Договор купли-продажи доли в квартире

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Договор купли-продажи доли в квартире". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Договор купли продажи доли в квартире

ДОГОВОР
купли-продажи доли квартиры

город Москва «___»_______________ год

Мы, гражданка РФ _________________ ____________ г.р., __________________________________________________________________именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
гражданин РФ _________________________________ ______________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны» заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Договор купли-продажи доли в квартире

Тип документа: Договор купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 22,4 кб

Договор о купле-продаже доли в квартире представляет собой внушительных размеров документ, который включает в себя семнадцать пунктов. Стоит отметить, что, как и любой другой договор, данный документ начинается с шапки, в которой указывается место и время проведения заполнения и подписания договора. Следующим этапом является «распределение ролей», другими словами фиксируется, кто является «Продавцом», а кто «Покупателем». Также указывается такая информация о сторонах соглашения, как ФИО и паспортные данные.

Особенности содержания рассматриваемого договора

Для того чтобы договор в дальнейшем представлял собой по-настоящему ценный документ, в нем должна быть максимально полно зафиксирована такая информация, как:

  • адрес квартиры, которая является непосредственным объектом сделки;
  • денежная сумма, в которую оценивается рассматриваемая жилая площадь;
  • обязанности каждой из сторон при выполнении данного соглашения;
  • действия при признании данного договора недействительным или при наличии возникновения форс-мажорных обстоятельств, которые будут признаны таковыми по согласию обеих сторон.

Когда на документе ставятся подписи каждого участника договора, он становится действительным.

Примерная форма договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру

в праве общей собственности на квартиру

(наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)

Мы, гр. ___________________________________________________________,

проживающий(ая) по адресу: _____________________________________________,

паспорт серии __________ N _____________, выдан «___» ___________ 200_ г.

____________________________________________, код подразделения ________,

(наименование выдавшего органа)

именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр.

________________________________, проживающий(ая) по адресу: ____________

______________________________________________, паспорт серии ___________

N ____________, выдан «____» ___________ 200_ г. ________________________

(наименование выдавшего органа)

____________________, код подразделения __________________, именуемый

(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий

Договор о нижеследующем:

1. Я, гр. _______________________________________________________,

(Ф.И.О. Продавца полностью)

обязуюсь передать в собственность, а я, гр. _____________________________

(Ф.И.О. Покупателя полностью)

обязуюсь принять и оплатить Продавцу, в соответствии с условиями

настоящего Договора, ___________________________________________ доли в

(указать размер продаваемой доли цифрами и прописью)

праве общей собственности на квартиру, расположенную на

____________________ этаже ______________________________________________

(указать этаж) (тип дома: кирпичный, блочный и т.д.)

жилого дома, находящуюся по адресу: ____________________________ область,

(населенный пункт: район, город, поселок, деревня)

улица ______________________, дом N ____, корпус (строение) N ____,

квартира N _____.

Квартира состоит из _____________________________________ комнат(ы),

(количество комнат цифрами и прописью)

размером общеполезной площади _________________________________ кв. м., в

(цифрами и прописью)

том числе жилой площади ____________________________________ кв. м.

(цифрами и прописью)

(Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным

технического учета, содержащимся в извлечении технического паспорта

квартиры или справке БТИ).

2. Указанная доля в праве общей собственности на квартиру

принадлежит Продавцу по праву собственности на основании

(наименование правоустанавливающего документа)

что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от

«___» ____________ 200_ г. серия ___________ N _______________, выданным

(наименование органа, осуществившего регистрацию)

регистрационный номер __________________________________________ в Едином

государственном реестре прав от «____» ____________ 200_ г.

3. Отчуждаемая доля в праве общей собственности на квартиру дает

право собственнику доли пользоваться

(количество комнат цифрами и прописью и их номера

на поэтажном плане)

площадью ________________________________ кв. м., а также местами общего

(цифрами и прописью)

пользования в соответствии со сложившимся между участниками долевой

собственности порядком пользования квартирой (или с существующим между

собственниками договором о порядке пользования

(указать реквизиты договора)

4. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет _________

(цифрами и прописью)

руб., что подтверждается справкой N ______, выданной «_____» ________

200_ г. БТИ _____________________________________________________.

(наименование муниципального образования)

5. Продаваемая доля в праве общей собственности на указанную

квартиру передается в собственность Покупателя за

(цифрами и прописью)

6. Покупатель обязуется в течение _____________________________ дней

(количество дней прописью)

после государственной регистрации Договора уплатить Продавцу сумму,

указанную в п. 5 Договора, в полном объеме.

7. Покупатель удовлетворен качественным и техническим состоянием

[2]

указанной квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед

заключением настоящего Договора, дефектов и недостатков, о которых не был

предупрежден Продавцом, не обнаружил.

8. Продаваемая доля в праве общей собственности на указанную

квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации

перехода права собственности.

9. Покупатель участвует в расходах по ремонту и эксплуатации

указанной квартиры в размере, пропорциональном принадлежащей ему доле, в

соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для

государственного и муниципального жилищного фонда.

10. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549, 556 ГК РФ

11. Указанная квартира продается свободной от проживания третьих

лиц, имеющих в соответствии с действующим законодательством право

Читайте так же:  Кем может быть юрист

пользования данной квартирой.

12. До подписания настоящего Договора указанная доля в праве общей

собственности на квартиру никому не продана, не подарена, не заложена, не

обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не

состоит. Продавец гарантирует Покупателю, что данный Договор не нарушает

преимущественного права других участников долевой собственности на

покупку продаваемой доли по установленной Договором цене.

13. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не

состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,

препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют

обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных

для себя условиях.

14. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами

Видео (кликните для воспроизведения).

в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли

быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной

форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

15. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в

соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его

государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации

[3]

Договора несет ____________________________________________________.

(указать, кто именно несет расходы по регистрации)

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном

17. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых один

находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе,

осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

(наименование органа полностью)

Продавец: _______________ ______________________________________

(подпись) (Ф.И.О. полностью)

Покупатель: _______________ ______________________________________

Договор купли-продажи доли в квартире: нюансы, образец

Если у гражданина есть документ, свидетельствующий о том, что он являетесь единоличным собственником жилого помещения, то он со своей недвижимостью может делать все, что угодно — продать, сдать в аренду или подарить.

Но в случае долевой собственности право распоряжаться имуществом имеют все участники долей. Будучи единственным хозяином жилья, можно, например, продать ее без каких-либо ограничений, тогда как условия продажи определенной доли имеют свои нюансы и особенности.

Преимущественное право второго собственника на выкуп доли

Надо понимать, что собственник доли может продать только ту часть квартиры, которая ему принадлежит, причем право первоочередного выкупа имеют владельцы остальных долей.

Поэтому в первую очередь надо отправить им письменное уведомление, в котором будет предложено выкупить долю по определенной цене и условиях.

Если в течение месяца ответ не получен, собственник доли может абсолютно на законных основаниях произвести продажу, но с одной оговоркой — цена при этом должна быть выставлена не ниже той, что предлагалась дольщикам.

Если право прочих собственников жилья на первоочередную покупку было нарушено, и владелец доли выставил свою часть на продажу раньше, чем истек месяц, то собственники других долей могут обратиться в суд. Суд может перевести права и обязанности покупателя, незаконно выкупившего долю, на собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено.

[1]

Выделение доли в квартире в натуре

Выделить свою часть из общей собственности можно только в том случае, если эта процедура не наносит какого-либо ущерба совместному имуществу. Но это очень сложно осуществить на практике, так как в жилом помещении невозможно разделить места, предназначенные для общего пользования, к которым относятся коридоры, санузлы, кухни и прочее.

Чисто теоретически такое выделение доли возможно, если сделать отдельный вход в помещение для каждого собственника доли. Поэтому чаще всего используется схема, когда выплачивается денежная компенсация дольщику, который хочет отделиться, другими участниками сделки. В этом случае продавший свою долю теряет все права на общее пользование собственностью.

Если у дольщиков отсутствует взаимопонимание и договориться никак не удается, что случается довольно часто, проблема решается посредством судебных разбирательств.

Такие дела рассматриваются в районном суде по месту жительства, куда и подается соответствующее заявление.

В документе должны быть:

  • паспортные данные истца и ответчика;
  • просьба о выделении доли в натуральной форме;
  • на каких основаниях истец требует долю;
  • информация об итогах разбирательства, предшествовавших судебному;
  • копии документов, прилагаемых к заявлению.

Суд может отказать в выделении доли в натуральной форме — причиной, чаще всего, и бывает неделимость квартиры. При этом может назначить особый порядок использования жилья, то есть, например, выделить каждому дольщику по одной комнате в жилом помещении для проживания. Конечно, с юридической точки зрения в этом случае недвижимость так и остается с правом общей собственности.

Как правильно составить договор и его нюансы

Процесс покупки или продажи жилого помещения предполагает составление договора. Такой документ при наличии будет считаться законным и иметь юридическую силу. Преимуществом в первую очередь пользуются другие дольщики. В случае их отказа часть квартиры выставляется в свободную продажу.

Есть определенные сложности и нюансы — по действующему законодательству недвижимостью, основанной на долевом участии, имеют право управлять все владельцы долей. Другими словами, чтобы продать свою долю в квартире, сначала необходимо получить разрешение остальных участников.

Но как продавцу получить такое разрешение, если другие собственники долей не живут вместе с ним и неизвестно, где их искать? В этом случае рекомендуется направить уведомление о продаже по последнему известному адресу.

Договор купли-продажи составляется на типовом бланке, обязательно в конце подписывается всеми заинтересованными лицами. Такой договор не требует заверения у нотариуса, он просто сдается в Росреестр, чтобы зарегистрировать факт перехода прав на долю от одного лица к другому.

Читайте так же:  Ответственность генерального директора после увольнения

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • паспортные данные всех участников процесса;
  • описание продающейся доли и самой квартиры (почтовый адрес, кадастровый номер, документ, подтверждающий право на данную собственность, площадь);
  • отдельно — цена доли;
  • список граждан, которые проживают в данной квартире и будут проживать после совершения сделки.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Он представляет довольно объемный документ, при его составлении следует учесть 17 важных пунктов:

Регистрация договора

Обязательной завершающей стадией является регистрация доли в соответствующем отделении Росреестра. Для регистрации нужно будет уплатить госпошлину, а также предоставить следующие документы:
  1. Паспорта сторон.
  2. Договор купли-продажи доли.
  3. Акт приема-передачи (прилагается к договору).
  4. Заявление на госрегистрацию права собственности.
  5. Заявление о постановке на учет перехода права собственности на долю в квартире.
  6. Документы, которые подтвердят отказ прочих собственников от приобретения доли, а также подтверждающие факт отправки извещений о продаже собственникам.

Продажа доли в квартире: консультация юриста на видео

Получить согласие других собственников не всегда просто, например, что делать разведенным супругам, которые не могут найти общий язык? Адвокат по недвижимости на видео ниже более подробно раскрывает вопрос о продаже доли в квартире без согласия других собственников.

Договор купли-продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире является одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Однако, желающих произвести именно продажу или покупку доли в недвижимости на рынке немало. Для того чтобы осуществить сделку правильно, необходимо четко уяснить алгоритм действий.

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Если жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, и один из них хочет продать свою долю в составе объекта, то для оформления такой сделки необходимо заключить письменный договор купли — продажи доли квартиры (договор купли- продажи доли в праве собственности на квартиру).

После того как продавец принял решение о продаже доли в квартире, он обязан уведомить иных участников долевой собственности о намерении реализовать свою долю в жилом помещении. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, с указанием цены, а также других существенных условий продажи.

Собственники долей жилого помещения имеют преимущественное право покупки при отчуждении одним из участников своей доли в квартире. Для реализации такого права участник долевой собственности должен выразить свое согласие на приобретение доли, после чего продавец обязан заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру с дольщиком. Если такое согласие будет выражено несколькими участниками, то отчуждаемая доля будет разделена частями, соразмерно тем долям, которые имеются на момент продажи у данных участников долевой собственности.

Однако, преимущественное право покупки доли другими собственниками не может быть применено в случае заключения соглашения о пожизненном содержании с иждивением, а также при продаже доли квартиры с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом.

Порядок продажи доли постороннему лицу

Если никто из собственников долей не изъявит желания приобрести отчуждаемую долю, то продавец вправе заключить сделку с любым другим лицом. В таком случае, договор купли-продажи доли квартиры не может быть исполнен ранее, чем по истечении одного календарного месяца с момента извещения продавцом остальных участников долевой собственности. Исключением из данного правила является наличие у продавца документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от приоритетного права покупки доли. Продажа лицу, не являющемуся дольщиком, производится на тех же условиях, которые были предложены дольщикам, то есть по той же цене и на прочих равных условиях.

Нотариус обязан разъяснить субъекту, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки, правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки.

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

В случае нарушения условия о преимущественном праве покупки других собственников продаваемой доли в квартире собственники вправе в судебном порядке требовать расторжения договора с приобретателем доли и перевода прав и обязанностей относительно доли в жилом помещении на данных лиц. Подобный договор может быть расторгнут в течение трех месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.

Если исковые требования собственников жилого помещения будут удовлетворены судом, то договор не будет признан недействительным. В данном случае происходит замена покупателя и собственником спорной доли становится другое лицо. Факт замены покупателя в договоре также порождает обязательство о производстве соответствующих записей в ЕГРП.

Существенные условия договора купли-продажи доли в квартире

Договор о продаже доли в квартире должен содержать обязательные условия, без которых такое соглашение считается недействительным. Так, в договоре должны присутствовать все необходимые данные о его субъектах — ФИО, адрес прописки, иная информация. Следующим условием является предмет договора — доля в квартире, а также идентифицирующие признаки жилого помещения. К данному роду признаков относятся адрес жилого помещения, его общая и жилая площади, количество комнат и другие важные особенности. Заключительное существенное условие – цена договора. Цена определяется соглашением сторон и должна быть выражена исключительно в валюте РФ – рублях.

Помимо существенных условий, в договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться сведения о правоустанавливающих документах, а также о правах третьих лиц на жилое помещение.

Данный вид сделок подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В случае, если всеми участниками долевой собственности будет произведено отчуждение доли по одной сделке, то нотариальные услуги оплачиваются однократно в зависимости от цены договора, а не в зависимости от количества участников сделки, — в размере половины процента от цены договора, однако, не менее 300 рублей, но и не свыше 20 000 рублей.

Читайте так же:  Как доказать право собственности на земельный участок

Передача доли в жилом помещении осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который сторонам необходимо подписать.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире

Прежде всего, необходимо предоставить в регистрирующие органы (Росреестр или МФЦ) определенные документы. Перечень таких документов предоставлен в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и включает в себя:

  1. Заявления сторон о регистрации перехода прав собственности на долю в жилом помещении.
  2. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли в жилом помещении, а также акт приема-передачи доли. Важно отметить, что данные документы должны быть предоставлены в копиях по числу сторон (продавец, покупатель, регистрирующий орган).
  3. Документы, удостоверяющие личность каждой из сторон. К таким документам относится паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность.
  4. Если сделка осуществляется через услуги представителя, то необходим документ подтверждающий такие полномочия (доверенность).
  5. Иные документы, которые требуются для государственной регистрации, например: если сделка совершается несовершеннолетним — согласие органов опеки и попечительства.
  6. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если уплата государственной пошлины не была произведена или оригинал платежного поручения не представлен в регистрирующий орган, то документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, приняты к рассмотрению не будут. На данный момент, согласно положениям Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины за данный вид услуг составляет 2000 рублей.

Помимо уплаты государственной пошлины собственник доли в жилом помещении, который владел долей в квартире не более трех лет, обязан уплатить налог на доходы физических лиц. Вместе с тем, такой собственник имеет право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, которые были получены от продажи доли. Однако, сумма налогового вычета не может быть более одного миллиона рублей.

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Договор купли-продажи доли в квартире оформляется по общим правилам передачи недвижимости в собственность. Отличие от покупки целого жилья заключается в том, что долевая собственность может быть не определена в материальном эквиваленте (конкретных квадратных метрах), а предоставляет право совместного пользования недвижимостью. Сделка должна быть подписана только между дееспособными лицами. Учитывается правило преимущественной покупки доли на основании ст. 250 ГК РФ.

Условия сделки

До продажи нужно удостовериться, что другие собственники квартиры не желают ее выкупить по установленной продавцом цене. Покупка доли (не выделенной в натуре по соглашению с другими пользователями или в суде) с материнским капиталом затруднена, так как Пенсионный фонд может не устроить такая недвижимость. Продавец должен письменно предупредить всех собственников квартиры о возможности покупки доли по установленной цене и на предлагаемых условиях. Извещение может передаваться заказным письмом уведомлением о вручении, лично (тогда нужно получить от сособственника расписку) или нотариусом. Обратиться к нему потребуется в случае, когда о местонахождении долевого собственника ничего не известно. Акт передачи извещения по последнему адресу прописки дольщика позволит продавцу избежать возможных судебных разбирательств.

Содержание договора купли-продажи доли

После оформления извещения и по истечении 1 месяца с момента его вручения продавец может продать долю любому дееспособному человеку. Договор оформляется в письменном виде. Его не нужно заверять у нотариуса, но для подстраховки это целесообразно сделать.

В договоре предусматривается следующая информация:

В договоре обозначаются сведения о зарегистрированных людей, которые постоянно или временно живут в квартире и сохранят право пользования недвижимостью уже после регистрации собственности за покупателем.

Важно согласовать срок (обычно в днях) подписания акта передачи доли после ее регистрации в Росреестре. Передаточный акт должен быть составлен только после расчетов. В нем обозначаются: сведения о сторонах, дата перехода доли в фактическое владение покупателя, перечень имущества, которое дополнительно может полагаться при покупке доли (если она ограничена комнатой, то можно перечислить предметы интерьера – мебель, бытовую технику и т. д., если продавец согласен их отдать). Покупатель также получает возможность пользоваться вспомогательными помещениями – кухней, санузлом, прихожей, кладовой и общим домовым имуществом (лифтом и т. д.).

Учитывается отсутствие обременений, долгов за услуги ЖКХ, в том числе капитальный ремонт. При наличии задолженностей по коммунальным услугам их обязан оплатить прежний собственник доли. Исключение составляют долги за капремонт, которые переходят к новому собственнику доли (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Оплатив долги за продавца, покупатель вправе требовать от него компенсации материального ущерба.

Можно предусмотреть возможность отказа покупателем исполнять договор купли-продажи, если продавец не захочет передать долю в установленный срок. Обозначаются: момент приобретения права собственности, обязательства покупателя по оплате налогов за жилье, других, обусловленных бременем содержания, расходов. В сделке сообщается о морально-психологическом состоянии контрагентов: что они находятся в здравом уме, твердой памяти, осознают полностью значение и последствия своих действий.

Стороны также указывают, что не оформляют договор в кабальных условиях, заинтересованы в его оплате и исполнении. Допускается предусмотреть дополнительные обязательства. Если доля позже будет изъята у покупателя по вине продавца (например, за долги в ходе процедуры банкротства сделка может быть признана недействительной по иску финансового управляющего) то может быть предусмотрена обязанность полного возмещения суммы оплаты или приобретения аналогичного по стоимости объекта.
Читайте так же:  Приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам

Продавец и покупатель вправе распределить расходы между собой за оформление договора (если пользуются услугами посредников) и регистрацию права собственности в Росреестре (на оплату госпошлины). Ее размер для гражданина – 2 тыс. рублей. Если доля приобретается юридическим лицом, то размер пошлины составит 22 тыс. рублей. Квитанция должна быть предоставлена вместе с другими документами в Росреестр. Сведения о пошлине могут быть запрошены ведомством через систему государственных и муниципальных платежей.

Документы в Росреестр

Для регистрации права собственности необходимо представить:

  • заявление – оформляется специалистом ведомства;
  • 3 экземпляра договора. Один остается у регистратора;
  • копию паспортов продавца и покупателя;
  • сведения, подтверждающие отправку или вручение извещений о продаже доли, письменные отказы (при наличии);
  • правоустанавливающий документ на долю, подтверждающий право собственности за продавцом, выписку ЕГРН;
  • технические документы на долю – если она обособлена в натуре;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Продавец и покупатель должны согласовать порядок передачи денег, способ оплаты. Следует заблаговременно договориться о дате подписания передаточного акта. Срок оформления права собственности – до 15 дней. Покупатель получает выписку ЕГРН и экземпляр договора. Договоры, оформленные с 01.03.2013, не подлежат регистрации в Росреестре, но потребуется получить выписку ЕГРН.

До оформления сделки нужно быть уверенным в дееспособности, фактической адекватности и полномочиях продавца. Рекомендуется заблаговременно выяснить всю информацию о правообладателях доли, основаниях приобретения собственности, наличии обременений.

Допускается оформление сделки между родственниками, но тогда покупатель не вправе рассчитывать на налоговый вычет, т. е. возврат 13% от суммы покупки. Приобретение доли в квартире означает право, но не всегда гарантирует фактическую возможность проживания на жилплощади. Дополнительно может понадобиться просить защиты в суде − требовать определения порядка пользования конкретными жилыми помещениями, образующими общую собственность. Следует следить за достоверностью сведений в правоустанавливающих документах на долю и стараться не приобретать сомнительные объекты.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире: важные условия и образцы документов

Последние изменения: Май 2019

Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, передавая в аренду, дар или при продаже. Однако, в отношении долевого права на собственность есть свои особенности, связанные с наличием других заинтересованных лиц-совладельцев единого объекта. Договор купли-продажи доли в квартире оформляется на единых принципах, как и остальная недвижимость, однако процесс обязывает соблюсти определенные условия.

При продаже доли учитывают преимущественное право других собственников на выкуп. Отчуждение части жилья в пользу постороннего лица возможно только при оформленном отказе других дольщиков.

Особенности продажи доли в квартире

Перед оформлением сделки с другим покупателем проходят обязательный процесс предварительного согласования с остальными владельцами. Для этого продавец заранее уведомляет дольщиков о планируемом событии и сообщает условия продажи, на которых возможен выкуп. Образец письма о продаже можно скачать ниже.

На рассмотрение предложения отводится 30-дневный срок, по истечении которого продавец получает право переоформить долю. Если остальные владельцы долей отказываются от права выкупа, закон разрешает произвести законное отчуждение на тех же условиях, которые предлагались текущим дольщикам.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 1 423 hits)

Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 2 548 hits)

Ограничение не дает права запретить сделку, но позволяет остальным владельцам расширить размеры личного имущества.

Зачастую доли возникают в результате приватизации квартиры на всех членов семьи, в таком случае, между родственниками может быть заключено соглашение о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в целый объект недвижимости.

Документальным основанием для подписания купчей станет наличие подтверждения о том, что все заинтересованные лица были оповещены о предстоящей продаже, либо оформленный в письменном виде отказ от первоочередного права (см. образец заявления об отказе преимущественной покупки).

По согласованию сторон составляется предварительный договор на покупку с внесением задатка или аванса.

Перед продажей необходимо определить, нужно ли выделять долю в натуре, и как это сделать. Следует учитывать, что при желании продать свою часть другим сособственникам, натуральный раздел может не требоваться (если покупатель намерен объединить все доли в единое целое).

Документы для заключения договора

Помимо предварительного оповещения остальных собственников владелец доли должен подготовить к подписанию пакет документации, включающий личные бумаги и документы на предмет сделки:

  1. Личный документ продавца, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Правоустанавливающие бумаги на долю (свидетельство).
  3. Техпаспорт, кадастровые документы на долевую квартиру.
  4. Выписку лицевого счета.
  5. Справка обо всех зарегистрированных на указанной площади жильцах.
  6. Если доля приобреталась в период брака в качестве совместной собственности, оформляют согласие законной второй половины.
  7. Отказ от выкупа оформляют у нотариуса. Если в числе собственников указаны недееспособные или несовершеннолетние, письменный отказ подписывают их законные представители.

Согласие супруга на дарение квартиры. Образец (17,1 KiB, 185 hits)

Чтобы подписание договора было признано законным, а новый хозяин смог перерегистрировать право на имущество, необходимо соблюсти существенные условия сделки купли-продажи.

Основные положения

Существуют определенные требования к оформлению купчей, нарушение которых ведет к риску признания сделки ничтожной. Прежде всего, речь идет о том, как правильно составить договор и включить в него обязательные реквизиты.
Читайте так же:  Бланк личной карточки работника по форме т-2

Сторонами сделки могут являться как обычные граждане — физлица, так и организации.

Структура текста договора должна позволять идентифицировать:

    стороны сделки; отчуждаемый объект; его состояние; порядок расчетов и передачи имущества; цену; сроки исполнения обязательств.

Действие договора начинается с момента подписания, а выполнению подлежат все заявленные в договоре обязательства на оговоренных условиях. Документ считается действительным, если под ним стоят подписи сторон, а структура соответствует предъявляемым юридическим требованиям к договору.

Основные реквизиты

Для составления документа самостоятельно можно воспользоваться готовыми типовыми бланками, заполнив их нужной информацией и внеся свои особые условия в договор (при необходимости).

Договор будет признан юридически значимым документом, если его положения не будут противоречить действующему законодательству, а процедура подписания проведена по доброй воле обеих сторон.

Договор купли-продажи доли в квартире. Образец (52,5 KiB, 197 hits)

К важным реквизитам документа относят следующие параметры:

    Время и место заключения договора. Данные о покупателе и продавце (полностью ФИО, информация о рождении, гражданстве, половой принадлежности, сведения из паспорта, адрес регистрации, реквизиты банка для перечисления). Предмет сделки требует четкого указания доли, детального описания отчуждаемой части и всей квартиры в целом. Предмет должен содержать следующее описание: размер доли, точный адрес местоположения квартиры, этаж. Цена сделки отображает ту сумму, за которую покупатель согласился принять, а продавец может передать долю в собственность. После письменного оповещения остальных содольщиков о продаже, изменить цену сделки невозможно без нового согласования. Параметры проведения расчетов, условия и сроки оплаты. Сведения о документах, подтверждающих законность отчуждения (правоустанавливающие бумаги, свидетельства, а также документы, подтверждающие наличие/отсутствие претензий третьей стороны на указанную часть квартиры). Информация с описанием выявленных недостатков, дефектов, общего состояния квартиры. Сведения о гражданах, являющихся жильцами объекта, сохраняющими право проживания после отчуждения доли. Права, обязанности. Ответственность сторон с описанием возможных последствий при несоблюдении или нарушении пунктов договора. Разрешение спорных ситуаций. Установление ответственных за оплату расходов по заключению сделки. В тексте договора указывают, в каком количестве были подписаны экземпляры и у кого они будут находиться после подписания.

Помимо договора для дальнейшей регистрации права на нового дольщика потребуется подписание приемопередаточного акта, исключающего дальнейшие претензии к состоянию и самому объекту. Расписка в получении средств станет документальным подтверждением исполнения условий покупки доли, если порядок расчетов предусматривает наличные средства.

Приемопередаточный акт при договоре купли-продажи доли квартиры. Образец (34,5 KiB, 139 hits)

Рекомендации к составлению

Особое внимание при подготовке текста договора уделяют правильному отражению информации о предмете сделки в виде описания объективных показателей, позволяющих провести идентификацию объекта, определить его физически. Размер собственности указывается в виде дроби (продавцу может принадлежать определенное число долей из общего количества изначально определенных долей).

В обязательном порядке в договоре указывают, имеются ли ограничения в праве – оформление объекта в залог, арендные отношения, наличие сервитута, иных возможных претензий от третьих лиц.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Начиная с июля 2016 года, произошли некоторые изменения в процедуре оформления сделок с недвижимостью. Если ранее допускалось подписание самостоятельно составленного договора, то позже появилась необходимость в обязательном заверении документа у нотариуса.

Обязательное участие нотариуса требуется при оформлении купчей, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Нотариус обязан проверить на законность и удостоверить законность сделок по возмездному отчуждению, а также при передаче имущества в дар или обмене.

Процесс заверения договора происходит в следующем порядке:

  1. Проверяются личные документы сторон, проводится на соответствие лиц, указанных в документах фактически присутствующим.
  2. Устанавливается дееспособность и способность принимать самостоятельные решения.
  3. Проверяют законность прав продавца на отчуждаемое имущество.
  4. Текст договора зачитывается перед всеми участниками сделки вслух.
  5. При наличии вопросов, каждый из пунктов должен быть разъяснен любой из сторон.
  6. После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

Процедура, как зарегистрировать правильно возмездный переход права на долю, мало отличается от любой другой возмездной сделки с недвижимостью, требуя предварительного оповещения остальных владельцев и предложения права выкупа. Таким образом, переоформить долю на нового собственника за короткий срок не удастся, в связи с необходимостью ожидания истечения 30-дневного срока, в течение которого другие дольщики вправе произвести выкуп. Этот момент необходимо учитывать при намерении продать долю третьей стороне.

Видео (кликните для воспроизведения).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Источники


  1. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 895 c.

  2. Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.

  3. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов); М.: Юристъ, 2012. — 384 c.
  4. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.
Договор купли-продажи доли в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here