Альтернативная сделка купли-продажи квартиры порядок действий

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Альтернативная сделка купли-продажи квартиры порядок действий". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Альтернативная сделка купли продажи квартиры, порядок действий

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — это сделка, с помощью которой удобно осуществлять обмен одной квартиры на другую. Этот вид сделок наиболее распространен на рынке квартир.

Алгоритм совершения альтернативной сделки по отношению к человеку, осуществляющему обмен, следующий:

  1. Квартира выставляется на продажу (подробности – раздел ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ), с отражением того обстоятельства, что она продается как альтернативная.
  2. Одновременно с выставлением квартиры на продажу осуществляются начальные шаги по покупке квартиры взамен продаваемой. Полностью процесс покупки квартиры изложен в разделе БЕЗОПАСНО КУПИТЬ КВАРТИРУ . Таким образом выявляются и просматриваются варианты искомой квартиры на покупку. Выполняя эти действия, человек для себя определяется в том, что квартиры, отвечающие его пожеланиям, реально существуют. Хорошо, когда найденных на покупку вариантов оказывается несколько. Ситуация усложняется в случае если вариант один-единственный. А если вариантов не найдено вообще, то дальнейшие действия по обмену с первоначальными позициями продавца бесперспективны. И путей дальнейших действий для него два: умерить свои пожелания, или прекратить процесс обмена и снять квартиру с продажи.
  1. Если выявляется наличие устраивающих Вас квартир на покупку, то Вы их запоминаете, и только. Никаких переговоров по их покупке вести не стоит ввиду отсутствия у Вас пока возможности покупки — не нашелся покупатель с реальными денежными средствами.

Теперь необходимо сосредоточится на продаже квартиры.

  1. При появлении покупателя, готового купить квартиру на устраивающих Вас условиях, с ним нужно заключить предварительный (авансовый) договор на покупку квартиры на срок, в течение которого вы с большой долей вероятности сможете достроить альтернативную цепочку до конца и подготовить ее к сделке.

еще раз просмотреть объявления по подходящим вариантам обмена, определиться с лучшим,

заключить так же договор аванса, только уже на покупку квартиры, собрать документы на продажу квартир в цепочке,

подготовить договора купли-продажи, договориться о взаиморасчетах, времени и месте встречи.

  1. В назначенное время встречаются все стороны сделки с необходимыми документами и деньгами. Сторонами альтернативной сделки — цепочки договоров купли-продажи являются: покупатель первой квартиры, продавец последней квартиры, продавец первой квартиры — тот кто и осуществляет обмен.

Стороны сделки составляют схему движения денег по сделке, в которой отражается: кто, сколько оплачивает за квартиры в цепочке, какие доплаты или наоборот – выплаты при этом предусматриваются.

Определенные таким образом суммы покупатели помещают в отдельные депозитарные сейфы банка. По каждому сейфу составляется банковский договор, по которому одноразовый доступ к сейфу получает определенный продавец при выполнении им согласованных сторонами сделки условий, одним из которых является предъявление банку договора купли-продажи о переходе права собственности от продавца покупателю.

Далее проверяются и подписываются договора купли-продажи квартир.

Затем договора сдают в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Делают это через МФЦ. Получить обратно договора купли-продажи после регистрационных действий можно через две недели.

  1. Получив с регистрации документы, продавцы имеют возможность получать деньги, и, выполняя свои обязательства, передают квартиры покупателям в согласованные ранее сроки с подписанием акта передачи квартиры.

На этом альтернативная сделка купли-продажи заканчивается.

Наше агентство осуществляет обмен в соответствии с разделом ВЫГОДНО ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ. Советуем ознакомиться с ним.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры: особенности, необходимые документы, плюсы и минусы

Существует два варианта проведения сделки купли-продажи недвижимости – простая письменная и нотариально заверенная. Нотариальная сделка представляет собой стандартный двухсторонний договор купли-продажи между продавцом и покупателем, заверяемый в нотариальной конторе.

Можно ли заключить договор без нотариуса?

Нотариальное заверение сделки с недвижимостью требуется далеко не всегда. Заверение договора не требуется, если речь идет о купле-продаже объекта на первичном рынке, поскольку в этом случае все необходимые документы оформляют юристы компании-застройщика. Оформление сделки у нотариуса имеет смысл только на вторичном рынке жилья.

Существуют сделки, законодательно подлежащие обязательному удостоверению у нотариуса. Во всех остальных случаях купля-продажа может быть заключена в обычной письменной форме.

Когда договор требует обязательного заверения?

Существует несколько случаев, когда нотариальное заверение сделок является обязательным. Без подписи и печати нотариуса договор не будет принят Росреестром.

  1. Долевая собственность – когда продается квартира, разделенная между несколькими собственниками на доли. Такой объект может быть продан только в случае, если собственники пришли к соглашению. При этом не имеет значения количество собственников и покупателей, оформляется ли ипотека и т.д. Каждый собственник продает свою часть, в договоре указываются все части, и в итоге весь объект недвижимости продается целиком. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия на сделку, поскольку при этом должны присутствовать все собственники долей.
  2. Если продается объект, собственник которого – несовершеннолетнее лицо. Такое происходит, если несовершеннолетний стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство. Для оформления любой сделки с участием детей необходим нотариально заверенный договор.
  3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний покупатель. Чаще всего это случается, когда в семье есть дети, а квартира покупается с одновременной продажей старой жилплощади. В данном случае участие нотариуса необходимо как при продаже прежней, так и при приобретении новой квартиры. Это нужно для того, чтобы при сделках не ущемлялись права детей.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение не нужно.

Документы для нотариальной сделки

Прежде всего необходимо подготовить пакет документов для нотариуса. Покупателю квартиры не понадобится ничего, кроме паспорта. Исключение составляет покупка с привлечением кредитных средств (нужна копия кредитного договора) или материнского капитала (нужна выписка о нахождении на счету денежных средств).

Читайте так же:  Оценка квартиры для вступления в наследство

Продавцу недвижимости придется собрать больший пакет:

  • документ, подтверждающий право на недвижимость (завещание, договор купли-продажи или дарения);
  • если лицо состоит в браке и недвижимость была получена в период брака, то согласие второго супруга на оформление сделки;
  • справка об отсутствии жилищно-коммунальной задолженности;
  • письменное согласие органов опеки на сделку, если в ней участвуют несовершеннолетние;
  • выписка из домовой книги обо всех лицах, зарегистрированных в квартире на момент продажи.

Договор купли-продажи составляется непосредственно нотариусом. В договоре должны быть указаны все условия будущей сделки, прописан аванс или задаток, который обязуется внести покупатель.

Также понадобится справка из ЕГРН, которая доказывает, что объект недвижимости не находится под арестом. Эту справку может заказать нотариус.

Как осуществляется нотариальная сделка

Оформление сделки осуществляется в несколько этапов. Сначала готовится предварительный договор, где указываются условия и сроки сделки. Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. После этого идет сбор пакета документов, указанных выше, которые позволят нотариусу удостовериться в полномочии сторон сделки.

Далее оформляется договор купли-продажи. На данном этапе в документ вносятся пожелания продавца и покупателя (с учетом законодательных норм), включая пункты, защищающие стороны от возможных рисков.

Далее в присутствии нотариуса происходит подписание договора. Своей печатью и подписью нотариус удостоверяет подлинность документа.

После этого проходит регистрация в Росреестре. Нотариус сам подает документы в регистрационную палату и получает их уже переоформленными на покупателя. Процедура регистрации при участии нотариуса проходит быстрее, чем при личном обращении граждан.

Плюсы и минусы нотариальной сделки

К плюсам такой сделки можно отнести:

  • уверенность в чистоте сделки. При нотариальном заверении исключено появление нюансов, с помощью которых через суд можно было бы доказать ничтожность сделки или попытаться оспорить ее;
  • если продажа недвижимости происходит через доверенность, нотариус проверяет ее подлинность и действительность на момент сделки;
  • нотариус поможет правильно составить договор купли-продажи;
  • при желании нотариус может присутствовать при передаче денежных средств и взять от продавца расписку о том, что средства были получены;
  • нотариус несет ответственность за ненадлежащее ведение сделки, если в результате его действий покупателю был причинен материальный ущерб. Ответственность нотариуса застрахована, а на случай, когда страховой лимит не покрывает ущерб, существует коллективная страховка в нотариальных палатах регионов. Нотариус отвечает за ущерб, причиненный по его вине, всем своим имуществом.

К минусам нотариальной сделки можно отнести необходимость оплаты за нотариальную помощь – госпошлина, оформление договора, технические работы нотариуса. К этим платежам могут добавляться дополнительные, если клиент желает заказать еще какие-то услуги. Других минусов и рисков при данных сделках нет.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

[2]

Альтернатива при сделке покупки и продажи квартиры: что это значит и как она реализуется?

Альтернативная купля-продажа квартиры относится к самым распространенным видам сделок на рынке недвижимости.

По оценкам риелторов, 70% сделок купли-продажи квартир являются альтернативными, так как большинство граждан, продавая свое жилье, приобретают взамен другие квартиры.

Что это за способ покупки и продажи жилья, каковы его плюсы и минусы, а также риски? Ответы далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это значит?

Альтернатива купли-продажи означает, что хозяин жилого объекта продает его и приобретает себе взамен другую жилплощадь за денежные средства от продажи первой. Отличительной чертой альтернативы является одновременная сделка с двумя квартирами, то есть регистрация документов и оформление договоров купли-продажи производится одновременно.

В альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны:

  • покупатель;
  • продавец, который также является покупателем альтернативной квартиры;
  • продавец альтернативы.

[3]

В плане организации альтернативная сделка с недвижимым имуществом сложнее, чем прямая продажа. Она имеет свои риски и отнимает больше времени, но это наиболее частый вариант приобретения и продажи недвижимости.

В цепочке квартир участвует не одна альтернатива, а два или несколько объектов. Продавец каждой предыдущей квартиры является покупателем следующей в цепочке недвижимости. Провести сделку становится сложнее, так как повышается время подготовки, а также высока вероятность срыва процедуры.

Когда используется?

На рынке недвижимости часто попадаются квартиры, которые либо принадлежат несовершеннолетним, либо собственники не имеют другого жилья и собираются его купить после продажи старого. Альтернатива зачастую используются вместо обмена, так как найти участников, готовых к безденежной мене достаточно сложно.

Зачастую это единственный способ поменять свое жилье на ту квартиру, которую хочется, так как прямой обмен квартир происходит редко. Для этого должны совпадать интересы тех, кто меняется, что маловероятно.

Альтернатива зачастую используются из-за дефицита финансов граждан для приобретения квартиры.

Плюсы и минусы такой реализации жилья

Если собственник альтернативного объекта продает свою недвижимость, то плюсом для него является получение задатка, который он заплатит за приобретаемую квартиру (подробнее об оформлении задатка можно узнать тут). Кроме того, он всегда может отменить сделку, и остаться при этом хозяином жилья.

К минусам можно отнести отказ от сделки продавца новой квартиры. Это возможно после подписания договора с первым покупателем. Пока продавец будет подыскивать себе новое жилье, он может даже оказаться с семьей на улице. Если приобретаемое жилье тоже окажется альтернативным, то вероятность разрыва сделки увеличивается.

Альтернативные сделки лучше проводить у одного нотариуса в один и тот же период. В случае отказа одной из сторон, продавец останется хозяином жилья.

Читайте так же:  Дают ли отсрочку от армии при рождении ребенка

Преимущества и недостатки приобретения

Плюсом приобретения альтернативы является ее цена, которая обычно намного ниже чистого объекта жилой недвижимости. К минусам относится:

  1. Продавец отказывается от сделки после переданного задатка. Обычно это связано с тем, что он находит покупателя, который предложил большую сумму, либо вовсе не найдет взамен жилья.
  2. Покупка недвижимости, которая сдана в наем. Если после подписания сделки покупатель узнает, что жилой объект был сдан в аренду, срок которой еще не закончился, то въехать в квартиру он сможет только после завершения этого договора.
  3. Отмена сделки, если на данной жилплощади прописано лицо, не достигшее совершеннолетия, или ему принадлежит часть имущества (больше нюансов о сделке купли-продажи, если собственник несовершеннолетний, можно узнать здесь).
  4. Покупка жилья, в которой прописаны родственники продавца. Обладателю новой квартиры придется самому выписывать их через суд.

Поэтому, начиная процесс покупки и отчуждения, все участники сделки должны тщательно все обдумать и обговорить.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи

Вот как нужно поступить, если нужно купить или продать жилую недвижимость по альтернативе:

  1. На основании отчета об оценке у риелтора или сравнительного анализа предложений на рынке производится оценка стоимости недвижимости (о том, как провести оценку квартиры для сделки купли-продажи, читайте в нашей статье) .
  2. На квартиру подыскивается потенциальный покупатель.
  3. Поиск альтернативного жилья.
  4. Проверка сделки на чистоту у юриста.
  5. Получение аванса за жилье, которое продается и внесение денег за покупаемую квартиру (больше деталей об авансе при покупке и продаже квартиры можно узнать здесь).
  6. Составление предварительного договора сделки и его подписание.
  7. Подготовка перечня документов для заключения купли-продажи.
  8. Подписание договоров с участием всех сторон цепочки.

Перерегистрация прав собственности производится через Росреестр (о том, как происходит регистрация права собственности на квартиру, читайте в этом материале). Изменения в ЕГРН вносятся по нескольким квартирам одновременно. Выписки из ЕГРН покупатели получают на руки, что подтверждает их статус собственника жилья.

Если оплата сделки производилась через банковское хранилище, то деньги переводятся в ячейку или на счет. Продавцы также должны получить выписку из ЕГРН о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На основе выписки они получат причитающиеся им деньги. Через подписание акта производится приемка-передача квартиры.

Необходимая документация

Продавцы недвижимости должны собрать определенный перечень документов, подтверждающей юридическую прозрачность сделки. Перечень необходимых документов:

  1. Удостоверения личности участников сделки: паспорта, военный билет, свидетельства о рождении детей.
  2. Выписка из домовой книги, чтобы доказать, что кроме участников сделки в квартире никто не прописан.
  3. Документ из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался.
  4. Правоустанавливающие документы на жилой объект: свидетельство права собственности, договор передачи приватизированного жилья или договор предыдущей купли-продажи.
  5. Документы БТИ: сведения об отсутствии обременений и ареста недвижимости, справка о стоимости квартиры, экспликация и поэтажный план.
  6. Копия финансово-лицевого счета.
  7. Выписка из ЕГРН о сделках с недвижимым имуществом и о праве собственности продавца на квартиру.

Особенности в составлении договора

В оформлении документов альтернативный тип продажи имеет тонкую специфику. В сложной альтернативной цепочке все участники хотят получить юридические гарантии, и хотя такие сделки взаимосвязаны, оформляются они отдельными договорами.

Отличием от стандартных договоров, в альтернативном соглашении может быть указан специальный пункт о регистрации права собственности только при условии регистрации прав и на другие квартиры, задействованные в цепочке.

Условия каждого отдельного соглашения вступают в силу, только если остальные участники альтернативы выполняют все договоренности. Заключаться и исполняться они должны одновременно, но если хотя бы один договор заключить не удалось, то и остальные соглашения в цепочке придется расторгнуть.

К особенностям договора при альтернативных сделках также относится перечисление членов семьи продавца. Они еще остаются прописанными в квартире на момент сделки, поэтому обязательно указываются сроки их выписки по окончании процедуры.

Кроме обычных рисков, которые существуют в прямой сделке купли-продажи, в альтернативной разновидности могут возникнуть специфические риски. В сделке, состоящей из цепочки квартир, принимают участие сразу несколько собственников имущества. Если их действия не согласованы между собой, то это приводит к разрыву соглашения.

Такие цепочки непредсказуемы по срокам исполнения и уязвимы из-за того, что стороны не всегда могут договориться между собой. Важно, чтобы запросы сделки соответствовали рыночным ценам. Также увеличиваются затраты на сделку, так как по альтернативным сделкам риелторы назначают выше комиссию.

У альтернативной сделки несколько участников, и бывает очень непросто скоординировать их действия, в результате чего возникают проблемы:

  1. Одна из сторон отказывается продавать объект недвижимости по заявленной цене, из-за чего у другой стороны не хватит денег на приобретение альтернативы.
  2. Один из участников отказывается от сделки, например, если в числе собственников имеются недееспособные лица, состоящих на учете в наркологическом диспансере или ПНД, что делает их неправоспособными для заключения соглашения.
  3. Наличие лиц, имеющих право на проживание в квартире (отказавшиеся от приватизации или по договору ренты).
  4. Один из договоров не прошел проверку в Росреестре. Это может привести к разрыву всей цепочки и к поиску новой альтернативы.
  5. Смерть собственника.

Как их избежать?

Если по одному из договоров государственная служба Росреестр приостанавливает регистрацию, то участникам сделки направляется уведомление. Другие участники пишут заявление на приостановку второго договора. Зачастую причинами остановки регистрации являются сомнения регистратора в документации или ему понадобились дополнительные справки. После выяснения причин процесс регистрации возобновляется.

Другим способом решения проблемы является наем стороннего исполнителя для регистрации документов. Многие юридические компании оказывают услуги по регистрации сделок с недвижимостью. Стоимость такой услуги невысокая, зато сильно снижается вероятность «частичной регистрации», так как юристы досконально знают требования Росреестра.

Читайте так же:  Написать жалобу на страховую компанию

Если произошла частичная регистрация, то есть два варианта, как избежать потери права на недвижимость и денежных средств. Решить вопрос можно:

  1. Через судебную инстанцию (если участники отказались добровольно заканчивать альтернативную сделку).
  2. Согласовать действия, если стороны договора являются адекватными людьми.

Стоит также учесть, что при построении альтернативы увеличивается количество споров и небольших задержек, поэтому в договоры необходимо вносить сроки с запасом времени, что даст возможность решить ситуацию без перезаключения соглашений и без разрыва отношений с участниками сделки.

К самым надежным способам регистрации документов считается проведение сделки через нотариуса, который имеет особенные полномочия для регистрации в ведомстве Росреестра. Если нотариус занимается регистрацией всего пакета, то риск частичной регистрации сводится к нулю.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Если владелец квартиры хочет купить другую и для получения необходимых средств продает свою недвижимость, то речь идет об альтернативной сделке, фактически идентичной обмену. Насколько она удобна и безопасна, сколько собственников может принять в ней участие, какие налоговые вычеты при этом положены?

Что такое альтернатива при покупке квартиры?

Альтернатива подразумевает одновременное заключение участниками нескольких отдельных ДКП. Документы подписываются, осуществляются расчеты и регистрируются права собственности также одновременно. Такая процедура очень похожа на обмен, но в отличие от него совсем необязательно владельцы приобретают права на недвижимость друг у друга.

Формально некоторые участники «цепочки» не имеют тесной связи с остальными – в приведенном примере это будут покупатели однокомнатных квартир. Но если их не удастся найти в кратчайшие сроки и не произойдет «вливания» свободных денег, то остальная схема распадется. Молодожены не смогут купить трехкомнатную квартиру, а ее владелец не получит необходимых средств на приобретение облюбованного объекта.

Необходимость выполнения участниками схемы всех действий практически одновременно друг с другом является главной сложностью – чем больше «звеньев», тем труднее реализовать задуманное. Исходя из этого, сторонам часто приходится фиксировать в ДКП отлагательное условие, в соответствии с которым оплата будет производиться после получения денег покупателем по проводимой им сделке. Составляя текст такого договора, стоит быть максимально внимательным к деталям, чтобы не понести убытков – без грамотной юридической консультации не обойтись.

Договор при альтернативной купле-продаже квартиры

Содержание договора купли-продажи квартиры при совершении альтернативной сделки зависит от обстоятельств – за основу берется стандартный образец ДКП, в который нужно внести конкретные условия.

Разновидности соглашений и их условия

Самый простой, но редко встречаемый вариант – равноценный обмен, при котором собственники не получают денег (сумма фигурирует только на бумаге). Один объект приобретается взамен другого, доход аннулируется расходом.

Наиболее распространена на рынке недвижимости неравноценная альтернативная сделка, при которой стоимость объектов отличается. В этом случае один из участников получает в дополнение к жилью определенную сумму, а второй – улучшает свои жилищные условия (приобретает квартиру, расположенную в престижном районе или имеющую большую площадь).

Еще один вариант предполагает приобретение вместо многокомнатной квартиры нескольких однокомнатных или наоборот. В зависимости от обстоятельств, сделка может пройти без доплат или потребовать внесения дополнительных средств.

Порядок купли-продажи

Как проходит сделка? Порядок ее проведения практически идентичен тому, который реализуется участниками обычной процедуры купли-продажи.

Для оформления альтернативной сделки необходимо собрать пакет документов:

  • удостоверения личности и доверенность, если вместо продавца/покупателя действует его представитель;
  • правоустанавливающие/правоподтверждающие документы, технический паспорт и выписка из ЕГРН;
  • согласие супруга/супруги, если реализуется совместная собственность или тратятся общие деньги (не нужно получать разрешения, если жилье/деньги получены в результате дарения, перешли по наследству, находились в собственности до брака);
  • выписка из домовой книги для получения информации о прописанных жильцах (нужен расширенный вариант);
  • справка, подтверждающая наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Сроки предугадать невозможно, поскольку все зависит от количества участников цепочки, согласованности их действий и наличия покупателя, располагающего свободными деньгами (для покупки жилья ему не приходится реализовывать свою недвижимость). Расходы включают следующие пункты:

Дополнительно может потребоваться оплата услуг:

  • нотариуса (тариф зависит от того, требуется заверение по закону или совершается по собственному желанию, а также от степени родства продавца/покупателя и стоимости жилья);
  • риэлтора (около 5% от суммы сделки);
  • оценочной компании – в среднем от 2 тыс. руб. (зависит от региона, срочности исполнения, характеристик квартиры);
  • аренды банковских ячеек.

Преимущества альтернативного соглашения

В случае синхронного проведения купли и продажи квартир:

  • экономится время на подготовке пакета документов;
  • отпадает необходимость в поиске жилья для временного проживания;
  • появляется возможность обойтись без дополнительных трат или максимально снизить их размер;
  • снижается налоговая нагрузка (предоставляется 2 налоговых вычета).

Риски и подводные камни

Альтернативные сделки таят некоторые специфические риски, не присущие прямой продаже. Прежде всего, это несогласованность действий участников, затягивание сроков или отказ одного из них от ранее взятых обязательств. Это заставляет пересматривать схему или искать новый объект для купли-продажи.

Если стороны решают задействовать риэлтора, то из-за сложности сделки стоит быть готовым к повышенному тарифу. К тому же участникам часто приходится намеренно занижать стоимость жилья, чтобы привлечь покупателей и иметь возможность оперативно провести процедуру.

Налогообложение при альтернативной продаже

Несмотря на то, что при проведении альтернативной сделки прибыль часто полностью отсутствует, от налогов это не освобождает (при условии, что квартира находилась в собственности менее 5 лет).

Поскольку продажа и покупка жилья осуществляются синхронно и разрыва по времени практически нет, это дает право на получение сразу 2-х налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ):

  • 1 млн. руб. предоставляется продавцу недвижимости (это число вычитается из стоимости жилья, с остатка выплачивается 13% НДФЛ);
  • 2 млн. руб. предоставляется покупателю (ему возвращается 13% от этой суммы – 260 тыс. руб.).
Читайте так же:  Российская служба судебных приставов узнать задолженность

Участники должны в следующем за покупкой/продажей жилья году обратиться в местное отделение налоговой службы со следующими документами:

Срок подачи – до 30 апреля. Значительно занизить стоимость проданной квартиры не получится, поскольку, в соответствии с № 382-ФЗ от 29.11.14 г., она сравнивается с 70% кадастровой стоимости, которая сейчас практически равна рыночной цене, а в ряде случаев может ее превышать.

Как снизить риски при проведении альтернативной сделки?

Чтобы снизить риски, рекомендуется:

  • найти грамотного риэлтора, имеющего опыт в построении «цепочек» из продавцов и покупателей;
  • удостовериться в том, что все участники сделки имеют право на ее заключение (являются правоспособными и дееспособными);
  • разработать детальный план и действовать в четком соответствии с ним;
  • внимательно отслеживать события и мгновенно на них реагировать;
  • реально оценивать сроки, которые будут прописаны в предварительном договоре (лучше предусмотреть запас).

Если один из участников действует через представителя, рекомендуется встретиться с доверителем и удостовериться в том, что он знает о проводимой сделке и срок действия доверенности не истек.

Не стоит покупать недвижимость, которую за последние годы несколько раз перепродавали. Приступать к построению схемы рекомендуется в период относительно стабильных цен, иначе не избежать незапланированных изменений стоимости и условий.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

[1]

Альтернативная сделка купли продажи квартиры – особенности и возможности

Альтернативный способ продажи квартир является одним из самых популярных методов приобретения нового жилья. Его суть заключается в том, что владелец жилого объекта продаёт его и на вырученные деньги от купли-продажи приобретает новую недвижимость.

Альтернативная сделка может осуществляться, даже если денежные средства на покупку квартиры есть не у всех её участников. Приобретает её главный покупатель, а остальные участники просто меняют своё жильё на новое. Членами данного вида сделок выступают три стороны:

  • Покупатель;
  • Собственник, который хочет приобрести недвижимость с помощью многоходовых операций;
  • Продавец «альтернативной» жилплощади.

Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий

Альтернативная продажа процедура довольно длительная, нередко бывает, что переселиться в новый дом покупатель сможет не раньше чем через год после подписания всех необходимых документов. Чтобы с вами подобного не случилось, нужно тщательно изучить, как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры.

Алгоритм действий при данном виде приобретения жилплощади такой:

  • Проводится оценка продаваемой собственности. Чтобы правильно определить цену объекта можно обратиться к риелтору или сделать это самостоятельно;
  • Осуществляется поиск покупателя. Делать это можно различными способами – размещать объявления в газетах, интернете;
  • Далее покупатель выбирает лот для покупки и вносит аванс. Это необходимо для того чтобы гарантировать безопасность сделки;
  • На следующем этапе члены сделки собирают нужный перечень документов;
  • После этого покупатель передаёт продавцу денежные средства в счёт оплаты доли и заключается договор;
  • Через 14 дней новый покупатель и бывший владелец осматривает жильё и подписывает договор о приёме-передаче недвижимости;

Для того чтобы осуществить покупку потребуется следующий пакет документов:

— право собственности на жилой объект;

— кадастровый и техпаспорт;

— нотариально заверенное согласие на реализацию жилья всех членов процесса;

— выписка из домовой книги о числе прописанных;

— выписка о квартире из ЕГРП;

— справка, подтверждающая отсутствие долгов по оплате ЖКХ.

Альтернативные сделки с недвижимостью особенности и риски

Как и любая юридическая процедура, многовариантная купля-продажа имеет свои особенности и риски. Главная опасность альтернативы заключается в том, что в ней может участвовать большое количество человек. В таком случае всегда велика вероятность того, что на каком-то этапе вас могут обмануть.

Именно поэтому юристы советуют подписывать подобные договоры в период стабильных цен на недвижимость. Также нужно тщательно выбирать риелтора, если таковой будет принимать участие в процедуре оценки стоимости. Документы, которые вы будете подписывать в процессе осуществления процедуры также необходимо передать для ознакомления опытному юристу.

Альтернативная сделка купли продажи квартиры – риски

К основным рискам, которые могут возникнуть в ходе купли-продажи недвижимости, относят:

  • Оценку цены дома без помощи риелтора. В большинстве случаев правильно определить стоимость жилья самостоятельно невозможно. Сделать это может только профессионал. Именно риелтор оценивает жилплощадь, проверять правильность заключения договоров, отслеживать историю объектов реализации.
  • Мошеннические действия. Чтобы не стать жертвой мошеннических схем прислушивайтесь только к советам своего риелтора, а не к другим участникам.
  • Длительность процедуры купли-продажи. Цепочка собирается достаточно медленно, а иногда и «рассыпается», поэтому договор может быть вообще не заключена;
  • Серьёзные материальные затраты.

Кроме этого стоит отметить, что чем длиннее цепочка участников «альтернативы» тем труднее потом оформлять документы на приобретённые объекты. Поэтому перед тем как заключать подобные сделки хорошо подумайте, взвесьте все за и против и только потом принимайте решение.

Оформление купли-продажи квартиры: документы и порядок действий

Сделки с недвижимым имуществом строго регулируются законодательством, поскольку эта сфера отличается не только большой социальной значимостью, но и связана с высокими рисками. Так, в соответствии с требованиями закона, оформление договора купли продажи квартиры происходит при обязательном предоставлении определенного комплекта документации. Чтобы процедура прошла без проволочек и на законных основаниях, продавцу необходимо тщательно изучить последовательность действий, учесть подводные камни, нейтрализовать возможные риски, заранее подготовить нужные документы и выбрать подходящий способ.

Читайте так же:  Документы на регистрацию ип в налоговую

Варианты оформления сделок купли-продажи

Практикуется несколько альтернативных способов оформления сделок по купле продаже квартир. Каждый характеризуется своими позитивными и негативными особенностями, однако все варианты востребованы. Ознакомьтесь с каждым и остановитесь на том, что подходит лично вам.

  • Самостоятельно. Продавец жилого объекта лично контролирует все шаги, включая процедуру оформления.
    Плюсы: Экономия средств (не нужно платить профессиональным посредникам).
    Минусы: Серьезные временные затраты, необходимость вникать в суть законов, высокий риск допущения ошибок.
  • С помощью юриста-нотариуса. Оформление купли продажи квартиры у нотариуса обеспечивает важное преимущество — контроль со стороны компетентного юриста.
    Плюсы: Ответственность за правильность оформления договора несет сотрудник нотариальной конторы.
    Минусы: Дополнительные расходы.
  • С привлечением риэлтора. Человек, специализирующийся на операциях с недвижимостью, является незаменимым помощником продавца, так как берет на себя все хлопоты, связанные с подготовкой бумаг и оформлением договора.
    Плюсы: Полное сопровождение сделки (консультации, проверка документов, составление договора, присутствие при оформлении, организация расчетов и так далее), а значит, экономия времени и нервов клиента.
    Минусы: Финансовые затраты.

По статистике, наиболее актуальным вариантом является оформление купли продажи квартиры с помощью агентства недвижимости — в восьми из десяти случаев используется эта схема. Такое положение дел связано с высокой юридической защищенностью, так как агентство выступает гарантом законности сделки.

Документы для оформления купли-продажи

Чтобы в короткие сроки и грамотно оформить ДКП, потребуется собрать комплект документации. Отсутствие единственной справки может привести к задержке или даже срыву сделки. Чтобы не потерять выгодного покупателя, к этапу сбора документов стоит с предельной ответственностью.

Перечень документации

Основной комплект документов для оформления сделки купли продажи квартиры:

  • удостоверения личности;
  • свидетельство о браке (если супруги в разводе — нотариально заверенное согласие на продажу);
  • бумаги, подтверждающие право собственности;
  • техпаспорт (получить в БТИ);
  • разрешение опеки, если собственник квартиры либо доли в ней не достиг совершеннолетия;
  • договор купли-продажи в 3-х экземплярах (для обеих сторон и регпалаты);
  • документы, подтверждающие юридическую прозрачность сделки (выписка из ЕГРП для проверки истории объекта, развернутая выписка из домовой книги).

При определенных обстоятельствах может потребоваться дополнительный комплект документов, например:

  • предыдущий договор;
  • если супруг собственника жилья скончался — свидетельство о смерти;
  • когда продавец является инвалидом, лицом преклонного возраста или просто подозрительно эмоциональным субъектом, желательно приложить к пакету документов справку о дееспособности.

В каждом конкретном случае могут возникать свои нюансы. Например, государство жестко контролирует сделки с участием лиц до 18 лет, поэтому обязательно стоит проконсультироваться по вопросам продажи квартир с несовершеннолетними детьми.

Алгоритм оформления купли-продажи и налогообложение

Заранее спланируйте порядок оформления купли продажи квартиры. Требуется:

  • собрать нужные документы и провести их юридическую экспертизу;
  • встать на очередь в Росреестр для последующей регистрации прав собственника;
  • составить и заверить ДКП, оформить акт-приемку передачи объекта покупателю;
  • произвести расчеты и совершить госрегистрацию.

Чтобы не столкнуться с проблемами уже на начальном этапе, лучше всего обратиться к профессионалам, например, из агентства недвижимости «МИЭЛЬ Чистые Пруды». Грамотные специалисты помогут подготовить документацию, а юристы фирмы проведут экспертизу документов.

Государственные пошлины

Доходы от продажи недвижимого имущества должны отражаться в годовой налоговой декларации, которую продавец самостоятельно предоставляет до 30.04 последующего года. Если сделка была совершена в 2018 году, то заполнение декларации и уплата 13%-ного НДФЛ должны производиться в первой половине 2019-го.

Сделки, связанные с переменой собственника объекта недвижимости, подлежат непременной регистрации уполномоченными органами. При этом стоимость оформления купли продажи квартиры, а именно работы по приему и обработке договоров, для рядовых граждан и организаций различна. Так, физлица обязаны уплатить за:

  • регистрацию договора — по 1 тыс. руб.;
  • получение свидетельства (оплачивает покупатель) — 2 тыс. руб.

При оформлении сделок с юрлицами суммы, соответственно, составляют 11 тыс. и 22 тыс. рублей.

Истории из жизни
Документы для продажи квартиры в Подмосковье мы готовили сами, но, прежде чем подписывать договор, решили показать его юристу из компании «МИЭЛЬ» (г. Москва, ст. м. Чистые Пруды). На этом настояла супруга, которая считает, что лучше удостовериться в отсутствии ошибок, чем затягивать процедуру и терять клиента. Должен признать, что специалисты в агентстве классные — за короткий срок проверили документацию, дали пару ценных советов по сделке, при вполне приемлемом дисконте.

Обращаясь в наше агентство недвижимости, вы приобретаете две ключевые возможности: оформление купли продажи квартиры в правовом поле РФ, а также 100%-ную гарантию чистоты сделки. Наша репутация подтверждается многочисленными положительными отзывами, которые наработаны на протяжении десятилетий. Выбирайте профессиональный подход!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва


______________________
Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Источники


  1. Новое в судебном законодательстве Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2017. — 128 c.

  2. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.

  3. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры порядок действий
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here