Чем элитная квартира отличается от обычной, и как организовать продажу такой недвижимости

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Чем элитная квартира отличается от обычной, и как организовать продажу такой недвижимости". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Отличия апартаментов от квартир

Апартаментам как классу жилья в России уже более 10 лет. Апартаменты стали уже почти привычным словом на рынке недвижимости. Тем не менее, вопросы из серии: «Чем апартаменты отличаются от обычных квартир?» возникают до сих пор.

Нежилое жилье

Главная особенность апартаментов как класса жилья заключается в том, что эти помещения относятся к нежилому фонду. С правовой точки зрения они обычно рассматриваются как объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для временного проживания. С этим связаны как их преимущества, так и недостатки перед обычными квартирами.

Преимущества апартаментов

1. Выгодная цена .Раньше апартаменты относились к элитному жилью, поэтому, по сравнению с «обычными» квартирами, стояли достаточно дорого. Сейчас же можно встретить апартаменты не только бизнес, но и эконом класса.

Разница в цене между квартирой и апартаментами одного класса аналогичной площади в одном районе составляет 15-25%. Квартира однозначно обойдется дороже апартаментов..

2. Свободная планировка. С юридической точки зрения апартаменты не являются жильем, поэтому их переустройство не подлежит согласованию по жилищному законодательству. Как правило, апартаменты имеют свободную планировку , а фантазия их владельца при ремонте ограничена только несущими стенами и «мокрыми зонами»

3. Элитная инфраструктура. Апартаменты высокого уровня предназначаются для обеспеченных клиентов, которые весьма требовательны к качеству инфраструктуры. На их территории или первых этажах комплекса апартаментов часто располагаются банкетные залы, SPA-центры, фитнес-клубы, престижные магазины и даже отделения банков.

Жильцы элитных апартаментов могут получать «люксовый» уровень сервиса, не выходя за территорию комплекса

4. Удобство расположения. В силу своей специфики апартаменты не подпадают под городские ограничения по «точечной» застройке. Они могут располагаться в густонаселенных районах или на верхних этажах премиальных бизнес-центров. Городские апартаменты часто покупают для того, чтобы сэкономить время на дорогу – жилье может располагаться в пяти минутах пяти от офиса. А загородные комплексы имеют возможность предложить своим жильцам эксклюзивные услуги, например, членство в расположенном поблизости яхт-клубе .

5. Закрытая экосистема. В отличие от городских многоквартирных домов, застройщики которых обязаны отдать часть квартир под муниципальное жилье, застройщик апартаментов не имеет такого обременения. Поэтому жильцы элитных апартаментов могут вращаться в кругу людей, близких по социальному статусу, жизненным ценностям и увлечениям.

Даже в апартаментах эконом класса социальный статус владельцев выше по сравнению с обычным многоквартирным домом. Так как апартаменты — это все-таки второе жилье.

6. Привлекательность в качестве инвестиции. Апарт-квартиры, как и квартиры можно выгодно сдавать в аренду как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Особенно, если у апартаментов удачное расположение.

Покупка апартаментов с последующей перепродажей сейчас актуальна только как длительная инвестиция. Увеличения срока владения с 3 до 5 лет необходимого для продажи без уплаты подоходного налога сделало менее выгодными «быстрые» сделки с недвижимостью.

Недостатки апартаментов

1. Невозможность прописки. Поскольку апартаменты не считаются жилым помещением, в них невозможно оформить прописку или долговременную регистрацию по месту жительства. Таким образом, владельцы апартаментов не смогут получить ИНН или встать на биржу труда. Застройщик не несет обязательств обеспечить своих клиентов социальной инфраструктурой, поэтому жильцы таких зданий получают места в школах и прикрепляются к поликлиникам «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.

Для большинства покупателей апартаментов проблема прописки серьезного значения не имеет. У многих собственников такого жилья апартаменты являются второй или третьей квартирой. Владельцы недвижимости класса «люкс» пользуются платными программами медстрахования и возят детей в частные учебные заведения. Ну а для тех, кто «бегает» от армии или алиментов, отсутствие прописки может стать даже плюсом.

2. Более высокие налоги. Если ставка налога на квартиру составляет 0,1 -0,3% кадастровой стоимости, то для апартаментов эта выплата выше от 0,5 до 2 %. Однако следует учитывать, что апартаменты дешевле аналогичных по метражу квартир, поэтому база налогообложения в случае апартаментов меньше, как и конечная сумма налога.

Ставка налогооблажения для апартаментов Admiral Waterhouse составляет 0,5%

3. Более высокие коммунальные платежи. Тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений, поэтому, по сравнению с обычными квартирами, апартаменты выйдут дороже в обслуживании. Разница составляет всего 10 – 25 %, то есть 2 – 4 тыс. рублей в абсолютном исчислении, что вряд ли будет иметь принципиальное значение что вряд ли будет иметь принципиальное значение для покупателей недвижимости бизнес и премиум класса.

4. Отсутствие жилищных льгот. Поскольку апартаменты не рассматриваются как жилое помещение, их владелец не может претендовать на имущественный вычет или освобождение от налогообложения при продаже недвижимости спустя три года владения. Кроме того, при возникновении судебных тяжб на апартаменты не действует статья 79 Федерального законодательства РФ, то есть на них может быть наложено взыскание, даже если они являются единственным местом жительства гражданина-должника и его семьи. Наконец, на владельцев апартаментов не распространяются и региональные законы о жилищных субсидиях.

С 2014 по 2016 год в прессе периодически сообщают о планах на законодательном уровне приравнять апартаменты к квартирам. Или как минимум разрешить в них долгосрочную регистрации (прописку). Лобби застройщиков, безусловно, продолжит давление на власти. И возможно подобное решение все-таки будет принято. Например, как менее дорогостоящий (в сравнении с гос.поддержкой ипотеки) способ поддержать строительный бизнес в условиях кризиса.

Итог: наша рекомендация выбирать

не между квартирами и апартаментами в целом, а выбирать между конкретными жилыми комплексами, взвешивая все их плюсы и минусы.

Как быстро и выгодно продать квартиру и что учесть при продаже недвижимости?

Когда мы говорим о продаже квартиры, понятия «быстро» и «выгодно» оказываются в известной конфронтации между собой. В данной статье мы постараемся дать вам полезные рекомендации по устранению возможных проблем при продаже недвижимости. Прежде всего, обратим внимание на то, что следует доверять только авторитетным агентствам, которые заинтересованы в выгодной продаже вашей квартиры, ведь от этого напрямую будет зависеть доход самих риелторов.

Чтобы скорость заключения сделки не противоречила выгоде и качеству ее исполнения, первым делом нужно задаться вопросами: что ждет потенциальный покупатель от сделки и что поможет ему решиться на покупку? Ответы могут быть такими:

  • сделка должна быть безопасной для покупателя;
  • сделку стоит осуществлять без лишней волокиты;
  • плюсами будут «прозрачность» деятельности компании и отсутствие каких-либо «но» и «если».

Как правильно продать квартиру

Первое правило: чтобы продать квартиру быстро, необходимо установить справедливую цену — не заниженную, но и не завышенную, а соответствующую среднему ценовому показателю по рынку недвижимости в данном районе, типе дома, этаже.

Читайте так же:  Что бывает за воровство

Конечно, можно провести анализ самостоятельно, но всегда лучше обратиться к профессионалу, который хорошо ориентируется в ценах и может быстро проконсультировать по вопросам ценового диапазона на вашу квартиру, назвав ее минимальную и максимальную стоимость и определив примерные сроки продажи для каждой установленной цены.

При справедливой цене квартира продается за 2–4 недели, при заниженной — менее чем за 2 недели, при завышенной — несколько месяцев.

Эту закономерность необходимо помнить при установлении цены на квартиру, которую хотите продать. Предположим, что вы решили немного завысить реальную стоимость вашего жилья. Что происходит? Предложение о продаже «провисит» полгода, пока средние цены по сегменту вашего жилья не поднимутся до заявленной изначально цены, или же пока случайно не найдется покупатель, настроенный приобрести квартиру именно в этом районе. Но в результате, как правило, сделка проходит по справедливой цене — только для другого отрезка времени. Обращаясь в агентство недвижимости, вы получаете шанс:

  • быстро определить оптимальную стоимость квартиры;
  • узнать, как свести на нет недостатки вашей квартиры как в объявлении, так и при живом общении с потенциальными покупателями;
  • выбрать любую из предложенных стратегий продажи жилья с учетом вашей готовности ждать нужного покупателя;
  • быстро и на выгодных для вас условиях оформить сделку с помощью квалифицированного специалиста.

Второе правило: проведите необходимую предпродажную подготовку квартиры. Возможно, проводить евроремонт не стоит, но кое-что все же сделать придется:

Третье правило: приведите в порядок все документы и решите все юридические вопросы, затрагивающих процесс продажи.

Помните!

Покупатели остерегаются всяческой волокиты, которая может настигнуть их в процессе покупки жилья, и всегда более расположены к тем продавцам, у которых с юридической стороны все в порядке.

В квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если у вас есть такая возможность, выпишите заранее из продаваемого жилья себя и всех домочадцев. Решите проблемы с наследниками, несовершеннолетними детьми и возможные другие моменты, осложняющие проведение сделки. Если в квартире проводилась перепланировка, обязательно оформите ее законным образом.

Подготовьте заранее следующие документы:

  • Паспорта всех собственников квартиры.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
  • Документ-основание, подтверждающий права продавца на квартиру — это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования.
  • Договор купли-продажи квартиры, составленный у юриста или риелтора.
  • Выписку из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи).
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если владелец доли в квартире или квартиры полностью является несовершеннолетним, инвалидом или недееспособным.
  • Технический паспорт продаваемой недвижимости.
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

Вовремя и правильно подготовленный пакет документов — один из факторов успеха. Многие покупатели готовы смириться с более высокой ценой квартиры, если будут уверены, что не испытают никаких проблем с ее перерегистрацией и не возьмут на себя дополнительные риски.

7 причин, по которым покупают элитную недвижимость

Ежегодно в Москве продается порядка 1000-1500 элитных квартир. Спрос на такое жилье на рынке стабилен. Кто и зачем приобретает дорогую недвижимость, проанализировали эксперты Корпорации «Баркли».

Социальный портрет покупателей дорогого жилья на протяжении нескольких лет остается достаточно стабильным. Обычно элитные квартиры приобретают представители возрастной группы от 40 до 55 лет, среди которых подавляющую долю занимают мужчины. В основном, это владельцы и совладельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, работающие в финансовой, банковской, нефтяной и IT-сфере, торговой и строительной индустрии, а также в области юриспруденции. Эксперты корпорации «Баркли» выяснили, с какой целью обычно приобретается элитная недвижимость.

1. Улучшение условий проживания.

75% покупателей приобретают квартиры в элитных новостройках для своей семьи. Около половины из них уже имеют жилую недвижимость в Москве. Среди причин покупки новой квартиры чаще всего упоминается «желание повысить уровень комфорта»: переехать в более престижный район или район ближе к месту работы, приобрести квартиру в более современном комплексе с передовым оснащением, увеличить площадь квартиры.

2. Переезд из регионов.

С каждым годом среди состоятельных покупателей недвижимости растет доля представителей региональной элиты. Многие предприниматели, добившись успеха в своих родных городах, перебираются для ведения бизнеса и проживания в столицу. В прошлом году, доля таких покупателей увеличилась на 10-15%. Большинство из них перевозят в столицу свои семьи. Поэтому при выборе жилья их обычно интересуют просторные двух- и трехкомнатные квартиры площадью 80-130 кв.м.

3. Для взрослых детей.

Компактное жилье — небольшие однокомнатные квартиры площадью от 40 кв.м — пользуется спросом у тех, кто выбирает недвижимость для повзрослевших детей, которые хотят жить отдельно от родителей. Небольшие квартиры в элитных новостройках также нередко приобретают представители региональной элиты — для своих детей, желающих переехать в столицу и получить образование в московских ВУЗах. 4. При изменении семейного положения. Небольшой процент покупателей элитной недвижимости составляют те, кто приобретают новое жилье при изменении семейного положения — например, после развода или при создании новой семьи.

5. «Для пиджака».

В последние годы на рынке сложился устойчивый спрос на так называемые «квартиры для пиджака» с небольшой площадью — 40-70 кв.м. Для владельца недвижимости они могут быть вторым или даже третьим жильем. Обычно дополнительная квартира или апартаменты покупаются в непосредственной близости от места работы — молодыми людьми в возрасте до 35 лет, не имеющими семьи и ориентированными на построение карьеры. Другая категория покупателей — те, у кого семья постоянно проживает в загородном доме или за рубежом, и которым квартира «для пиджака» нужна для временных остановок.

6. Для инвестиций.

Примерно 20-25% покупателей приобретают элитное жилье с инвестиционными целями. Например, годовой рост цены в премиум-сегменте на стадии строительства объекта составляет около 13-15%.Поэтому для многих вложения в покупку элитной квартиры является привлекательным и, главное, стабильным инструментом инвестирования.

7. Для сдачи в аренду.

Москва продолжает оставаться центром притяжения для бизнеса и миграции из регионов России, а также ближнего и дальнего зарубежья. Поэтому спрос на качественные и удачно расположенные квартиры, в том числе в высоком ценовом сегменте, постоянно растет. Ставка аренды в элитном сегменте сегодня составляет около $9 000 в месяц. При этом эксперты прогнозируют, что никаких резких изменений в сегменте аренды жилья элитного класса не предвидится.

«После небольшого снижения активности в первом полугодии, вызванного внешними факторами, спрос на жилье элитного класса вернулся на стабильный уровень, — говорит Н&Ц коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. — К настоящему времени средняя цена на квартиры в элитных новостройках превышает $24 000 за кв.м. Однако дорогая недвижимость не теряет своей привлекательности, и востребована разными категориями респектабельных покупателей. Люди по-прежнему готовы платить за комфорт, удобство и престиж».

Читайте так же:  Документы для развода в одностороннем порядке через загс

Пообщались с экспертами и узнали каким будут цены на рынке купли-продажи недвижимости в будущем году.

Рассказали, какие преграды придется пройти иностранцу, прежде чем ему удастся купить квартиру в нашей стране.

Узнали, где россияне чаще всего покупают квартиры и чем вызван повышенный спрос на недвижимость в Болгарию.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)

Аспекты продажи элитной недвижимости

Рынок элитных квартир и домов является сравнительно небольшим, но динамично развивающимся и стабильным сегментом в сфере продажи жилой недвижимости. Данный класс жилья можно назвать престижным, дорогим и эксклюзивным. Потенциальный покупатель может стать обладателем не просто крыши над головой, но и изысканной красоты, уюта и комфорта как внутри помещения, так и относительно общей инфраструктуры места расположения квартиры или дома.

Особенности жилья

Продажа элитных коттеджей и квартир отличается отношением объекта недвижимости к высокой ценовой категории, наличием максимальных характеристик уровня обустройства и расположения. Это могут быть дома в Барвихе или дома на Рублевке. Зачастую такие дома имеют:

[2]

  • большие габариты и эксклюзивную планировку, разработку по индивидуальным архитектурным проектам;
  • высокое качество используемых строительных материалов;
  • отменные панорамные виды;
  • месторасположение с полным доступом ко всем возможностям инфраструктуры.

Частные дома категории «элит» в обязательном порядке обустраивают на закрытых участках, зачастую они имеют новейшие инженерные сети высокого качества. Желающие приобрести элитные квартиры в многоэтажных строениях могут стать владельцами жилья в домах с охраной, видеонаблюдением, стоянками и парковками, закрытыми бассейнами, системами индивидуального энерго- и водоснабжения.

Оценка

Несмотря на высокую стоимость, объясняющуюся наличием всех перечисленных преимуществ, элитная недвижимость пользовалась спросом всегда. Внимание покупателей привлекают эксклюзивные предложения, позволяющие демонстрировать свой достаток и роскошь. Поэтому прежде, чем выставить квартиру или дом на продажу, необходимо провести его оценку. Делается это с помощью услуг профессиональных экспертов, которые в ходе проведения оценки учитывают все влияющие на формирование цены аспекты.

Кроме указанных особенностей элитной недвижимости, существует и дополнительный фактор, который нельзя не принимать во внимание: оригинальность дизайна и наличие эксклюзивных предметов интерьера.

Важным будет не превысить допустимую максимальную сумму, иначе продажа элитного жилья может затянуться на долгие годы. Оценщики-профессионалы в обязательном порядке учитывают общее состояние рынка, а также аналогичные предложения. Необходимо изучать не только рынок с предлагаемыми ценами продажи, но и фактические показатели осуществленных сделок. Делается это по причине того, что часто объявленная стоимость существенно отличается от оплаченной.

Пиар

Следующим этапом, который необходимо пройти продавцам, решившим выставить на продажу элитную недвижимость, является правильная подача информации о жилье, проще говоря − эффективная реклама. Размещение неброских объявлений в малотиражных газетах или оклейка объявлениями столбов и стендов не будет правильным вариантом. Максимальное представление о достоинствах квартиры или коттеджа помогут получить профессионально сделанные фотографии, панорамная съемка и видеогиды. Размещать материал можно в сети Интернет в виде роликов, объявлений, путем создания собственного сайта с детальным описанием жилья.

Беспроигрышным вариантом станет организация так называемых ознакомительных вечеринок, на которых достаточно узкий круг потенциальных покупателей сможет наглядно ознакомиться с особенностями интерьера, габаритами помещений, выделить для себя значимые особенности элитной квартиры или дома, в котором она расположена.

Можно пустить в ход объявление о продаже в эфире радиостанций, разместить фото и основные характеристики жилья на крупногабаритных бигбордах, вывешенных в местах массового скопления людей или непосредственно на доме, который подлежит продаже.

Самостоятельно или через риэлтора?

Проводить оценку недвижимости, заниматься продуктивным продвижением предлагаемого продукта можно самостоятельно. В этом случае необходимо быть крайне аккуратным и внимательным, дабы не столкнуться с мошенничеством на рынке продажи элитного жилья. Данный сегмент является крайне привлекательным для афер, поскольку сулит немалые финансовые заработки в случае проведения незаконной сделки.

Чаще всего продавцы прибегают к помощи профессионалов риэлтерских фирм и агентств элитной недвижимости опыт которых поможет выгодно и оперативно продать элитное жилье. Сотрудники таких организаций отличаются высоким профессионализмом, знанием смежных отраслей (архитектура, строительство, ландшафт и т.д.), способностью привести покупателям неопровержимые факты престижности и обоснованности высокой стоимости дома или квартиры. Необходимо выяснить не только уровень квалификации, но и продолжительность работы фирмы на данном рынке, репутацию и общую оценку клиентами. Все этапы продажи такие фирмы берут на себя – начиная с определения цены на жилье и заканчивая проверкой платежеспособности покупателя с последующим заключением договора купли-продажи.
Агентство загородной недвижимости Инвест-недвижимость поможет вам подобрать необходимую недвижимость и оформить сделку.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости? Описание и возможность скачать образец

Для того, чтобы продать квартиру, не обязательно выполнять все действия самостоятельно. Можно поручить это третьему лицу. В качестве такового часто выступает агентство недвижимости, которое будет действовать на основании эксклюзивного договора.

Видео (кликните для воспроизведения).

Важно выяснить все плюсы и минусы такого сотрудничества, узнать на что обратить внимание при заключении соглашения, а также подготовить соответствующий пакет документов и денежные средства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Иными словами, продавец самостоятельно не будет осуществлять каких-либо действий. Все хлопоты по реализации квартиры возьмет на себя агентство недвижимости.

Отличительной особенностью договора такого характера является тот факт, что только посредник будет наделен правом реализации объекта. Поэтому договор и называется эксклюзивным.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Плюсы и минусы

К преимуществам эксклюзивного договора можно отнести:

    Гарантии защиты продавца от мошенничества и непрофессиональных действий, а также его правовых и экономических интересов. Объявления о продаже недвижимости часто привлекают мошенников. Человек может не знать всех тонкостей законодательства и подписать невыгодный для него договор.

Участие квалифицированных профессионалов исключает такие риски. Агентство всегда проверяет информацию о покупателях и оформляет все документы надлежащим образом. Оно отслеживает каждый этап сделки.

Читайте так же:  Продажа доли квартиры без согласия других собственников
  • Объективная оценка стоимости квартиры и мониторинг рынка недвижимости. Риелтор посетит и осмотрит квартиру. По завершении анализа он сообщит владельцу реальную стоимость недвижимости, а также представит информацию о спросе на такие квартиры.
  • Исключение временных затрат. Продавцу не нужно самостоятельно искать покупателей или обращаться в разные агентства. Заключив договор с одной компанией, владелец квартиры избавляется от необходимости выполнять все действия самостоятельно.
  • Рекламная компания. Агентство разместит информацию о продаже квартиры в нескольких источниках, не ограничиваясь печатными СМИ.
  • Продажа квартиры по наиболее выгодной цене. Агентство выберет того покупателя, который заплатит больше.
  • Продавец передает исключительные полномочия одному посреднику, который руководствуется собственной практикой и может преследовать исключительно свои выгоды, не принимая во внимание интересы владельца недвижимости.

    За свои услуги агентства берут достаточно высокие комиссионные. Их размер может достигать пяти процентов от стоимости недвижимости. Большинством договоров предусмотрен невозврат аванса в случае досрочного расторжения сделки.

    Существенные условия: на что следует обратить внимание?

    К существенным условиям эксклюзивного договора относятся сведения о:

    • предмете сделки;
    • стоимости квартиры;
    • лицах, имеющих право совершающих сделку от имени владельца.

    При оформлении договора прежде всего необходимо обратить внимание на срок его действия. В тексте должна быть указана конкретная дата. Срок действия не должен быть привязан к такому обстоятельству, как продажа жилья. В этом случае агентство сможет выполнять обязательство сколько угодно, что невыгодно для продавца, поскольку стоимость недвижимость со временем может снизится.

    Ещё необходимо обращать внимание на порядок расчетов и стоимость услуг. Здесь не должно быть расплывчатых условий, например, касающихся оплаты дополнительных услуг. Все должно быть описано предельно точно.

    Стоит внимательно изучить раздел, касающийся ответственности сторон. Нежелательно, чтобы он содержал условия о выплате владельцем квартиры штрафа за отказ от предложенного варианта продажи.

    Как заключить?

    Для заключения эксклюзивного договора стороны должны представить некоторые документы. Для агентства это:

    • паспорт представителя конторы;
    • доверенность на совершение действий;
    • учредительные документы;
    • свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет.

    Заказчик услуг представляет:

    • свой паспорт;
    • ИНН и СНИЛС;
    • выписку из ЕГРН;
    • разрешение органов опеки, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний;
    • выписку из домовой книги;
    • справку об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

    Допускается предоставление заверенных копий документов.

    Текст должен содержать следующие разделы:

    1. Дата и место заключения.
    2. Стороны. Здесь указываются название конторы, данные её представителя, а также сведения о заказчике услуг.
    3. Предмет сделки. Компания должна оказать риэлтерские услуги по поиску покупателя и оказанию консультаций, а заказчик оплатить их.
    4. Права и обязанности сторон.
    5. Срок действия договора. Должен быть указан конкретный временной период оказания услуг. На практике он составляет от одного до трех месяцев, с момента подписания договора.
    6. Цена сделки и порядок расчетов. Комиссионный сбор исчисляется от стоимости жилья. Обычно он составляет от двух до пяти процентов. Цена может быть фиксированной и составлять от тридцати до ста тысяч рублей. Сама оплата разделяется на две части. Аванс, который выплачивается независимо от результата и остаток, передаваемый конторе после продажи недвижимости.
    7. Условия аннулирования сделки. Заказчик вправе отказаться от услуг в любое время, при условии возмещения затрат исполнителя. Это происходит, если последний не приступил к исполнению взятых на себя обязательств, либо нарушает условия сделки.
    8. Ответственность сторон. Она выражается в оплате пени за каждый день просрочки исполнения обязанностей. Сумма может составлять от одной до двух десятых процента от цены договора.
    • Скачать бланк эксклюзивного договора на продажу недвижимости
    • Скачать образец эксклюзивного договора на продажу квартиры

    Приложением к договору может быть акт выполненных работ. Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

    Эксклюзивный договор о продаже квартиры дает агентству недвижимости исключительное право на реализацию недвижимости собственника. По сути – это сделка о возмездном оказании услуг. Поэтому договор заключается по общим правилам, установленным Гражданским кодексом РФ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Чем элитная квартира отличается от обычной, и как организовать продажу такой недвижимости?

    Очень дорогие проекты бессмысленно рекламировать из-за ограниченности круга покупателей: риэлторы сами находят клиентов среди любителей эксклюзива

    Обычно закрытые продажи ведутся в элитных комплексах с небольшим количеством квартир. Рекламу по таким объектам не дают, а о выходе нового проекта риэлторы сообщают узкому кругу потенциальных клиентов. При этом «закрытые» проекты от «открытых» принципиально не отличаются. Однако покупка в недоступном для широкого круга доме позволяет покупателям ощутить свою избранность, уникальность и принадлежность к элитарному кругу. Кроме того, такое жилье можно купить без огласки, к чему стремятся многие состоятельные люди.

    Жесткий отбор и анкетирование

    Когда речь заходит о закрытых продажах, то 9 из 10 риэлторов приводят пример жилого комплекса «Агаларов хаус» (на фото ниже). Девелопер этого проекта, президент и владелец группы компаний Crocus Group Арас Агаларов изначально собирался сам жить в этом доме, поэтому лично проводил собеседования со всеми потенциальными соседями.

    Двум из них – достаточно богатым и влиятельным людям отказал, вспоминают риэлторы. Просто не понравились они ему. В доме поселились только люди, прошедшие кастинг. Самый известный среди жильцов «Агаларов хауса» – Зураб Церетели, автор нашумевшего памятника Петру Первому высотой 17 метров. Впрочем, после того, как дом достроили и квартиры вышли на вторичный рынок ситуация изменилась. Сегодня жилье в этом комплексе можно купить без собеседования с девелопером, в среднем по 20 тыс. долларов за кв. метр.

    В опросе нужно было подробно рассказать о своем семейном положении

    В других комплексах тоже существую свои критерии отбора, но не столь жесткие. В ЖК «Андреевский дом» (на фото ниже) на 70 квартир продажи велись в 2008-2009 годах. Цена кв. метра составляла 8-10 тыс. долларов за кв. метр. Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова говорит, что реализация проходила с предварительным анкетированием.

    В опросе нужно было подробно рассказать о своем семейном положении, роде деятельности и целях покупки. Инвесторы не допускались. Большинство квартир действительно продали в закрытом режиме. Однако затем проект вышел на открытый рынок и стал доступен для перекупщиков. Сейчас предложений на «вторичке» довольно много и стоят они 15-28 тыс. долларов за кв. метр.

    Среди других «закрытых проектов» Анна Карпова отмечает ЖК «Смоленский бульвар, 24» (на фото ниже) на 24 квартиры. Среди покупателей – известные телеведущие Иван Ургант и Ксения Собчак. Не вышли на рынок, по её словам, и 18 квартир клубного дома «Стольник», построенного в 2003 году.

    По схеме закрытых продаж продавались комплексы «Гранатный, 6» (2010 год, цена от 30 тыс. долларов за кв. метр), «Патриарх» (2002 год, цены от 15 тыс. долларов за кв. метр) и «Брюсов» (2007 год, от 25 тыс. долларов), перечисляет генеральный директор агентства «Усадьба» Надежда Хазова.

    Читайте так же:  Договор купли продажи квартиры с земельным участком

    Закрытый элитный клуб для «своих»

    Формат продаж предполагает создание в доме сообщества жильцов с комфортной средой проживания, где соблюдаются определенные правила и нет доступа нежелательным лицам. Управляющий партнер компании Point Estate Павел Трейвас замечает, что богатые клиенты хотят, чтобы круг их соседей и ежедневного общения был ограничен не только высоким бюджетом, свойственным элитным проектам, но и репутацией жильцов.

    Новоселы выступили против соседства эстрадного певца

    Как говорит директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, покупатели решают с застройщиком, а потом и между собой вопрос о том, кому достанется «клубная карта». Редко ее удается получить представителям криминальных структур, что, впрочем, вполне логично. Но причиной отказа может стать даже и плохая деловая репутация, скандальная известность знаменитости. Бывали случаи, продолжает Илья Менжунов, когда новоселы выступили против соседства эстрадного певца – побоялись, что нашествие его поклонников разрушит идиллию клубного пространства.

    [3]

    Охота за «эксклюзивом»

    Впрочем, те покупатели, кто не прошел отбор в «закрытый» комплекс, могут дождаться появления вариантов на вторичном рынке. Такие случае редки, но бывают. Как рассказывает гендиректор Tweed Ирина Могилатова, в действительно закрытых проектах, например, в проекте «Стольник» (на фото ниже) перепродажи единичны: 4-5 лет назад квартира появилась и сразу исчезла. Сумма сделки превысила 5 млн долларов.

    Квартиры от собственников тоже часто продают в закрытом режиме. Причины те же самые – ни продавец, ни покупатель не хотят привлекать внимания к своим доходам. Соседи напрямую не могут повлиять на сделку, но все равно пытаются оградить свой «уютный мирок» от чужаков всеми возможными способами. «В доме, который построил Газпром на Новочеремушкинской улице (на фото ниже), – вспоминает Павел Трейвас, – владелец решил продать свою квартиру, но покупатель соседям не понравился. В результате они сами выкупили жилье и перепродали кому-то из своих знакомых».

    Время «кастинга» прошло

    Сегодня закрытые продажи потеряли актуальность. Схема больше уместна на растущем рынке, когда можно не опасаться низкого интереса к комплексу и отсутствия тех самых «эксклюзивных» покупателей.

    На смену закрытым продажам пришла агрессивная рекламная компания

    На данный момент «взакрытую» продается всего один такой проект – комплекс Noble Row (на фото ниже) на Остоженке. Здесь эта схема уместна из-за уникального формата для центра Москвы – таунхаусов, а также по причине полного декорирования особняков от известного бренда. Домов всего шесть, площадью от 380 до 520 кв. метров. Цена – до 26 млн. долларов (примерно 1,7 млрд руб.).

    Раньше недоступность проекта вызывала ажиотаж. Однако ситуация на рынке кардинально изменилась, а вслед за ней – и маркетинговые приемы. На смену закрытым продажам пришла агрессивная рекламная компания и открытое позиционирование в качестве эксклюзива.

    Элитное жилье: параметры роскоши

    Есть ли параметры у роскоши? Оказывается, есть, особенно если речь идет об элитном жилье. Решая приобрести квартиру элит-класса, не помешает разобраться, действительно ли вам предлагается то, что заявлено в ярких рекламных проспектах. Какое жилье относится к элитному классу, и какие параметры скажут о том, что перед вами то, что вы так долго искали? Ответ на эти вопросы, DomostoryNN узнал у экспертов.

    Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы

    Проекты элит-класса не слишком рекламируются потому, что приобрести такое жилье может себе позволить небольшая группа людей, по сравнению с большей частью населения. Самое главное для элитного жилья — место. При этом не так много мест, где можно построить хорошее, элитное жилье. Недавно был конкурс проектов концепции развития Стрелки, где один из победителей представил проект с жильем. Как экономист, я понимаю, что стоимость этого жилья будет крайне высокой, потому что речь идет о «близкой воде» для подземной парковки, высвобождении территории, а также ограничении этажности — все это способствует повышению цены.

    В свое время там был представлен проект «Стрелка Сити» — море офисов. Однако это нецелесообразно в таком количестве, так-как в этом месте никто их не сдаст. Строительство жилья также проблематично-добираться туда непросто. Поэтому для элиты данное место является пока непризнанным.

    Ключевое значение имеет такой параметр, как location, location & location (местоположение — прим.ред.). Элитное жилье шумных магистралей не любит. Это тихое место в центре города, а не у шумной магистрали.

    Первые этажи не заняты магазинами и даже офисами. В редких случаях в доме могут находиться банки. Количество парковок — полторы-две на семью. Это также небольшое количество квартир — порядка 50. Как правило, квартиры ориентированы минимум на две стороны света. К слову, этого избегают в проектах эконом-класса из-за увеличения площади двухсторонних квартир. В элитном жилье, напротив, это является нормой.

    Нужно отметить, что сейчас элитное жилье претерпевает некоторые изменения. Как правило, элита имеет хорошие загородные дома, которые используют не только по выходным, но и для постоянного проживания. Поэтому и общая площадь квартир в этом классе за несколько лет упала с 300 кв.м. до 150 кв.м. Это веяние касается не только Нижнего Новгорода, но и всей страны. Элитное жилье предъявляет высокие требования к инженерному обеспечению. Никто там не делает отделку, потому что это очень индивидуально. Это обязательно закрытая дворовая территория, инфраструктура, озеленение, прогулочные зоны и т.д. Самое главное, как я уже говорила — парковки, поскольку элит-класс подразумевает наличие нескольких машин в семье.

    Итак, что я имею в виду, говоря о загородном жилье? Это не значит, что элита предпочитает исключительно загородную недвижимость. Это значит, что есть загородный дом, и должна быть элитная квартира в городе, где можно проводить досуг, свободное, а иногда и рабочее время — одно другого не исключает!

    Еще недавно в эконом-классе мы слышали лозунг: «Поменяй квартиру на жилье в пригороде» — это не тот вариант. Думаю, что многие владельцы жилья эконом-класса не всегда понимают, что такое загородная жизнь. Помимо обеспечения комфорта, нужно понимать, что все проекты, находящиеся за чертой города, находятся в подчинении местных администраций. Именно Богородкая, Кстовская, либо какая-то другая администрация, будет заниматься решением задачи по здравоохранению, охране жизни и здоровья, обучению и т.д.

    Каждый раз, делая проекты элит-класса, мы упирались в оптимальное количество опций, которые должно включать это жилье. Это не только площадь помещений, не только место, единый социум, но и определенные опции по водоснабжению теплоснабжению, вентиляции и многое другое.

    [1]

    Элитный дом, находясь в центре города, будучи малоэтажным, имеет оригинальную архитектуру, которая в исполнении недешева. Говорить о низких ценах однозначно не приходится!

    Читайте так же:  Согласование перепланировки балкона можно ли узаконить присоединение к кухне или комнате и как быть

    Наталья Неверова, директор по маркетингу и продажам ГК «ТРИО Девелопмент»

    Классификация, например, московской недвижимости не имеет особых отличий от международного рынка, поскольку она создавалась международными консалтинговыми агентствами. Они обобщили международный опыт и создали классификацию. Она, может у каждого агентства различаться своими деталями, но этих различий не так много. Так, к элитной недвижимости относят дома, находящиеся в центральных частях города.

    Также обязательными являются следующие параметры: закрытая придомовая территория, обеспеченность машиноместами (от 1,5 машиномест на квартиру), потолки более трех метров, окна минимум алюминиевые, деревянные или дерево-алюминиевые. Окна должны быть увеличенной высоты, иметь высокие шумо- и теплоизоляционные характеристики. Кроме того, существуют особые требования к качеству инженерии дома: наличие центральной системы кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, дополнительной системы очистки воды и т.д. Это также высококачественные лифты фирм ОTIS, Kone, Shindler.

    Ограничений по метражу квартир нет, тут больше вопрос маркетолога, который закладывает определенную целевую аудиторию в проект, но конечно есть определенный набор помещений и их метражей, которые предъявляются к квартирам элит-класса – это просторные прихожие, большие кухни-гостиные, наличие собственных санузлов и гардеробных комнат при спальнях и т.д. Кроме того, есть ограничения по количеству квартир в жилом комплексе. «Элитка» априори не может быть рассчитана на 300 квартир. Порядка 150-170 квартир еще можно отнести к элит-классу, при условии, что речь идет о разных корпусах, а не об одном доме! Обязательно, чтобы на этаже было не более четырех-пяти квартир.

    В комплексах элит-класса места общего пользования отличаются большой площадью. При входе в дом элит-класса, вы попадаете не сразу на лестничную клетку с лифтом, а в холл площадью минимум 100-120 кв.м.

    Кроме того, предполагается обязательное применение высококачественных отделочных материалов: мрамор, кирпич, клинкерная плитка — все то, что натурально, дорого. Это относится как к местам общего пользования, так и к фасадам.

    Что касается районов, где могут строиться комплексы элит- и премиум-классов, то со временем ситуация может меняться. Например, в Москве эти объекты раньше всегда располагались в рамках центрального округа. За последние лет шесть-семь, пошла тенденция смещения данного сегмента в районы близкие к центру, которые традиционно считаются престижными: Ленинский проспект, Воробьевы горы, Университет и т.д. Раньше там присутствовал исключительно бизнес-класс. У этой ситуации есть одна единственная причина – площадок под застройку в центре осталось очень мало.

    На рынке Нижнего Новгорода я впервые столкнулась с интересной классификацией новостроек по цене квадратного метра. Такая классификация не применяется на московском рынке. Чтобы отнести объект к тому или иному классу, московские эксперты разбирают его по техническим характеристикам: по начинке, по количеству квартир, по тому где он находится, по высоте потолков и т.д.

    Если 70-80% характеристик, присутствующих в проекте, подходят к классу, например, бизнес-, то его причисляют к нему. Если объект не дотягивает, его понижают в классе. То есть, в рекламных материалах и основе позиционирования, застройщики стараются придерживаться принятых классификаций.

    Нижегородскому рынку первичной недвижимости не хватает жесткой классификации, отсюда много проектов в позиционировании которых присутствует некоторое завышение класса. При этом стоимость данных жилых комплексов не всегда определяет их класс и набор качественных характеристик, которые заложены в проекте. Поскольку нет принятых норм, то и качественных проектов не так много.

    Хотелось бы отметить, что клиентов, которые говорят о том, что они годами искали качественное жилье в Нижнем Новгороде немало! Кроме того, клиенты стали более избирательны: они много путешествуют, тщательно изучают информацию в интернете, а также московский и зарубежный опыт. Когда ты предлагаешь им набор качественных опций, который позволит удовлетворить все их ожидания и потребности, они готовы за это платить. Они реально оценивают предложение, понимают и принимают цену!

    Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International (Москва)

    Основные параметры, по которым объект можно отнести к премиум- или элит-классу — это местоположение, количество квартир в проекте, высотность комплекса. Так, элитный комплекс должен быть расположен в исторически значимых районах центрального округа Москвы, иметь не более 70-80 квартир в проекте и не более трех-четырех квартир на этаже. При этом высотность комплекса — не более восьми-девяти этажей. Элитный объект должен обладать хорошими видовыми характеристиками на исторический центр, в квартирах на верхних этажах располагаются открытые террасы.

    В таких объектах, как правило, применяют только натуральные отделочные материалы, управляющая компания предлагает широкий спектр дополнительных сервисных услуг.

    На рынке Москвы уже давно сложилась четкая классификация жилых новостроек, при этом в регионах мы наблюдаем размытость в классификации проектов. Зачастую застройщики присваивают объекту премиальный класс только за счет того, что он находится в центре. При этом сам объект не обладает достаточными качественными характеристиками, по которым его можно отнести к премиальному классу. Что касается новостроек Нижнего Новгорода в высоком ценовом сегменте, то здесь можно выделить жилой комплекс «Trinity», который на наш взгляд отвечает всем характеристикам жилья класса «премиум». Как с точки зрения местоположения, так и с точки зрения самой концепции проекта.

    Послесловие

    Подводя некий итог мнений экспертов, следует отметить, что все они довольно жестко обозначили критерии, по которым тот или иной объект соответствует элит-классу. Еще жестче эти рамки устанавливают международные и российские классификации. Благодаря им каждый может понять, жилье какого класса он намерен приобрести.

    В России Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству, утверждена Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года.

    Согласно этой классификации, все дома оцениваются с учетом таких параметров: несущие и ограждающие конструкции, объемно-планировочные решения, инженерное обеспечение, остекление, внутренняя отделка квартир и общественных зон, общая площадь помещений, характеристики входных групп, а также входов в квартиры, придомовая территория, архитектура, безопасность, инфраструктура здания, а также социальная инфраструктура, параметры паркинга и многое другое.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Единая классификация проектов многоквартирных
    жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)

    Источники


    1. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.

    2. Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.

    3. Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.
    Чем элитная квартира отличается от обычной, и как организовать продажу такой недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here