Алгоритм сделки купли продажи квартиры

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "Алгоритм сделки купли продажи квартиры". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

Алгоритм сделки купли продажи квартиры

Есть много разных способов приобретения жилья (его можно построить, приватизировать, получить в дар, унаследовать). Но, самый популярный, конечно, это покупка квартиры.

Приобрести квартиру можно самостоятельно или прибегнуть к помощи риелторов. В данной статье мы рассмотрим сложный случай, когда покупатель решил обойтись без посредников. Если же покупатель прибегнет к помощи риэлторов, то и в этом случае статья будет полезна ему, поскольку даст представление о самых важных процедурах сделки купли-продажи. Кроме того вооружившись знаниями, покупатель сможет контролировать действия посредника и компетентно потребовать от него добросовестного исполнения услуг.

Наибольшее количество сделок купли продажи недвижимости принадлежит «вторичному рынку жилья» (торговля подержанными квартирами)

Если Вы приняли решение приобрести квартиру на рынке вторичного жилья, то первое, на что нужно обратить внимание, это «юридическая чистота» квартиры.

Договор купли-продажи в последнее время чаще всего совершается в простой письменной форме, но может быть оформлен и нотариально. При нотариальном оформлении договора Вам придется заплатить нотариусу сумму примерно равную 1-1,5 % от стоимости квартиры указанной в договоре.

Договор купли-продажи и переход права собственности от продавца к покупателю на отчуждаемую квартиру подлежат обязательной государственной регистрации в территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Здесь приведем некоторые пояснения. Договор купли-продажи — это сделка, ограничивающая права продавца. Но право собственности покупателя возникает не в результате регистрации этого договора, а в результате регистрации перехода права – по Атку приема-передачи квартиры. Именно поэтому часто составляются два документа: Договор и Акт приема-передачи. Но может составляться один документ, тогда в тексте договора должно быть указано например «настоящий договор купли продажи одновременно является актом приема-передачи»

Результатом указанных регистрационных действий является выдаваемое покупателю Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Свидетельство — это правоподтверждающий документ. (Отсутствие Свидетельства у продавца ни в коей мере не ограничивает его прав. А его наличие совсем не означает то «предъявитель сего» является собственником квартиры. Причина тому — возможность получать сей документ в регистрирующем органе на основании простого заявления и оплаты незначительной пошлины). Возможна и следующая ситуация — у продавца отсутствуют по какой-либо причине и Свидетельство и правоустанавливающий документ (договор). Можно ли подать документы на регистрацию сделки? Ответ — да, можно. Регистрирующий орган (Росрестр) зарегистрирует такую сделку на основании сведений, содержащихся в ЕГРП.

А о том, как проверить, какие сведения содержит реестр прав, читайте в разделе здесь.

Все с чего-то начинается. Сделка начинается с принятия РЕШЕНИЯ. Решение можно вынашивать, откладывать и даже отменять по самым разным причинам.

Максимально укрупнено схема сделки купли-продажи квартиры изображена на рис. 1.

Для построения алгоритма сделки купли-продажи квартиры “моделирование бизнес-процессов” (Для решения подобных задач моделирования сложных систем существуют хорошо обкатанные методологии и стандарты. К таким стандартам относятся методологии семейства IDEF.) Суть данного метода состоит в том, чтобы разбить любой бизнес процесс (действие) на составляющие, каждый полученный элемент детализации можно разбить еще на более мелкие элементы. В нашем случае, сделку купли продажи (рис 1) разбили на пять основных этапов (рис 2).

Для того чтобы распорядиться своей квартирой продавец должен иметь на нее право. Удостоверьтесь, что продавец квартиры на самом деле ее собственник. Не стесняйтесь, просите паспорт у продавца и сверяйте его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. В идеале право продавца подтверждается Свидетельством о государственной регистрации выданным не ранее 1999 года регистрирующим органом * и документом, на основании которого выдано свидетельство. В Свидетельстве в графе «документы-основания» указан правоустанавливающий документ на основании которого произведена регистрация права продавца. Основаниями для возникновения прав продавца могут быть:

    акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

свидетельства о праве на наследство (право возникает с момента открытия наследства – дня смерти наследодателя);

справки о полной выплате паевого взноса (право собственности на помещение возникает с момента выплаты паевого взноса);

вступившие в законную силу судебные акты (решение суда);

  • акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (например, свидетельство о праве собственности на землю, регистрационное удостоверение БТИ);
  • Следует отметить, что иногда момент возникновения права, не связан с моментом государственной регистрации в регистрирующем органе (т.е. Свидетельства о правее собственности у продавца нет, а распорядиться квартирой он может). Право собственности возникает в:

    • момент открытия наследства (день смерти наследодателя);
    • момент возникновения права собственности на имущество, установленный судом;
    • момент выплаты паевого взноса за квартиру, гараж членом ЖСК, ГСК соответственно;
    • до 30.05.2001 года право собственности на приватизированное жилое помещение возникало с момента регистрации договора в органе местного самоуправления (на территории города Новосибирска регистрацию осуществляло Муниципальное учреждение «Городское жилищное агентство», на территории районов области — соответствующе поселковые Советы).

    После того как собственник идентифицирован, придется убедиться в его дееспособности. В противном случае в дальнейшем у него будут все аргументы оспорить сделку и оставить вас с носом. Вам необходимо потребовать у владельца справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учете. Некорректно требовать такую справку, скажет кто-то. Но для получения водительских прав или разрешения на оружие получить такую справку не зазорно. Особенно важно иметь ее если продавец в преклонных годах или ведет себя не вполне адекватно (алкоголик, наркоман. ). Доп. см.. «Юридическая чистота» сделки

    Читайте так же:  Статья угон транспортного средства

    Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

    Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

    Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

    Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

    Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

    • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
    • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
    • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
    • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

    На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

    К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

    • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
    • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
    • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

    Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

    Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

    • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
    • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

    Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

    Предварительный договор

    Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

    В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

    • заключения соглашения;
    • передачи денег;
    • фактической передачи квартиры покупателю;
    • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

    2 – порядок расчетов:

    • – будет ли предоплата и в каком виде:

    аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

    залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

    • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
    • объемы выплат и способы передачи денег;
    • по оплате коммунальных услуг;
    • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

    Заключение сделки

    Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

    В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

    Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

    • кадастровый номер;
    • площадь как общую, так и жилую;
    • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
    • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

    Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

    Расчет возможен следующими способами:

    • наличными деньгами;
    • денежным переводом;
    • через сейфовую ячейку;
    • аккредитивом.

    В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

    • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
    • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
    • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

    Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

    Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

    При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

    • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
    • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

    Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

    Регистрация операции

    Документы, которые нужны для регистрации:

    • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
    • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
    • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
    • кадастровый паспорт;
    • правоустанавливающие документы;
    • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
    • квитанция (копия) об уплате госпошлины.
    Читайте так же:  Раздел однокомнатной квартиры при разводе по решению суда

    После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

    • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
    • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

    Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

    Налогообложение

    Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

    Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

    Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

    (2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

    Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

    Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
    Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

    Альтернативная сделка купли продажи квартиры, порядок действий

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — это сделка, с помощью которой удобно осуществлять обмен одной квартиры на другую. Этот вид сделок наиболее распространен на рынке квартир.

    Алгоритм совершения альтернативной сделки по отношению к человеку, осуществляющему обмен, следующий:

    [3]

    1. Квартира выставляется на продажу (подробности – раздел ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ), с отражением того обстоятельства, что она продается как альтернативная.
    2. Одновременно с выставлением квартиры на продажу осуществляются начальные шаги по покупке квартиры взамен продаваемой. Полностью процесс покупки квартиры изложен в разделе БЕЗОПАСНО КУПИТЬ КВАРТИРУ . Таким образом выявляются и просматриваются варианты искомой квартиры на покупку. Выполняя эти действия, человек для себя определяется в том, что квартиры, отвечающие его пожеланиям, реально существуют. Хорошо, когда найденных на покупку вариантов оказывается несколько. Ситуация усложняется в случае если вариант один-единственный. А если вариантов не найдено вообще, то дальнейшие действия по обмену с первоначальными позициями продавца бесперспективны. И путей дальнейших действий для него два: умерить свои пожелания, или прекратить процесс обмена и снять квартиру с продажи.
    1. Если выявляется наличие устраивающих Вас квартир на покупку, то Вы их запоминаете, и только. Никаких переговоров по их покупке вести не стоит ввиду отсутствия у Вас пока возможности покупки — не нашелся покупатель с реальными денежными средствами.

    Теперь необходимо сосредоточится на продаже квартиры.

    1. При появлении покупателя, готового купить квартиру на устраивающих Вас условиях, с ним нужно заключить предварительный (авансовый) договор на покупку квартиры на срок, в течение которого вы с большой долей вероятности сможете достроить альтернативную цепочку до конца и подготовить ее к сделке.

    еще раз просмотреть объявления по подходящим вариантам обмена, определиться с лучшим,

    заключить так же договор аванса, только уже на покупку квартиры, собрать документы на продажу квартир в цепочке,

    подготовить договора купли-продажи, договориться о взаиморасчетах, времени и месте встречи.

    1. В назначенное время встречаются все стороны сделки с необходимыми документами и деньгами. Сторонами альтернативной сделки — цепочки договоров купли-продажи являются: покупатель первой квартиры, продавец последней квартиры, продавец первой квартиры — тот кто и осуществляет обмен.

    Стороны сделки составляют схему движения денег по сделке, в которой отражается: кто, сколько оплачивает за квартиры в цепочке, какие доплаты или наоборот – выплаты при этом предусматриваются.

    Определенные таким образом суммы покупатели помещают в отдельные депозитарные сейфы банка. По каждому сейфу составляется банковский договор, по которому одноразовый доступ к сейфу получает определенный продавец при выполнении им согласованных сторонами сделки условий, одним из которых является предъявление банку договора купли-продажи о переходе права собственности от продавца покупателю.

    Далее проверяются и подписываются договора купли-продажи квартир.

    Затем договора сдают в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Делают это через МФЦ. Получить обратно договора купли-продажи после регистрационных действий можно через две недели.

    1. Получив с регистрации документы, продавцы имеют возможность получать деньги, и, выполняя свои обязательства, передают квартиры покупателям в согласованные ранее сроки с подписанием акта передачи квартиры.

    На этом альтернативная сделка купли-продажи заканчивается.

    Наше агентство осуществляет обмен в соответствии с разделом ВЫГОДНО ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ. Советуем ознакомиться с ним.

    Владелец.ру — сделки с недвижимостью

    Бесплатная консультация юристов

    Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: документы и советы юристов

    Приобретение собственной квартиры — мечта для не имеющих собственного жилья и выгодное вложение средств для тех, у кого таковые есть. Для большинства покупка квартиры, как и ее продажа, происходят не часто. Случай это не рядовой и очень ответственный, а сам процесс настолько трудоемкий, что многие стремятся потратить деньги на услуги профессионалов.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

    Читайте так же:  При увольнении не дают расчет

    Купля-продажа квартиры представляет собой ряд последовательных действий, в результате которых один владелец теряет право собственности на объект, а у другого оно возникает. Иначе говоря, происходит процесс передачи недвижимости и прав на нее. Оформление осуществляется в письменной форме, основанием становятся договор купли-продажи и передаточный акт.

    Нюансы договора купли-продажи квартиры

    При совершении сделки много нюансов. Зависят они от продавца (физическое лицо, ИП или организация), типа приобретаемого жилья (новостройка или вторичное жилье), способа приобретения (за счет собственных накопленных средств или с использованием кредитов), подписывающих сторон (сами или через посредников).

    Нюансы, связанные с расчетами между сторонами. Стандартным считается наличие пункта о завершении оплаты одновременно с подписанием договора. Часто покупатель при передаче денег просит с продавца еще и расписку. Если ее предоставить, то получается факт двойной оплаты.

    Открывается возможность судебного взыскания переданной суммы. Противоположная ситуация, когда расчеты осуществляются после регистрации. Покупатель стал собственником, а рассчитываться не торопится.Выселить его из квартиры, фактически не купленной, не удастся, если в договоре отсутствует указание на расторжение договора при неисполнении покупателем своевременной оплаты.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Законодательство не предусматривает случаев признания договора расторгнутым по причине отсутствия оплаты. Не содержит оно и обязанности аннулирования права собственности нового владельца и передачи его старому.

    Связанные с описанием предмета договора (квартиры). Детальное описание необходимо обеим сторонам для отсечения возможности дальнейшего судебного разбирательства.

    Связанные с оформлением сделки. Детально описывать в договоре следует, помимо предмета, его стоимость и порядок проведения расчетов. Указывать полные данные сторон, включая паспортные и ИНН.

    При приобретении первичного жилья от застройщика требуется убедиться в наличии у него разрешения на строительство и его праве собственности на землю или ее аренды.

    Все, что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры, узнаете из этого видео:

    При привлечении заемных денежных средств сначала нужно обратиться в банк для одобрения кредита, определив его размер. Неожиданностью может стать отказ банка предоставить кредит без видимых причин.

    При требовании продавца о предоставлении задатка либо для закрепления покупателем квартиры за собой (при недостаче денежных средств для полного расчета за жилье) следует заключить предварительный договор, в котором необходимо четко прописать наступление неблагоприятных последствий при его нарушениях.

    При заключении договора с посредником требуется проверить на подлинность доверенность, уяснить его полномочия, а в договор включать уже его данные, не собственника.

    Алгоритм продажи недвижимости

    • Установление цены.

    Цены на недвижимость подвержены существенным колебаниям, уровень спроса на них также не постоянен. Для продажи нужно выбрать подходящий момент (разгар сезона продаж), к нему подготовить квартиру. Провести в ней ремонт и генеральную уборку, удалить посторонние запахи, переставить мебель для создания ощущения пространства, умиротворения и уюта.

    При подсчете учитывать место расположения квартиры (не секрет, что на аналогичные квартиры в разных районах не одинаковые цены), этаж (первый и последний этажи дешевле, разница может достигать 10%). Также принимается во внимание материал постройки дома, год введения его в эксплуатацию, проведение капитального (косметического) ремонта.

    Состояние самой квартиры, мебели и сантехники в ней. Ясность и полнота собранных документов (отсутствие для покупателя необходимости оплаты их доработки).

    • Рекламная компания.

    Представляет собой распространение информации о продаже, описание лучших сторон квартиры с подтверждением качественными фотографиями. Для более полной информации об объекте лучше добавить фотографии дома, подъездных путей к нему и плана-схемы самой квартиры. Обязательно упомянуть о готовности документов.

    Распространять рекламу следует всеми возможными способами (в печатных изданиях;на местных сайтах;в объявлениях, расклеенных по району; в виде баннера, установленного на стене дома или балконе).

    Как купить квартиру

    Покупатель действует по схожему алгоритму. Первым делом он рассчитывает свои финансовые возможности. На их основании определяет параметры квартиры, на которую можно претендовать, и район ее расположения. Рассматривать абсолютно все варианты не следует.

    После переходит к изучению предложений, существующих на рынке, если действует самостоятельно, или обращается к посреднику для согласования стоимости его услуг. Изучение происходит из средств массовой информации.

    Типовые риски покупателя

    Провести качественную проверку сможет не каждый, опасностей много, поэтому выделим наиболее значимые из них, которые могут повлиять на заключенный договор:

    1. Здоровье продавца, ограничивающее его дееспособность (алкоголизм, психические и неврологические заболевания)
    2. Отсутствие у продающей стороны правомочий по распоряжению квартирой (неправильно оформленная или поддельная доверенность).
    3. Правообладателей несколько, и вопрос продажи с ними не согласован.
    4. Прописаны в квартире несовершеннолетние (для продажи требуется разрешение компетентного органа) или инвалиды (их не удастся выселить даже посредством судебного заседания).
    5. На квартиру наложены обременения судом или полномочными органами (арест, запрет на совершение регистрационных действий), или она находится в ипотеке
    6. Наличие у квартиры, перешедшей к продавцу по наследству, других, не извещенных претендентов, которые могут предъявить свои права.

    Особенности договора купли-продажи.

    Необходимые для изучения документы

    Проверка начинается с изучения документов, подготовленных продавцом. К ним относятся:

    • Выданное регистрирующим органом свидетельство, а также документы, послужившие для этого основанием. В настоящее время свидетельство не используется, подтверждением права является выписка из ЕГРП.
    • Паспорта (технический и кадастровый). Позволяют выяснить наличие незаконной (не отраженной в паспорте) перепланировки.
    • Справка из управляющей организации, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги (при наличии задолженности можно требовать существенную скидку).
    • Документы всех, кто участвует в сделке, подтверждающие их личность
    • Перечень лиц, зарегистрированных в квартире (отражается в домовой книге, учет зарегистрированных также ведет орган местного самоуправления).

    Стоит изучить подлинники документов, при предоставлении копий они могут оказаться в регистрирующем органе при совершении другой сделки. Поэтому аванс на основании копий вносить не стоит.

    Представленных документов достаточно для заключения предварительного договора (если для полного расчета средств в данный момент не хватает, а квартиру после проведенного осмотра хочется закрепить за собой).

    Предварительный договор: как оформить

    В нем, кроме описания самого объекта, обязательно следует четко очертить:

    1. Сроки совершения действий (заключения соглашений (текущего и будущего основного договора, передачи денег, квартиры, выписки всех прописанных лиц).
    2. Процедура расчетов заключается в статусе передаваемой суммы: аванс (при расторжении договора покупателем остается у продавца) или залог (возвращается вне зависимости от стороны, по инициативе которой происходит отказ от заключения основного договора).
    3. Источники оплаты и ее способы (собственные, могут передаваться на руки покупателю, и заемные, их перечисляет банк).
    4. Дополнительные условия (оставляет ли продавец мебель или бытовую технику).
    Читайте так же:  Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры

    В заголовке указывается, что он предварительный, на его основании регистрацию собственности не провести.

    После заключения предварительного договора объявления о продаже объекта снимаются или заявляются как неактуальные.

    Оформление основного договора

    Заключение основного договора — это этап еще более ответственный. По форме он особо не отличается от предварительного, а его основные положения уточняются или видоизменяются. Образец договора, можно скачать ниже.

    Перед заключением требуются еще документы, потом предъявляемые на регистрацию как дополнительные (выписка из ЕГРП, разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних, согласие на сделку членов семьи, если продавец не единственный собственник).

    На что обратить внимание в договоре, рассмотрено в этом видео:

    Большое внимание уделяется подробному описанию объекта (его плану, месту расположения) и процедуре расчетов. При внесении ранее аванса (залога) это обязательно должно быть указано и в основном договоре.

    [2]

    Осуществление расчетов

    Расчеты осуществляются несколькими способами:

      Традиционный способ расчета наличными. Если пользоваться им, то рекомендуют осуществлять передачу в присутствии свидетелей и под видеозапись, тщательно выбирая место. Передача при подаче документов в регистрирующем органе не позволяет провести проверку купюр на подлинность, так что лучше это делать в банке.

    Особенностью осуществления расчетов можно считать использование материнского капитала. Получить деньги продавец может только после регистрации права собственности на квартиру за новым владельцем.

    Государственная регистрация

    Собственностью квартира становится после подтверждения права собственности государством путем внесения сведений в ЕГРП. Занимается этим Росреестр, но документы подаются преимущественно в МФЦ.

    К ранее перечисленным документам добавляются заявление на регистрацию (бланк есть в МФЦ) и документ, подтверждающий оплату гос пошлины. При получении документов сторонам договора выдается расписка в их получении. Отслеживать процесс регистрации можно в режиме онлайн.

    Быстрее регистрируют нотариально заверенные документы (в трехдневный срок). В других случаях придется ждать от 5 до 7 дней. Передаточный акт можно подписать как до, так и после регистрации права, конкретное время определяется в договоре.

    Статья, регламентирующая предварительный договор.

    Советы юристов

    Юристы предлагают для минимизации рисков следующее:

    • Внимательно изучать документы, сравнивать данные о владельцах во всех предоставленных бумагах.
    • При осмотре тщательно обследовать квартиру на предмет наличия дефектов.
    • При расчетах пользоваться услугами проверенных банков.
    • Собирать информацию из нескольких источников (беседы с соседями, заказ выписки из ЕГРП с использованием электронных технологий).

    Эти советы, безусловно, полезны, но надежнее будет воспользоваться услугами профессионалов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499 )450-27-46 (Москва)
    +7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

    Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

    Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

    Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

    Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

    Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

    Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

    Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

    Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

    От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

    Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

    Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

    Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

    [1]

    Необходимый комплект документов

    1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

    2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

    3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

    4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

    5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

    Читайте так же:  Порядок получения в аренду земельного участка

    6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла. Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы. Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

    В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

    Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

    Шаг 2. Поиск покупателя

    На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

    Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи

    Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

    Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

    При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей. В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

    Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

    Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

    Шаг 3. Расчеты за квартиру

    При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

    Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

    Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

    Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

    После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

    После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

    Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

    О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

    Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

    Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

    В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

    • цена квартиры;
    • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
    • способ и срок передачи денег продавцу;
    • распределение расходов на оформление сделки;
    • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
    • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

    После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

    Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

    Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

    Источники


    1. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.

    2. Каландаришвили, З. Н. Актуальные проблемы правовой культуры российской молодежи / З.Н. Каландаришвили. — М.: ИВЭСЭП, Знание, 2009. — 172 c.

    3. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.
    Алгоритм сделки купли продажи квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here