Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

– Как продать квартиру, если в ней прописано двое несовершеннолетних детей, один из которых участвовал в приватизации? Прописать их негде, так как переезжаем в другой регион и там будем искать жилье, исходя из финансов. Опека вставляет палки в колеса, мол, предоставьте документы на будущую квартиру, а заглянуть в будущее мы, увы, не можем.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы провести сделку купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки. В Вашем случае разрешение нужно получить на ребенка, который является собственником доли в квартире, то есть участвовал в приватизации. Разрешение на другого несовершеннолетнего не требуется. Если бы Вы сразу после продажи покупали новую квартиру, то в таком случае проблема решалась бы по отработанной схеме: выписываете с одной жилплощади и прописываете на другой. Однако для таких сложных случаев, как Ваш, тоже существует выход. После продажи квартиры вырученные деньги необходимо перевести на счет ребенка, а сделку покупки нового дома нужно провести в ближайшие три месяца, иначе договор о продаже старой жилплощади будет аннулирован. Также в некоторых случаях можно предложить органам опеки вариант с временной регистрацией ребенка у родственников.

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о продаже квартиры, где в числе собственников будет указан несовершеннолетний, с последующим размещением денежных средств от продажи квартиры на счет ребенка-собственника согласно его доле.

Воспользоваться деньгами Вы сможете по заявлению в орган опеки, обозначив, для чего необходимы денежные средства (на покупку квартиры), и предоставив соответствующие документы на приобретаемую квартиру. Также отметим, что обеспечить прописку детям нужно обязательно. Возможно, у дальних родственников до того момента, пока не приобретете жилье. В противном случае будет отказ. Обратите внимание, что подавать заявление в орган опеки нужно по месту регистрации детей.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Опека действует в рамках действующего законодательства закона об опеке и попечительстве. С позиции опеки выдача разрешения о продаже квартиры при том, что ничего не будет куплено взамен, будет являться нарушением, за которое придется отвечать перед прокуратурой. Данная ситуация сама по себе довольно рисковая: просто продать квартиру и уехать в другой регион, ничего не приобретая для ребенка и не компенсируя его доли в сумме стоимости (доли квартиры), является нарушением действующего законодательства. Родителям следует вступить в переговоры с органами опеки о возможных вариантах выхода из ситуации может быть, предоставить договор бронирования в новостройке или авансовое соглашение по вторичному объекту.

Для покупателей данной квартиры это также будет являться сомнительной покупкой, потому что с позиции продажи вряд ли объект будет интересен и ликвиден по рынку. При отказе органов опеки сделка будет считаться ничтожной.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Опека не вставляет Вам палки в колеса, а защищает интересы Вас и Ваших детей. Выход из Вашей ситуации следующий. Вам действительно надо изучить рынок недвижимости в городе, куда Вы переезжаете, выбрать несколько квартир и прицениться, на какую хватит денег.

Потом Вам необходимо обратиться к начальнику органов опеки, а не в окно приема документов. Так как у Вас нестандартная ситуация, то и компетентностью принятия таких решений обладает только начальство. Если Вы все грамотно объясните, покажете стоимость своей квартиры, покажете возможные варианты покупки, тогда у Вас возьмут документы на комиссию.

Возможно, Вам предложат все же предоставить полный пакет документов по конкретному покупаемому жилью, но возможно, и нет. В любом случае, деньги от продажи квартиры на руки Вы не получите, их зачислят на блокированный счет в банке, который откроется только после регистрации прав собственности в другом городе на ребенка и предоставления документов в органы опеки. Данная процедура отработана агентствами недвижимости, занимающимися межрегиональными переездами. Можете обратиться за помощью к ним.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Владелец.ру — сделки с недвижимостью

Бесплатная консультация юристов

Порядок и условия продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

Продажа недвижимости не представляет из себя особой сложности, как для продавца, так и покупателя. Но бывают ситуации, когда в объекте недвижимого имущества есть доля несовершеннолетнего, либо он полностью принадлежит ему. Те, кто сталкиваются с такой проблемой, должны понимать, что сделать это не так просто. Именно о том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего и пойдет речь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

[1]

Законодательное регулирование отчуждения имущества с долей несовершеннолетнего

Начинать данный процесс нужно с того, что родители должны ознакомиться с нормативно-правовыми актами, которые регулируют такие правоотношения. Их несколько.

  1. Гражданский кодекс. Его нормы говорят о том, что любые сделки с недвижимым имуществом, в котором доля принадлежит несовершеннолетним, осуществляются только с разрешения опекунского совета. Если его не будет получено, а сделка каким-то образом состоится, тогда заинтересованное лицо (им всегда выступает опекунский совет) имеет право обратиться в суд с аннуляцией сделки, и суд пойдет ему навстречу.
  2. Следующий нормативный акт — это Федеральный закон о защите прав детей.
Читайте так же:  Исполнение обязательств по договору должником и кредитором

Как получить разрешение на продажу квартиры?

Отдельное место занимает практика рассмотрения таких споров судами. В ней можно посмотреть в каких случаях сделки признаются недействительными, а в каких судебные органы станут на сторону родителей, и подтверждают правомерность их действий.

Интересно знать, что несовершеннолетние, которым исполнилось 10 лет и выше также должны принимать активное участие в решении вопросов об отчуждении их имущества. Они также дают письменное согласие на продажу доли или целого объекта недвижимого имущества в виде собственноручного заявления.

Порядок осуществления продажи такого имущества, документы

В связи с тем, что данная процедура требует особого подхода, юридическая практика выработала определенный порядок осуществления таких сделок. Он следующий.

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса, какие документы понадобятся в таком случае. В принципе по купле-продаже объекта недвижимости они одинаковые для всех, но в нашем случае ним добавятся некоторые новые. Рассмотрим перечень необходимых документов:

  • документы, которые подтверждают право собственности на отчуждаемое имущество;
  • документы, которые удостоверяют личности родителей (усыновителей) а также их детей (свидетельства о рождении);
  • техническая документация на отчуждаемый объект недвижимости, при этом если там были перепланировки, то техпаспорт должен быть новый с их узаконением;
  • выписка из домовой книги, лицевого счета, в которых указаны все зарегистрированные граждане в объекте недвижимости;
  • разрешение опекунского совета на совершение сделки;
  • справка из управляющей компании, или другой эксплуатирующей организации, о том, что за жилым помещением нет никаких долгов по коммунальным услугам.

Разрешение органов опеки на продажу.

[3]

Важно запомнить, что отказ опекунского совета в даче разрешения можно оспорить в судебном порядке. Но на это понадобится некоторое время, поэтому если нужно продать жилье срочно, то лучше согласовывать все полюбовно с данным органом.

Вынесение решения органом опеки и попечительства

Деятельность данного органа четко регламентируется действующим законодательством. Поэтому они не могут выходить из регламентированных полномочий.

Получение соответствующего разрешения производится таким образом.

  1. Родители пишут заявление, в котором указывают, что они решили продать жилье, в котором есть доля несовершеннолетнего, или он является его собственником. К нему подкладываются копия свидетельства о рождении малыша, паспортные данные родителей (усыновителей), а также техническая документация на продаваемую квартиру, и по возможности на покупаемую.
  2. Далее им назначается день, когда нужно прийти на заседание данного органа, если должностные лица решат выслушать родителей и ребенка, либо в это время сразу будет выдано разрешение либо отказ.

Нужно знать, что на принятие решения у данного органа отводится всего 14 дней с момента получения заявления.

Нужно запомнить, что после принятия решения о продаже жилья, нужно постоянно контактировать с опекунским советом. Его должностные лица также должны консультировать семью по всем возникающим спорным вопросам.

Продажа квартиры, если ее владелец несовершеннолетний

Некоторых родителей смущает ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником всего объекта жилой недвижимости. Ничего в этом страшного нет, только есть один нюанс.

В случае же с целым объектом, нужно учитывать то, что он должен быть по квадратным метрам аналогичный проданному либо больше него. То есть если продается однокомнатная квартира ребенка, то ему нужно купить равнозначное или большее жилье.

Во всем остальном процедура продажи, получение разрешения, а также сбор документов и проведение сделки не отличается от отчуждения доли.

Особенности продажи квартиры смотрите в этом видео:

Интересно знать, что законом предусмотрены случаи, когда 14 летний ребенок может быть признан судом полностью дееспособным (женился, устроился на работу по трудовому договору, или занялся индивидуальным предпринимательством). В таком случае он уже может самостоятельно принимать решение о продаже своей недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости

Некоторые люди считают, что договор купли-продажи квартиры или другого объекта жилой недвижимости, где собственником доли является несовершеннолетний, имеет некоторые особенности. Сразу нужно сказать, что никаких отличий не существует. Образец договора, можно скачать ниже.

Просто нотариус, который будет регистрировать сделку в обязательном порядке должен внести ее в специальную книгу, а также завести дело. В нем будут находиться копии предоставленных бумаг, то есть разрешение опекунского совета, письменное согласие ребенка (если ему исполнилось 10 и более лет), а также копия самого соглашения об отчуждении.

В самом договоре (если ребенку принадлежит доля) будет указано, что в продаваемом объекте жилой недвижимости имеются такие доли (указание их части и квадратных метров) которые принадлежат таким-то.

Регистрация таких соглашений в росреестре происходит по стандартной процедуре. Образец договора купли-продажи есть у любого нотариуса, так как он оформляется на специальном нотариальном бланке с защитой. Важно запомнить, что в случае возникновения спорных вопросов, нотариальное дело можно затребовать по решению суда.

Нюансы продажи, советы специалистов

Самый главный нюанс состоит в том, как можно обойти требование насчет приобретения ребенку равнозначной доли или квартиры. Юридическая практика, в данном случае идет по двум путям. Первый это когда несовершеннолетнему нужно лечение, и у родителей не хватает денежных средств.

Тогда им дают разрешение на продажу, но нужно полученные деньги сразу перевести на счет лечебного учреждения. Второй случай касается поступления ребенка на учебу в другой город.

Читайте так же:  Пошаговое руководство, как прописаться в квартире через портал госуслуги

Если там цены на жилье выше, тогда опекунский совет пойдет на то, чтобы за вырученные деньги купили меньшее по объему жилье, но оно в обязательном порядке было раздельным.То есть, например, продать двухкомнатную квартиру и купить однокомнатную.

Что можно сделать с квартирой, если собственник ребенок, расскажет это видео:

Последний случай, это когда не подходит климат, например, несовершеннолетний страдает бронхиальной астмой. Тогда можно продать жилье в неподходящем регионе и переехать в другое место, где купить меньшее по квадратуре.

Следующий нюанс касается того момента, когда продаваемое жилье находится в том районе где развита инфраструктура, имеются детские учреждения, куда ходит несовершеннолетний, а покупаемое жилье будет расположено в отдаленном районе. Это проблема, и вряд ли опекунский совет даст разрешение на продажу.Но такое решение органа опеки и попечительства можно оспорить в суде.

Для того чтобы продать квартиру где есть доля несовершеннолетнего нужно получить разрешение на это у опекунского совета и собрать необходимый пакет документов. Если такого не будет сделано, то нотариус не заверит договор купли-продажи, а если таки отчуждение произойдет, то сделка может быть отменена решением суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

– Хотим продать квартиру мужа, в которой несовершеннолетний сын имеет 1/3 доли, а сына прописать в мою квартиру и оформить ему долю в моей квартире. Возможно ли это и с чего начать?

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Как Вы правильно заметили, продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, по общему правилу можно только в целях улучшения его жилищных условий. Проще говоря, взамен продаваемого недвижимого имущества необходимо приобрести в его собственность другое недвижимое имущество, превосходящее продаваемое по площади либо по цене, либо по иным параметрам, не оставляющим сомнений в том, что жилищные условия ребенка улучшены.

Соблюдение закона в этой части призваны строго отслеживать органы опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего. Их разрешение является обязательным условием для продажи принадлежащей ребенку недвижимости.

Таким образом, чтобы продать принадлежащую несовершеннолетнему 1/3 долю в праве собственности на квартиру, необходимо подать заявление в орган опеки и попечительства и представить сведения о недвижимости, которой будет наделяться ребенок взамен продаваемой доли.

В принципе, закон не содержит прямого запрета на то, чтобы родители или один из них взамен продаваемой недвижимости дарили несовершеннолетнему принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Но органы опеки и попечительства идут на это крайне неохотно. В Москве, например, разрешение органа опеки и попечительства на таких условиях Вы не получите никогда. В других регионах Российской Федерации такое бывает возможно, но в каждом конкретном случае необходимо выяснять это в конкретном органе опеки по месту жительства ребенка.

Поэтому в первую очередь Вам необходимо пойти в Ваш орган опеки и попечительства и выяснить у сотрудников, можно ли провести подобную сделку. Если это допускается, то пишите заявление и приложите к нему документы на принадлежащую Вам квартиру, которую Вы будете дарить ребенку. Если же Вам ответят отказом, то надо будет искать другие варианты, не предполагающие дарение Вами ребенку недвижимости взамен отчуждаемой им 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

Сразу скажу, что никаких иных сделок с несовершеннолетним, кроме как подарить ему что-либо, ни его родители, ни его братья, сестры, бабушки и дедушки совершать не могут в силу прямого законодательного запрета. Поэтому продать ребенку что-либо или купить у него что-либо у его родителей не получится.

Отвечает адвокат Самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Начать необходимо с консультации органа опеки и попечительства, так как без согласия данного ведомства осуществить продажу квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, не получится. Необходимо учитывать, что доля, передаваемая несовершеннолетнему в новом жилье, должна быть не меньше и не хуже, чем уже имеющаяся. Речь идет не только о таком же количестве квадратных метров или большем, но и о качестве нового жилья: время постройки и техническом состоянии, развитости инфраструктуры, месторасположении. Однозначно будет получен отказ, если новое жилье не имеет удобств. Также, если в продаваемой квартире доля ребенка предполагала возможность выделить ему одному изолированную комнату, нет смысла пытаться выделить сыну даже 1/2 долю, но в однокомнатной квартире.

Здесь существует множество нюансов, так как детские права всегда будут поставлены во главу угла. Необходимо понимать, что на любой стадии манипуляций с недвижимостью органы опеки могут сказать свое веское «нет». Для того чтобы не попасть впросак, необходимо прежде всего предоставить полную информацию органу опеки и попечительства, выяснить, подходит ли Ваша квартира для предоставления доли взамен прежней, какую долю необходимо предоставить. Только после одобрения и подробной консультации можно приниматься за оформление сделок.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Все вопросы, связанные с отчуждением имущества, принадлежащего несовершеннолетним, нужно начинать с предварительной консультации органов опеки и попечительства. Если сын владеет 1/3 долей в квартире своего отца, то существует вероятность того, что им откажут в оформлении доли в квартире матери. Так как это нарушает 37 статью Гражданского Кодекса, где указано, что запрещены сделки между законными представителями и их подопечными. В данной ситуации органы опеки, скорее всего, скажут, что если ребенок пользуется квартирой папы, то он также пользуется и квартирой мамы, следовательно, невозможно лишить ребенка права собственности и наделить его правом собственности в той квартире, где у него и так есть право пользования. То есть либо нужно покупать другую квартиру, либо договариваться о получении денежных средств в качестве компенсации.

Читайте так же:  Заявление на лишение родительских прав матери образец

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:

В Вашей операции – главное это не выделить долю ребенку в Вашей квартиры до продажи квартиры мужа. Только потом можно готовить документы по обеим квартирам: оригиналы правоустанавливающих документов, справки ф7 и ф9, свежую выписку из ЕГРН. Подаете этот комплект в органы опеки на рассмотрение возможной продажи доли ребенка, с одновременным приобретением ему доли в другой квартире. Учтите, что приобретаемая доля должна быть лучше продаваемой (больше, или меняется пригород на город, или из деревянного дома в кирпичный). Получив разрешение органов опеки, можете выставлять квартиру мужа на продажу. Также важно знать: сделки по продаже доли ребенка и приобретения альтернативного жилья должны быть поданы на регистрацию в Росреестр одновременно, с обязательным упоминанием входящих реквизитов второго пакета.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире

Видео (кликните для воспроизведения).

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Граждане, не достигшие 18 лет, не признаются полностью дееспособными с точки зрения законодательства. При этом они считаются правоспособными, то есть могут иметь в собственности имущество, в том числе недвижимое. При переезде, разводе или в иных жизненных ситуациях у родителей может возникнуть необходимость продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире. Такая сделка сопряжена с рядом особенностей.

Нормы закона

Заключение договора купли-продажи(ДКП) жилья регулируется:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским Кодексом;
  • Семейным Кодексом;
  • Жилищным Кодексом;
  • Федеральным законом № 1541-1 от 04.07.1991г.;
  • Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997г.

Если в сделке участвуют малолетний собственник, то их интересы оберегают законные представители, а также органы опеки и попечительства (ООП).

Поэтому при заключении договора, где со стороны продавца выступает ребенок, дополнительно необходимо учитывать нормы Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

В ФЗ № 48 говорится, что для отчуждения имущества, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, родителям или опекунам необходимо получить одобрение от органов опеки на заключение сделки.

Как получить разрешение

Чтобы обрести право на продажу доли несовершеннолетнего в квартире следует обратиться в ООП по месту проживания семьи. В соцзащите нужно написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке и рождении младенца;
  • документация на квартиру.

Если ребенок достиг возраста 14 лет, то от него потребуется собственноручно написать согласие на проведение сделки. К пакету документов дополнительно прикладывается ксерокопия паспорта несовершеннолетнего.

Полезно: Одна из функций ООП – контроль над соблюдением прав детей при свершении сделок по отчуждению жилплощади. Поэтому в разрешении на продажу квартиры они указывают требования, при соблюдении которых допускается продажа.

При реализации недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, родители обязаны либо представить ребенку жилье с лучшими условиями, либо открыть спецсчет, на который будут перечислены деньги, равные стоимости доли малолетнего.

Если родители будут приобретать иное имущество, улучшающее жилищные условия малыша, то в соцзащиту нужно представить документы на покупаемое взамен жилье:

  • свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРП;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • выписку из домовой книги;
  • финансово-лицевой счет.

Вместо доли в квартире родители могут положить деньги на счет малолетнего. В таком случае в опеку представляется справка об открытии спецсчета. Такой вариант допустим при переезде семьи в другой регион или за рубеж.

Интересно: Открыть счет для перечисления средств от продажи доли в квартире несовершеннолетнего ребенка разрешено только в Сбербанке.

Сроки рассмотрения и результат

Заявление рассматривается уполномоченным органом в течение месяца. Этот срок может быть уменьшен при наличии уважительных причин:

  • ограничен срок действия предоставленных на рассмотрение документов;
  • истекает период внесения задатка или проведения иных денежных расчетов;
  • другие договоренности между участниками сделки.

При подтверждении уважительной причины заявление может быть рассмотрено в течение 2 недель.

Справка: За рассмотрение заявления и выдачу разрешения от органов опеки государственная пошлина не взимается.

В назначенный день один из родителей должен посетить соцзащиту и забрать разрешение на реализацию. Оно оформляется в виде распоряжения, имеет дату и порядковый номер.

Когда получать разрешение не требуется

При обращении в органы опеки необходимо учесть, что несовершеннолетний может не только быть собственником квартиры (доли в жилье), но и иметь право пользования, то есть быть зарегистрированным в объекте недвижимости. Поэтому при заключении ДКП необходимо учитывать все возможные вырианты:

  • несовершеннолетний – собственник жилплощади – разрешение требуется;
  • малолетний имеет прописку в квартире, но у него отсутствуют права владения – согласие опеки не требуется;
  • малыш зарегистрирован в жилье, помещение не принадлежит ему на правах собственности, но он остался без отца и матери, и находится под опекой – обращение в соцзащиту является обязательным.

Важно знать: Если родители не получили разрешение органов опеки или не исполнили требования, прописанные в распоряжении соцзащиты, то такая сделка будет признана судом незаконной.

При этом квартира возвращается в собственность несовершеннолетнего, а родитель или опекун обязаны возместить все убытки, понесенные сторонами соглашения купли-продажи.

Читайте так же:  Административный кодекс рф 2019

Причины отказа

Опека может отказать в выдаче разрешения на отчуждение жилплощади. Основанием для отказа являются:

  • ухудшение жилищных условий малыша;
  • меньшая площадь приобретаемого имущества;
  • уменьшение доли несовершеннолетнего;
  • покупка недвижимости в рассрочку;
  • новое жилье не имеет удобств;
  • участие в долевом строительстве, если дом возведен менее чем на 50%.

Родители вправе обжаловать отказ органов соцзащиты в судебном порядке.

Документы для заключения договора купли-продажи

Для свершения сделки по отчуждению жилья необходимо заключить договор. Для этого продавец представляет следующие документы:

  • паспорта всех собственников;
  • свидетельства о рождении детей;
  • разрешение соцзащиты;
  • свидетельство о браке/разводе;
  • нотариальное согласие второго супруга на продажу;
  • выписка ЕГРП;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • подтверждение дееспособности участников сделки;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ и прописанных граждан.

Внимание: Договор о продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Сам ДКП содержит стандартные пункты и условия:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • информация о квартире;
  • цена соглашения;
  • сроки и порядок оплаты;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • ответственность сторон.

Вместо малолетнего владельца подписи в договоре ставят его родители. В преамбуле указывается, что продавцом является законный представитель, действующий в интересах несовершеннолетнего гражданина.

После подписания и нотариального удостоверения договор направляется в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Действия после госрегистрации

По окончанию продажи старой жилплощади и покупке новой нужно оформить долю в квартире на несовершеннолетнего ребенка. Затем следует направить документы в УФМС для оформления постоянной регистрации малыша в новом жилище.

Документы полученные из УФМС и Росреестра необходимо передать в ООП для подтверждения выполнения требований, указанных в распоряжении о разрешении на отчуждение имущества.

Если средства направляются на спецсчет в Сбербанке, то необходимо представить в опеку выписку с лицевого счета, где отражено зачисление денег.

Основные риски при заключении ДКП на реализацию объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником несет покупатель. В случае нарушения порядка согласования сделки с госорганами соглашение будет расторгнута, а квартира вернется в собственность малыша.

[2]

Покупателю в таком случае придется взыскивать уплаченные за недвижимость деньги с продавца в судебном порядке.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует:

  • проверить справку из опеки на подлинность – для этого можно обратиться в соцзащиту и попросить подтверждение выдачи документа;
  • убедиться, что все несовершеннолетние выписаны из жилья;
  • отследить количество и возраст детей.

Совет: Лучше заблаговременно позаботиться о снятии с регистрационного учета детей, так как выписать ребенка «в никуда» нельзя, даже при смене собственника.

Проследить количество детей необходимо в связи с возможностью приобретения квартиры предыдущими собственниками за счет средств материнского капитала без выделения долей несовершеннолетним. Это является нарушением закона. В таком случае договор купли-продажи признается незаконным.

Продажа недвижимости, доля в которой принадлежит ребенку, начинается и заканчивается посещением ООП. Игнорирование получения разрешения от соцзащиты в конечном итоге приведет к финансовым потерям не только покупателя, но и продавца – представителя малолетнего. Пытаться обойти закон не следует.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Дети, не достигшие совершеннолетия, не имеют права самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Мало того, до 14 лет они вообще не участвуют в сделках с недвижимостью. От их имени действуют родители или опекуны. Но продать квартиру с долей несовершеннолетнего взрослые могут только с письменного разрешения органа опеки и попечительства. Без подобного документа никакие сделки, приводящие к изменению детской доли, абсолютно невозможны.

Варианты продажи

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

  1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
  2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
  3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Подготовка документов

Взрослым владельцам квартиры необходимо усвоить важное правило: сделка, совершенная без разрешения попечительского совета, является незаконной, поэтому ее легко аннулировать в судебном порядке. Важно четко следовать установленным законодательством правилам, чтобы не нажить лишних проблем.

Получение разрешения у органа опеки

В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.

Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:

  • решение суда о лишении родительских прав;
  • судебное признание гражданина без вести пропавшим;
  • нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
  • свидетельство о смерти.

Если один из владельцев против продажи

Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.

Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки. Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям. Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

Читайте так же:  Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка

Пакет документов

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

  • паспорта отца и матери (или опекунов);
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
  • договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
  • техпаспорт на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
  • извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
  • предварительный договор на покупку новой квартиры;
  • заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
  • письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается. Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов. Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

  • Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
  • Оформление права собственности участников сделки.
  • Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Причины отказа

Распространенные причины отказа:

  • намерение продать собственную квартиру и купить другую в ипотеку;
  • покупка новой квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено;
  • новое жилье имеет меньшую площадь, чем старое;
  • не развита инфраструктура в новом районе проживания;
  • в будушем жилье, в отличие от старого, отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация).

Иногда ситуацию можно решить, разместив на банковском счету ребенка, сумму денег, эквивалентную его доле в недвижимости. Например, родители хотят улучшить условия проживания и деньги от продажи квартиры использовать в качестве первоначального взноса в ипотеке. Но подобный исход можно считать скорее исключением, чем правилом.

Обжалование решения

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде. Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде. Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

Продать в шестнадцать

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

  • официальное трудоустройство;
  • занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Осторожно: подарок

В судебной практике случается, что родители из лучших побуждений дарят квартиру своему несовершеннолетнему отпрыску. Однако любимый ребенок, получив полную дееспособность, продает родительскую недвижимость. Причины продажи самые разнообразные: накопленные долги, переезд, обмен на большую жилплощадь. Чем бы не руководствовался продавец, в итоге родители остаются на улице.

Видео (кликните для воспроизведения).

Продажа квартиры, где совладельцем является ребенок, задача непростая: за проведением сделки зорко следит государство. Инспектор органа опеки убеждается, что ребенок в результате купли-продажи не лишиться своей доли имущества, а также не ухудшатся его условия проживания. Получить разрешение на проведение сделки выходит не у всех семейств. Повышаются шансы на благоприятный исход дела, если предварительно проконсультироваться с юристом. Ведь в каждой ситуации существует множество нюансов, разобраться в которых под силу только опытному специалисту.

Источники


  1. Яковлев, Я.М. Половые преступления; Душанбе: Ирфон, 2013. — 450 c.

  2. Каландаришвили, З. Н. Актуальные проблемы правовой культуры российской молодежи / З.Н. Каландаришвили. — М.: ИВЭСЭП, Знание, 2009. — 172 c.

  3. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.
  4. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.
  5. Молчанов, В.И. Огнестрельные повреждения и их судебно-медицинская экспертиза: Руководство для врачей / В.И. Молчанов, В.Л. Попов, К.Н. Калмыков. — М.: Медицина, 2014. — 272 c.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here