произведены неразрешенные виды перестройки.

Разрешенные виды перестройки (примеры):

  1. устранение встроенного шкафа, антресолей;
  2. монтаж других межкомнатных или входных дверей, оконных стеклопакетов;
  3. установка дополнительных радиаторов отопления;
  4. подключение кондиционера;
  5. установка телевизионной антенны;
  6. снятие штукатурки и нанесение новой;
  7. изменение обоев и др.

Работы, которые можно делать без разрешения, однако, с предварительным уведомлением:

  • переставлять сантехнику в границах кухни, туалета, ванны;
  • устанавливать пластиковые стеклопакеты взамен деревянных;
  • устранение, либо переделка легких перегородок внутри помещения;
  • создание дверного проема для дополнительной двери, если это не касается несущих стен и др.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда было проделано только переделка штукатурки, без изменений в конструкции стен, перекрытий? В этих случаях продажу можно оформить без согласования с Жилищной инспекцией (ЖИ) или отделом капитального строительства (ОКС) в городе.

Случаи, когда необходимо оформление

Если есть такие переделки в квартире, которые относятся к незаконным, неразрешенным. Тогда придется сначала оформить согласование с ЖИ или ОКС, а потом уже производить сделку купли-продажи.

Работы, которые следует обязательно узаконить, если они были уже проделаны:

  1. снятие сантехники навсегда;
  2. перенос сантехники в другую, комнату;
  3. создание арочных форм проемов дверей, окон;
  4. установка принудительной вентиляции;
  5. объединение помещений, в т.ч. и балконов. Лоджий с комнатами;
  6. перенос газовых плит в другое место (даже в рамках комнаты);
  7. установка теплых полов;
  8. иные внесения изменений в конструкции пола, потолка и др.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда кухня была объединена с залом, разграничена лишь столбами или перегородкой в форме барной стойки? Такого рода переделки относятся к запрещ1нным, а потому придется сначала заплатить внушительный штраф. Потом только возвращают все в первоначальный вид. Либо иным образом исправляют конструкцию так, чтобы соседи жили в безопасности.

Видео (кликните для воспроизведения).

Запрет на модификации в квартирном конструктиве распространяется на следующее:

  • объединение кухни с жилым помещением;
  • создание ниш, отверстий, иного в несущих стенах;
  • перенос инженерных сетей – вентиляции, канализации, водопровода, иного;
  • организация подполья – проделывание отверстия в полу на первом этаже, которое ведет на технический этаж;
  • полная разборка межкомнатных перегородок и другое.

Цельное разбирание перегородок между комнатами особенно опасно в панельных домах. Из-за таких перестроек могут образовываться трещины и прогибы в полу и на потолке у соседей внизу. В этих случаях купивший квартиру с такими трансформациями обязан будет все вернуть на прежнее место, заплатить штраф административного порядка. Потом узаконить все детали и оформить новый технический план.

Инструкции для успешного проведения сделки купли-продажи

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Какие нужны документы? Куда обращаться и как проводится вся процедура? Эти вопросы касаются не только проведения сделок купли-продажи переделанной квартиры. Они возникают также и при передаче в наследство, обмена жильем и в процессе приватизации. Покупатели могут согласиться на оформление договора купли-продажи, но при этом они вправе будут требовать снижение цен, либо дополнительного оформления паспорта БТИ.

Читайте так же:  Градостроительные нормы для ижс

Четыре варианта, как продают квартиры с перепланировкой, не прошедшей согласование:

  1. Узаконивание задним числом через судебные инстанции.
  2. Предложить новым потенциальным хозяевам 10% скидки, которая будет идти затем на переоформление техпаспорта.
  3. Все переустановить и переделать до первоначального вида, в соответствие с техпаспортом. Только потом совершать сделку купли-продажи.
  4. Делать одновременно согласование и сделку.

В первом случае служащие БТИ в техпаспорте могут поставить штамп, предписывающий произвести необходимые оформительские действия, либо ремонтные. Сроки решения суда измеряются одним месяцем. Издержки финансовые здесь покрывают расходы на судебное рассмотрение дела и переделку техпаспорта. Всего в среднем (по 2018 году) нужно будет уплатить от 10000 до 15000 рублей. В случаях, когда затрагивались капитальные элементы жилья, придется заниматься согласованием в течение 6 или 8 месяцев. В судебные органы обращается сам покупатель. Но сначала он подает запрос в МВК – Межведомственную комиссию.

Самое главное правило – чтобы все новшества, произведенные в конструкции или инженерных сетях квартиры, были отражены в техническом плане, который выдается службой БТИ. Сложнее всего вернуть все конструкции объекта как было. Это дополнительные финансовые и физические затраты владельца квартиры. Но этот шаг необходим в случае, если никакие другие варианты узаконивания не подходят. Одновременное согласование со сделкой происходит через подачу заявления в Жилищную инспекцию и подачу пакета бумаг на рассмотрение нотариусу для совершения сделки купли-продажи.

Легализация перестроенного жилья

Делается узаконивание через государственное учреждение БТИ (Бюро технической инвентаризации) по месту нахождения объекта недвижимости. Там оформляется новый технический паспорт. Все подготовленные документы подаются в Жилищную инспекцию, либо отдел по капстроительству в административном центре населенного пункта. Все работы следует производить также в полном согласии с нормами и стандартами СНиП, противопожарных и санитарных требований. После продажи квартиры, все согласования уже обязан произвести новый её хозяин.

Если заключить договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой, то он будет считаться ничтожным, недействительным. Сторонам это в любом случае невыгодно. Если объект недвижимости подвергался существенным изменениям запрещенного характера, тогда следует вернуть все на место, или же ожидать санкций. Самые жесткие меры пресечения подобного – конфискация недвижимого имущества и продажа его с торгов. На вырученные средства жилищная организация переделает помещение в надлежащем порядке. Остаток возвращается собственнику.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

  1. Демонтаж капитальных стен.
  2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
  3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
  4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
  5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
  6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
  7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
  8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

  • Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
  • Перенос дверного проема на некапитальную стену.
  • Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
  • Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Читайте так же:  Как после развода с мужем поменять фамилию на девичью

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

  • Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
  • Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
  • Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

  1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
  2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
  3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
  4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
  5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.
  6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Читайте так же:  Жалоба на действия дознавателя

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

[3]

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.

  2. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.

  3. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
  4. Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.
  5. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here