4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку

Сегодня предлагаем помощь в вопросах на тему: "4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку". При возникновении вопросов их можно в любое время задать нашему дежурному сотруднику.

4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку

Смотрите видео по теме статьи

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

[3]

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с участием банка или без него. Обо всех возможных вариантах продажи рассказывает партнер компании Felicity Law Юлия Федонина.

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Продажа квартиры с сохранением обременения

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки. Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку. В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

  1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
  2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).
Читайте так же:  Получение налогового вычета при покупке квартиры документы

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

    Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

    Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как продать квартиру в ипотеке – 4 эффективных способа

    Существует много причин для продажи ипотечной квартиры. К примеру, отсутствие средств для оплаты ежемесячного взноса или возможность приобрести другую недвижимость за более выгодную стоимость. Независимо от того, что сподвигло гражданина к подобному решению, реализовать его довольно трудно. Итак, давайте более детально рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, что для этого необходимо и с какими трудностями можно столкнуться во время продажи.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке?

    Один из важных вопросов, которым задаются многие собственники жилья, купленного в кредит – можно ли продать квартиру в ипотеке?

    Да, продать недвижимость, находящуюся под залогом, возможно, однако для этого нужно будет приложить много усилий. Необходимо соблюдать ряд правил и норм, а также ориентироваться на условия и обязательства договора.

    На продажу недвижимости не влияет стадия выплат и строительства квартиры. Даже если квартира еще только строится и по факту она существует только на чертежах, то право на будущую новостройку также можно продать.

    При некоторых обстоятельствах банк может не просто запретить продажу недвижимости, но и полностью отсудить квартиру.

    Законным основанием для этого могут стать:

    • наличие долгов по выплатам;
    • нанесение вреда квартире, которая находится под залогом;
    • внесение изменений в технический план без разрешения кадастровой службы;
    • потеря недвижимости по вине кредитуемого;
    • передача права на квартиру третьему лицу.

    Любые попытки распорядиться залоговой недвижимостью без одобрения со стороны банка могут привести к полной потере недвижимости.

    Если спланировать продажу недвижимости грамотно и продумать каждый этап сотрудничества с банком и другими государственными и частными учреждениями, то можно не только помочь вернуть средства, но и получить прибыль.

    В каких случаях продают ипотечную квартиру?

    Причиной, из-за которой действующий владелец может решить продать квартиру под ипотекой могут быть любые жизненные обстоятельства. Как показывает практика, чаще всего граждане продают залоговую недвижимость из-за отсутствия возможности платить ежемесячный взнос.

    Однако, есть и другие, не менее весомые причины для продажи еще не купленного жилья. Итак, давайте более детально рассмотрим самые частые причины продажи ипотечного жилья.

    Потеря дохода

    В большинстве случаев владельцы ипотеки принимают решение продать квартиру из-за отсутствия средств для погашения кредита. К сожалению, предугадать развитие событий личной жизни на ближайшие 20, а то и 30 лет невозможно.

    Никто не застрахован от неожиданного увольнения, потери бизнеса и других неприятных событий. Однозначно можно утверждать только одно – если выплачивать своевременно ежемесячный платеж не получается, то отлаживать продажу квартиры не стоит.

    Читайте так же:  Через какое время вступают в наследство после смерти

    Банк – это коммерческая организация, заинтересованная в получении прибыли от вложенных средств. Ей не интересны жизненные обстоятельства и другие веские причины неуплаты. Вы не перечисляете средства – банк назначает штрафные санкции, а после, отбирает квартиру.

    Конечно же, если владелец не желает терять свою недвижимость, и уверен в том, что его доход улучшится в ближайшее время, он может попытаться найти компромисс с банком и отложить выплаты на определенный промежуток времени. Увы такой исход – редкость.

    Расширение жилплощади

    Еще одна частая причина продажи недвижимости, купленной за кредитные средства – необходимость расширить жилплощадь. В большинстве случаев к этому методу прибегают молодые семьи после рождения малыша.

    Значительно реже поменять недвижимость на более презентабельную и комфортную решают граждане, чей финансовый доход значительно улучшился.

    Решить сложившуюся ситуацию можно двумя способами:

    • оформить еще одну ипотеку и выкупать сразу две недвижимости;
    • продать маленькую квартиру и купить более просторное жилье.

    Первый вариант значительно легче реализовать, потому как кредиторы совершенно не против получить большую прибыль от своего клиента.

    Второй вариант значительно сложнее, однако многие банки соглашаются пойти на уступки и позволяют продать недвижимость с условием, что новая ипотека будет оформлена у них.

    Личные обстоятельства

    Помимо причин, связанных с деньгами, основанием для продажи недвижимости могут стать и личные обстоятельства. К примеру, решение изменить город или желание избавиться от кредитного обязательства в связи с появлением жилья (дарение квартиры родными, передача права на недвижимость по наследству).

    Еще одной частой причиной продажи становится развод супругов. Муж и жена больше не желают проживать на одной площади, и выкуп недвижимости является не рентабельным.

    Доход через продажу ипотечной квартиры

    Значительно реже причиной продажи квартиры является желание собственника заработать. К такому методу часто прибегают компании, покупающие в ипотеку квартиры от застройщика.

    На этапе строительства жилье дешевле на 20-30%, а потому продажа уже построенной квартиры может принести хорошую прибыль и перекрыть переплаченные проценты в банке.

    Важно понимать, что подобные манипуляции – это довольно рискованно, ведь строительство квартиры может быть заморожено и вложенные средства неоправданы.

    4 способа продать квартиру в ипотеке

    Продажа квартиры в ипотеке значительно сложнее, чем стандартная процедура купли-продажи недвижимости. В обычной сделке принимают участие два субъекта: первый – покупатель, второй – продавец. При продаже ипотечного жилья в совершении сделки также участвует третье лицо – банк, выдавший кредит.

    Итак, давайте рассмотрим самые популярные варианты продажи квартиры в ипотеке.

    Продажа за наличные

    Продажа квартиры, находящейся в ипотеке за наличные средства – это один из самых выгодных вариантов сделки, однако найти покупателя, который бы согласился на подобную схему будет довольно трудно.

    В большинстве случаев граждан отпугивает наличие каких-либо обременений, а потому им значительно легче переплатить средства и быть уверенными в том, что жилье будет принадлежать им полностью, чем сэкономить и переживать за возможный риск потерять недвижимость.

    Часто к такому методу прибегают владельцы недвижимости от застройщика. Они дожидаются окончания строительства, а после продают квартиру по выгодной цене заинтересованным покупателям.

    [1]

    Процедура осуществляется следующим образом:

    [2]

    • владелец квартиры находит покупателя;
    • он подписывает с ним соглашение о полном погашении кредитного долга;
    • после официального снятия обременения с недвижимости владелец квартиры и покупатель подписывают договор купли-продажи;
    • если строительство будет окончено, то совершается переоформление права собственности, если же недвижимость еще на этапе строительства, тогда оформляется договор долевого участия.

    Продажа долговых обязательств

    Продать квартиру, которая в ипотеке, можно также передав долговые обязательства покупателю. Такой вид сделки также называется перезайм.

    Процедура продажи осуществляется следующим образом:

    • владелец ипотеки находит покупателя;
    • он ознакомляет его с правами и обязательствами;
    • далее он оговаривает с банком процедуру продажи квартиры;
    • банк составляет договор, в котором все долговые обязанности передаются покупателю, а выплаченная сумма ипотеки перечисляется владельцу недвижимости;
    • после, совершается подписание документа и переоформление ипотеки на нового владельца.

    Найти покупателя владелец может и сам. Главное, чтобы этот субъект:

    • соответствовал требованиям банка;
    • имел стабильный доход;
    • был платежеспособным, и его кредитная история имела хорошие отметки.

    Этот вид сделки подразумевает смену только участника договора. Условия погашения ипотеки, сумма ежемесячного взноса, последствия нарушения договоренности остаются прежними, а квартира находится под залогом до полного погашения кредита.

    Как правило, покупателей привлекает следующее:

    • удачное расположение недвижимости;
    • современная планировка недвижимости;
    • низкая стоимость жилья.

    Оформление договора, смена владельца в Росреестре и многие другие процессы переоформления банк производит самостоятельно. Владельцу только требуется найти покупателя и подписать договор.

    Продажа с помощью банка

    Продажу квартиры, купленной по ипотеке может совершить и сам банк. Особенно это актуально в том случае, если у созаемщика нет времени и возможности искать покупателя и оформлять сделку.

    Владелец недвижимости имеет законное право доверить поиск покупателя сотрудникам банка и приехать только для подписания договора и переоформления недвижимости. Всеми остальными этапами сделки занимается банк. Он подготавливает все необходимые документы, снимает обременение и совершает регистрацию нового владельца в Росреестре.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Предыдущий плательщик ипотеки получает разницу между стоимостью недвижимости и выплаченной им суммой. Эти средства покупатель должен положить в банковскую ячейку, а после подписания основного договора, передать бывшему владельцу.

    Самостоятельная продажа

    Под выражением «самостоятельная продажа» не подразумевается нелегальность сделки. Владелец квартиры все равно обязан сотрудничать с банком и оговаривать с ним каждый свой шаг. Единственное отличие заключается в том, что подготовка документов, подписание договора, подача бумаг в Росреестр осуществляется владельцем самостоятельно.

    Схема продажи квартиры по ипотеке состоит из следующих этапов:

    • покупатель осматривает жилье;
    • после, он обращается в банк и заполняет бланк с прошением выкупить залог;
    • работники банка и покупатель подписывают соглашение и утверждают его у нотариуса;
    • далее, покупатель вносит в банковские ячейки средства: 1 ячейка – деньги, принадлежащие банку (выкуп залога), средства, положенные плательщику ипотеки;
    • с действующего плательщика снимается обременение;
    • в Росреестре составляется документ, подтверждающий продажу недвижимости;
    • банк и предыдущий владелец забирают положенные им деньги.

    Самостоятельное оформление значительно выгоднее и быстрее, однако найти покупателя и убедить его в законности сделки довольно трудно. Многие граждане боятся подобных сделок, так как есть шанс попасть в руки аферистов.

    Плюсы и минусы всех видов продажи

    Итак, давайте рассмотрим все способы продажи недвижимости в ипотеке и сравним, какой же из методов более эффективен.

    Читайте так же:  Наличные в долг
    Вид продажи Плюсы Минусы
    Досрочное погашение Плательщик ипотеки уже через несколько дней лишается кредитных обязательств и получает наличные средства. Для проведения подобной сделки найти покупателя довольно трудно, а потому если продать жилье нужно срочно, то этот метод будет неактуален.
    Передача кредитных обязательств Этот способ выгоден тем, что все кредитные обязательства будут переданы другому субъекту, а продавец сможет получить вложенные средства. Поиск «перезаемщика» – это трудоемкий процесс, осуществить который быстро не получится.
    Продажа недвижимости сотрудниками банка Все этапы продажи жилья осуществляет банк. Владельцу ипотеки не нужно тратить свое время на поиск клиента и подготовку бумаг. В данном способе продажи квартиры владелец может потерять денежную компенсацию.
    Самостоятельный поиск клиентов и подготовка документов для сделки Владелец недвижимости самостоятельно назначает цену на квартиру и контролирует процесс. Поиск покупателя и все остальные этапы сделки потребуют много времени и средств.

    Продажа квартиры в ипотеке – это определенный риск, как для покупателя, так и для владельца недвижимости.

    Также определенные неудобства возникают из-за необходимости сотрудничать с банком и получать от него разрешение на проведение сделки.

    4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Как продать квартиру в ипотеке

    Многие люди приобретают квартиру с помощью ипотеки за неимением возможности купить ее наличными из собственных средств. Да и трудно в наше время совершить такую дорогостоящую покупку без дополнительной помощи. Однако происходят ситуации, когда по тем или иным причинам вам нужно продать жильё, например, вы хотите квартиру в другом районе города или в вашей семье ожидается пополнение, а у вас маленькая жилплощадь. В общем, вам необходимо продать квартиру, а за нее ещё не погашен ипотечный долг. Тут навязывается вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать?

    Продажа имущества в ипотеке возможна, но это немного сложный процесс, так как в каждом договоре на оформление ипотечного кредита есть пункт о том, что вы не можете продать или подарить жильё в ипотеке без согласия банковской организации, выдавшей вам кредит, пока полностью не будет погашена вся сумма.

    Продажа квартиры в ипотеке за наличные денежные средства

    Данная схема также называется досрочным погашением ипотечного долга. Как указано выше, вы должны обязательно оповестить о планируемой продаже вашу кредитную организацию. Если же этого не сделать, то банк имеет право отменить вашу сделку с третьим лицом. В худшем случае, при совершении сделок по продаже без одобрения, все права на недвижимость передаются кредитной организации.

    После того как вы обратитесь в банк, вам придется объяснить причину планируемой продажи недвижимости. Здесь может быть указано, например, что больше нет финансовой возможности вносить платежи по ипотечному долгу или причина болезни и т.д. С такими обстоятельствами банк с неохотой соглашается, потому что ему это не выгодно, так как вы не будете больше платить проценты. Поэтому вам не просто придется объяснить причину продажи, но и возможно доказать ее, по требованию банка.

    Данная схема очень актуальна и при досрочном погашении ипотечного долга, если владелец желает продать еще строящуюся квартиру в новостройке. На последних этапах строительства, у застройщиков, как правило, очень много клиентов на почти достроенные квартиры, особенно с хорошей планировкой.

    После того, как вам удалось найти покупателя, готового на покупку недвижимости с не полностью погашенным долгом, он должен выплатить вам задаток, равный сумме ипотечного долга. Эту процедуру придется проводить через нотариуса, поскольку у покупателя должна быть гарантия удачного завершения покупки. В условиях договора прописываются следующие пункты:

    • Определение оставшейся суммы долга по кредиту
    • Стоимость всей сделки
    • Порядок расчетов
    • Срок продажи недвижимости
    • Срок снятия обременения кредитной организацией

    Порядок расчетов денежных средств означает, что стоимость вашего жилья делится на две части, одна часть – это денежный долг заёмщика перед банком, вторая – денежные средства, которые получит заёмщик, т.е. действующий владелец квартиры. До момента заключения договора продавец не имеет право снимать деньги, это может сделать только покупатель, так как деньги хранятся в ячейке банка до окончания сделки. После оформления сделки, деньги, являющиеся суммой ипотечного долга, забирает банк, а остальное получает продавец.

    После, оба участника сделки обращаются в кредитную организацию для погашения кредитного долга и снятия задолженности. Банк должен выдать документ о погашении долга и вернуть закладную.

    После проведения основного процесса, продавец должен вместе с сотрудником банка обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения с покупателя. Нужно предоставить список документов и заполнить заявление, выданное регистратором: паспорта обоих участников сделки, свидетельство о собственности, справку о погашении задолженности и закладную.

    После снятия обременения, можно заключать договор с покупателем о купле – продаже.

    Запомните, не нужно скрывать от потенциального клиента на квартиру тот факт, что у вас имеется обременение или иной долг, не погашенный полностью. Такое поведение обычно расценивается как вовлечение в афёру с недвижимостью. Любую процедуру с недвижимостью необходимо совершать в рамках закона.

    Покупатель также имеет ипотечный кредит

    Сделка в таком случае может состояться, если покупатель располагает достаточной суммой на погашение долга за квартиру продавца перед кредитной организацией. Затем оба участника сделки, как и в предыдущем случае, должны сообщить о своем желании банку и заключить у нотариуса договор о задатке за квартиру.

    Далее покупатель оплачивает долг в банковской организации и забирает закладную на квартиру, а также справку об отсутствии задолженности.

    Затем продавец обращается в Регистрационную палату вместе с представителем банка, чтобы снять обременение с квартиры.

    Только теперь можно обращаться в банковскую организацию покупателя с требуемым пакетом документов: выписка на квартиру, справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам, справка об отсутствии прописанных лиц в продаваемой квартире и другие требуемые документы. Если банк дал положительный ответ, можно заключать сделку купли – продажи.

    Продажа квартиры с помощью банка

    Вся процедура почти такая же, как и в предыдущих случаях, только покупателя ищет не продавец, а банковская организация, которая также является сторонним наблюдателем. При этом сделка проделывается банком от начала до конца, а также подготавливаются документы.

    Читайте так же:  Как заверить у нотариуса расписку

    Продавец обращается в банк с просьбой продать квартиру. Банковская организация ищет самостоятельно покупателя и подготавливает соглашение между участниками сделки, которое в дальнейшем заверяется нотариусом. Банк открывает ячейки для расчета, как и в других вышеописанных случаях. Только в этом случае специалисты банковской организации самостоятельно обращаются в Регистрационную палату. После полного погашения кредита, банковская организация передаёт информацию в Регистрационную палату и с квартиры снимается обременение.

    Вот только этот случай может быть не столь выгоден для заёмщика, так как банку нужно вернуть собственные вложенные средства и он не очень заинтересован в продаже жилья по более выгодной для заёмщика цене.

    Продажа долговых обязательств

    Данная схема означает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банковской организацией. Это значит, что ипотека переоформляется на нового заёмщика, на которого переводится оставшаяся часть денежного долга.

    Клиентов, согласных на такую покупку достаточно много, т.к. стоимость жилья с ипотечным долгом намного меньше. Однако для таких клиентов, процесс оформления ипотечного долга не отличается от стандартной процедуры. Потенциальному клиенту также необходимо собрать документы и подать заявку на получение ипотечного займа. Если заявка одобряется, необходимо пройти процедуру оценки ипотечного жилья.

    Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

    Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

    Сегодня вы узнаете:

    1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
    2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
    3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке

    Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

    Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

    На практике актуальны следующие варианты продажи:

    • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
    • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
    • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

    Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

    В каких ситуациях продают квартиру

    Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

    Условно их можно поделить на три группы:

    1. При потере основного заработка.

    Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

    При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

    Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

    Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

    1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

    Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

    1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

    Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

    Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

    Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

    Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

    Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

    Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

    Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

    Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

    Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

    Как продать квартиру в ипотеке:

    Поиск покупателя на залоговое имущество

    Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

    Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

    • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
    • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
    • Переоформить квартиру на себя.

    Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

    Если покупатель согласен, то:

    • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
    • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
    • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
    • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

    Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

    Продажа кредитных обязательств

    Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

    Читайте так же:  Сроки оплаты штрафа за административное правонарушение

    В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

    Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

    Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

    • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
    • Внести первоначальный взнос;
    • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

    Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

    Продажа через банк

    При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

    С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

    На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

    Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

    Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

    Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

    Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

    • Найти новое имущество;
    • Подготовить полный пакет документов;
    • Пройти проверку финансовой компанией;
    • Внести первоначальный взнос;
    • Подписать договор.

    На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

    Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

    Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

    Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

    На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

    Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

    Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

    • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
    • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
    • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
    • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

    Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

    Риски при продаже квартиры в ипотеке

    Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

    Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

    Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

    Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

    Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

    Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

    • Потерять часть средств с продажи имущества;
    • Заключить договор с мошенниками;
    • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

    Источники


    1. Липинский, Д. А. Общая теория юридической ответственности / Д.А. Липинский, Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр Пресс, 2017. — 950 c.

    2. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2009. — 320 c.

    3. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.
    4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here