Что такое продажа квартиры с обременением в пользу продавца

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Что такое продажа квартиры с обременением в пользу продавца". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

  • информация о сторонах сделки;
  • наименование предмета сделки, детальное описание;
  • цена договора;
  • наименование предмета сделки;
  • момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
  • подписи сторон;
  • дата подписания договора;
  • иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  • потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  • расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  • поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Как выглядит договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 смотрите тут.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Само по себе обременение представляет собой ограничение одно из прав – владения, пользования или распоряжения недвижимостью.

Обременения – это запрет который налаживается на любую недвижимость, в частности квартиру. В результате собственник не может свободно пользоваться жильем, для этого надо согласовать свои действия с определенным лицом.
Однако ограничения можно снять как указано в Гражданском Кодексе РФ. Обременения снимаются по судебному решению или по согласию залогодержателя.

Образец договора купли-продажи с обременением

Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.

Этот вид сделок крайне невыгоден для продавца, так как банк не заинтересован в его благополучии, а наискорейшим способом пытается вернуть затраченные средства. Что влечет существенное занижение цены.

Бывают случаи, когда пожизненная рента выражается денежной суммой, прописанной в договоре, и выплачивается получателю на протяжении всей его жизни. Важно помнить, что ежемесячная выплата не должна быть меньше установленного законодательством МРОТ, но может быть увеличена в соответствии с условиями договора. С тех пор, как появился материнский капитал, его стали активно использовать для покупки квартиры. При этом он используется в качестве первоначального взноса при использовании ипотечных денег, а также для приобретения жилья.

Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.

Человек продающий проблемную недвижимость должен предупреждать об этом покупателей по установленному законом порядку.

Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение.

Есть несколько нюансов, которые необходимо знать при совершении сделки с недвижимостью через материнский капитал.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.

Читайте так же:  Суд возвращает исковое заявление в случаях

Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.

При оформлении договора купли-продажи с обременением основные риски ложатся на покупателя. Разберем ситуацию на примере покупки заложенного имущества.

Договор купли-продажи квартиры с обременением

Для распоряжения этими деньгами необходимо согласие государства. Тем более, на перечисление капитала требуется время.

[1]

Условием осуществления платежа по аккредитиву является государственная регистрация права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ.

Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него.

ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ согласны, что получение денежных средств ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ будет являться надлежащим исполнением обязательства ПОКУПАТЕЛЯ по оплате стоимости КВАРТИРЫ в соответствии с настоящим Договором.

Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы.

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Именно это положение закона делает сделки с обременением более прозрачными и безопасными по сравнению с обычными.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Согласно исследованиям специалистов, большая доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи посредством передачи квартир в залог банковскому учреждению, то есть, по ипотеке. В собственность такое жилье не переходит, пока кредитор не рассчитается с банком.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Нюансы продажи при обременении

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.
К примеру, на квартиру наложено обременение, но надо знать именно какое. Да, такое жилье будет стоить дешевле, однако будет ли радовать такое приобретение хозяина, который знает, что на его недвижимость еще кто-то претендует.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо осуществить действия по прекращению (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).

Вывод! При покупке имущества с обременением залогом необходимо установить, что такое обременение есть и продавец получил разрешение залогодержателя продать имущество.

Стороны пришли к соглашению, что прав залога в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации на КВАРТИРУ у ПРОДАВЦА не возникает.

Договор купли продажи с обременением это отличный способ законно продать или купить имущество, которое находиться под залогом. Цена покупки может быть гораздо ниже рыночной. Дело в том, что не один человек не захочет покупать имущество находящееся под обременением. А вот грамотные люди, наоборот стараются заключать договора купли продажи с обременением и на этом экономить.

Если жилплощадь числится собственностью банка, то заключение сделки купли-продажи происходит с присутствием банковских представителей.

Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет.

Недостатки или дефекты, препятствующие использованию КВАРТИРЫ по назначению, на момент осмотра ПОКУПАТЕЛЕМ не обнаружены.

Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить покупателю информацию о том состоит ли объект сделки под обременением (договор залога, найма или наличие прав третьих лиц на пользование помещением).

Это можно сделать по телефону, по живой очереди (обычно выдается небольшое количество талонов, поэтому пасть на прием к специалисту таким образом очень сложно) или записаться на портале госуслуг.

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах. В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства. В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

Процедура оформления и образец договора купли продажи квартиры с обременением

В этом случае, покупатель отправляется в банк, как новый держатель залога. В банке пишется заявление, которое даёт согласие на совершение сделки. Покупатель деньги, рассчитанные по покупке квартиры, кладёт в банк на два разных счёта. На первый счёт – сумма равная оставшемуся платежу по кредиту, включая проценты и всю переплату.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Бесплатная онлайн-консультация юриста по наследству

Получив на руки документ, который обычно выдается в течение 3-5 рабочих дней, обратите внимание на пункт № 4: в них записаны обременения. Если таковых не имеется, в графе значится «не зарегистрировано». Но стоит помнить, что существуют и так называемые скрытые обременения, к примеру, отказ от приватизации. Этих данных нет в Росреестре, но они могут быть зафиксированы в других договорах.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

В течение 7 (Семи) рабочих дней с даты полного погашения задолженности по Договору займа предоставить ПОКУПАТЕЛЮ подтверждающие документы.

Образец составления договора купли-продажи с обременением

Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.

Что такое обременение, виды обременения

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Читайте так же:  Что нужно, чтобы подать на алименты

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

  • залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
  • обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
  • право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

  • сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
  • наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
  • цену договора;
  • порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
  • момент перехода права собственности, рисков;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • перечень приложений;
  • подписи сторон, дату подписания договора;
  • иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.

Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком

Иногда собственник жилья не может выписать родственников, или знакомых, которые были ранее прописаны им же.

В некоторых случаях прописанные лица всплывают только после приобретения квартиры и являются тяжёлым наследием прошлых владельцев.

Но жизнь вносит свои коррективы, и иногда такую квартиру требуется продать, невзирая на сложившуюся ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать жилье с зарегистрированными там гражданами?

Сделка купли-продажи характеризуется передачей имущественных прав от продавца к покупателю и отчуждением, в результате сделки, права собственности. Она регулируется источниками законодательства, указанными в статьях 130, 131, 549, 550—558 Гражданского кодекса РФ. В данных нормах права нет никакого запрета на продажу жилья с прописанным в нём человеком.

Соответственно, совершать такую сделку можно. Однако данные источники указывают, что при сделке передаются все вещные права продавца, а также его обязанности по распоряжению и ответственному управлению своим имуществом. Это означает, что вместе с вещными правами покупателю переходят и проблемы, которые имел, но не решил, продавец.

Основу купли-продажи составляет регистрация сделки в Росреестре, после чего сделка считается совершённой. Регистрация регулируется нормами статьёй 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г. Эти источники также не препятствуют купле-продаже квартиры с прописанными людьми. Сделка регистрируется в стандартном режиме.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как провести продажу жилья с обременением?

Прописанный в квартире продавца человек может иметь разный титул (собственник он там или не собственник и т.д.), от этого зависит, можно ли провести сделку, насколько она будет чиста. Таким человеком может быть:

  1. Сам собственник и члены его семьи, которые намерены выписаться после продажи квартиры. Особенно распространены такие ситуации при альтернативных сделках.
  2. Родственники или знакомые продавца, которых он ранее прописал, но не может выписать.
  3. Бывшие супруги после развода.
  4. Жильцы, давно не проживающие в квартире, оставшиеся от прошлых владельцев, и прописавшиеся до возникновения права собственности у продавца.
Читайте так же:  Образцы ходатайства на удо

Независимо от этого, сделка имеет унифицированные характеристики, и совершается пошагово, в соответствии с определённым регламентом, предусмотренным для продажи недвижимости на вторичном рынке. Продавцу нужно соблюдать последовательность нижеприведённых действий:

  • оценка квартиры;
  • подготовка пакета документов на квартиру;
  • поиск покупателей;
  • проведение просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) (по усмотрению сторон);
  • заключение основного договора купли-продажи (ДКП).

После регистрации сделки продавец обязан освободить квартиру и снять всех жильцов с регистрационного учёта, если договором не предусмотрено иное.

Оценка недвижимости

При определении актуальной стоимости нужно обязательно учитывать статус лица, которое не снято с регистрационного учёта. Если это собственник и члены его семьи, то их прописка не должна влиять на ценообразование объекта. В этом случае устанавливается стандартная стоимость, предусмотренная для соответствующего района населённого пункта.

Когда не выписан человек, которого потребуется выписывать через суд, цену придётся снизить для начала до 5%, а если покупатель будет не найден в течение месяца, нужно быть готовым к последующему её изменению в сторону уменьшения.

Подготовка пакета документов

У продавца квартиры, собственника, должна быть подготовлена следующая документация:
  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, которым может быть договор, свидетельство о наследовании, решение суда и иные аналогичные документы.
  3. Выписка из ЕГРН, которая является правоустанавливающим документом и кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  6. Копия лицевого счёта.
  7. Выписка из поквартирной книги.

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

Все документы должны иметь правоспособный вид, обязательно предъявлять их оригиналы.

Поиск покупателей

Найти покупателей можно по объявлениям, которые размещаются в интернете или в местных СМИ. Объявление подаётся в стандартном режиме, указывать на наличие «лишних» жильцов не нужно. Но если с прописанными лицами покупателю придётся повозиться, в силу чего планируется снизить стоимость жилья, можно указать стандартную расценку, а рядом внести формулировку: «возможен торг».

Проведение просмотров

На этапе проведения просмотра, если не выписанные граждане являются существенной проблемой, о них требуется сообщить покупателю. Чтобы эта проблема не оттолкнула его, нужно вначале сделать акцент на преимуществах квартиры, а затем сообщить, что квартира проблемная, в связи с чем, предусмотрено снижение её стоимости.

Если же планируется сохранение выписки для собственника и членов его семьи, то сообщать о своём намерении сохранить регистрацию на какое-то время после сделки, на этом этапе не рекомендуется.

Заключение ПДКП

Если покупатель найден, и его не пугают прописанные в квартире лица, можно приступать к заключению ПДКП. Эта процедура регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. При его заключении следует быть осторожным. Возможны случаи, когда покупатель соглашается на сделку и вносит по ПДКП задаток, а потом отказывается от сделки из-за прописанных лиц и требует возвращение задатка в двойном размере.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно:

  • сразу заключить основной договор купчей;
  • или в ПДКП именовать предоплату не «задаток», а «аванс».

В остальном ПДКП составляется в стандартном режиме, никаких дополнительных требований к нему не предъявляется. Здесь обязательно нужно указать:
  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики квартиры;
  • цену для сделки;
  • сроки проведения сделки.

Предварительный договор имеет юридическую силу до момента заключения сделки и нигде не регистрируется. Но, чтобы избежать последующих претензий покупателя, в него имеет смысл внести дополнительное положение о прописанном в квартире человеке. Для этого можно использовать простую формулировку: «В квартире остаётся прописанным Петров Иван Иванович». Если вопрос касается хозяев помещения, то данный вопрос достаточно обговорить устно.

Заключение договора купли-продажи

В ДКП обязательно вносятся его существенные положения. Без них документ не имеет юридической силы и не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Видео (кликните для воспроизведения).

Существенными положениями выступают:

  1. Предмет договора, где указываются стороны сделки: Продавец и Покупатель, а также параметры квартиры.
  2. Здесь же вносится стандартная формулировка о том, что недвижимость является собственностью продавца, и её продажа не нарушает прав третьих лиц. Такую формулировку следует внести, если прописанный не имеет законного права притязать на пользование квартирой.
  3. Цена жилого помещения.
  4. Условия и способ расчёта. Здесь имеется в виду использование жилищного сертификата, ипотека. Способ расчёта подразумевает наличные, аккредитив, банковскую ячейку.
  5. Сроки передачи денег, с указанием рассрочки или единовременного платежа.
  6. Условия передачи квартиры покупателю.
  7. Сроки освобождения квартиры. Если прописанными остаются собственник и его семья, то следует указать срок, когда они выпишутся.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон. Здесь можно внести условие о назначении пени с продавца, если он и его семья не выпишется к указанному сроку.
  10. Заключительные положения. В них нужно внести сведения о прописанном, если он имеет законное право на прописку в квартире. В этом случае у покупателя впоследствии не будет возможности выписать его через суд.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком

Если прописанным остаётся «проблемный человек», которого впоследствии придётся выписывать через суд, то сведения о нём в договор вносить не нужно. Но и игнорировать его присутствие в документе нецелесообразно, так как покупатель сможет оспорить сделку, если не захочет возиться с выпиской. Поэтому нужно составить дополнительное соглашение к договору, что в квартире остаётся прописанный человек, которого покупатель обязуется выписать через суд после вступления в права собственности.

Нюансы, если зарегистрирован пенсионер

Согласно п. 2 статьи 292 ГК РФ, право пользования жилым помещением для лиц, прописанных бывшим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но прекращение такого права может рассматриваться судом, так как к таким гражданам предъявляются определённые критерии:
  • возрастная и психическая дееспособность;
  • способность решить проблему с наличием жилья самостоятельно.

На этом основании суд может отказать в выписке лица, не соответствующего установленным критериям.

Несмотря на то, что для выписки лиц пенсионного возраста специальных норм не установлено, суд будет руководствоваться положением пенсионера, его состоянием здоровья и наличием родственников, у которых он мог бы проживать. Как минимум, ситуация с выпиской пенсионера не гарантирует, что суд вынесет решение в пользу истца. Поэтому лиц пенсионного возраста, несовершеннолетних детей и подростков нужно выписать заранее, до проведения сделки.

Если в квартире остаются прописанными третьи лица, обстоятельства зависят от того, насколько проблематична их выписка. В определённых случаях их выписки можно добиться через суд. Иногда их невозможно снять с регистрационного учёта, такую проблему можно корректировать только существенным снижением стоимости жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор с купли продажи с обременением в пользу продавца — образец 2018

Сегодня оформление сделки купли-продажи квартиры, земельного участка, гаража или другого объетка осуществляется с помощью соответствующего договора. Такие соглашения отличаются друг от друга наличием определенных особенностей. Одной из подобных особенностей является обременение. Под этим понятием подразумевают ограничения для нового собственника. Наиболее часто встречаемым примером, когда данное условие становится актуальным, считается ипотека. Если недвижимость были приобретена в ипотеку, срок которой еще не закончился, то новый покупатель хоть и сможет приобрести квартиру по сниженной цене, но дополнительно должен будет вносить ежемесячные взносы до момента полного погашения задолженности.

Читайте так же:  Как приставы взыскивают долги с физических лиц

Договор купли продажи с обременением в пользу продавца — что такое?

Следует соблюдать все условия оформления договора купли продажи квартиры с обременением. Так пока полная сумма не будет оплачена, недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Собственником при этом все равно остается тот, кто купил данную квартиру. При его оформлении есть много нюансов. Про эту сделку необходимо уведомлять Росреестре. Юристы рекомендуют при необходимости накладывать обременение, ведь в будущем его будет нетрудно снять, а от потери финансовых средство оно обезопасит продавца.

Как оформить договор купли продажи недвижимости с обременением в пользу продавца?

При оформлении акта купли продажи такого вида обязательно вносится такая информация:

  • какими суммами и в какие сроки будет производиться выплата прописывается в разделе, посвященном порядку расчета;
  • факт о том, что регистрируется наложение некоторых ограничительных действий на недвижимость из-за рассрочки или отсрочки платежа – вносятся эти сведения в раздел с особыми условиями.

Иногда в расчете есть информация о частичной оплате, однако нигде больше о факте наличия ограничительных действий в пользу продавца не сообщается. Тогда необходимо написать специальное заявление. Родственники, подписывая подобное соглашение, доверяют друг другу и отказываются от этого условия. Соответственно записывается, что в пользу продавца ничего не обременяется.

Предварительный договор купли продажи с обременением в пользу продавца

Одним из вариантов оформления взаимоотношений при купле-продаже недвижимости является предварительный договор. Согласно его условиям, в ближайшем будущем стороны будут обязаны подписать полноценное соглашение. В нем тоже могут быть прописаны условия об ограничениях для нового покупателя. Часто его оформляют при внесении залога. Основная особенность данного вида соглашения – его не требуют регистрировать в обязательном порядке в Росреестре.

Срок регистрации договора

Законом устанавливается, что срок регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца должен быть не больше пяти дней. Что касается срока действия данного соглашения, то он может быть буквально любым. Например, невыплаченная до конца ипотека может быть растянута на двадцать лет. То же касается и рассрочки, согласно которой покупатель должен выплачивать деньги продавцу по установленному графику.

Расторжение договора купли продажи земельного участка с обременением

Специальных условий для расторжения данного соглашения не существует. Поэтому в отношении этого вида документов применяются общие основания для расторжения. Таким образом, расторгнуть его можно либо в суде, либо по соответствующему соглашению сторон. Часто встречаются следующие причины расторжения:

  • невыполнение условий одной или двумя сторонами;
  • несоответствие земельного участка указанным сведениям в соглашении;
  • скрытые дефекты в земельном участке;
  • наличие претензий со стороны третьих лиц в отношении земельного участка, о чем не рассказал продавец.

В судебной практике перечень причин является очень большим.

Как снять обременение с квартиры для продажи недвижимости?

Если обременение квартиры в Сбербанке должно быть снято в соответствии с погашенной ипотекой, то обращаться необходимо в Росреестр. Для этого подается заявление о снятии данных ограничений. Максимальный срок для снятия равен трем рабочим дням. Без снятия ограничения продать недвижимость невозможно, потому что в ЕГРН имеется запрет на данное действие. Интересно, что при рассрочке или отсрочке заявление должны подавать все участники сделки. Если имеет место кредитный документ с банком, то подать его должен кредитор.

Советы продавцу недвижимости: как продать квартиру с обременением

Продажа любой недвижимости дело непростое и весьма хлопотное.

Сами квартиры, выставленные на продажу часто имеют ряд особенностей.

Например, вы хотите продать квартиру, на которую наложено обременение, но не знаете, как это сделать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Суть понятия обременения – это ограничение прав владельца недвижимости на распоряжение ей.

А ФЗ № 218 от 01.01.2017 «О государственной регистрации недвижимости» сообщает о том, что основной документ, подтверждающий право собственности –

Любой покупатель будет запрашивать от продавца выписку, а если на квартире есть обременение, это обязательно отражается в ЕГРН.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможные обременения

На практике обычно продавцы жилья сталкиваются со следующими видами обременений:

  • арест;
  • ипотека;
  • рента;
  • арендные отношения;
  • доверительное управление;
  • долевая собственность;
  • несовершеннолетние собственники;
  • прописка в квартире третьих лиц.

Рассмотрим подробнее процесс продажи в каждом из вышеуказанных вариантов

Арест на квартиру накладывается:

  • либо по решению суда;
  • либо службой судебных приставов в рамках какого-либо исполнительного производства.

Наложенный арест делает продажу недвижимости невозможной до снятия ареста.

Арест снимает тот, кто его налагал по письменному заявлению собственника, к которому прилагаются документы, устраняющие причину ареста.

Продать арестованное жильё имеет право только служба судебных приставов на специальных открытых торгах.

Таким образом они погашают кредитные обязательства должников, заявленные кредиторами через суд.

Конечная цель продажи таким способом — возврат долга кредитору, а не получение прибыли.

Поэтому цена такой недвижимости будет намного дешевле рыночной стоимости.

Однако продать жильё с ипотечным обременением возможно.

Можно рассмотреть три варианта действий:

  • досрочная уплата долга банку продавцом;
  • погашение долга банку покупателем;
  • переуступка права ипотеки.

Досрочная уплата долга банку продавцом

Порядок действий при таком варианте будет следующий:

  1. Внимательно читаем свой кредитный договор, проверяем отсутствие в договоре пункта о штрафных санкциях со стороны кредитора за досрочное погашение кредита. Если за досрочное погашение предусмотрены штрафы возможно гасить долг раньше времени будет невыгодно.
  2. Ищем денежные средства для уплаты остатка долга. Можно занять деньги на непродолжительное время у родственников, либо взять кредит, который равен остатку долга, в другом банке.
  3. Гасим остаток по кредитному договору, кредитор снимает обременение, в ЕГРН
    появляется запись о снятии обременения.
  4. Ищем покупателя на квартиру и оформляем с ним стандартный договор купли-продажи.
  5. Оформляем сделку в Росреестре.

Самостоятельная продажа

При таком варианте процесс продажи должен быть такой:

  1. Находим покупателя, готового купить жильё с ипотечным обременением.
  2. Когда покупатель найден, сообщаем в банк о желании продать недвижимость с ипотечным обременением. В этой ситуации банк является залогодателем и соответственно выступает третьей стороной в предстоящей сделке.
  3. Договариваемся с покупателем и кредитором, каким образом будет осуществляться погашение ипотеки.

При наличии у покупателя наличных, в размере остатка долга по кредитному договору, можно заключить с ним договор задатка.

Задаток, передаваемый вам должен быть равен остатку вашей задолженности перед банком.

Когда задаток вами получен, вы оплачиваете остаток кредита, кредитор снимает обременение с квартиры.

Потом подписывается основной договор купли-продажи, вы получаете остаток суммы, сделка регистрируется в Росреестре и покупатель становится новым владельцем недвижимости.

Можно поступить иначе.

: для банка остаток долга, для продавца — все что сверху, в рамках оговоренной суммы продажи.

Покупатель вносит деньги на два депозита, открытые им у банка, выдавшего кредит.

Читайте так же:  Условия и порядок заключения брака в россии в 2019 году

Кредитор устраняет обременение, покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи и передают его в Росреестр.

После регистрации сделки покупатель предоставляет кредитору новую выписку из ЕГРН, где он является собственником жилья, банк получает погашение вашего кредита, а вы оставшуюся сумму от продажи.

Переуступка долга

Если делаем так, то покупатель приобретает обязательства продавца перед кредитором.

То есть текущая ипотека переходит к покупателю и недвижимость остается в залоге у банка до полной уплаты долга.

Что нужно сделать:

  1. Сообщаем банку о желании уступить ипотечные обязательства, с указанием причин.
  2. Договариваемся с кредитором о переуступке ипотеки.
  3. Найти покупателя, готового на такие условия.
  4. Покупатель должен собрать пакет документов исходя из требований банка по ипотечному кредитованию.
  5. Банк и покупатель оформляют новый кредитный договор.
  6. Если квартира была продана за стоимость, больше остатка долга по кредиту, то разница уплачивается продавцу.

Договора ренты чаще всего заключают пенсионеры.

Переход права собственности от получателя ренты к плательщику фиксируется сразу после заключения договора ренты, но на квартиру налагается обременение, о чем в ЕГРН делается соответствующая запись.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

Согласие на продажу должно быть оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса.

После получения согласия можно приступать к поиску покупателя.

[2]

К потенциальному покупателю вместе с покупкой квартиры переходят и обязательства по выплате ренты.

Если же покупатель захочет прекратить выплачивать ренту, то право собственности на недвижимость перейдет обратно к получателю ренты.

Найти покупателя на такую недвижимость будет достаточно сложно, так как платить ренту неопределенное количество времени согласится далеко не каждый.

Кроме того, договора ренты часто оспариваются в судах самими получателями ренты, если их что-то перестало устраивать или их наследниками, после смерти получателя ренты.

[3]

Доверительное управление

Для продавца важно понимать, что доверительное управление не дает права управляющему на продажу недвижимости.

Все действия по продаже жилья осуществляет собственник жилья.

Если собственник по какой-либо причине не может заниматься продажей квартиры самостоятельно, необходимо нотариально оформить доверенность на продажу квартиры.

После чего все действия, необходимые для продажи сможет осуществлять доверенное лицо.

Стоит отметить, что скорее всего это осложнит процесс продажи для продавца, так как покупатели крайне неохотно идут на такие сделки, опасаясь мошенничества.

Договор аренды

Наличие договора аренды у продавца на квартиру, которой он владеет не накладывает прямых ограничений на продажу жилья.

Скорее наличие арендаторов с действующим договором аренды может доставить дополнительные хлопоты покупателю.

  • либо необходимо уведомить арендаторов о своем намерении продать квартиру и расторгнуть договор до начала процесса продажи;
  • либо искать такого покупателя, который готов купить жилье, но вселиться туда после окончания договора аренды с предыдущим владельцем.

Что делать, если собственник ребенок?

Если продаваемая квартира полностью или частично принадлежит гражданину до 18 лет, то есть несовершеннолетнему по российскому законодательству .

В первую очередь для продажи недвижимости необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Такое разрешение выдается в течение двух недель с момента письменного обращения родителей или опекунов в органы опеки и попечительства.

Для получения разрешения необходимо собрать пакет документов.

Продажа жилья, принадлежащего детям возможна только в том случае, если взамен детям в собственность предоставляется недвижимость равноценная по площади и условиям проживания или улучшающая условия проживания детей.

После получения разрешения можно оформлять договор купли-продажи.

Более подробно о процессе продажи жилья с несовершеннолетними собственниками можно посмотреть здесь.

Долевая собственность

Продать жильё, принадлежащее одному собственнику гораздо проще чем недвижимость, имеющую несколько владельцев.

На недвижимость в долевой собственности сложнее найти покупателя.

В общих чертах продажа доли в квартире, или ином жилье мало чем отличается от продажи другой недвижимости.

Перед продажей вы должны уведомить всех остальных собственников жилья о своем намерении продать долю, так как по закону они имеют приоритет в праве покупки (ст. 250 ГК РФ ч.1).

Направить письменные уведомления о продаже лучше всего с уведомлением получателей о доставке.

Иначе другие собственники жилья могут оспорить вашу сделку купли продажи в суде.

Если у них будут доказательства того, что они не были извещены о продаже суд признает сделку ничтожной.

В случае отказа остальных совладельцев от покупки вашей доли от них нужно получить письменной согласие на продажу вашей доли, после чего можно приступать к продаже (пункт 2 ст.250 ГК РФ).

Согласно ФЗ № 122 все сделки с отчуждением долевой собственности проходят с участием нотариуса.

Далее сделка проходит регистрацию в Росреестре, где подтверждается факт перехода права собственности.

Совместная собственность

По российскому законодательству все имущество, в том числе и недвижимость, приобретённая в браке является совместной собственностью супругов.

Исключение составляет недвижимость, подаренная одному из супругов в период брака, или приобретённая ранее заключения брака.

Поэтому для продажи такой недвижимости необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу, даже если на момент продажи супруги находятся в разводе.

После получения согласия второго супруга сделка купли-продажи проходит в обычном порядке.

Продажа квартиры с прописанными людьми

Как правило на этапе подготовки к сделке многие покупатели проводят проверку так называемой «юридической чистоты квартиры».

То есть проверку объекта недвижимости на предмет различных обременений, которые могут привести к возникновению негативных последствий для покупателя.

Именно с этой целью продавец готовит:

  • выписки из ЕГРН;
  • домовой книги;
  • лицевых счетов.

Как правило, при фактической передачи недвижимости все зарегистрированные люди должны быть сняты с регистрационного учета.

Это обязательства продавца.

В предварительные договора купли-продажи обычно включается пункт, который регламентирует количество зарегистрированных лиц и сроки их снятия с регистрационного учета.

Если продавец не снимет обременение с квартиры перед продажей, то заниматься вопросами снятия с учета прописанных жильцов придётся покупателю.

Поэтому до покупки жилья покупателю важно убедится в отсутствии зарегистрированных там лиц.

Для снятия с регистрационного учета зарегистрированным лицам необходимо обратится в управление миграционной службы по месту регистрации.

Следует принять во внимание, что несовершеннолетние должны быть зарегистрированы по месту регистрации одного из родителей и выписать их «в никуда» нельзя.

Рассмотрев основные виды явных и скрытых обременений при продаже недвижимости можно прийти к выводу, что продать жильё с обременением сложно, но возможно, за исключением случаев с арестованной недвижимостью.

Но чтобы избежать ошибок и потери времени в таких случаях лучше доверить продажу недвижимости опытному риэлтору.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.

  2. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.

  3. Грудцына, Л.Ю. Наследственное право: справочник для населения в вопросах и ответах; Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 224 c.
Что такое продажа квартиры с обременением в пользу продавца
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here