Как быстро и выгодно продать квартиру, если она в долевой собственности

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Как быстро и выгодно продать квартиру, если она в долевой собственности". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Права на квартиру, которая находится в долевой собственности, имеют 2 и более гражданина. У всех владельцев есть соответствующие документы, а их имена зафиксированы в Росреестре. А значит, все они будут участвовать в сделке купли-продажи квартиры целиком. Хотя в некоторых случаях возможна и продажа доли недвижимости.

Определение «доли»

Жилая недвижимость является неделимым имуществом, поэтому если права владения и распоряжения есть у нескольких человек, они получают возможность пользования всеми помещениями в равной степени. В ст. 244 Гражданского кодекса России подобные отношения охарактеризованы как совместная собственность. Но по договоренности, решению суда или в связи с другими обстоятельствами недвижимое имущество будет разделено на доли.

Общая долевая собственность является неосязаемой величиной. А выделенные «участки» называют идеальными. Это имеет большое значение при продаже доли недвижимости в общей долевой собственности. Ведь покупатель получает не комнату, а условную часть жилья.

Пример. Брат и сестра получили в наследство двухкомнатную квартиру. Оба получили по ½ жилья и могут распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) этой частью. Но зал и спальня имеют разную площадь, поэтому невозможно передать в собственность одному из родственников конкретную комнату.

Также существует понятие реальной доли. Выделяют ее только в коммунальной квартире или доме под ИЖС, так как каждая комната должна иметь отдельное подключение к коммуникациям, собственных вход и быть независимой от остальной части аппартаментов.

Общая схема продажи долевого жилья

Продать квартиру в долевой собственности целиком можно по определенной инструкции. Большинство шагов продавец выполняет самостоятельно или с помощью риелтора.

  1. Получить согласие от всех собственников жилья. Достаточно устной договоренности. Но если есть риск того, что один из владельцев передумает, лучше заключить договор и заверить его нотариально.
  2. Провести оценку стоимости и выставить недвижимость на продажу. Рекомендуется заказывать услугу профессионального оценщика. Он выдаст справку о рыночной стоимости жилья. Этот документ смогут использовать покупатели при оформлении ипотеки.
  3. Подготовить документы. Стандартный комплект включает выписку ЕГРН, справки из БТИ, выписку из домовой книги и бумаги, подтверждающие право владения.
  4. Заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
  5. Подать заявление в Росреестр о смене собственника.

Наиболее интересным этапом является заключение договора о продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности. В бланке должны стоять подписи всех текущих владельцев. Иначе сделка будет признана недействительной. Оформить договор имеет право и только один из ее владельцев. Если все собственники заранее составили договор о представительстве.

Интересно! Существует вариант сделки, когда покупатель подписывает несколько договоров — с каждым владельцем отдельный.

После получения денег сумма делится в соответствии с процентом владения. Например, аппартаменты проданы за 3 миллиона рублей. У них было 2 собственника. Один обладал ⅔ жилья, а у второй — ⅓. Значит, первый владелец получит 2 миллиона, а второй — 1 миллион рублей соответственно.

Что делать, если один из собственников против

Не всегда удается уговорить других владельцев жилья продать недвижимость. Однако даже такая ситуация не является безвыходной. Любой из собственников может продать свою часть. Однако такие сделки менее выгодные для продавца.

Для того, чтобы продать часть квартиры в долевой собственности, необходимо известить о своем намерении своих «соседей». Это указано в ст. 250 ГК РФ, так как остальные собственники имеют преимущественное право покупки. В письме от продавца должна содержаться информация с указанием стоимости для выкупа.

Извещение можно передать лично или отправить почтой. В любом случае рекомендуется получить расписку о получении с указанием даты. В противном случае собственники могут заявить о том, что не получали извещения, чем затянут процесс перепродажи.

На ответ собственникам дается месяц. За это время они могут отказаться от выкупа или согласиться по цене, указанной в письме. Если за месяц от получателя не пришел ответ, считается, что он отказался от выкупа.

Обратите внимание! Цена на долю недвижимости ниже, чем там сумма, которую продавец получил бы при реализации жилья целиком. Это связано с низким спросом на подобную недвижимость. Немногие хотят делить аппартаменты с другими собственниками.

Если совладельцы отказались от выкупа, то часть дома будет продана третьим лицам. При том цена должна быть не ниже, чем та, что была предложена гражданам с преимущественным правом выкупа.

Еще один способ, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, — обращение в суд. Если владельцев несколько (больше 3) и большинство из них согласны продать жилье, то они могут подать иск, чтобы заставить отказника принудительно продать свою часть на основании того, что его доля ничтожно мала. Однако выкупить долю отказника могут только совладельцы. Кроме того принудительная продажа невозможна, если отказник живет в этом доме.

Сама процедура совпадает с общей инструкцией:

  • собрать документы;
  • найти покупателя;
  • составить договор;
  • отправить заявку в Росреестр;
  • получить деньги.

Хотя совладельцы имеют преимущество для выкупа недвижимости, это правило не всегда работает. Поэтому один из собственников может «обойти» этот закон.

Продажа доли без согласования с другими владельцами

Обходить закон о преимуществе выкупа невыгодно. Даже в случае, если совладелец не ответит на извещение, дата реализации квартиры будет отсрочена лишь на месяц. Для большинства подобных сделок этот срок незначительный. Кроме того если совладелец решит выкупить права на недвижимость, то он не получает скидок. А цена остается на уровне рыночной.

Читайте так же:  Порядок применения дисциплинарного взыскания в виде увольнения

Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи, когда совладельцев не оповещают о сделке. Это происходит только при продаже с торгов. Этим занимаются кредиторы, если заемщик не может вернуть долг. Деньги, вырученные от реализации собственности, пойдут в счет оплаты займа и процентов. Остаток будет передан заемщику.

Полезно! С торгов доля квартиры может уйти еще по более низкой цене, чем при самостоятельной продаже. Банки имеют право снижать стоимость недвижимости, которая не была реализована в течение нескольких месяцев.

Но продать долю с торгов кредиторы могут только, если:

  • заемщик живет и зарегистрирован по другому адресу;
  • часть квартиры была приобретена в ипотеку (невыплаченную).

Совладельцы имеют право выкупить недвижимость с торгов. Но предварительного извещения они не получают. Поэтому узнать об аукционе могут от самого заемщика.

Способы обойти закон о преимуществе выкупа

Продать квартиру без согласия всех собственников нельзя. Также невозможно оформить договор купли-продажи с третьими лицами без уведомления совладельцев. Однако если оповещение другие владельцев — проблема, то есть пути ее решения.

Хитрость, к которой прибегают продавцы, — договор дарения. При передаче прав собственности в виде дара, уведомлять других владельцев не требуется. Однако такая сделка имеет множество рисков как для продавца, так и для покупателя. Совладелец имеет право обратиться в суд с иском о признании сделки ничтожной, если докажет факт передачи средств за долю недвижимости. А сам покупатель после передачи прав собственности может просто отказаться платить.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Оформление процедуры

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

[1]

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Читайте так же:  Рассчитать дату родов и декретного отпуска

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

[2]

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Другие варианты продажи доли

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

[3]

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Подводные камни

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

Видео (кликните для воспроизведения).

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Минусы для покупателя

Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное — не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

Читайте так же:  Закон о регистрации иностранных граждан на территории рф

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Как быстро и выгодно продать квартиру, если она в долевой собственности

Продажа недвижимости, находящейся в собственности у нескольких лиц, требует внимания и соблюдения целого ряда условий, что делает ее одной из самых сложных сделок, совершаемых с недвижимым имуществом.

Квартира в долевой собственности — это имущество, право владения на которое находится у двух или нескольких лиц с обязательным разделением на доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Правила продажи жилплощади, находящейся в собственности у нескольких лиц, прописаны в пункте 1 статье 246 Гражданского кодекса РФ.

Закон поясняет, что реализация целой квартиры возможна только при условии согласия всех ее владельцев на проведение данной процедуры.

Подтверждать согласие письменно нет нужды, но .

В другом случае один из собственников недвижимости может получить нотариально заверенное согласие на все действия, связанные с продажей имущества, и действовать от лица остальных владельцев.

В случае нахождения недвижимого имущества на момент продажи в ипотечном кредите, кроме согласия всех владельцев, потребуется еще согласие банка, в котором была оформлена ипотека.

При продаже имущества в долевой собственности возможны два варианта:

  1. Оформить один договор купли-продажи на всю квартиру с подписанием его всеми владельцами.
  2. Оформить несколько договоров купли-продажи на каждую из долей.

Второй вариант обычно выбирают, когда собственники не имеют возможности одновременно подписать документ или по каким-либо причинам не общаются друг с другом.

Нужно учесть, что при данном способе продажи нужно соблюдать определенный порядок действий: сначала получить письменный отказ от преимущественного права покупки у совладельцев, и только после этого предложить покупку третьим лицам.

Согласно изменениям от 02.06.2016 г. в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ для совершения сделки требуется обязательное заверение всей документации у нотариуса, что повлечет за собой дополнительные траты за услуги специалиста.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи
:

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Ограничения по совершению сделок с имуществом, находящимся в долевой собственности, касаются только оформления договора переуступки права требования.

Остальные операции, проводимые с недвижимостью в соответствии с Гражданским кодексом РФ, разрешены.

Пошаговая инструкция проведения сделки купли-продажи

Если достигнуто соглашение по совершению сделки между совладельцами, то следующим шагом будет определение рыночной стоимости.

Определить ее можно двумя способами:

  • самостоятельно. Такой способ предпочтителен, если владельцы готовы сотрудничать и конструктивно решать все вопросы, возникающие по ходу продажи квартиры. Стоимость определяется путем сравнения аналогичных предложений по месту нахождения недвижимости и выставления адекватной цены.
  • при помощи профессиональной оценки. Плюсом данной услуги будет точная оценка стоимости квартиры, но оценщику придется заплатить немалую сумму. Этот документ необходим только в случае участия в сделке банков, для обычных покупателей безразлично, каким способом оценивалась квартира.

Порядок оформления

В связи с последними изменениями, внесенными в ФЗ №122 в 2016 году, все сделки, совершаемые с долевым имуществом, должны быть заверены нотариально.

Необходимые документы

Продать квартиру, находящуюся в долевом владении, можно как самостоятельно, так и обратившись в риэлтерскую фирму.
  1. Паспорт гражданина РФ (всех собственников).
  2. Выписка из ЕГРН. Предоставляется не позднее трех дней с момента обращения.
  3. Документ, подтверждающий право собственности (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.). Находится у каждого из совладельцев.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариально заверенное согласие на совершение сделки от собственников (в случае передачи прав по продаже квартиры одному из собственников).
  6. Справка из БТИ. Справку следует заказать заранее, так как срок ее выдачи составляет три недели.

Сроки оформления

После сбора необходимой документации и подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Органы проведут проверку законности сделки и правильности оформления документации.

Сроки перехода квартиры в собственность покупателя зависят от способа подачи документов:

  1. . В случае подачи через интернет решение принимается уже на следующий день. Однако для оформления электронной заявки требуется наличие цифровой электронной подписи всех участников продажи. Ее изготовление будет стоить 5 000 рублей через ЭЦП.
  2. . При ведении сделки нотариусом документы будут рассмотрены в течение трех рабочих дней.
  3. . Если право вести сделку передано одному из владельцев недвижимости или другому доверенному лицу, срок рассмотрения может быть увеличен до пяти дней.

Стоимость оформления

В соответствии с ФЗ №122 любая сделка по продаже недвижимого имущества требует обязательного нотариального заверения, что влечет за собой дополнительные траты в размере 3 тысяч рублей плюс 0,3% кадастровой стоимости жилплощади.

Помимо услуг нотариуса продавцов ждут следующие траты:

  1. Оплата государственной пошлины — 2 тысячи рублей (в случае заключения договора купли-продажи квартиры целиком).
  2. Оплата государственной пошлины — 1 тысячу рублей (в случае заключения договора купли-продажи каждой из долей)
  3. Нотариальное заверение договора купли-продажи — от 5 тысяч рублей в зависимости от расценок организации.

Когда могут отказать в продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в собственности у двух или более владельцев, невозможна если частью права на недвижимость обладает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Для продажи квартиры третьему лицу необходимо будет получить разрешение местных органов опеки и попечительства или опекунов.

Читайте так же:  Неисполнение судебного решения физическим лицом

Отказ может прийти в случае:

  1. Если реализуемое жилье является единственным у гражданина.
  2. Органы опеки найдут в заключении сделки иные случаи, которые нанесут ущерб интересам их подопечного.

Как продать квартиру по долям?

Продажа одной квартиры по долям — это продажа долей одной квартиры одному человеку с заключением договора купли-продажи на каждую из частей.

Наибольшее неудобство здесь заключается для покупателя:

  1. Государственную пошлину придется оплачивать на заключение каждого из договоров.
  2. Обращаться в Росреестр придется также при передаче прав на каждую из долей.
  3. Придется заключать договоры на каждую из долей.
  4. При покупки всех долей квартиры следует оформить право собственности на всю недвижимость, а не на ее доли.

Для продавцов же никаких трудностей в заключении индивидуальных договоров не предвидится.

Нюансы и особенности сделки

  1. При продаже квартиры по долям важно учитывать преимущественное право выкупа совладельцев. В противном случае сделка будет признана недействительной.
  2. Необходимо будет оплатить в бюджет НДС в размере 13%, если реализуемое имущество находится в собственности менее трех лет.
  3. Сумма за недвижимость будет распределена между совладельцами соразмерно их долям в реализованной квартире.
  4. Если владельцами доли являются несовершеннолетние граждане, нужно получить разрешение органов опеки на продажу.
  5. Каждый из собственников имеет право на получение налогового вычета соразмерно долям в проданной квартире.

Риски и последствия

Важно обратить внимание на несколько важных факторов во избежание проблем в будущем:

  1. Сделка должна проводиться в присутствии всех владельцев долей или доверенных лиц с обязательным заверением у нотариуса. Иначе продажа квартиры будет признана незаконной и аннулируется.
  2. При покупке квартиры по долям обязательным является соблюдение преимущественного права выкупа для совладельцев. В случае их отказа от приобретения он должен быть заверен нотариально.
  3. Заверение сделки нотариусом не является залогом законности ее оформления. Покупатель лично должен контролировать все этапы сделки и проверять всю имеющуюся документацию или обратиться за помощью к компетентным лицам.
  4. Следует внимательно отнестись к заключению сделки, где владельцами доли являются несовершеннолетние. Обязательно нужно проверить письменное согласие органов опеки и попечительства на продажу части имущества.

При совершении сделки по продаже имущества, находящегося в долевой собственности, необходимо учитывать ряд особенностей, возникших на законодательном уровне относительно недавно:

  • Все сделки в обязательном порядке заверяются нотариусом.
  • Должно строго соблюдаться преимущественное право выкупа.
  • Собственника реализуемой жилплощади должны принять единогласное решение о ее продаже.

При несоблюдении данных требований продажа квартиры может быть признана недействительной и ответственность за это будут нести только участники сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продажа квартиры в долевой собственности

Добрый день. Интересует как продать квартиру в долевой собственности (по 1/2 доли у мужа и жены). Продаем все квартиру. Оформили договор купли-продажи, но в регистрационной палате нам сказали, что с 1 июля новый закон, где договор надо делать у нотариуса. Я не нашла такой закон, есть с 1 января 2016 года, но там просто про долевые продажи..если продаю просто долю. А так, выходит, квартира же продается полностью ,пусть она в договоре и прописана в долях. Услуги нотариуса стоят более 20 тысяч. Подскажите, это действительно нужно, или все-таки обычное вымогательство денег?

Ответы юристов ( 1 )

Хотим продать квартиру. Она находится в долевой собственности (по 1/2 доли у мужа и жены). Продаем все квартиру. Оформили договор купли-продажи, но в регистрационной палате нам сказали, что с 1 июля новый закон, где договор надо делать у нотариуса. Я не нашла такой закон, есть с 1 января 2016 года, но там просто про долевые продажи… если продаю просто долю. А так, выходит, квартира же продается полностью, пусть она в договоре и прописана в долях. Услуги нотариуса стоят более 20 тысяч. Подскажите, это действительно нужно, или все-таки обычное вымогательство денег
Екатерина

Согласно части 1 статьи 24 закона № 122 о регистрации не движимого имущества и сделок с ним, сделки по отчуждению долей в праве общей и долевой собственности, должны быть удостоверены нотариусом.

Статья 24. Государственная
регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество,в том числе при отчуждении всеми участниками долевой
собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному

удостоверению.

При продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю
с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении
одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой
собственности.
В случае, если нотариусом будет
установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ
остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может
быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при
государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат
разрешению в судебном порядке.

Процедура продажи доли в доме

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

Читайте так же:  Статья 306 307 ук рф

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе. В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом. Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.

Описание процедуры продажи доли

Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.

Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.

Для сделки потребуются следующие оригиналы:

  • Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
  • Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
  • Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
  • Заверенный нотариусом отказ;
  • Выписка лицевого счета;
  • Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
  • Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.

Этапы подготовки

  1. Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
  2. В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе. На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
  3. Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
  4. Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
  5. Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
  6. Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
  7. В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
  8. Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.

Особенности продажи

В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:
  1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
  2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
  3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
  4. Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.

Продажа отдельной части

Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

  • Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
  • Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
  • Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
  • Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

Нюансы сделки

При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.

При продаже доли следует иметь в виду, что оформление доли происходит только в пропорциональном отношении, без выделения какой-либо площади в натуральном значении.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если при согласовании сделки с остальными владельцами дома продавец сталкивается с невозможностью установления их местонахождения, либо собственники препятствуют согласованию, избегая вручения уведомления о продаже, долю можно передать третьей стороне по договору дарения, что освобождает от необходимости согласования сделки с остальными.

Источники


  1. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.

  2. Владимиров Л. Л. Е. Владимиров. Защитительные речи и публичные лекции; Издание П. В. Каменского — М., 2010. — 497 c.

  3. Введение в специальность «Юриспруденция». — М.: Юнити-Дана, 2013. — 264 c.
  4. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.
Как быстро и выгодно продать квартиру, если она в долевой собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here