Как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Этапы покупки квартиры в ипотеку

Сегодня ипотека является самым распространенным способом покупки квартиры.

Ее суть в том, что банк выдает некую денежную сумму заемщику на определенных условиях. Прежде чем взять ипотеку человек должен определиться с банком, который выдаст ему заем, необходимой программой кредитования.

В каждом финансовом учреждении свои условия и ипотечные программы, а вот этапы покупки квартиры в ипотеку одинаковые для всех.

Любому заемщику важно знать последовательность действий при оформлении квартиры в ипотеку, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов, не тратить впустую время.

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2019 году

Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.

Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:

Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

  • зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
  • приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
  • банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
  • одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

  • Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
  • Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
  • Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
  • Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
  • Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
  • Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
  • Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.
  • Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

    Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

    Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

    Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

    И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

    Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

    Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

    Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

    Продажа квартиры по ипотеке — пошаговая инструкция для продавца

    Сегодня россияне имеют меньше возможностей приобрести жилье, чем раньше, и первой причиной является отсутствие накоплений. Именно поэтому владельцы недвижимости все чаще отдают предпочтение покупателям, которые изъявляют желание приобрести имущество по ипотеке.

    Такой вариант позволяет приобрести жилплощадь даже без накоплений, но не исключает риски и не может полностью защитить от мошенников. Пошаговая инструкция по продаже квартиры для продавца может стать хорошей помощью при проведении стандартной процедуры.

    О том, как продать жилье в 2017 году, будет рассмотрено в материале, а для потенциальных продавцов предложена подробная инструкция по проведению сделки.

    В каких ситуациях может рассматриваться возможность оформления ипотеки при покупке квартиры?

    Существует ряд стандартных ситуаций, которые предполагают оформление ипотечного займа.

    К таким случаям можно отнести:

    1. Квартира реализуется девелопером в ипотеку. Правовая ответственность и возможные риски ложатся на девелопера. После заключения сделки по ипотеке недвижимое имущество остается в качестве залога у компании–застройщика до окончательной оплаты долга покупателем.
    2. Договоренность между двумя физ. лицами о продаже квартиры в рассрочку, без участия банка.
    3. Традиционная процедура оформления ипотечного займа в банке с участием трех сторон – покупателя, продавца и банка.

    Наиболее популярным вариантом из трех предложенных способов покупки жилья считается заключение трехстороннего договора с банком, в ходе которого от покупателя и продавца потребуется подготовить необходимую документацию и выполнить определенные действия.

    Порядок продажи жилья в ипотеку – пошаговые рекомендации

    Продавцы, не имеющие юридического образования и практического опыта, обычно обращаются к специалистам. При заключении сделки купли-продажи по ипотечной схеме необходимо иметь представление о различных тонкостях ситуации, а также о возможных рисках проведения мероприятия.

    Каждый гражданин сам выбирает подходящий вариант продажи своего имущества, но, в целом, стоит придерживаться общей пошаговой инструкции. Рассмотрим рекомендации подробнее и опишем каждый этап проведения сделки:

    Шаг №1 – предпродажная подготовка

    На этом этапе продавец должен подготовить все необходимые документы на квартиру и при необходимости заключить соглашение с риелтерской конторой. Если покупатель уже найден, то для заключения сделки понадобится документация:

    1. Паспорта владельцев жилья.
    2. Кадастровый паспорт на квартиру, актуальный на текущую дату. В документе должна содержаться полная информация о проведенных перепланировках, если таковые имели место.
    3. Техпаспорт на жилье.
    4. Выписка из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре и является подтверждением отсутствия обременения на квартире.
    5. Правоустанавливающие бумаги на жилплощадь, удостоверяющие право покупателя на недвижимое имущество.
    6. Оценка стоимости жилья, проведенная по согласованию с банком.
    7. Выписка из паспортного стола о зарегистрированных на территории квартиры лицах.

    Перечень не является завершенным, потому что могут потребоваться другие документы, особенно если в качестве собственников зарегистрированы дети или недееспособные граждане.

    Шаг №2 – составление предварительного договора

    После определения с покупателем стороны заключают предварительное соглашение. В этом документе указываются сроки, в течение которых стороны обязуются заключить основной договор.

    Читайте так же:  Исковое заявление об увеличении размера алиментов

    Кроме того, документ регулирует процедуру внесения задатка за квартиру.

    Шаг №3 – получение гарантии внесения платежа за приобретенную квартиру

    Чтобы стороны были уверены в итоговой реализации жилья и внесении платы, существует сразу несколько вариантов внесения денежных средств за покупку:

    1. Перевод денежных средств банком сразу после регистрации квартиры на имя покупателя. Порядок оплаты прописывается в предварительном и основном соглашениях.
    2. Использование банковской ячейки для размещения там заемных средств. Деньги выдаются продавцу после того, как квартира будет переоформлена на покупателя.
    3. Расчеты с собственником при помощи банковского аккредитива. Процедура предполагает выплату денег продавцу через специальный счет. Снять средства продавец сможет после предоставления расписки регистрирующего органа о завершении сделки купли-продажи квартиры

    Шаг №4 – подписание договора о продаже квартиры

    После получения гарантий от банка по перечислению заемных средств стороны могут подписать ранее подготовленное соглашение. После подписания потребуется передать документ в Росреестр для постановки его на учет и для регистрации нового собственника. В процессе обработки документа на недвижимость налагается обременение, связанное с залогом по ипотеке.

    Шаг № 5 — получение денежных средств

    На завершающем этапе продавцу остается получить денежные средства одним из вышеуказанных способов и распорядиться ими по своему усмотрению.

    Заключение

    Продажа квартиры – это очень ответственное мероприятия, сопровождаемое высокими рисками. Пострадать от мошенников могут как покупатель, так и продавец. Чтобы исключить такую вероятность, собственнику недвижимости рекомендуется воспользоваться предложенной пошаговой инструкцией и придерживаться положений действующего законодательства.

    Можно ли продать квартиру в ипотеку: как это происходит, не опасно ли?

    Продажа квартиры в ипотеку распространена на рынке недвижимости, так как это возможность обзавестись жильем молодым семьям, которые его не имеют.

    Но данный процесс для продавцов немного отличается от стандартной купли-продажи. Поэтому требует отдельного внимания.

    Можно ли продать квартиру в ипотеку?

    Ипотечное кредитование представляет из себя денежные займы, которые предоставляются гражданам под залог недвижимого имущества, которое выступает гарантией возврата полученных сумм.

    Исходя из этого, банковские учреждения охотно предоставляют кредиты для приобретения жилья, которое автоматически становится предметом залога (ипотекой). То есть после полного выполнения взятых обязательств, заемщики становятся полноправными собственниками жилья.

    Банки, куда обращаются заемщики, дают деньги не только на приобретения жилья в новостройках (первичный рынок недвижимости) но и на то, которое находится в собственности других граждан (вторичный рынок жилья). Поэтому продать квартиру под ипотеку может любой собственник.

    Сразу можно отметить, что образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартного. Банковские учреждения как стороны по сделке в них не пишутся.

    Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

    Конечно большинство граждан, которые решили продать свое жилье по ипотеке, интересуют возможные риски такой сделки.

    Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

    Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

    Если заемщик заслуживает доверия, а объект недвижимости соответствует требованиям надежности, то банк самостоятельно перечисляет денежные средства на счет продавца, и они гарантировано ему поступают. То есть полностью исключаются мошеннические действия со стороны покупателя.

    Такая схема делает безопасным сделку со всех сторон. Единственным минусом для продавца, когда происходит продажа квартиры через ипотеку, является отсутствие возможности накрутить завышенную сумму.

    [2]

    Искусственное завышение стоимости квартиры при ипотеке, это риски продавца. Вызвано это тем, что кредитное учреждение обязывает будущего покупателя провести нормативную оценку стоимости жилья, которую делает лицензионный специалист.

    И именно та сумма, которая указана в оценочном заключении и будет перечислена продавцу.

    Вот такие плюсы и минусы продажи жилья под ипотечное кредитование.

    Процедура продажи

    Процедура продажи жилого помещения в ипотеку немного отличается от аналогичных сделок, осуществляющихся без привлечения кредитов.

    Ее отличие состоит в том, что деньги дает банк, поэтому такая сделка характеризуется некоторыми особенностями, о которых будет рассказано ниже, в виде пошаговой инструкции.

    Пошаговая инструкция

    Для того чтобы будущей продавец по такой сделке знал досконально свои права и обязанности, о том как происходит продажа квартиры по ипотеке, приведена пошаговая инструкция.

    Вот как происходит продажа по ипотеке недвижимого имущества, как видно ничего сложного в этом нет.

    Перечень необходимых документов

    Порядок продажи любого недвижимого имущества предусматривает сбор необходимых документов. Если к решению этого вопроса привлекается риэлтор, то он и занимается их сбором.

    Если продавец решил существенно сэкономить, тогда ему и принадлежит право подготовки предпродажных бумаг.

    Перечень необходимых документов для продажи квартиры у продавца будет следующий:

    • свидетельство о праве собственности, или другой документ, подтверждающий этот факт (например, распоряжение муниципалитета, если квартира была приватизирована);
    • выписка из государственного реестра о том, что на жилую недвижимость отсутствуют аресты, залог, и другие ограничения;
    • техническая документация (паспорт, кадастровое дело), если были перепланировки, то она должна быть обновлена;
    • выписка из домовой книги, паспортного стола о количестве зарегистрированных лиц;
    • справка из коммунальных предприятий, о том, что по жилью нет задолженности по коммунальным услугам;
    • если продается недвижимость, где проживает или прописан ребенок, иное лицо, нуждающееся в уходе (например, инвалид первой или второй группы), тогда требуется разрешение органа опеки, что они не против совершения продажи;
    • в случае если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то нужны их письменные, нотариально заверенные разрешения на отчуждение квартиры или дома, так как они получат денежные средства равные их долям.
    Читайте так же:  Имеет ли право банк передавать долг коллекторам

    Сам покупатель обязан будет предоставить акт оценки покупаемой недвижимости, а также застраховать недвижимость.

    Некоторые нюансы таких сделок

    В принципе, как видно из вышеописанного ничего сложного в продаже квартиры по ипотечному кредитованию нет. Но есть отличия в оформлении такого кредита в некоторых крупных банках, а также отдельного внимания заслуживают вопросы военной ипотеки, и продажи квартиры, которая уже находится в залоге у кредитного учреждения.

    Как продать квартиру в ипотеку через ВТБ 24

    ВТБ 24 является одним из крупнейших банков, поэтому многие граждане пользуются его кредитными программами для покупки жилья в ипотеку. Поэтому многих интересует вопрос, как происходит приобретение жилья с участием кредитных программ ВТБ 24.

    Этот банк выдвигает минимальные требования к объекту недвижимости, и предлагает своим клиентам кредитные средства, выданные в кассе банка или непосредственно переведенные на счет. Если деньги выдаются в кассе, то за их обналичивание не придется платить проценты, то есть покупатель получит всю сумму без комиссии. Это выгодное преимущество.

    Но в связи с тем, что банк проверяет своих заемщиков не так тщательно как другие учреждения, процентные ставки по таким кредитам высокие.

    В Сбербанке

    Сбербанк также является крупнейшим банком, и значительная часть населения обращается в его отделения, чтобы купить жилье в кредит.

    Его программы отличаются низкими процентными ставками, но жесткими требованиями к заемщикам. Кроме этого в этом финансовом учреждении выгодно брать военную ипотеку (он является официальным партнером государства), а также покупать жилье, которое уже находится под залогом в других банках (ипотеке).

    Но единственный минус в том, что средства за квартиру перечисляются на банковскую карту продавца, поэтому чтобы избежать большой платы за обналичивание, последнему лучше открыть счет в этом кредитном учреждении.

    В военную ипотеку

    Военная ипотека для продавца квартиры представляет некоторые дополнительные требования к его жилому помещению. Вызвано это тем, что данная программа рассчитана на продолжительный срок, плюс жилье военным должно соответствовать определенным критериям.

    К ним следует отнести следующие требования:

    • жилое помещение должно иметь все коммуникации, то есть подключено к централизованной системе отопления, канализации, водопроводу, газоснабжению;
    • дом, где находится квартира, не должен быть отнесен к аварийному, или подлежать сносу;
    • все несущие конструкции многоэтажного дома и жилого помещения должны находиться в хорошем состоянии, и не быть признанными как аварийные;
    • сам многоэтажный дом должен стоять на кирпичном, железобетонном или плиточном основании (фундаменте), у которого не должно быть существенного износа.

    Частные дома должны иметь все элементы канализации, и сантехнические узлы (туалет, ванная комната, умывальник), исправную крышу и элементы конструкции. Если по оценке такое жилое помещение требует капитального ремонта, то кредит не дадут.

    Также, следует отметить еще одну особенность, о которой должен знать продавец. После подписания предварительного договора, он не сможет сразу получить задаток, поскольку данные денежные средства снимаются с накопительного счета покупателя, и в течение 7 дней поступают на банковский счет продавца.

    Также данный промежуток времени используется для проведения оценки недвижимого имущества. Специалист устанавливает стоимость и его техническое состояние. Поэтому чтобы продать квартиру по военной ипотеке нужно затратить больше времени на процесс оформления всех документов.

    Как продать ипотечную квартиру?

    Если продавец решил продать жилье, которое находится в ипотеке по ипотеке, то он должен ознакомиться с дополнительными нюансами такой сделки.

    Первый нюанс

    состоит в том, что сначала о своих намерениях нужно поставить в известность банк, который наложил обременение на жилое помещение, и получить от него согласие на данную процедуру.

    Второй нюанс состоит в том, что продавец должен получить справку о том, что у него нет никакой задолженности по кредиту и предоставить ее покупателю, если последний будет оформлять ипотечный кредит в другом банке.

    Денежные средства за такую недвижимость будут перечислены продавцу после того, как с них будут отчислены оставшиеся проценты и тело кредита, которые он должен был погасить по графику на момент продажи.

    Продать квартиру в ипотеку не представляет никакой сложности. Нужно собрать необходимый пакет документов, провести ее оценку, после чего у нотариуса заверить договор купли-продажи. Деньги за проданное жилье перечислит банк, в котором покупатель оформил ипотечный кредит.

    Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

    Смотрите видео по теме статьи

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

    Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

    Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    От рисков продавца и покупателя до заключения сделки: как происходит продажа-покупка квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция

    Наиболее популярным способом покупки квартиры (или доли в ней) является оформление ипотеки на нее – только так большинство граждан имеют возможность обзавестись собственным жильем.

    Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Эта сделка имеет множество особенностей по сравнению с обычным кредитованием – это касается как преимуществ, так и возможных рисков от ее оформления. Поэтому стоит рассмотреть данный способ покупки квартиры более подробно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Читайте так же:  Исковое заявление о взыскании или назначении алиментов на ребенка

    Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя

    Оформление ипотеки – весьма ответственный шаг, причем отзывы об этой сделке со стороны клиентов весьма противоречивые.

    К положительным сторонам можно отнести:

    • возможность быстро приобрести жилье, не дожидаясь, когда накопится нужная сумма;
    • длительный срок кредитования – до 30 лет, особенно в сравнении с обычным потребительским займом;
    • надежность сделки – перед выдачей кредита банк тщательно проверяет как самого заемщика, так и объект недвижимости на юридическую чистоту;
    • выгодное инвестирование – покупка недвижимости всегда была одним из наиболее надежных источников денежных вложений, ведь спрос на нее со временем только растет, а темпы инфляции почти всегда превышают банковский процент;
    • возможность вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за счет получения имущественного налогового вычета;
    • наличие различных государственных социальных программ кредитования – сюда относится, например, ипотека для военных, молодых семей или возможность погашения части долга за счет материнского капитала.

    Отрицательными моментами сделки являются:

    Большая переплата по процентам – даже если кредитная ставка небольшая, за столь длительный срок кредитования получится огромная сумма.

    Например, при оформлении покупки квартиры из-под ипотеки за 10 млн. руб. сроком на 30 лет под 12,5% годовых переплата составит:

    Платежи по процентам = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

    Получается, что за это время заемщик выплатит такое количество средств, которое превышает стоимость квартиры почти в 4 раза.

  • Наличие дополнительных расходов – к ним относятся траты на страховку (причем иногда не только самой недвижимости, но и титула, а также жизни и здоровья заемщика).
  • Ограничение возможностей распоряжения имуществом – за все время действия сделки заемщик не может продавать, дарить или менять жилье, поскольку оно находится в залоге у банка.
  • Необходимость собирать и предоставлять в финучреждение множество различных документов.
  • Риск потерять все – и жилье, и деньги – в случае потери платежеспособности или возникновения финансовых трудностей.
  • Это связано с инфляцией, с отсутствием роста источников дохода и многими другими факторами. Поэтому в таком случае ипотека может стать реальным способом приобрести жилье.

    Краткий список действий

    Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция в общем виде выглядит следующим образом:

    Подбор программы кредитования

    Различные банки предлагают свои программы кредитования, каждая из которых имеет некоторые особенности.

    Для выбора наиболее выгодных условий клиенту лучше всего обратиться к профессионалу – ипотечному брокеру. Данный специалист хорошо знает кредитный рынок и сможет дать объективную оценку каждой программы.

    При выборе программы нужно ориентироваться на такие критерии:

  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • требования относительно оформления страховки;
  • необходимые документы;
  • требования к возрасту;
  • максимальный срок кредитования;
  • наличие ограничений относительно приобретаемой квартиры.
  • Стоит рассмотреть условия оформления кредита на примере двух известных финансовых учреждений:

      Ипотека в Россельхозбанке. Для получения денег заемщику необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие величину доходов и наличие официального трудоустройства и данные о семейном положении.

    В случае положительного ответа на заявку клиент может получить кредит:

    • в размере от 100 тыс. до 2 млн. руб.;
    • сроком от 1 месяца до 30 лет;
    • с первоначальным взносом от 15 до 85 % от стоимости жилья.

    Требования к возрасту стандартные – это должен быть человек не младше 21 и не старше 65 лет, который на момент окончания действия договора еще не достигнет пенсионного возраста.

    Список необходимых документов для оформления кредита зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик, и размещен в свободном доступе на официальном сайте банка. Но обязателен договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24.

    Ипотека для разных видов квартир

    При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном.

    Основные отличия новой квартиры от старой:

  • Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.
  • Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.
  • Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.
  • Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке.
  • Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.
  • Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

    Как подобрать недвижимость и получить одобрение банка?

    У большинства банков существуют свои требования к квартирам, на которые они выдают кредиты. Чаще всего они состоят в следующем:

    • дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу;
    • незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние;
    • квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры);
    • дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта;
    • недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно.

    Когда заключается предварительный договор купли-продажи?

    Как происходит купля-продажа квартиры по ипотеке? После получения одобрения банка и выбора подходящей квартиры очередной шаг – это заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи.

    Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме.

    Предварительный договор купли-продажи состоит из таких частей:

    1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
    2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
    3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
    4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
    5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.
    Читайте так же:  Налог на недвижимое имущество физических лиц

    Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк.

    Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.

    Сбор и порядок оформления документов

    В каждом банке предъявляются свои требования к пакету необходимых документов, причем чаще всего отсутствие обязанности предоставлять лишние справки или бумаги приводит к удорожанию кредита.

    [1]

    Стоит рассмотреть полный перечень документов, которые различные банки могут потребовать для оформления ипотеки:

    • анкету-заявку на получение кредита (ее форма в каждом учреждении своя);
    • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заемщика;
    • копию трудовой книжки, подтверждающую наличие работы и оформленную надлежащим образом;
    • справку по форме 2-НДФЛ со сведениями о размере доходов за предыдущий период (от полугода и больше);
    • свидетельство о браке (если заемщик женат или замужем);
    • документы на совершеннолетних детей (если они есть);
    • заключение оценочной компании о стоимости квартиры;
    • документы на недвижимость;
    • другие необходимые документы.

    Заключение кредитного договора

    Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях.

    Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика.

    Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

    • какой является сумма основного долга;
    • сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
    • как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
    • есть ли возможность погасить долг досрочно;
    • предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.

    Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия.

    После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру.

    Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?

    Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования.

    Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

    Смотрите видео по теме статьи

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

    Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

    Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

    Как продать ипотечную квартиру в залоге Сбербанка в 2019 году: пошаговая инструкция.

    В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

    Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

    Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

    Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

    Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

    Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

    • переезд в другой регион или город РФ;
    • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
    • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
    • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
    • желание расширить жилплощадь и т.д.

    ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

    Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

    Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

    Продажа квартиры за наличные

    Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

    1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
    2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
    3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
    4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

    Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

    Продажа квартиры в ипотеку другого банка

    Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

    Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

    Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

    1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
    2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
    3. Освобождение залогового имущества от обременения.
    4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
    5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
    6. Подписание кредитной документации.
    7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.
    Читайте так же:  Какие нужны документы от продавца квартиры при ипотеке

    Продажа квартиры с участием Сбербанка

    Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

    Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

    1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
    2. Получается одобрение по сделке.
    3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
    4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
    5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

    Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

    В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

    1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
    2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
    3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
    4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
    5. С объекта снимается обременение.

    Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

    Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

    Если был использован маткапитал

    Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

    • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
    • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
    • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

    [3]

    Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

    Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

    1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
    2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
    3. Заключение с ним ДКП.
    4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
    5. Снятие обременения.
    6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

    ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

    Если есть несовершеннолетние

    Если квартира, которая приобреталась ь в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

    Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

    В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

    Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

    Какие документы понадобятся

    Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

    • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
    • кадастровый паспорт;
    • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
    • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
    • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
    • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

    В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

    Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

    Ждем ваши вопросы в комментариях и через онлайн-консультанта.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

    Источники


    1. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2018. — 352 c.

    2. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.

    3. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 128 c.
    4. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.
    5. Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.
    Как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here